只从退税的角度来探讨购买投资房与未购买投资房的家庭收支模式

toaussie_share

droped

[ 本帖最后由 toaussie_share 于 30-11-2010 00:55 编辑 ]

yunsa

谢谢LZ分享，不懂这些，等着看讨论。

seth_chen

不是财务达人的飘过...

我知道你的投资房申请了折旧，那将来你出售的时候，你的投资房成本价也得减去折旧，假如你的投资房买的是30万，3年后折旧了5万，那你出售时这个投资房的成本是25万，假如出售价格是35万，那你的利润是10万，需要按10万去交captial gain tax
此外新州买投资房的印花税好像也不能减免的吧，超过60万，印花税2万多好像
最后吐槽一下悉尼的租售比，2房65万是city的apt么？能租到600/w?apt的strata才600/q？奇怪的模型

seth_chen

我认为家庭gross income超过12万之后投资房负扣税的效果才明显，小于10万的收入缴税并不多，所以退税效果不显著呀。
此外投资房贷款8%，除非投资房涨幅大过8%很多，将来出售的时候才有盈余，不然投资几年下来，盈余都给银行了。而你的首付款放银行，起码还有6个点的利息收益，这样下来损失的机会成本其实蛮大的。
最后，投资房贷款做成Interest only要比本息还款好很多，100% offset，你可以选3 year fix rate的IO产品，这样多的存款放到offset账户上，可以节省存款利息也不用还offset的利息

karrigen

贷款利息 + (物业管理 + 垃圾费 + 市政费) + 中介出租房管理费 = (5.113 + 0.3 + 0.1872 )万= 4.4935万澳币

这个没看懂，怎么越加越少了。
买投资房当然是很核算的。如果房子选的好，或者提高首付比例，那每周还将产生净流入，这才是比较好的投资。不知道楼主有没有看过富爸爸穷爸爸之投资指南，整本书阐述的就是这个观念。
当然这样的房产肯定是有的，而且盯上的人肯定巨多。

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原帖由 seth_chen 于 27-11-2010 09:45 发表

                               
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不是财务达人的飘过...

我知道你的投资房申请了折旧，那将来你出售的时候，你的投资房成本价也得减去折旧，假如你的投资房买的是30万，3年后折旧了5万，那你出售时这个投资房的成本是25万，假如出售价格是35万，那 ...

我知道你的投资房申请了折旧，那将来你出售的时候，你的投资房成本价也得减去折旧，假如你的投资房买的是30万，3年后折旧了5万，那你出售时这个投资房的成本是25万，假如出售价格是35万，那你的利润是10万，需要按10万去交captial gain tax
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按35万减去购房成本，包括律师费，检查费等各种费用，就是增值的部分来计入个人所得征税
假设利润的10万，如果持有超过一年或以上，按增值部分的50%计入个人所得征税。
（另外，如果是自住房，在settle的一年之内自住满6个月之后再转为投资房，不用交tax）

此外新州买投资房的印花税好像也不能减免的吧，超过60万，印花税2万多好像
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每个州的政策不一样，一般2-3年会调整一次。
政策：从2009年7月1起，新南威尔士州政府推出了对于买第二套房子或买投资房的人有印花税减免50%的政策。前提是购买的房子必须是价格不超过$600,000的新房子。此项政策延期到2010年6月30日（已作废半年有余，所以在原文中这些都写了的没考虑进去）。

最后吐槽一下悉尼的租售比，2房65万是city的apt么？能租到600/w?apt的strata才600/q？奇怪的模型
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是city附近的apt(about 3-5公里)，到realstate.com.au上查过的，这个租金没问题（悉尼东区），strata也就600-700。

[ 本帖最后由 toaussie_share 于 27-11-2010 13:17 编辑 ]

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原帖由 karrigen 于 27-11-2010 10:56 发表

                               
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贷款利息 + (物业管理 + 垃圾费 + 市政费) + 中介出租房管理费 = (5.113 + 0.3 + 0.1872 )万= 4.4935万澳币

这个没看懂，怎么越加越少了。
买投资房当然是很核算的。如果房子选的好，或者提高首付比例，那每周还 ...

原文是这样的
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购买投资房后，投资房支出（首付款不计算在内）：
1、贷款利息，本息一起还：4.0063万澳币
2、物业管理（600 x 4）+ 垃圾费 + 市政费：0.3万澳币
3、中介出租房管理费（5-7%），以6%计算：3.12 x 6% = 0.1872万澳币
贷款利息 + (物业管理 + 垃圾费 + 市政费) + 中介出租房管理费 = (5.113 + 0.3 + 0.1872 )万= 4.4935万澳币
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本来是4.0063，在后面给写成5.113了，所以越加越少（马上改回来谢谢）

这本书看过，蛮好的一部励志书，对我有很大的启发，但每个人的情况不一样，还要根据个人的综合条件而定。
对于以收房租为主的投资房，当然提高首付比例会好很多，但是要一下子拿出那么多钱不是件容易的事儿，另外其实贷款也是理财的一部分，它的优势除了可以在有限资金的情况下尽管作出投资外，同时也把一部分货币贬值的压力转稼给银行。

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如果房子选的好，或者提高首付比例，那每周还将产生净流入，这才是比较好的投资。当然这样的房产肯定是有的，而且盯上的人肯定巨多。
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投资有风险，有赚也有亏。
我认为，就投资房来说，如果不通过提高首付比例或者也不做offset account（因为可能是没这么多钱，也可能是把资金分散到其它地方去了），就能产生净流入，这是自相矛盾的（开发商精得很，卖二手房的户主也精得很，大家都会算）。所以我说各人情况不一样，“富爸爸穷爸爸之投资指南”的励志成份大些。

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原帖由 seth_chen 于 27-11-2010 10:12 发表

                               
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我认为家庭gross income超过12万之后投资房负扣税的效果才明显，小于10万的收入缴税并不多，所以退税效果不显著呀。
此外投资房贷款8%，除非投资房涨幅大过8%很多，将来出售的时候才有盈余，不然投资几年下来，盈余都给银行了。而你的首付款放银行，起码还有6个点的利息收益，这样下来损失的机会成本其实蛮大的。
最后，投资房贷款做成Interest only要比本息还款好很多，100% offset，你可以选3 year fix rate的IO产品，这样多的存款放到offset账户上，可以节省存款利息也不用还offset的利息

其它的说得蛮好的，我同意。
但是“此外投资房贷款8%，除非投资房涨幅大过8%很多，将来出售的时候才有盈余，不然投资几年下来，盈余都给银行了”我持保留意见，因为你每年都要还贷款，这里面包括了本金和利息，随着年份的增加，本金部分越来越少，那么利息支出也会越来越少。


文章开头那里已经明确写了暂时不考虑房价涨幅、租金涨幅、货币贬值等等这些因素，因为如果把所有的东西都考虑进去的话，那么我敢肯定，这个帖子就算讨论到2020年说也说服不了谁。

至于有人预测澳洲房价跌，我的看法是这样的：
自从住房商品化，这么多年以来，投资房产的收益是很可观的。当然房价这个东西，相比大多数人的收入来说，它始终是贵的，这也是很多人喜欢讨论房价升还是降的主要原因，同时也是最容易引起口水架的话题之一。

举几个例子，2008年前后，当时全球经济不景气，看跌的人明显占上风。
当前澳洲移民政策收紧，澳币汇率上升，房价也升到“高位”，也有很多人看跌。
至于跌还是升，我说了不算，时间老人会给说法的。
不过我的观点是，房价从总的趋势来说，它是上升的，按照澳洲现在的经济赢利状况和失业率水平，跌不了，除非发生澳洲式的经济危机并造成大量失业。假设澳洲的经济真的有出现危机的苗头，澳洲政府也能把它扼杀于襁褓之中，就像2007年前后一样，降息、提高各项购房补助、放松移民和留学政策、加大投资力度和农矿业出口等等。。。
以上纯粹个人观点。。。。

[ 本帖最后由 toaussie_share 于 28-11-2010 02:59 编辑 ]

toaussie_share

这篇文章是2008年经济危机时写的，不知在哪看到的，当时忘记原文地址了，所以如果有哪位达人知道此帖的原文地址，请在后面帖上地址，或者如果原文作者看到我转载你的帖子，也麻烦作者与我联系，谢谢.
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其实大家也不用在这里费这么多力气来争论。投资房产也好，投资股票也好，每个人每个家庭的实际情况不同。在不同的前提条件下来争论，想得出一个共同的结果恐怕也是在浪费时间。我个人看法，无论你是打算买房，或者不买等到房子跌下50%（ -个人认为不大可能）也好，你都要有个长期计划。你的投资就得按照这个计划来执行．我这些日子看大家就这个问题反复争论，从中文网站看到英文网站，也没有看到谁能够说服谁。大家还是省省力气。

只想说说我身边的两个例子。一个就是那个几个月前在SMH发表关于Sydney有大量空房的那个作者．且不论他的结论是否正确，就我个人观察，他本人就是个一半时间生活在lala land的人．年纪也算有一大把了，可是还是穷困户一个．用老话说就是穷书生. 就房价问题和他做了粗浅的探讨，他也算是Steven King的支持者之一．也许是他的观点，也许是他的运气，反正因为什么原因让他如今还是穷人．而我身边的另一个例子是一位去年去世的长者，一辈子在 market摆摊卖衣服，一辈子就重复运用最简单的投资方式：有钱了就买房产．我这周围的半条街原来都被他买了下来．死前身家几千万．该人文化程度不高，估计从来不看什么数据资料，也从来不上网上来与人争论房地产的走向．可是人家有着最敏锐最直接最有效的投资理念，并付之行动．他过世的时候也有七十来岁, 这生投资房产的过程中经历了所有的高高低低. 我想他最后在经济上成功的一条原因就是从来不会因为市场的短期变化而影响他长期的目标.

买房子从来就不是一件容易的事情.和一个60出头的本地朋友谈论这个问题.他说当年他买第一个房子的时候,每个月的收入基本上都还利息了,生活非常窘迫. 他一直是为Telstra做contractor的unsw毕业的electrical engineer．照道理，他当年的工资最差也应该算是平均水平．他就一直坚持一个观点：房子从来就不是便宜的物品．你如果坚持一个信念：长期投资，那么短期的好坏对你又有什么影响？如果你坚持等待到房子能够降到连拿pension的人也能轻松支付，那我只好说good luck!

我们很多时候都知道一个道理，有时候因为考虑问题太多了，反而阻挡了我们前进的步伐．是的，我们每个人都转头看看自己的周围，我想我们至少都能看到几个没有什么文化，但是却能在一段时间内达到经济自由的同胞．这些人很多都是６４前来澳的．我想他们大部分文化水平不高，也没有那么多闲功夫来分析这个数据那个图表．可是他们最可贵的一点就是，抛开影响判断力的杂质因素，只会埋头朝一个方向慢慢行走．

我不是说我们就不应该考虑各种风险，但是如果过于沉溺于数据分析预测上面，慢慢地看多了负面信息，自己也被吓破了胆．到后来干脆就放弃行动．一个人太聪明未必就是好事，事事哪能都给你算到？买房子是大事，除了少数想挣快钱的炒房族外，大部分在这里讨论的ＴＸ都是长期房产持有者．决定买与不买，或者什么时候买，有的时候gut feeling也很重要．选择性地听，加入自己的判断，然后行动或者不行动．宝押对对了，你也别笑．押错了，你也别哭．人生一直就是这样的－－愿赌服输．

另外大家也经常争论另一个问题，那就是什么方式的投资回报最好．有的ＴＸ也发表了数据表明房地产的回报并不高等等等等．其实有多少人能够一辈子都能次次踩准你认为回报高的投资方式呢？聪明人换来换去，分析来分析去，我等愚民还是老老实实用自己能够理解的方式来慢慢地投资慢慢地收获．

就唠叨这些．另外就说一句，感谢****同学在这里给我们提供的许多数据资料（虽然你会选择性地失明，只发表报纸上的负面新闻，而从来就不上传正面的文章），你可能比我们这里的大部分人都要专业，但是看问题一味地只从最坏处看也未必是件好事．最坏的情况有时候也会发生，但是很多时候事情未必有那么悲观 ．只有一件事情除外，那就是最近发现的那个银河系的黑洞把我们地球吞进去了，到那个时候，就当我上面的话没有说过．

其实世界上的物品，只要是可交易的物品，都有涨和跌的可能性。投资工具向来是双刃剑。在现今的情况下今天买房子，希望明年房子涨价，我说你是在做梦。说不定明年你还负资产了呢，但是十年后呢，二十年后呢，等到你退休的时候呢？两个不同的人，同时进入这个市场，因为观点的不同，施行方法自然不同，最后的结果可能大不同。因此光凭听别人如何说而没有自己的理智的现实的分析，匆忙作出的决定，这往往是不理智的。但如果你出手前都已经考虑好了，最好的什么结果，最坏的又是什么结果，如果你认为自己能够承受这最坏的结果而不至于夜不成寐，那就不要犹豫了。

我为什么会提****同学的例子，是因为这些天我一直在这里潜水，看大家两方面的争论．****同学说过＂你不能拿历史数据来预计未来的情况＂，可是他自己也是在不断地这么做啊．前两天他曾提到过大萧条的时候一个房子里面住６个人（我不想就这个问题在这里争论，这可以另外开个话题，分析为什么当时一个房子可以住６个人，比如什么样的房子，不要忘记当时房子的size普遍比现在的要大很多，等等等等）．既然我们不能拿历史最好的数据来预测未来，那你也不应该用历史最坏数据来预测未来是不是？　我个人投资的理念是，房地产是保值的工具，通货膨胀是我们的敌人也是我们的朋友．只要资本主义体制一天存在，那个现象也会一天存在．我从来没有想过如何在房子上挣大钱，我只知道我慢慢地谨慎地投资．将来最坏的情况出现了，至少我还可以帮助街上５个可怜的流浪人，是不是？ 　

我去过一个ＧＨＰＣ的网站，里面很多人在争论，然后得出结论．最荒唐的一个结论是有人说，将来澳大利亚的房子会跌下１００％，是吗？哈哈哈哈．说到时候一个汉堡包都比一个房子贵．那如果是那样，我天天省下三个汉堡的钱来买三个房子，你们谁都不要拦我，谁拦我我和谁急．

其实我们这里的大部分人投资都是很理智的，没有人会出天价去买那个上亿的石头（参展中国最近的新闻），也没有人会去疯狂炒作君子兰．我自己在澳大利亚买过地，盖过房子，也在建筑行业混过．我知道盖一个房子的造价是多少．你要告诉我说，这个造价是泡沫，我也无话可说．你不能说自己喝着咖啡吹着小空调拿着高薪，却要求天天在大太阳下晒着的建筑工人只拿喝粥的钱吧？那些砖可都是一手一手砌上去的．我就不相信有一天一个房子的价格抵不上它的造价．（另外，现在买地盖房子获取的利润已经很薄了，这也就是为什么现在建筑商都不愿意做房子的原因．往年这个时候工人都是忙飞了，现在大家很多都闲在家里．）不如这样得了，我们到中国把房子修好，那里成本低，然后海运过来往空地上一杵，铁链条一拴，完活．那样造价肯定能下来．

我在这里只是谈谈个人的想法．如前所说，每个人的情况不同，眼光不同．大家投资的时候还是要自己拿主意，慎重加果断．

binbenban

主贴怎么没内容了，还准备今天来好好学习的呢，能否重新贴上来啊

小红帽

做个记号先！

阳光总在风雨后

很久没有来了，来了就看到这篇文章了，咋没有第一片的正文了?!