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标题: 澳大利亚房产投资的十个特点 [打印本页]

作者: stevensun2 时间: 17-5-2011 23:41
标题: 澳大利亚房产投资的十个特点
1、澳洲房产所有权

澳大利亚是一个资本主义国家，私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内所谓使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就是租赁权）。那么这到底意味着什么？实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。如果是租赁权，您只能在一定期限内拥有土地---在中国，目前这一期限是70年（国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是会缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。永久产权的房地产就不会存在这个问题）。过了这个期限，土地的所有者，通常是政府，就有权合法地占有。因此，永久产权更优越，并能卖出高价。

2、购买澳洲房地产项目的定金

购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。这笔首付定金在签订合同后立即支付。定金的金额各国有所不同。但是在澳大利亚，法律规定的定金是不得超过10%，泰国为15-30%，中国是30%，等等。支付10%较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势，在初期为您保留您的投资物业。如果您有充足的现金，您不用将资本沉淀在押金中，而是可以将其投资其他项目（包括房产项目），这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。而且您可以在签订合同和交房之间的这段时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。对于购置期房而言，只要在签订合同时交付10％的定金，在之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。所以说，在购买期房的过程中，澳洲这一优势就得到更大程度的体现。

3、无本金贷款（贷款还款只还利息，不还本金）

在澳大利亚，银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。无本金贷款允许您支付贷款金额的利息，而不是本金和利息。购买房产时，这是一个不错的策略，特别是对一项投资来说，如果这能降低您的偿付额而使您能利用其他让您积累财富的机会。当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为5年，5年之后，可以继续贷款行申请，申请成功与否取决于您的信用状况。

4、购买期房的风险

一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。而事实上不是这样---- 真是情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户（律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失）中。这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险。虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。

5、业已成熟的法律体系

澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监管，保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。如果出现争议，您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。在有些国家，法律并不健全，意味着您作为房产所有者的权利常常得不到有效的保护。其实可以说，您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。

6、灵活运用资产

在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有300,000澳元的资产。您可以按许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略，且使房产投产者能更有效的积累财富。在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。

对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。

7、租金收益

最近，由于空置率低达1%，出租市场强劲，澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。在如此之低的空置率的情况下，投资者会收到5-8%的相当大的租金收益。这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益，也最大程度降低了您的现金支出。

8、物业管理

澳大利亚的物业经理一般水平较高，会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。现在，在一个小区内入住一名物业管理经理正变得十分普遍。物业经理会每周七天、一天24小时提供服务。根据我们的经验，物业管理经理会在该小区买下一套住所，并买下该小区的业权，从而服务并管理该小区所有物业工作，从而为他们自己带来财务上的利益。一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担，倘若他们能找到爱护您房产的“好”租户，也就减缓了您家俱装备和陈设及其他资产的折旧。

9、贷款偿还和交房

在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始（这条本来是极为正常的，但是在国内，房子还在盖，就让购房者交付所有的房款，实在是说不过去）。这对您很有好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有1到2年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。

10、税务问题

作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。这些税收方面的收益可以完全逐项算出，因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资，您可申报应纳税收入，并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。所谓"negative gearing "。例如，如果您贷款置业，则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳大利亚工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。这样，就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。

作者: gzjqf 时间: 18-5-2011 03:38
谢谢好心人，很有用

作者: cynthiawu 时间: 18-5-2011 03:52

作者: 雁过留毛 时间: 18-5-2011 10:38
很象广告帖啊,只报喜不报忧的.

希望楼主能从屋主或准屋主的角度来真正分析一下在澳洲拥有房产该注意的问题.

我举个例:
比如说第1条,澳洲房产的所有权.
要拥有房产所有权后,做为房主,有哪些义务是必须履行的? 产权涉及哪些法定的税和规定的费用? 这些税费大约会占到房产价值的多少,怎么交纳? 这些税和费用由于时期的不同,产生过哪些变化? 如果房主拖欠了这些钱,会面临什么样的风险? 房主对房产的处置权有什么样的限制? 如果发生与房产相关的纠纷,特别是发生了私对公的纠纷,比如说欠了某些税费,这些纠纷该如何解决? 解决的周期是多长? 费用大约多少? 处理结果一般是怎样的?

随便抛块砖,希望能砸点玉出来.

作者: stevensun2 时间: 18-5-2011 15:23
标题: 回复 #4 雁过留毛的帖子
房主的义务是不一样，因为HOUSE 的地是属于你的，TOWNHOUSE是属于整个社区的，所以义务不一样，而且要具体案例具体分析，因为每个房子买价不一样，从而导致贷款量不一样，所以很难说费用占房产价值的多少，不过主要费用有水费，电费，煤气费，COUNCIL RATE（这个不是地税，只有你的地的金额超过一定金额政府才会征收地税）这个费油有可能增加，有政府决定。物业管理费（这个只有TOWNHOUSE, APPARTMENT,DUPLEX有可能会产生，HOUSE没有）（期中包括保险，物业管理费，还有就是SKINNING FUND）HOUSE的话不用交物业管理费但是要交保险。要是拖欠政府可能会收罚金。

作者: felix7 时间: 18-5-2011 19:35
澳洲房地产未来几年绝对不会有什么起色，现在澳洲已经成为房产泡沫世界第一了！没看到很多人两年前买的房子现在原价都卖不出去吗？

作者: felix7 时间: 20-5-2011 11:31
全澳洲房价开始下滑
http://smh.domain.com.au/house-v ... 20110519-1ev1u.html

作者: d仔 时间: 20-5-2011 17:23
其实主要下滑是在MEL  。。。其他地区只是缓和...
只要原因MEL本前几年上升超标导致，价格下降... 但是别忘了租金在飙升

但是SYD 和QLD黄金海岸  就不同了....

LS的我敢打包票  你对地产行业一知半解...

[ 本帖最后由 d仔于 20-5-2011 16:26 编辑 ]

作者: wukong 时间: 20-5-2011 17:40

原帖由 felix7 于 2011-5-18 18:35 发表

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澳洲房地产未来几年绝对不会有什么起色，现在澳洲已经成为房产泡沫世界第一了！没看到很多人两年前买的房子现在原价都卖不出去吗？

作者: 天下有山 时间: 20-5-2011 18:03
广告贴。
鉴定完毕。

作者: 天下有山 时间: 20-5-2011 18:05

原帖由 d仔于 20-5-2011 16:23 发表

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其实主要下滑是在MEL  。。。其他地区只是缓和...
只要原因MEL本前几年上升超标导致，价格下降... 但是别忘了租金在飙升

但是SYD 和QLD黄金海岸  就不同了....

LS的我敢打包票  你对地产行业一知半解...

我打包票这个人有利益冲突。

作者: felix7 时间: 21-5-2011 12:01
说的就是悉尼这种地方，房产泡沫更严重！

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