FreeOZ论坛

标题: 悉尼房产咨询/税务/怎样的房子strata费低 [打印本页]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 15-12-2010 10:14
标题: 悉尼房产咨询/税务/怎样的房子strata费低
投资房税务
无身份人士买房22楼
怎样的房子strata费低45楼

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 9-3-2012 16:59 编辑 ]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 15-12-2010 10:14
标题: 投资房的收入
投资房收入:

1租金
2被合理取得的押金

投资房收入的分配:

如果在房屋产权上已经分配好比例的话,根据房产所有的比例
如果夫妻共有,那么按各占50%分配

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 15-12-2010 10:45 编辑 ]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 15-12-2010 10:15
标题: 投资房可以申报的费用
投资房可以申报的费用

1 利息
2 房屋的折旧
3 广告费
4 物业管理strata
5 concil
6 清洁费
7 保险费
8 中介
9 折旧报告取得费(quantity surveyor's fees)
10 维修
11 文具
12 通讯
13 交通
等等与取得租金收入有直接关系的支出

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 15-12-2010 10:54 编辑 ]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 15-12-2010 10:15
标题: 投资房税务介绍
ATO 税务局网站最新 2010年关于投资房税务介绍

http://www.ato.gov.au/individual ... ontent/00237831.htm

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 15-12-2010 11:03 编辑 ]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 15-12-2010 10:56
标题: 回复 #4 蓝色热带鱼的帖子
假设5万年收入的单身人士没有投资房,年度纳税:=4350+0.3*15000-1200=7650
买了投资房,
房子价格$475,000
your invest money $95,000
贷款380,000
Annual interest rate 7%
Vacancy rate sydney average 2%

         Week Annual
Rental income $450 $22,932

interest cost $26,600
strata             $2,000
Cash Cost = b+c $28,600
cash out of pocket = d-a $109 $5,668
depreciation $11,875

Loss in the book ($17,543)

                  Before investment    After investment
                              Week Annual       Week Annual
Your annual income                   $50,000          $32,457
tax on Your annual salary income $7,650          $2,995
increased tax refund                   $90 $4,655
cash out of pocket                            $19 $1,013

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 15-12-2010 13:30 编辑 ]

作者: yunsa 时间: 15-12-2010 13:05
先学习着，谢谢LZ分享！

作者: czy0058 时间: 15-12-2010 14:06
楼上的计算忽略了首付20%的钱的利息，只计算了gain，忽略了loss

作者: 蓝色热带鱼 时间: 15-12-2010 18:23
标题: 谢谢你提醒

原帖由 czy0058 于 15-12-2010 14:06 发表

 登录/注册后可看大图

楼上的计算忽略了首付20%的钱的利息，只计算了gain，忽略了loss

首付20%的钱的利息,每年需要加入你的年度收入,和并纳个人所得税,所以就没有算.
如果算, 也方便首付20%的钱的利息= 95000*6%*(1-30%)=3990/year

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 15-12-2010 18:25 编辑 ]

作者: ycrb 时间: 15-12-2010 18:28
做个记号学习

作者: 蓝色热带鱼 时间: 17-12-2010 17:19
标题: 投资房税务介绍
投资房税务介绍

part 2

作者: vickyvicky 时间: 18-12-2010 20:21
请教如果是新房的话,这个折旧费是一定要找QUANTITY SURVAYER 来做,还是可以自己估计计算?
如果是找会计师做可以吗? 哪里有相关的资料呀?

作者: 熊猫阿三 时间: 18-12-2010 20:29
顶

作者: 蓝色热带鱼 时间: 19-12-2010 01:24
标题: 回复 #11 vickyvicky 的帖子
很多新房交房时,房产商会送这个报告。如果你不能拿到免费的，就需要购买。悉尼的价格好象300-600块一份，你可以在免费的地产广告中（比如华声地产、雪梨）看到有提供这种服务的公司电话。华人的报告比较便宜。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 19-12-2010 01:26
标题: 回复 #11 vickyvicky 的帖子
自己不能估算，税务局不承认你的估计。

作者: 我爱猫眯 时间: 19-12-2010 06:47
thanks

作者: 蓝色热带鱼 时间: 19-12-2010 19:51
标题: 投资房出售时的capital gain
如果投资房出售,如何交税?
买价 50万期间折旧去20万出售价 60万
capital gain = 60-(50-20)=30
如果持有这个投资房大于12个月capital gain 30/2=15,并入当年的年度纳税tax return 合并计算纳税金额

所以选择卖出投资房讲究时机,自己当年投资房以外的收入比较少的时候，比如退休了，卖出房产需要交纳的税比较低。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 20-12-2010 21:29
标题: 买房时可以自己定比例
如果单身人士,买投资房,不需要考虑这点

已婚人士,夫妻间可以根据自己的纳税情况,选择税率大的一方,拥有房产的较大比例,实现多退说的目的

比如老公工资高,老婆工资低,可以在签合同时告诉律师,老公占70%,老婆占30%

作者: 春风送暖和煦日 时间: 22-12-2010 00:32
谢谢楼主分享，先mark一下，以后学习。。。

作者: MillerYang 时间: 22-12-2010 00:41
太深奥了。。。专业人士就是不一样

作者: 蓝色热带鱼 时间: 30-12-2010 12:51
标题: 关于投资房的折旧
折旧这项目是关系到是否可以取得负扣税的很关键因素,
例如:
新公寓, 价格50万,40年折旧,每年折旧额基本近 10,000
旧公寓, 价格50万,折旧额需要quantity suveyer 计算,一般会比新的小比较多
二手House,价格未知,折旧额很小,因为此类房屋价值主要由不能折旧的土地构成

作者: MAX076 时间: 30-12-2010 19:20
兄弟，专业的，学习了。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 11-1-2011 19:19
标题: 海外无身份人士买房
有些海外无身份人士最近与我联系,询问买卖澳洲房子的税务问题

1,海外人士可以买的是新房,即直接从开发商手中购买的房产
2,如何获得最大利润
  税法规定如果卖出价格大于成本,需要交纳资本增值税.
税法又规定,持有1年以上的财产取得的增值.增值可以减半征收

可以见得,政府还是鼓励长期投资,对于短期投资课以较高税率,如果想投资澳洲房产,最好还是持有1年以上.
tax rate for non-resident
Tax rates 2010–11

Taxable incom       Tax on this income

0 – $37,000          29c for each $1

$37,001 – $80,000    $10,730 plus 30c for each $1 over $37,000

$80,001 – $180,000 $23,630 plus 37c for each $1 over $80,000

$180,001 and over    $60,630 plus 45c for each $1 over $180,000

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 12-1-2011 17:54 编辑 ]

作者: cndpan 时间: 11-1-2011 19:55
占坑，学习

作者: Hwang 时间: 11-1-2011 20:28

原帖由 蓝色热带鱼 于 15-12-2010 10:56 发表

 登录/注册后可看大图

假设5万年收入的单身人士没有投资房,年度纳税:=4350+0.3*15000-1200=7650
买了投资房,
房子价格$475,000
your invest money $95,000
贷款380,000
Annual interest rate 7%
Vacancy rate sydney average ...

好贴

不过，450/week * 52 weeks = 23,400
毛回报率 23400/475000=4.92%

考虑到澳币的利息，貌似有点低，扣掉税费，就更低了，是这样吗？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 12-1-2011 17:41
标题: 存款利息现在是6%

原帖由 Hwang 于 11-1-2011 20:28 发表

 登录/注册后可看大图

好贴

不过，450/week * 52 weeks = 23,400
毛回报率 23400/475000=4.92%

考虑到澳币的利息，貌似有点低，扣掉税费，就更低了，是这样吗？

存款利息现在是6%,但是这个利息对于有工作的,是需要缴税的.利息额加入年度收入总额算所得税,实际利率基本要6%(1-30%)=4.2%
假设该存款人年收入5万以上的话.

作者: 蓝色热带鱼 时间: 14-1-2011 08:46
标题: 居住房出租收入,在澳洲不要交营业税

原帖由 Hwang 于 11-1-2011 20:28 发表

 登录/注册后可看大图

好贴

不过，450/week * 52 weeks = 23,400
毛回报率 23400/475000=4.92%

考虑到澳币的利息，貌似有点低，扣掉税费，就更低了，是这样吗？

居住房出租收入,在澳洲不要交营业税。
利润需要交所得税,利润=(出租收入-利息费-折旧-各类费用)
由于利息费和折旧数额一般很大,算下来利润基本为负值，即亏损。
对于这里有身份人士,这个亏损可以减少年度纳税申报金额(工资收入-投资房亏损),也就是经常说的negtive gearing

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 14-1-2011 08:50 编辑 ]

作者: xyouc 时间: 14-1-2011 11:05

，不错的主题

作者: 蓝色热带鱼 时间: 2-2-2011 09:36
标题: 折旧报告样本
折旧报告样本,请勿外传,只供参考

作者: wanglei 时间: 3-2-2011 20:35

作者: tailai99 时间: 10-2-2011 19:23
标题: 回复 #22 蓝色热带鱼的帖子
楼主的帖子十分有用，收藏啦！
想请楼主帮忙分析下我的情况：我们买了一套老房子，房契上是我爱人一个人的名字，他属于non-resident (但我属于resident，他在澳洲的时间比较少，我待的时间多些，是主申请人，但我们目前都是TR）。
1，如果房子在一年后出售，比如买价50W，卖价55W，那么需要缴CAPITAL GAIN的税是多少？
2，除此增值税外，还要交其他税么？
3，如果房子在出售时，我们已经取得了PR，那么税率有否不同？
4，如果房子在卖出前一直空置，既没自主也没出租，是否可以？
5，作为non-resident，在澳洲没有工作，那么出租房屋如何缴税？
6，如果房契上把我的名字也署上，是否能减低一些税？如果要共同署名，那么应该找什么部门申请更改房契呢？

问了这么多问题，实在不好意思。但还是期盼能从楼主那里得到答案。多谢！

作者: shthh 时间: 10-2-2011 22:49
路过帮顶，，，

作者: 蓝色热带鱼 时间: 10-2-2011 22:54
标题: 回复 #31 tailai99 的帖子
1，如果房子在一年后出售，比如买价50W，卖价55W，那么需要缴CAPITAL GAIN的税是多少？
2，除此增值税外，还要交其他税么？
3，如果房子在出售时，我们已经取得了PR，那么税率有否不同？
4，如果房子在卖出前一直空置，既没自主也没出租，是否可以？
5，作为non-resident，在澳洲没有工作，那么出租房屋如何缴税？
6，如果房契上把我的名字也署上，是否能减低一些税？如果要共同署名，那么应该找什么部门申请更改房契呢？

应该先从问题3开始回答
3房子现在在老公名下，只有老公的身份与税务有关。PR的税率表和非PR是不同的，当然PR优惠些。
1如果房子在一年后出售，比如买价50W，卖价55W，那么需要缴CAPITAL GAIN的税
如果你老公是pr，那么这是他的唯一房产，不需交税。
如果你老公是非PR=(55-50)/2=2.5万*0.29=7250$
2没有
4问题没明白，“是否可以”可以什么？
5作为non-resident，在澳洲没有工作，那么出租房屋如何缴税？（租金-成本）按年纳税，例如租金3万，利息1万，房子折旧1万，缴税=（3-1-1）*0.29=2900$
6 如果房契上把我的名字也署上，是否能减低一些税？理解为你说的是增值要交的税，理论上是，如果你的工资不太高的话。
如果要共同署名，即变更房子现在的所有人，你需要联系下过户师。

作者: tailai99 时间: 10-2-2011 23:58
标题: 十分感谢热带鱼的回复！
想进一步问下，
“如果你老公是pr，那么这是他的唯一房产，不需交税。如果你老公是非PR=(55-50)/2=2.5万*0.29=7250$’
这里非PR情况，除以2是指一年后出售增值税率减半么？

另，问题5，房屋出租
“例如租金3万，利息1万，房子折旧1万”这里的“利息”是指还贷的利息么？如果利息大于租金，是否就不用缴税呢？

再次感谢！

作者: 蓝色热带鱼 时间: 11-2-2011 19:21
标题: 回复 #34 tailai99 的帖子
这里非PR情况，除以2是指一年后出售增值税率减半么？是的,持有1年以上

“例如租金3万，利息1万，房子折旧1万”这里的“利息”是指还贷的利息么？是的,只是利息, 不包含本金

如果利息大于租金，是否就不用缴税呢？是

作者: tailai99 时间: 12-2-2011 15:12
标题: 回复 #35 蓝色热带鱼的帖子
真心感谢热带鱼的无私帮助！

作者: 蓝色热带鱼 时间: 13-2-2011 10:46
标题: 回复 #36 tailai99 的帖子
别客气，FREEOZ精神，我为人人

作者: unamedplayer 时间: 13-2-2011 15:25

如果你老公是pr，那么这是他的唯一房产，不需交税。

如果要共同署名，即变更房子现在的所有人，你需要联系下过户师。

“例如租金3万，利息1万，房子折旧1万”这里的“利息”是指还贷的利息么？如果利息大于租金，是否就不用缴税呢？

1) make sure the property has been declared as PPOR and it has not been rented for more than 6 years.

2) You need to pay stamp duty as if it was purchased from the market.

3) And you can carry on the loss to subsequent years.

[ 本帖最后由 unamedplayer 于 13-2-2011 15:28 编辑 ]

作者: tailai99 时间: 13-2-2011 18:29
标题: 回复 #38 unamedplayer 的帖子
多谢！但请问PPOR是什么的缩写？如果我们准备在一年后取得PR后，在原址上将老房推掉，新盖成两套的话，是否就变成一套自住一套投资？那么那套投资房如果卖的话，怎么收税呢？问题有点复杂，多谢指教啊。

作者: 阿土伯 时间: 14-2-2011 14:57
good.

作者: unamedplayer 时间: 14-2-2011 16:10
PPOR = Principle Place of Residence.

Your case is quite complicated and you'd better consult a qualified tax accountant.

btw, how do you construct two residence on the same lot? Do you want to subdivide or just build a granny flat?

原帖由 tailai99 于 13-2-2011 18:29 发表

 登录/注册后可看大图

多谢！但请问PPOR是什么的缩写？如果我们准备在一年后取得PR后，在原址上将老房推掉，新盖成两套的话，是否就变成一套自住一套投资？那么那套投资房如果卖的话，怎么收税呢？问题有点复杂，多谢指教啊。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 14-2-2011 22:25
标题: 回复 #41 unamedplayer 的帖子( ATO's 规定)
Subdividing and amalgamating land

Subdividing land
If you subdivide a block of land, each block that results is registered with a separate title. For capital gains tax (CGT) purposes, the original land parcel is divided into two or more separate assets. Subdividing the land does not result in a CGT event if you retain ownership of the subdivided blocks. Therefore, you do not make a capital gain or a capital loss at the time of the subdivision.

However, you may make a capital gain or capital loss when you sell the subdivided blocks. The date you acquired the subdivided blocks is the date you acquired the original parcel of land and the cost base of the original land is divided between the subdivided blocks on a reasonable basis.

Note: When the profit is ordinary income

You may have made a profit from the subdivision and sale of land which occurred in the ordinary course of your business or which involved a commercial transaction or business operation entered into with the purpose of making a profit. In this case, the profit is ordinary income (see Taxation Ruling TR 92/3 – Income tax: whether profits on isolated transactions are income). You reduce any capital gain from the land by the amount otherwise included in your assessable income.

Example

Land purchased before 20 September 1985, land subdivided after that date and a house built on the subdivided land

In 1983, Mike bought a block of land that was less than two hectares. He subdivided the land into two blocks in May 2008 and began building a house on the rear block, with the intention of using it as his home. The house was finished in August 2008 but he did not use it as his main residence. He sold the rear block (including the house) in October 2008 for $250,000. Mike got a valuation from a qualified valuer who valued the rear block at $150,000 and the house at $100,000. The construction cost of the house was $85,000.

Mike acquired the rear block before 20 September 1985, so it is not subject to CGT. As the new house was constructed after 20 September 1985 on land purchased before that date, the house is taken to be a separate asset from the land. Mike is taken to have acquired the house in May 2008 when he began building it. Mike made a capital gain of $15,000 ($100,000 – $85,000) when he sold the house because he did not use it as his main residence.

As Mike had owned the house for less than 12 months, he used the 'other' method to calculate his capital gain.

Example

Dwelling purchased on or after 20 September 1985 and land subdivided after that date

Kym bought a house on a 0.2 hectare block of land in June 2008 for $350,000. The house was valued at $120,000 and the land at $230,000. Kym lived in the house as her main residence. She incurred $12,000 in stamp duty and legal fees purchasing the property.

Kym found the block was too big for her to maintain. In January 2009, she subdivided the land into two blocks of equal size. She incurred $10,000 in survey, legal and subdivision application fees and $1,000 to connect water and drainage to the rear block. In March 2009, she sold the rear block for $130,000.

As Kym sold the rear block of land separately, the main residence exemption does not apply to that land. She contacted several local real estate agents who advised her that the value of the front block was $15,000 higher than the rear block. Kym apportioned the $230,000 original cost base into $107,500 for the rear block (46.7%) and $122,500 for the front block (53.3%).

The cost base of the rear block is calculated as follows:

Cost of the land
$107,500

46.7% of the $12,000 stamp duty and legal fees on the purchase
$5,604

46.7% of the $10,000 cost of survey, legal and application fees
$4,670

Cost of connecting water and drainage
$1,000

Legal fees on sale
$3,000

Total
$121,774

The capital gain on the sale of the rear block is $8,226. She calculates this by subtracting the cost base ($121,774) from the sale price ($130,000). As Kym had owned the land for less than 12 months, she uses the 'other' method to calculate her capital gain.

Kym will get the full exemption for her house and the front block if they are used as her main residence for the full period she owns them.

作者: tailai99 时间: 14-2-2011 23:37
标题: 回复 #42 蓝色热带鱼的帖子
好复杂呀。等我准备建房/卖房的时候一定找你来算。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 24-2-2011 20:11
标题: NSW Residential Tenancy Law
2011年1月31日，新洲开始执行这项新修正的法案，规定了租客和房东各自的权利和义务，供大家参考。

附件为1M,无法上传，请需要的同学，站内短消息我

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 24-2-2011 20:21 编辑 ]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 12-4-2011 12:00
标题: 怎样选到维护费用低的公寓房
1 房屋结构篇
  现在悉尼市场上的公寓房有几种
  一.老unit,这类房屋一般有20年以上的年纪了,外墙为砖,砖木结构
  二.多层砖木结构新房
  三.多层全砖结构新房,全砖结构,即外墙为厚砖,其中以双砖结构为最佳,所谓双砖结构是在双层砖的中间留有5厘米的空间,就像保温瓶,这类房子冬暖夏凉
  四.高层钢筋水泥新房

2  物业管理费用

  物业管理费,称Strata,少的400/季度,多的1000多
  一.老unit,如果房子结构好,这类房的管理费理论上是最低的,实际上由于砖木时间长后,各部分容易位移,所以会需要修补,7年开发商质量保证期过后,这钱就是业主们出了.
   物业管理费就贵了,如果再遇到业主大会提取sinking fund,1000/季度不是不可能
  二.多层砖木结构新房, 如果有电梯,热水和空调系统独立的话,600-700/季度,房龄长了后,费用上升速度较快
  三.多层全砖结构新房,如果有电梯,热水和空调系统独立的话,600-700/季度,房龄长了后,费用上升速度一般
  四.高层钢筋水泥新房如果热水和空调系统不独立,而且小区有健身房的话,物业费至少1000,有些甚至达到2000/季

看房时,从内外部结构,热水器位置,空调机外机位置可以作出物业费趋势的初步判断

作者: aareon 时间: 12-4-2011 23:18
这个房子的贬值评估，都差不多的，还是有些能把房子贬值评的高点呢？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 13-4-2011 17:59
标题: 回复 #46 aareon 的帖子
理论上ATO的标准下，应该一致
但是，有的surveyor 提供有偿服务:：上门查看房子并估价，可以多为您找到成本，折旧数字就能多些

作者: 蓝色热带鱼 时间: 14-4-2011 18:30

原帖由 蓝色热带鱼 于 12-4-2011 11:00 发表

 登录/注册后可看大图

1 房屋结构篇
  现在悉尼市场上的公寓房有几种
  一.老unit,这类房屋一般有20年以上的年纪了,外墙为砖,砖木结构
  二.多层砖木结构新房
  三.多层全砖结构新房,全砖结构,即外墙为厚砖,其中以双砖结构为最佳,所谓 ...

补充:
从外墙面的涂料也可以判断出将来的strata fee是否会忽然升高,有些涂料不耐久,3-5年会产生难看的污迹,重新喷涂一次需要花费几万,每户人家就需要分摊不少的strata fee

作者: greatinfo 时间: 14-4-2011 19:18
知识贴，学习ing

作者: 妮南 时间: 14-4-2011 21:34
有参考价值。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 22-4-2011 12:40
标题: 公寓房物业费strata levy数字的重要性
公寓房物业费strata levy数字的重要性
大家买房,现在贷款一般都选择interest only配合off set的方法
如果你的贷款35万,那么每月利息在2000元左右
每贷款17000元，每月付利息100元
如果您家物业费1000/季度，另外一家700/季度
相当于您负担的房价比另外一家贵了17000元左右。

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 22-4-2011 11:41 编辑 ]

作者: 蓝色热带鱼 时间: 29-4-2011 21:53
标题: ZT 折旧报告的重要性
根据专业公司的研究，投资物业的折旧利益可以高达投资物业收益的62%。难怪该.公司负责人，物业折旧测量师Paul Bennion说：“如果投资者不申报您的合法扣税权利，跟拥有投资物业却没有租客一样吃亏。”　　不少投資者不知道按現行的法例，他們可以申報特定的資産折舊和稅務優惠。由於不知情，也們失去了合法的稅務優惠。經年累積，這筆錢的數字是相當可觀的。

　　DEPPRO的調查顯示，只有20%的投資者知道怎么利用他們的合法權益去申報收租物業折舊。這些申報了折舊的投資者，得到的利益在買入物業的第一年中有的每周高達$300。如果可以充分利用折舊扣稅，不但可以爲投資者每年節省數千元的費用，還有可能令你的投資物業的供款時間縮短幾年。

折旧的定义与基本原则
　　澳洲稅局的“折舊指南“指明：在賺取報稅收入的過程中發生的支出是可以扣稅的，而獲得這種産生收入的資産的成本可以在指定的時間里逐步"注銷"，這就是所謂的折舊。如何計算折舊，操作起來頗複雜，但其基本原理卻很簡單。
　　對於投資物業，資産折舊有兩種方式可供選擇：
　　1、建筑物和地基，即主体工程（Capital works）
   投資者可以為物業的主體工程申報折舊。它是根據建築的日期計算的。目前折舊率有兩種，一種是2.5%，一種是4%，這是由以下幾點決定的：
　　1）建築日期
　　2）建築類型（住宅、工業用房、商鋪、寫字樓）
　　3）租約類型（長期或短期）
   對於普通的出租住宅來説，稅務局規定的使用壽命通常是40年，即折舊率為每年2.5％。
　　主體工程是一個廣義的概念，包括對主體結構的各類建設、擴建、改建和翻修。但是，關於擴建、改建方面的稅務條例相當復雜，這與簡單地購置一套已經建成的房屋再申報主體工程折扣不一樣。因些，如果有這方面的問題，最好直接咨詢會計師或折舊專家。
　　2、其它可折旧的资产
　　除建築物主體結構之外的、其它與投資物業有關的存在著使用年限和會貶値的資産，在使用年限內可以逐年折舊。例如，物業投資者可以為物業的傢具裝備和陳設，例如地毯、電器、燈飾等等的殘舊和破損申報扣稅。
　　澳洲稅局去年訂出了一套關於這些可折舊的物品的比較完整的定義和使用年限。
　　對於“其它可折舊的資産”，稅務局提供了兩種折舊計算方式：
　　第一種辦法稱為“基本費用”(Prime Cost)。
　　這種方法假設資産在使用年限內均匀地損耗，因此適用固定的折舊率。
　　另一種方法稱為“價値遞減”(Diminishing Value)，
它假設資産的貶値速度逐步減慢。

计算折旧率的方法
　　稅務局公佈的折舊率是根據使用年限和折舊方法而定的。
   按照“基本費用”方法，折舊率為100％除以使用年限。因此，如果一項資産的使用年限是4年的話，折舊率為25％（100％/4）。
　　按照“價値遞減”方法，折舊率為150％除以使用年限。因此，假設一項資産的使用年限為4年，折舊率則為37.5％（150％/4）。
　　舉例説明：
　　假設您的出租物業新添了一套$1，200元的傢具，使用壽命為5年。
　　每年折舊率為：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　    100%/5=20%                      150%/5=30%
　　第一年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　　$1200*20%=$240　　　　　　$1200*30%=$360
　　第二年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　　$1200*20%=$240　　　　($1200-$360)*30%=$252
　　第三年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　$1200*20%=$240　　　　　($1200-$360-$252)*30%=$176.40
　　第四年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　　　$1200*20%=$240　　　($1200-$360-$252-$176.40)*30%=$123.48
　　第五年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　          $1200*20%=$240　　($1200-$360-$252-$176.40-$123.48)*30%=$86.44

　　注：按“價値遞減”方法計算，資産在使用年限結束後仍尙余少量價値未被完全抵銷，可在之後一年內抵銷掉。而按基本費用方法，資産在使用壽命結束後則可以完全抵銷。納稅人士通常會選擇用價値遞減法計算折舊，這樣在頭幾年可以獲得較高額的扣稅。

如何通过折旧获利
　　專業物業折舊測量師Paul Bennion説：物業租務市場有升有跌，但無論市道如何，物業投資者都可以享受為投資物業申報折舊的利益。如果投資者不申報您的合法權利，就象擁有投資物業卻找不到租客一樣吃虧。”
　　那麼，物業投資者怎樣通過折舊獲利呢？我們可以通過以下案例來分析：

　　王小姐與朋友在雪梨北區合夥經營著一盤地板生意。她每年可以獲得$50,000元的基本薪金，在財政年度結束即2005年6月30日前可以赚取$25,000元利潤分成。
　　兩年前她買下了一項投資物業。她簽約買下了一套一睡房的公寓，價値$260,000(包括所有後期費用)。她支付了10%的首期，物業可在2004年7月1日開始交付出租，租金每周為$300元。
　　發展商提供三年期7%的租金回報保証。王小姐雇請發展商介紹的租務經理為她打點出租事宜，租務經理收取8.5%的佣金。另外，稅費與雜費每年共計支出$2500元。
　　王小姐的物業帶$30,000的配套設施，包括名師設計的傢具、優質地毯及電器和廚房設備。這些物品自開始使用之日起預計有十年的使用壽命。她也可以按建築造價$180,000為基礎申請主體工程折舊。
　　王小姐向銀行申請了90%的貸款（$234,000），貸款利率為每年6.7%。她每周的還款額為$301.50元。
　　根據以上數據，王小姐2005年6月30日之前的物業收入與支出匯總為：（右表）?
　　1. $30,000x(100%/10)= $3,000
　　2. $180,000x2.5%=$4,500
　　按以上計算結果，王小姐的繳稅金額應該為（下表）
   项目       合计
租金收入       $15,600
出租管理费    ($1,326)
贷款利息       ($15,678)
税费和杂费    ($2,500)
现金亏损          ($3,904)
设施折旧          ($3,000) 1
主体工程折旧  ($4,500) 2
亏损                   ($11,404)

　　根據以上分析，可以看出王小姐擁有投資物業後，其稅後的現金流增加了：（下表）
没有物业                            有物业
薪金收入：$75,000          薪金收入：$75,000
物业投资亏损：                -($11,404)
可扣税收入：$75,000       可扣税收入：$63,569
需交税：$23,755             需交税：$18,244

　　因此，顯而易見，購買投資物業令王小姐在該年度的稅後收入增加了。
　　到底折舊是如何起作用的呢？王小姐之所以可以受惠，是因為她的資産折舊費$7,500元可以減低她的可扣稅收入。王小姐只為物業的附屬裝備支付了10％的首期，但卻可以用這些裝備的100％的價値作為折舊基礎，並且可以將這些設施的利息用於扣稅。

折旧存在的风险
　　那麼，是否説明折舊稅永遠隻有好處沒有壞處呢，也不可以這麼説。
　　折舊隻是一種工具，如果使用得當的話的確可以成為投資者的有利法寳。但一旦使用不當卻會變成一把雙刃劍：有時候可以幫助投資者，有時候卻會令粗心大意的人受損失。
　　折舊的意義是：它通常假定一項資産到達了它的使用壽命就需求更換。因此，即使折舊不是一項實質的現金開支，但也代表了資産費用的分攤以及表示有朝一日需要實質支出費用以替換這項資産。
　　1、昂贵的设施容易贬值
　　王小姐買的帶時髦地毯和現代設計的高級公寓是為了吸引一個付得起高於市場價租金的好租客。
　　這可能是對的。但是一旦這個物業被居住過及這些設施被使用過，它們的價値就會消失。就好比你將一部新買的車開出車行一樣，車的價値就立刻減低了。
　　這個選擇最致命的缺陷就是當租期一過，你手頭上的好租客可能會轉移到其它更新更好的住所。所以，如果你想要一直留住租客的話，你就要每5年就要花上一筆裝修費用，令你的出租物業保持時尙格調，吸引租客。許多投資者往往在租期過後才意識到這個問題。
　　2、存在最大利益限制
　　折舊只有在您有稅務需要抵銷的時候才起作用。一旦您解除了稅務責任，那麼折舊的利益就不再有意義了。
   我們可以再以王小姐的例子來分析一下，如果她打算購買三五個甚至十個這樣的物業的話會有什麼結果。

物业数量          三个                五个                十个
租金收入          $46,800          $78,000       $156,000
出租管理费    ($3,978)          ($6,630)       ($13,260)
贷款利息          ($47,034)       ($78,390)       ($156,780)
税费和杂费    ($7,500)          ($12,500)       ($25,000)
现金亏损          ($11,712)       ($19,520)       ($39,040)
设施折旧          ($9,000)          ($15,000)       ($30,000)
主体工程折旧    ($13,500)       ($22,500)    ($45,000)
亏损                   ($34,212)       ($57,020)       ($114,040)

　　根據以上的計算，王小姐的繳稅額為：
物业数量       三个                五个                十个
薪金收入       $75,000          $75,000          $75,000
物业投资损失 ($34,212)       ($57,020)    ($114,040)
可扣税收入    ($40,788)       ($17,980)    ($0)
需缴税额       $9,228          $2,360             $0

　　根據以上數據，我們可以看出當王小姐的物業資産組合不斷擴充後，她的稅後收入的變化：

物业数量          三个             五个             十个
薪金收入          $75,000    $75,000       $75,000
现金亏损          ($11,712)    ($19,520)    ($39,040)
需缴税额             ($9,228)    ($2,306)          ($0)
税后现金收入       $54,060    $53,174    $35,960

　　根據以上分析，得出的結論是，如果王小姐不斷購買此類型投資物業的話，她的稅後現金收入將會下降。
　　一開始的時候，購買一套投資物業的確比不作物業投資可以得到更多的稅後收入，一直至購買第5套物業都可以起到這樣的作用。然而，一旦她的收入稅被免除以後，利用投資物業退稅的作用就消失了。
　　這意味著什麼呢？這意味著通過購買負扣稅的物業，王小姐就要依賴其高薪的收入來補償折舊費。如果王小姐一直工作的話也未嘗不可，但這與“財務自由”的意念相悖。“財務自由”是指通過正確的投資為投資者帶來額外的工資收入，令投資者不再有工作的負擔。
   可以説這種投資方式並沒有錯，而且一但王小姐擁有的物業增値了，她就可以獲得可觀的收入和財富增値。　　但如果投資物業的目的是為了達到“財富自由”，盡快擺脫工作的束縛的話，購買負扣稅的投資物業則未必能達到預想的效果。

作者: sonne 时间: 1-5-2011 23:36
一个PR和另一个海外人士（非澳洲PR)是否可以联名买房？买房时有什么限制？是否可以买二手房？
这两人关系为婆媳关系。
另外，投资房是什么概念，是首次买房贷款的时候以投资为名义，还是已有一套自住房然后再买第二套非自住房？
谢谢。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 2-5-2011 17:28
标题: 回复 #53 sonne 的帖子
一个PR和另一个海外人士（非澳洲PR)是否可以联名买房？
可以
买房时有什么限制？
海外人只能买一手房
是否可以买二手房？
不可
政府规定如下：
You do not need to submit an application for approval to acquire real estate in Australia if:

you are an Australian citizen living abroad;
your spouse is an Australian citizen (not a permanent resident) and you are purchasing residential real estate in both names as joint tenants (not tenants in common);
you are a New Zealand citizen and you are purchasing residential property;
you hold a permanent resident visa and you are purchasing residential property;
you are purchasing new dwelling(s) from the developer, where the developer has pre-approval to sell those dwellings to foreign persons;
you are acquiring an interest in a time share scheme which does not permit you (and any of your associates) more than 4 weeks entitlement per year;
you are purchasing certain residential real estate in an Integrated Tourism Resort (ITR);
you are acquiring an interest in developed commercial property valued below $50 million generally; $5 million for heritage listed properties; or $1005 million for US investors;
you are acquiring an interest in developed commercial property where the property is to be used immediately and in its present state for industrial or non residential commercial purposes. The acquisition must be wholly incidental to the purchaser's proposed or existing business activities;
you are acquiring an interest by will or by operation of law (such as, a court order regarding the division of property in a divorce settlement, but not if both parties simply agree to transfer property without a court's intervention); or
you are purchasing property from the Government (Commonwealth, State or Territory, or local).

作者: greatinfo 时间: 2-5-2011 19:23
学习了，谢谢楼主

作者: ybli 时间: 7-5-2011 19:25
折旧费还是可以claim回挺多tax得，不过要叫qualified quantity surveyor 做，这个钱也可以claim tax deduction. 我上次做了个，那些门阿，窗阿都可以折旧的。。

作者: carsales1 时间: 8-5-2011 16:08
专业果然专业，呵呵，

作者: yazi 时间: 17-5-2011 20:11
专业

作者: 蓝色热带鱼 时间: 26-5-2011 23:08
标题: 就业数据意外疲弱 6月加息可能性降低
4月就業數據意外疲弱，澳大利亞4月就業人口意外減少2.21萬人，首當其冲的是全職就業人口鋭減，市場減少對澳洲聯儲近期加息的押注。金融市場反映出聯儲6月加息可能性降低。
　　澳洲統計局上周四(12日)公佈數據顯示，澳大利亞4月就業數據意外疲弱，澳大利亞4月就業人口意外減少2.21萬人，經濟學家此前預期爲增加1.8萬人。首當其冲的是全職就業人口鋭減，市場減少對聯儲(RBA)近期加息的押注。
　　疲軟的就業數據表明，就業市場狀况並非預期般的那么強勁，且令市場對聯儲將在多快時間內上調目前爲4.75%的利率存疑。
　　周四出爐的數據顯示，澳洲4月全職就業人口減少4.91萬人，此前兩個月激增超過8萬人；而失業率持穩于4.9%，因求職者人數減少。
　　失業率低於5.0%的同時伴隨着通脹壓力的上昇，從而支持澳洲聯儲進一步收緊貨幣政策。
　　摩根大通首席分析師Stephen Walters指出："失業率是關鍵因素，因爲就業數據所包括的訊息非常喧鬧。我們仍預計失業率會低於5%。因此這仍是一個經濟相當穩固的信號。"
　　Walters認爲，該報吿對澳洲聯儲而言可能是中性的。他表示："他們將看到失業率仍低於5%。
　　這是擔憂的來源，但他們不會過于擔心就業人數的振蕩。"
　　澳洲利率期貨最高漲幅達10個跳動點，而銀行間利率期貨最高漲7個跳動點。7月合約暗示，聯儲6月不可能加息。
　　金融市場反映出澳洲聯儲6月加息的可能性降至13%，此前爲33%。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 9-6-2011 22:48
标题: 澳洲首府城市獨立屋HOUSE價値4月份全線下跌
澳洲首府城市獨立屋價値4月份全線下跌，悉尼中位價跌0.3%，至$667,500，3月份悉尼跌了0.6%。
　　Residex總裁John Edwards評論稱，中位價的下調並不劇烈，從現階段而言不必擔心。但是，整個市場向下的趨勢則甚爲少見。
　　上一次澳洲首府城市全面下滑發生在2008年6月，正値金融危機。再早一次則是1990年6月，當時澳洲正步入經濟危機。Edwards先生説，此前的兩次，下跌原因都比較明顯。
　　侯巴特是跌幅最大的首府爲2.3%，中位價降至$380,500。
　　Edwards表示，由於侯巴特市場相對較小，因而對調整來説更敏感。
Edwards 先生説，墨爾市已開始進入調整階段，儘管其銷售量持續強盛，中位價跌0.2%，至$599,500。
　　“墨市正處於開始調整時期，所以進入這個市場需謹愼，而其它城市則都臨近拐點或已經過了循環的低谷。”
　　“未來數月可能還會持續有輕微的調節，但這個市場値得關注及買入。”
　　Edwards先生總結道：“在目前這種形勢下，加上其它弱勢的經濟信息，儲銀應充分考慮到利率的影響，因爲市場的信心是很重要的。”

作者: 蓝色热带鱼 时间: 16-6-2011 18:45
标题: 标普大摩齐称中国房价将降
标普下调中国房企评级展望至负面，称其还款能力将受考验

　　尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。

　　15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

　　标普称，“展望未来6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。”标普信用分析师符蓓说，2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。”

摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　此前一天，国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。同一日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率，再次收紧了市场流动性。

　　标普报告还对亚太地区获公开评级的41家房地产开发商的信用前景发表了评论，其中30家为中国公司，且这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

　　“政策消息多为负面”

　　符蓓直言，近期政策方面的消息，对于地产商而言都是负面的，“限购令从一线城市范围扩大，销售将面临很大压力，同时还要面临政策执行及资金流动性风险……”

　　符蓓说，地产商大多制订了较高的全年销售目标，接下去会是一个艰难的博弈过程，“如果销售方面远低于公司和市场预期，在信贷政策没有放松的情况下，很快就将削弱开发企业目前仍属强劲的现金流。”

　　需求方面同样不容乐观。符蓓称，从2009年开始，很多地产商都在积极地进行开发建设，但自去年“国八条”出台后，开发商的推货量比较小，“于是便造成目前市场上的新房供应量和存货量都处于高位。”国家在制定调控政策上，没有出现放松迹象，“这是因为今年来，国内房地产的交易量虽然有所下滑，但交易价格并未出现回落，只是增幅在下降。”

　　符蓓预计，今年下半年将出现具有实质意义的房地产价格调整，如果市场销量依然低迷，开发商的现金流将迅速枯竭，价格折扣力度则可能会加大。

　　新华社15日引述北京市住房和城乡建设委员会的消息称，今年前五个月，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年下降4.8%。（编注：此数据中所述新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。）

　　上海市统计局15日发布的数据显示，1-5月，沪上商品住宅销售面积为561.99万平方米，比去年同期下降21.9%。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 22-6-2011 12:43
标题: road/street/avenue---哪里的路安静?
澳大利亚的路名后缀可谓丰富多彩，往多了说，上百种都有可能。常见之类如road, street, place, close, avenue什么的耳熟能详，那些way什么的可能就比较少见。有心人可以去1100.com.au看看，Dial Before You Dig网站列出了n多种的路名后缀。究竟路名后缀是如何命名的呢？

让一条路起名的时候，developer就会跟据市场、环境、人们的喜好等等准备命名该路。此过程要上交到local council里边的town planner去review。town planner也会根据自己的喜好、市场和周边的已有路名判定才路名是否合适。如果如今有类似的路名，town planner就会要求更换名称，同时town planner大多会给一个自己认为不错的路名。如果一个地方规划的比较好，我们看到的路名都很规律：例如Brisbane CBD东西方向女王名字，南北方向国王名字。幸好CBD不够大，不然英联邦国王数目就不够了……再例如某各小区的名字可能都是以宝石命名的，Topaz，Sappher，Ruby什么的。
Town planner给出意见以后，一般根据leg，登报广告2周，没有反对意见的话，该路名就上报州政府注册。有反对意见，如果他们认为是unreasonable（通常都这么认为）的话，该意见就会被驳回。然后，然后没有然后了，路名确定。
那么，路名后缀的命名规律呢？很不幸，我可以负责的告诉你，在命名路的时候，这个是没有规律的。如果该城市有一条路已经叫Mary Street，而developer向纪念他的老婆Mary的时候，有可能就叫Mary Road，也有可能叫Mary Avenue，哪怕Mary Road要比Mary Street窄。后缀是完全基于市场，环境等等因素。但是，也有比较多的人在命名的时候，默认Road比Street宽。所以，很多人看到这点，都认为Road 就要比Street宽，那么车流量也就比较多。这个经验有一定的正确率，但是要是跟据路名来判定道路的繁忙程度，那就没有理论根据了。
说来那么多，那怎么能知道路的繁忙程度呢？不要着急，有以下几个因素就能知道道路都多繁忙。首先，contract上边必定会有title search，title search上边必定显示相邻的路，那么路的宽度也就知道了。然后，在Council的网站上找道路等级，NSW的话，找LEP(local environmental policy)，上边就会有road heritage的相关信息（其它洲的话找Council。例如一条路，16m宽，LEP上边显示Collector的最小宽度是16m，那么基本上就确定此道路是Collector，因为开发商不会好心的把路加宽的，他们追求的是最窄的路，最大的地。Collector下边信息会告诉你此道路的设计交通流量是300-499 dwellings / day，那么此条路的繁忙程度就是近似数值

作者: 蓝色热带鱼 时间: 29-7-2011 19:52
标题: 二季度全澳物业租金温和上涨2.7%
悉尼公寓房每周$450，直追獨立屋$460

　　在剛剛結束的今年第二季度統計數據中，澳洲首府城市物業租金（包括獨立屋與公寓房）平均上漲了2.7%，達每周$380。數據由RP Data提供。
　　相對早些時候，二季度的增長比較溫和，反應了目前物業市場較冷清的狀况。
　　悉尼獨立屋平均每周租金上漲2.2%，達$460。佩斯獨立屋上漲2.6%，達$400。這兩座城市是所有首府中獨立屋租金報升的。其它城市大多穩定未變，唯霍巴特下跌了2.9%。
　　RP Data負責市場調硏的董事Cameron Kusher稱：“許多投資者應該能認識到租金上漲漸趨平緩的原因，政府首置補貼推動相當一部份人買屋自住，及新屋買家遷居已峻工物業，這些都緩解了租屋市場的壓力。”
　　其它方面的因素還有如：拍賣清出率遠低於2010年最火爆的80%水平，批建及新開工項目不足，及市場上價格的頽勢。
　　但是，儘管有上述諸多變化，但澳洲的物業可負擔性卻沒有多少改變。
　　從公寓房市場上看，悉尼表現最佳，在二季度有4.7%的增長，平均每周達$450；墨爾本特平$350。布里斯本升1.4%，達$365每周；佩斯亦升1.4%，達$375每周。
　　Kusher先生認爲目前租金增長放緩乃是暫時現象。
　　他説：“2011年新開發項目數目不多肯定會對租金上行産生推力，我們預計，首府內城地區公寓房租金很快將回陞到年增平均5%的水準。而相對近城區的獨立屋租金亦會水漲船高。”
　　據澳洲統計局最新公佈的數據，5月份房屋貸款量上昇了4.4%。通常新項目開工量、貸款量價格會同步上漲。

作者: menson 时间: 2-8-2011 17:59
好帖，收藏学习

作者: 蓝色热带鱼 时间: 24-8-2011 16:28
标题: 悉尼物业市场综合指数优於其它首府
澳洲的物業市場眞是應了“風水輪流轉，明年到我家”這句話。當2003至2008年，悉尼一直跋涉在疲弱中時，其它城市前仆後繼的上漲。如今，其它首府城市喘息了，悉尼則一步一趨的開始上行。
　　從去年7月至今年6月底，澳洲首府城市“跌”聲一片，唯悉尼上漲了0.5%。
　　全澳的情况也極爲類似。公寓房多靠近交通樞紐、商業中心和社區中心，價格較獨立屋便宜很多。如悉尼的單元房比獨立屋的平均價要少$117,000。
　　在衡量一個市場的狀况時，除了物業價値的升，降或平穩外通常要關注如下幾點：上市量的多少、在市場上的滯留時間、業主叫價與實際售價之差。拍賣清出率，及銷售的時間等。從以上諸方面進行評估的話，悉尼表現均優於其它城市。
　　悉尼在過去一年的銷售價格比過去五年的平均値高2%，而全澳的銷售値則跌了16%。
　　在市場上的滯留時間，悉尼平均爲47天，其它首府城市平均爲52天。
　　業主叫價和售價的差率，悉尼爲5.8%，其它城市則高1%，爲6.8%。
　　悉尼上周的拍賣清出率是57%，其它城市平均48%。
　　上市量比去年高23%，但比上個月則低5%。其它影響物業市場的還有租金，悉尼物業租金去年報高5.8%。租金提高，房價上漲，意味着回報率的上昇，悉尼獨立屋的回報率爲4.4%，公寓房爲5.2%。
　　如果從短期數據看，悉尼物業在今年第二季微跌0.2%，今年前半年則跌1.3%

作者: 蓝色热带鱼 时间: 8-9-2011 19:26
标题: 2012年1月1日开始，新州取消首置者印花稅优惠
房地产专家警告，对某些人而言，在澳洲人口最拥挤的州买房已经成为“反正不可能实现的梦”了。
周二，许多心心念念想进入房市的首置业者接到了一个晴天霹雳般的噩耗：奥法雷政府撤销了80%的首置业者享受印花税减免的权利。从明年1月起，房市新人将再也无权避交60万元以下房产的过户税了。此后，可以省下这笔钱的，只限购买新建房屋和“楼花（off the plan）”的人。
这一消息激起了房地长行业的愤怒，新州房产研究所（REI NSW）主席斯图尔特（Wayne Stewart）说：“澳洲之所以能平安度过上一轮全球金融危机，就是因为房地产市场十分活跃，然而，今天的政府却把这一课给忘了。”
他警告说，首置业者试图抢在税惠到期前买房，将推高现房的价格。“这是不可避免的，首置业者争先恐后地想抢在1月1日的最后期限前头，会导致现房供不应求，价格上涨。但对一部份人来说，很不幸，拥有自己的房子现在已经变成一个反正不可能实现的梦了。”
Martin Real Estate执行董事马丁（Jeremy Martin）接口说，“虽然从现在到明年一月之间，地产业可以疯狂淘金，但狂欢过后必有痛苦的宿醉。”据悉，新州绝大多数首置业者——5万人中的4.2万——买的都是现房。
新州即将成为极少数的，不对购买现房的首置业者提供印花税优惠的州。
然而，建筑及房产团体对这一政策变化表示了欢迎，并表示这种税惠才是推高房价的元凶。“这项改革将使房价对首置业者而言负担性增加，因为他可以提高新房的供应量。”大型开发商游说团体Urban Taskforce的贾迪尔（Aaron Gadiel）说，“如今，新建的房子比现房更有优势，本就该如此才对。”
但他同时表示，能否获得印花税优惠——从房价50万元起就开始逐渐减少，至60万元以上完全消失——标准最好鞥能够放宽。“因为一户带着几个孩子的首置业者若想在雪梨购置一套三睡房公寓，恐怕根本找不到60万元以下的。”
澳洲房产协会（Property Council of Australia）也称，把印花税和新屋供应捆绑在一起，真是个“明智的选择”。协会执行长拜尔斯（Glenn Byres）说：“新州的房产供应量一直处于瘫痪状态，采用金钱刺激来推动新屋建设很有道理。”

作者: 蓝色热带鱼 时间: 12-9-2011 21:59
标题: 2012年1月1日开始，新州取消首置者印花稅优惠
最近市场上50万内的二手房开始热了, 年底前会热闹一段时间

作者: 蓝色热带鱼 时间: 19-9-2011 20:40
标题: 新州年底终止首置业购二手房印花税减免
新南威爾士州政府在上周的預算案中將首次置業者購買50萬以下二手房可獲免印花稅的政策限定至今年年底。從明年2012年1月1日起，首置業者購買二手房將自己支付全額的印花稅。
　　目前政策是：首置業者購買50萬以下二手房時可享有免繳印花稅，購買50萬至60萬的二手物業，按售價比例享有部分印花稅的減免。
　　自明年1月1日起，購買60萬以下全新物業及樓花仍享有減免。由聯邦政府提供的$7000元首置補貼仍繼續有效。
　　此政策受到市場的歡迎，認爲將會促使首置業買家爲能獲得印花稅減免而在春季入市。
　　新州財政局長Mike Baird稱政府此項政策的目的是要將印花稅優惠轉移到新物業上。他説：“我們希望看到新建房的增長。”
　　爲促進新房建設，政府將在未來4年內，在悉尼的西北及西南區釋放1萬幅建房用地。
　　此前政府曾允諾釋放8000幅建房用地，新預案中再增加2000幅。
　　但政府的土地釋放量遠遠滿足不了房屋建築業的需求，建房業呼籲政府每年應至少釋放出25,000幅地用於建新房。

作者: chaoniuniu 时间: 26-10-2011 16:50
想请教下楼主，印花税如何计算，全额和优惠的金额差距大吗。谢谢

作者: 寒. 时间: 26-10-2011 21:35
请问一下楼主，投资房一直用作退税用途，但是如果卖掉投资房，CGT计算的时候是否可以算做（现价 - 买价 - 买房来所交的利息） / 2？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 27-10-2011 10:40

原帖由 chaoniuniu 于 26-10-2011 16:50 发表

 登录/注册后可看大图

想请教下楼主，印花税如何计算，全额和优惠的金额差距大吗。谢谢

计算印花税可以在OSR(office of state revenue, NSW)
http://www.apps05.osr.nsw.gov.au ... /landsalesimple.php
查找

50万的房价, 全额印花税金额 17990刀
2011年底前,所有首次置业的,买50万内的二手房可以享受全免印花税政策
但是最近市场上这样价位的二手房比较稀缺

作者: 蓝色热带鱼 时间: 11-11-2011 15:56
标题: 回复 #70 寒. 的帖子
请问一下楼主，投资房一直用作退税用途，但是如果卖掉投资房，CGT计算的时候是否可以算做（现价 - 买价 - 买房来所交的利息） / 2？
CGT计算时, 利息支付不能算买房成本

作者: MAX076 时间: 7-1-2012 15:49
好帖子，顶一下

作者: summer74 时间: 7-1-2012 16:44
好贴，顶啊

作者: 蓝色热带鱼 时间: 30-1-2012 09:57
标题: 新闻1则
http://www.smh.com.au/wa-news/un ... 20120125-1qh56.html

Unit owners have weathered Perth's property downfall better than home owners, according to the first full-year property price report for 2011.

The median unit price fell 3.3 per cent or $11,874 to $353,205 between January and December, according to Australian Property Monitors.

That was significantly less than house prices, which declined 5.2 per cent or $28,775 to $521,973.

Advertisement: Story continues below APM senior economist Andrew Wilson said buyers had turned to better-value units and houses at the lower end of the market, helping to keep the median unit price afloat while pushing down the median house price.

"The prestige market is typically houses and ... they have a bigger impact on the median house price when they fall in a market that's characterised by low confidence," Dr Wilson said.

"Units aren't as exposed to that because you don't have as significant a prestige market. You always have higher demand [for units] because it's more value-oriented and people gravitate towards a cheaper option when there's low housing affordability.

"First-home buyers tend to select the unit market, as well. And there is a growing preference for units than houses."

In a more positive sign for house owners, the APM report also shows that while the median house price has declined for a record six consecutive quarters, the fall slowed during the December quarter to -1.2 per cent.

Real Estate Institute of WA figures showed house prices recorded their first monthly increase in 18 months in November, which would have contributed to the smaller quarterly decline.

The median unit price rose 2.1 per cent during the three months to December - the first quarterly increase since early 2010.

Dr Wilson said the rise in unit prices was a good sign that the entire Perth property market could soon climb out of a record-long stupor.

"That's the first sign and an early sign of a pick-up in Perth," he said.

"When the market starts bottoming out people look more at value options and units start to pick up [so] that's a positive sign for Perth."

Numerous property market analysts have forecast an improvement in Perth's market this year. The median price has consistently fallen since mid-2010, losing about 8 per cent.

But soaring rents are likely to encourage more to buy, while high population growth, increasing salaries and a housing shortage are expected to put upward pressure on prices.

作者: 大歆小琪 时间: 7-2-2012 19:13

原帖由 蓝色热带鱼 于 20-12-2010 21:29 发表

 登录/注册后可看大图

如果单身人士,买投资房,不需要考虑这点

已婚人士,夫妻间可以根据自己的纳税情况,选择税率大的一方,拥有房产的较大比例,实现多退说的目的

比如老公工资高,老婆工资低,可以在签合同时告诉律师,老公占70%,老婆占3 ...

投资房不是按整个家庭为主体退税的？不是以家庭收入来退税？
如果按您说的，按夫妻比例来退税的话。那如果夫妻收入发生很大变化，那夫妻可以去变更这个房产占比吗？谢谢!

作者: 蓝色热带鱼 时间: 8-2-2012 09:53
标题: 回复 #76 大歆小琪的帖子
1.投资房退税, 根据房屋title上约定的比例,分别计算
2.可以变更比例,手续上具体会牵涉到过户费用\印花税, 需要您咨询专业的律师/过户师

作者: 蓝色热带鱼 时间: 8-3-2012 20:54
标题: 悉尼公寓房表现优於独立屋
據澳洲物業監測（Australian Property Monitors）的最新數據。悉尼的公寓房的變化在今年第三季及全年二項上均超過獨立屋。
　　今年第三季，公寓房中位價下跌了0.4%，但與去年9月份的第三季度比則升値0.6%。
　　悉尼目前現房公寓的中位價爲$451.291。獨立屋的中位價是$637.646，比去年同期的$648.320跌了1.8%。
　　悉尼公寓房市場強過獨立屋反映了市場上對相對便宜、交通方便、設備齊備的民居需求的增長。
　　對公寓房的追捧還反映出首置業者希望能在州政府對購置現房的補貼仍有效之前，步入物業市場。
　　受全球經濟狀况影響，澳洲第三季度首府城市物業均現疲態，唯一維持穩定的只有霍巴特。
　　影響置業者信心的還有澳洲國內經濟發展的不平衡。
　　第三季度，澳洲的失業率較前增加了幾乎1%，從4.6%增至5.4%。
　　物業市場，特別是獨立屋的買賣不踴躍，也是冬季淡市的正常結果。
　　據澳統局的數字，8月份房貸批出總量上昇了6.3%。
　　近期公佈的通脹指數令市場松了一口氣，0.3%微升使全年的通脹指數在2.4%左右。而儲銀早先的預計在2.5%。
現金利率的下調，在近期內不會對房屋價格特別是獨立屋産生影響，但的確會鼓舞買家進入市場。

作者: 大歆小琪 时间: 12-3-2012 01:46
想请教，7000快的首次置业补贴，领取以后听说6个月以后要提供些东西证明自住。是不是就是水电煤的单据。如果空关6个月的话，提供消费量很小的水电煤单据是否可行呢？还是还有另外的一些要求呢？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 13-3-2012 10:23
标题: 回复 #79 大歆小琪的帖子
NSW政府不会要求您提供资料证明, 因为水、电费用户名单\地址的信息, 政府很容易得到。空关6个月，（unit/apartment）水费是固定的，单据不会很小，电费单子会小金额。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 13-3-2012 10:25
标题: NSW政府的规定
First Home Owner Grant Scheme
FHOGS is available to people buying or building their first home and who meet the following eligibility criteria:

Each applicant is a natural person and not a company or trust.

At least one applicant is a permanent resident or Australian citizen.

Each applicant must be at least 18 years of age.

All applicants and/or their spouse/de facto have not owned a residential property, jointly, separately or with some other person, in any State or Territory of Australia before 1 July 2000.

All applicants and/or their spouse/de facto have not owned on or after 1 July 2000 a residential property and occupied that property jointly, separately or with some other person in any State or Territory of Australia for a continuous period of at least six months.

Each applicant has entered into a contract for the purchase of a home or signed a contract to build a home on or after 1 July 2000. In the case of an owner-builder, laying of the foundations commenced on or after 1 July 2000.

The total value of the property does not exceed the cap amount

At least one applicant will occupy the home as their principal place of residence for a continuous period of at least six months, commencing within 12 months of settlement or construction of the home.

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 13-3-2012 10:31 编辑 ]

作者: 大歆小琪 时间: 14-3-2012 15:24
因为在国内，不是很懂澳洲的政策。
那就是空关6个月来换取7000块补贴的方法是行的通的。是不是只要我开通水电煤就行了，电煤消费很小的金额，甚至说不消费也是可以的吗？（水费我知道是固定的）
还是说不开通电煤直接空关也是可行的呢？
忘说一个，我们都住国内，人根本不来，这样空关也可以吗？政府会去查出入境的信息嘛？
请教了，谢谢！

[ 本帖最后由大歆小琪于 14-3-2012 20:08 编辑 ]

作者: Fleischmann 时间: 14-3-2012 21:27
真全面，学习了

作者: 蓝色热带鱼 时间: 16-3-2012 18:13
标题: 回复 #82 大歆小琪的帖子
空关6个月来换取7000块补贴, 6个月房租大于7000块了吧？
At least one applicant will occupy the home as their principal place of residence for a continuous period of at least six months, commencing within 12 months of settlement or construction of the home
只要在拿到房子钥匙后12个月内，搬入，再连续住满6个月即符合政府要求了
不知道你的房子在哪，出租委托中介，很方便的，您只要在第12个月搬入自己的房子就可以的。

[ 本帖最后由蓝色热带鱼于 16-3-2012 18:19 编辑 ]

作者: 大歆小琪 时间: 17-3-2012 19:11
标题: 回复 #84 蓝色热带鱼的帖子
买的是新房，因为那边还挺乱的，还在建设当中周边。估计暂时比较难出租，所以想先拿7000快再说，最主要也没想好，到底要不要租掉它。自住应该要一年半以后从国内过来自住。
所以就不知道拿这7000快会不会有啥风险，怎么做才能不会有问题。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 19-3-2012 21:20
标题: 回复 #85 大歆小琪的帖子
悉尼很少有租不出去的房子。
符合政府上面书面的规定，拿7000很正当。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 18-4-2012 22:19
标题: 首置印花税分期付？新州政府积极考虑中
爲了振兴积弱不振的房市，新州首置业者可能获准在长达数年的时间里分期缴付印花税。
这种类似于助学贷款的印花税偿付方案是新州房产研究所提出供州政府考虑的多项建议之一。实施办法是：购房者可以用三年时间付清印花税，但爲了“保护”政府的利益，这笔印花税像未偿付的土地税一样，是以房产为抵押的。
新州房产研究所还呼吁州政府大力消除官僚主义，并且向65岁以上的购房居民提供印花税优惠，方便老年人换小房。
目前，新州首置业者购买现房只能享受由联邦政府提供的7千元首置业补助，原先50万以下房产无印花税、50-60万房产印花税打折的优惠已被取消。新州财长拜尔德（Mike Baird）说，政府保留了对新建住宅的免印花税政策，以刺激住房营建。
拜尔德表示，印花税分期付款是个“有趣的主意”，他正在对此进行考虑。“我可以明确地告诉你们，此事正在积极考虑当中。”
根据住房产业协会（HIA）的说法，新州的住房短缺问题是全澳最严重的，该协会去年九月时估计，到2020年新州将缺少15.57万套住房。
上周出炉的人口与住宅楼宇热点（Population And Residential Building Hotspots）报告显示，全澳发展最快的20个都会和乡镇地区竟无一与新州沾边。
新州房产研究所所长派恩（Christian Payne）表示，新州面临的关键问题是住房供应和承受力问题，奥法雷政府须在即将公布的州预算案中对症下药，予以解决。“成千上万涌入雪梨生活的人们迫切地需要新建成的住房，可令人费解的规划监管却拖延了新屋建设。雪梨房价都那么高了，还要再算上高昂的印花税，这样的市场让许多人的澳洲梦都破灭了。”
而Aussie Home Loans的西蒙（John Symond）则语带保留地指出，分期缴付印花税的办法看似不坏，但涉世未深的年轻购房者很容易就一时冲动。“澳洲人本来就是爱借钱更胜存钱的。如果首置业者真能及时把钱付清那当然好，可我真不想见到年轻人为此压力山大…到头来不过是晚些被迫卖房而已。”

作者: 蓝色热带鱼 时间: 18-4-2012 22:20
标题: 爲了振兴积弱不振的房市，新州首置业者可能获准在长达数年的时间里分期缴付印花税
爲了振兴积弱不振的房市，新州首置业者可能获准在长达数年的时间里分期缴付印花税。
这种类似于助学贷款的印花税偿付方案是新州房产研究所提出供州政府考虑的多项建议之一。实施办法是：购房者可以用三年时间付清印花税，但爲了“保护”政府的利益，这笔印花税像未偿付的土地税一样，是以房产为抵押的。
新州房产研究所还呼吁州政府大力消除官僚主义，并且向65岁以上的购房居民提供印花税优惠，方便老年人换小房。
目前，新州首置业者购买现房只能享受由联邦政府提供的7千元首置业补助，原先50万以下房产无印花税、50-60万房产印花税打折的优惠已被取消。新州财长拜尔德（Mike Baird）说，政府保留了对新建住宅的免印花税政策，以刺激住房营建。
拜尔德表示，印花税分期付款是个“有趣的主意”，他正在对此进行考虑。“我可以明确地告诉你们，此事正在积极考虑当中。”
根据住房产业协会（HIA）的说法，新州的住房短缺问题是全澳最严重的，该协会去年九月时估计，到2020年新州将缺少15.57万套住房。
上周出炉的人口与住宅楼宇热点（Population And Residential Building Hotspots）报告显示，全澳发展最快的20个都会和乡镇地区竟无一与新州沾边。
新州房产研究所所长派恩（Christian Payne）表示，新州面临的关键问题是住房供应和承受力问题，奥法雷政府须在即将公布的州预算案中对症下药，予以解决。“成千上万涌入雪梨生活的人们迫切地需要新建成的住房，可令人费解的规划监管却拖延了新屋建设。雪梨房价都那么高了，还要再算上高昂的印花税，这样的市场让许多人的澳洲梦都破灭了。”
而Aussie Home Loans的西蒙（John Symond）则语带保留地指出，分期缴付印花税的办法看似不坏，但涉世未深的年轻购房者很容易就一时冲动。“澳洲人本来就是爱借钱更胜存钱的。如果首置业者真能及时把钱付清那当然好，可我真不想见到年轻人为此压力山大…到头来不过是晚些被迫卖房而已。”

作者: 蓝色热带鱼 时间: 27-4-2012 17:18
标题: 贷款咨询2年首增房价回升有望
非官方的数据显示，澳洲民众对于房贷的兴趣两年来首次提高，这让市场认为，房价有望在未来数月内提高。

　　根据Veda的《消费信贷需求指数》（Consumer Credit Demand Index）报告，2012年第一季度，按揭贷款的咨询量年比增加了1.5%，季比略涨0.2%。

　　信用卡数据公司Veda的消费者风险评估部门主任Angus Luffman称，“房贷的咨询量拐点一般比房价转折点早出现1至3个季度。在持续不断的需求下降后，这个早期预警信号或许意味着房贷要开始触底反弹了。”Luffman称，房贷的咨询量与住宅信贷获批量“密切关联”。

　　利率的不稳定，全球经济前景不明，负担能力的普遍缺乏，这些因素是导致州府城市房产贬值的主要原因，根据RP Data的数据，截至3月份的一年中，州府的房价已经贬损了4.4%。2011年最后两个月，储行连续两次下调官利，这对房市起到了一定的刺激作用，3月季度的房价微扬0.2%。

　　虽然房贷咨询量出现了复甦希望，房市的其他读数却显示，顶头风仍在刮不停。

　　澳洲统计局（ABS）的官方数据显示，截至2011年12月，季调后的自住房贷已经上涨了9个月。但是进入新的一年后，这一数据又开始下降，2月份跌了2.5%。

　　在全球金融危机期间，虽然澳洲的房价避免了像其他西方经济体那样铅锤直下的命运，但是澳洲家庭却开始警惕并远离先消费后还款的生活方式，专心于清偿旧债。这些因素导致部分地区的住宅建筑陷入难以为继的困境。

　　Veda称，在截至3月份的一年中，总体消费信贷下降了4.8%，同期，信用卡的申请数量也缩水8%。在此期间，个人贷款的申请数量也减少了1.4%。

　　穆迪Economy.com的分析师Matthew Circosta称，“家庭储蓄正在增加，信用消费却在衰减。这样的局面可能会持续好几年。”他指出，在2010年年中时，家庭债务总额达到了峰值：是家庭可支配收入的154.4%。但目前这一债务数据已经慢慢地减少至150%。

　　虽然房市仍有暂时甩不掉的负面因素，但Circosta称，根据经济学的基本原理，如果储行的减息决定被全额传递予消费者的话，那么房价就将继续上扬。

　　目前市场普通预测储行将于5月1日削减官利至4%。但是其他商行是否会全额传递却仍是一个问题。

　　Circosta同时指出，近来房产清盘率已经开始上升。根据维州房产研究所（REIV）的数据，上周末，墨尔本的清盘率从此前一周的54%增至59%。澳洲房产监察机构（Australian Property Monitors）的数据则指出，上周雪梨的清盘率也从前一周的55.5%涨到了59%。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 14-5-2012 17:59
标题: [房地产新闻] 不幸成房产纠纷受害者华裔夫妇无家可归
一对年轻的华裔夫妇怎么也没有想到，他们的“澳洲梦”竟变成了噩梦。他们不仅成为一场家庭房产纠纷的受害者，而且还因此无家可归。

王先生（Will Wang）和王女士（Daphne Wang）今年3月在拍卖会上以48.1万元的价格拍到了一套理想住房。

这套住房位于西邦尔公园区（Westbourne Park），有3间卧室，王先生和王女士本打算在这里迎来两人的第一个孩子，孩子的预产期是10月。

但就在这套房产交割日期前一周，卖房者的父母却因为拍卖价格没能达到他们的要求而阻止了这桩买卖。

高等法院的文件显示，高戈斯夫妇在销售房产时附上了一则警告。

他们希望这套住房能够卖到55万元，以便他们的女儿薇薇安（Vivian）能够偿还48万元的按揭款，以及薇薇安买下这套住房时向他们借的10万块钱。

发现拍卖价格与他们的期望值有出入后，仍住在这套住房中的高戈斯夫妇采取了法律行动。

根据他们当初借钱给女儿的条件，他们有权反对任何有关这套住房的交易。

这起法律纠纷于今年3月交由高等法院处理，但王先生和王女士却因为计划着搬进新买的住房而将之前的住处租了出去，最后竟成了无家可归者，只好在朋友家租了一间屋子，暂时住下。

高等法院的法官表示，这套住房的销售没有征得高戈斯夫妇的同意，违反了相关规定。

但王先生表示，他在拍卖之前根本就不知道有上述那样一则警告，而且在销售当天，哈里斯房地产公司（Harris Real Estate）给他的产权证书上也没有提到这则警告。

但该房地产公司的哈里斯（Phil Harris）却称，相关表格里清楚地写明了销售条件。（

作者: 蓝色热带鱼 时间: 31-5-2012 17:36
标题: 降息预期, 澳元走低
降息预期, 澳元走低

作者: nowaybutgo 时间: 31-5-2012 18:48
楼主你好，据说PR买自住房，6年内卖出无CAPITAL GAIN TAX？？

这是不是说，过了6年，一律都要交CAPITAL GAIN TAX？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 1-6-2012 22:52

原帖由 nowaybutgo 于 31-5-2012 17:48 发表

 登录/注册后可看大图

楼主你好，据说PR买自住房，6年内卖出无CAPITAL GAIN TAX？？

这是不是说，过了6年，一律都要交CAPITAL GAIN TAX？

PR买自住房，无论自住多少年,都无需交税。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 12-6-2012 23:34
标题: 2012年7月1日起, 购买65万以下新房全免印花税政策, 在NSW 政府网站上已经发布
2012 State Budget
The NSW Treasurer, the Hon. (Mike) Michael Bruce BAIRD, MP announced the following changes to State taxes and grants as part of the 2012 State Budget:

New Home Grant Scheme
From 1 July 2012, a new $5 000 grant will be provided to buyers of new homes, whether off the plan or newly built, with a value up to $650 000 and to buyers of vacant land that is intended to be the site of a new home valued up to $450 000

The grant is targeted at all non-first home buyers and is available to investors as well as owner occupiers. The grant will be administered through the transfer duty payment process.

The relevant form and factsheet will be made available prior to the commencement of the grant.

Frequent Questions
First Home Owner Grant (New Home) Scheme
From 1 October 2012, the First Home Owner Grant Scheme will be replaced by the First Home Owner Grant (New Home) Scheme. The new scheme will only apply to first home owners who purchase or build a new home valued at up to $650 000

The grant will increase from $7 000 to $15 000 from 1 October 2012 to 31 December 2013 and to $10 000 from 1 January 2014.

Read more
Frequent Questions
First Home – New Home
From 1 July 2012:

the transfer duty exemption cap on new homes increases to $550 000 with duty concessions for new homes valued between $550 000 and $650 000

the transfer duty exemption cap on vacant land increases to $350 000 with duty concessions for vacant land valued between $350 000 and $450 000

作者: 蓝色热带鱼 时间: 26-6-2012 10:55
标题: 回复 #94 蓝色热带鱼的帖子
推动贫富差距的政策, 出政策的政客缺乏对市场的客观认识, 首次置业在悉尼越来越难。

作者: 妮南 时间: 11-11-2019 10:53
好贴重顶，

非常有用的信息。

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)