FreeOZ论坛

标题: 请问各位，第一套房可以作为投资房吗？ [打印本页]

作者: 准备买悉尼公寓 时间: 25-7-2010 20:09
标题: 请问各位，第一套房可以作为投资房吗？
我是小白~~

看很多人的投资房可以免税，突然想，第一套房可不可以作为投资房？

作为投资房，损失的是首次置业补贴7000，还有印花税减免。但可以从扣税补回来。如果扣税比这两项加起来高，那么我当然选择作为投资房。

政府认定是否是投资房的方式是什么？银行对账单？假设我有个朋友，我就租住在他那里，银行对账单也是寄到那里，是否就可以合法的操作这个事情呢？

我知道这里聪明人极多，这样的事情都可能被讨论了无数次了，还是想请大虾给稍微讲解一下。

作者: 妮南 时间: 25-7-2010 20:17
你买来的房子马上出租，不领取政府补贴，那就成了投资房了。

你向银行或代理提供的地址可以是你租住房的地址。

作者: abmm 时间: 25-7-2010 20:22
首次住房补贴只要你在买的房子里住满6个月就可以了 6个月以后你就可以不住那里了可以当成投资房出租了

个人觉得6个月不是太长应该可以接受吧

作者: houge 时间: 25-7-2010 20:27
事实上，第一套房当投资房对于暂时不想背上沉重房贷负担，又不想错过房价上涨的人来说，是很不错的选择。
首先已自住房的名义买下来，
住满6个月（可以不用真的去住，只是这6个月要把你的地址都放在那里，作为自己的primary residence，该房产不能出租。这样才能拿到首次购房的优惠。
6个月后就可以自己租房，把这套房当投资房出租了。
还有一个6年法则，即6年内，只要你只有这一套自住房，卖得时候是不用交资本利得税的。详见ato网站：http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm
楼主很聪明

作者: 妮南 时间: 25-7-2010 20:52
另一条，从你工资收入的角度。比如你的年薪4万，若买自住房可能最多允许贷款25万。而你若买投资房，租金收入加上工资收入，若有20%的首付，你也许能贷到房价的80-90%。

作者: 准备买悉尼公寓 时间: 25-7-2010 20:56
猴哥过奖~
还是不明白

首先已自住房的名义买下来，住满6个月（可以不用真的去住，只是这6个月要把你的地址都放在那里，作为自己的primary residence，该房产不能出租。这样才能拿到首次购房的优惠。
问题1，怎么把我的地址放在这里，靠银行对账单？假设我在2个银行都有账户，是否一个银行的对账单在这里就可以了？
问题2，首次购房优惠，在斑竹的置顶贴里面有，是在settle的时候就发放的，怎么又有个6个月的说法？

6个月后就可以自己租房，把这套房当投资房出租了。
问题1，是否作为自住房的时候，是不能负扣税的，在6个月之后，就可以进行负扣税了？
问题2，我是否可以仍然住在这里，但是我的银行对账单寄到其他地方？譬如说我声称我借住在朋友家，免费的。而这个房子租给别人了？
问题3，作为投资房，是否需要租房合同才可以，如果没有租出去呢？再结合上面一点，就是说其实我还住在里面，就是当成是投资房，来完成负扣税的功能。

还有一个6年法则，即6年内，只要你只有这一套自住房，卖得时候是不用交资本利得税的。
问题1，这套房如果以自住房的性质买了，享受了补贴，后来又转为了投资房。那么是否在卖的时候不能享受这个政策？
问题2，如果我就是一直作为自住房，6年后又买了投资房，10年后卖这个房子的时候，就没有资本利得税了。而我实际上把后来买的投资房作为了自住房。是这个意思？所以需要算算，是作为自住房划算还是投资房划算，是这样吗？

作者: harpreet 时间: 25-7-2010 22:12
标题: 回复 #6 准备买悉尼公寓的帖子
1. 按照规定，你必须要自住6个月才能拿到那笔补贴。这个自住是要你提供证据的，所以猴哥才告诉你用账单，至于用多少账单.....你自己琢磨琢磨吧，呵呵。
2. 房子settle时候给你补贴，但之后你没住满6个月的话，这笔钱还是要收回的。

作者: zlsiva 时间: 26-7-2010 00:08
如果没有房租收入, 有什么税可以扣?

作者: houge 时间: 26-7-2010 00:12
问题1，怎么把我的地址放在这里，靠银行对账单？假设我在2个银行都有账户，是否一个银行的对账单在这里就可以了？
A: 至少你在税务局的联系方式要放在这间房吧。而且万一税务局审核时，你要有证据证明这间是自住房。2个银行账户放其中一个地址在这间房没问题。
问题2，首次购房优惠，在斑竹的置顶贴里面有，是在settle的时候就发放的，怎么又有个6个月的说法？
A: Harpreet同学的回答我完全同意。

问题1，是否作为自住房的时候，是不能负扣税的，在6个月之后，就可以进行负扣税了？
A: 对，这6个月内不能用该房的利息负扣税，6个月后转为投资房就可以了。
2，我是否可以仍然住在这里，但是我的银行对账单寄到其他地方？譬如说我声称我借住在朋友家，免费的。而这个房子租给别人了？
A: 完全可以，只要你能让税务局相信。不过你自己住在里面怎么租给别人呢？你是说租几间房出去吗？这样的话，你的报税房租可能比整租该房的市场价低，税务局可能会查。
问题3，作为投资房，是否需要租房合同才可以，如果没有租出去呢？再结合上面一点，就是说其实我还住在里面，就是当成是投资房，来完成负扣税的功能。
A: 税务局不看你的租房合同的，但你必须有显示资金往来的记录，而且租金比市场价低很多的话税务局会怀疑。

问题1，这套房如果以自住房的性质买了，享受了补贴，后来又转为了投资房。那么是否在卖的时候不能享受这个政策？
A: 看看那个6年规则，只要买的时候是作为自住，卖之前又搬回去住一段时间，而这整个期间你只有这一套自住房，那么卖的时候就免gst。不过ato网站列出了搬出自住房的几种理由，你要考虑尽量用类似的理由。
问题2，如果我就是一直作为自住房，6年后又买了投资房，10年后卖这个房子的时候，就没有资本利得税了。而我实际上把后来买的投资房作为了自住房。是这个意思？所以需要算算，是作为自住房划算还是投资房划算，是这样吗？
投资房和自住房不是你说是什么用途就可以，而是要证明其用途的，例如投资房必须有出租证明如租房合同、租金收入等记录，而自住房则需要你的有关地址证明。
个人建议还是尽量分开。税务局一般不查，查出问题就很麻烦。

作者: houge 时间: 26-7-2010 00:14
税务局有一条很厉害，
即如果他认为你的某项税务行为是为了避税，就可以取消相关的优惠。

刚来澳洲不久的时候，我考虑过一个方案，自以为天衣无缝，
即，如果你有亲戚或很信得过的朋友，就一起去买同一个项目的新房，大小、格局、价钱都差不多的，
然后住满6个月满足首次买房补贴条件后，你们2人都把房子转成投资房，你租他的，他租你的，租金按市场价，定一样的。
这样每个月你把租金打到他账上，他把租金打到你账上，当成扣税的根据。
至于是否相互搬到对方家就自己商量了。反正同一个项目同样的条件，搬不搬无所谓。不搬的话相互转交一下信件就好了。
这样2家都有房住，还可以扣税。

结果一个会计朋友告诉我税务局的这一政策，自觉彻底歇菜

[ 本帖最后由 houge 于 26-7-2010 00:23 编辑 ]

作者: angelatu 时间: 26-7-2010 13:11
可以肯定是可以，但问题是你除了交利息以外，还要交自己的房租，这部分支出也要考虑进去。是否真的合算呢？如果要通过换房或者假地址等，我觉得还是算了吧，为了那点钱会有很多麻烦，不值得的。

作者: 妮南 时间: 26-7-2010 13:35
第一次买房政府补贴相对于房价还是微不足道的，根据自己需要是选择自住房还是投资房。

比如有的人买了自住房，却迫不及待地要出租，也说明很多问题。

作者: 准备买悉尼公寓 时间: 26-7-2010 20:03
我大致明白了。

最后还有一个问题问问猴哥，

第一套房是自住房并且一直自住，不过到了第三年，买了一套投资房。到了第6年的时候，卖第一套房，这样免税吗？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 27-7-2010 10:41
标题: 自住房免税
自住房免税是指免capital gain，投资房虽然可以通过退个人所得税（如果你的年度收入超过4到5万的话），但是当你卖出投资房的时候，capital gain 是很大的，因为投资房退税会把房屋折旧，如原价30万的投资房，6年后出卖价50万，6年间房屋折旧去20万，那么capital gain=50-（30-20）=40，这个40*0.5=20就是你当年要加入你年度纳税申报的金额，如果你年工资收入5万，那么你卖出房子那年的收入总额为5+20=25万，应纳税=87350。（根据2010年税率，假设是单身，没有其他offset的情况下）

作者: 蓝色热带鱼 时间: 27-7-2010 10:44
标题: 所以，如果有多套投资房，还是等到退休以后，慢慢1套1套，逐年卖出
这样的话，税收可以稍许节约些

作者: houge 时间: 27-7-2010 10:51
标题: 回复 #13 准备买悉尼公寓的帖子
可以免。不过你的投资房转自住房前出租的那几年要交资本利得税。

作者: cheroot 时间: 27-7-2010 14:34

原帖由 蓝色热带鱼 于 27-7-2010 10:41 发表

 登录/注册后可看大图

自住房免税是指免capital gain，投资房虽然可以通过退个人所得税（如果你的年度收入超过4到5万的话），但是当你卖出投资房的时候，capital gain 是很大的，因为投资房退税会把房屋折旧，如原价30万的投资房，6年后出 ...

哇，要交这么多税！晕

作者: 鹰扬天下 时间: 12-12-2010 18:22
强帖留名回头学习

作者: toaussie_share 时间: 13-12-2010 12:56

原帖由 蓝色热带鱼 于 27-7-2010 11:41 发表

 登录/注册后可看大图

自住房免税是指免capital gain，投资房虽然可以通过退个人所得税（如果你的年度收入超过4到5万的话），但是当你卖出投资房的时候，capital gain 是很大的，因为投资房退税会把房屋折旧，如原价30万的投资房，6年后出 ...

还有一招不必交税，或者交很少的税
根据澳洲税法：如果你将投资房产所赚得的钱用于再投资的话，增值那部分是免税的
按照蓝色热带鱼的算法：capital gain=50-（30-20）=40，如果你把这40万（不够再加点，假设再追加20万）再投资一套60万的房产，那么持有一段时间之后，你再将这套60万的房产卖掉，就可以免收大部分税收（要收也是60万以外，即增值的那部分）。

PS：以上是建立在不急用钱的基础上

作者: inmelbourne 时间: 13-12-2010 13:06
ls的方法值得一试

作者: 春风送暖和煦日 时间: 13-12-2010 15:41

原帖由 蓝色热带鱼 于 27-7-2010 11:41 发表

 登录/注册后可看大图

自住房免税是指免capital gain，投资房虽然可以通过退个人所得税（如果你的年度收入超过4到5万的话），但是当你卖出投资房的时候，capital gain 是很大的，因为投资房退税会把房屋折旧，如原价30万的投资房，6年后出 ...

请教各位前辈：“卖出房子那年的收入总额为5+20=25万，应纳税=87350。”应纳税87350是怎么算出来的涅？什么税率？

作者: 春风送暖和煦日 时间: 13-12-2010 15:45

原帖由 准备买悉尼公寓 于 25-7-2010 21:09 发表

 登录/注册后可看大图

我是小白~~

看很多人的投资房可以免税，突然想，第一套房可不可以作为投资房？

作为投资房，损失的是首次置业补贴7000，还有印花税减免。但可以从扣税补回来。如果扣税比这两项加起来高，那么我当然选 ...

请教：如何确定投资房免税总金额大于首房补贴+印花税减免总金额涅？

作者: 蓝色热带鱼 时间: 13-12-2010 16:10
标题: 回复 #21 春风送暖和煦日的帖子
ato 网站上，你的年度收入怎么样交税，就是怎么算

作者: 春风送暖和煦日 时间: 14-12-2010 13:15

原帖由 蓝色热带鱼 于 13-12-2010 17:10 发表

 登录/注册后可看大图

ato 网站上，你的年度收入怎么样交税，就是怎么算

哦，去ato上看过，谢谢！

作者: 蓝色热带鱼 时间: 17-12-2010 16:11
标题: 回复 #24 春风送暖和煦日的帖子
别客气
这里很多第一次买房的人，先以自住名义买房，自住半年享受政府首次置业补贴(7000$)后，再转成投资房，退个人所得税。

作者: handtomouth 时间: 12-3-2011 22:44

原帖由 蓝色热带鱼 于 17-12-2010 17:11 发表

 登录/注册后可看大图

别客气
这里很多第一次买房的人，先以自住名义买房，自住半年享受政府首次置业补贴(7000$)后，再转成投资房，退个人所得税。

请教，再转成投资房要去办什么手续吗？还是直接出租以后年度纳税申报就可以啦？学习学习，谢谢

作者: gzhjb 时间: 23-3-2011 20:25
高人多，学习中。

作者: Chongqing 时间: 18-7-2011 23:28

原帖由 handtomouth 于 12-3-2011 22:44 发表

 登录/注册后可看大图

请教，再转成投资房要去办什么手续吗？还是直接出租以后年度纳税申报就可以啦？学习学习，谢谢

顶一下。同问。哪位知道的TX发一声。谢谢！

作者: sunnyclh1211 时间: 19-7-2011 10:10
高人很多啊，

作者: 妮南 时间: 19-7-2011 10:12

原帖由 handtomouth 于 12-3-2011 22:14 发表

 登录/注册后可看大图

请教，再转成投资房要去办什么手续吗？还是直接出租以后年度纳税申报就可以啦？学习学习，谢谢

是的，年度报税时申报租金收入、贷款利息支出、费用支出就可以。假如你拿了住房补贴，保险起见还是在购房一年后在申报。

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)