FreeOZ论坛

标题: 谈谈澳洲悉尼的房产泡沫 [打印本页]

作者: chenlocus 时间: 20-1-2010 08:10
标题: 谈谈澳洲悉尼的房产泡沫
住在ultimo区，今天早晨晨练时候路过一个房产中介公司，看了一下周围的房价和房租，比较吃惊，这个地方，离悉尼市中心太近了，走路到darling harbour都没多久，房价在50万左右，而租金在600/w左右，算下来，房价和一年租金的比例就17倍，而国内上海的这个比例，已经达到了40-50倍，甚至更多。

简直有点象A股的估值跟国外股市的估值区别了。

不知道在悉尼，这个17倍的估值是否是有泡沫了？哪位大侠研究过这个问题，一起探讨一下吧：）

作者: 想念天空 时间: 20-1-2010 08:49
如果说房屋买卖价格可能有市场不理智的因素，租房市场是不可能不理智的。每次看看inspection、申请租房的人多少就知道了。

LZ说的50W的房子应该是一个apartment吧。澳洲的apartment一向是投资房中现金流比较好的，租金回报率高，但是房子本身升值有限，所以有的人宁愿去买偏远些的house投资。另外一个房子租金和自身装修也有关系。

作者: hsqhugh 时间: 20-1-2010 10:37
1出租回报率正常。
2.租金基本上只升不降
3.房价基本稳定，稳中有升
故无太多泡沫耳

至于APT,我观察过一些SUBURB，确实不升值。09年号称房价涨了12%，而APT们却基本没啥变化。因此投资APT宜谨慎。自住的话，更是要考虑到其高昂的STRATA.

作者: milkzhang 时间: 20-1-2010 11:28
什么样的人适合买高资金回报但低增值的投资房, 相反又什么样的人适合买高增值但是现金回报不高的投资房? 我猜想, 没工作或收入低的人可以买前者, 但是如果收入高的最好买后者, 主要是可以抵税.

我的想法是否正确?

作者: ozbird 时间: 20-1-2010 12:06
house的价值包括地的价值，地没有折旧，而house的房子会折旧，但是如果太旧拆了重建就又恢复成新房了。所以house总体来说升值趋势明显。但house出租不及apt。
apt一方面会随着房地产大市场升值，但是同时也会不断折旧，越新的折旧越快，二者在一定程度上相抵，因此总体升值趋势较低。但是apt比较方便，容易出租。

作者: chenlocus 时间: 20-1-2010 12:14
谁知道澳洲历史上，悉尼和墨尔本的房价和租金比例多少是一个合理的数字？

作者: chenlocus 时间: 20-1-2010 12:18

原帖由 想念天空 于 20-1-2010 09:49 发表

 登录/注册后可看大图

如果说房屋买卖价格可能有市场不理智的因素，租房市场是不可能不理智的。每次看看inspection、申请租房的人多少就知道了。

LZ说的50W的房子应该是一个apartment吧。澳洲的apartment一向是投资房中现金流比较好的， ...

为啥悉尼的apartment升值机会少？

作者: chenlocus 时间: 20-1-2010 12:19

原帖由 ozbird 于 20-1-2010 13:06 发表

 登录/注册后可看大图

house的价值包括地的价值，地没有折旧，而house的房子会折旧，但是如果太旧拆了重建就又恢复成新房了。所以house总体来说升值趋势明显。但house出租不及apt。
apt一方面会随着房地产大市场升值，但是同时也会不断折 ...

嗯，中国的房子没听说还会折旧的，只要地段好，什么烂房子都能卖出好价格出来。

作者: leo_lee6_6 时间: 20-1-2010 12:23
路过，学习学习

作者: sliuhao 时间: 20-1-2010 12:28

原帖由 chenlocus 于 20-1-2010 13:14 发表

 登录/注册后可看大图

谁知道澳洲历史上，悉尼和墨尔本的房价和租金比例多少是一个合理的数字？

以前是5%左右...以前以前更低...

作者: davis555 时间: 20-1-2010 13:52
悉尼市场没有可比性，就相当于北京和上海，世界上只有一个北京、上海，澳洲也只有一个悉尼，不能简单的通过房租和售价比来衡量。你不买总有人买。

作者: hsqhugh 时间: 20-1-2010 14:21

原帖由 chenlocus 于 20-1-2010 13:18 发表

 登录/注册后可看大图

为啥悉尼的apartment升值机会少？

１.通常apt集中，使得该区房屋供应量大，影响房价之上涨（到domain看看rhodes,auburn等区有多少apt在挂牌卖）
２.高昂的strata费用，令不少自住者望而却步（需求少）
３.居住条件不明显高于ＵＮＩＴ，而价格却高很多，在很多人看来不如加点钱换个ＨＯＵＳＥ，因此处境比较尴尬。

纯个人瞎分析，供参考。

作者: 妮南 时间: 20-1-2010 15:15
仅从租金回报的角度投资APT是不错的，但是有的评论对投资酒店式或学生公寓式的APT不看好，尽管租期保证。

作者: langi2yuan 时间: 20-1-2010 18:13
是的，中国的房子从不考虑折旧的

作者: 不接电话 时间: 20-1-2010 19:30
如果澳洲房产也泡沫, 那国内的房地产市场是什么.

作者: chenlocus 时间: 20-1-2010 20:16

原帖由 不接电话 于 20-1-2010 20:30 发表

 登录/注册后可看大图

如果澳洲房产也泡沫, 那国内的房地产市场是什么.

国内不是在努力不让泡沫崩溃吗?

作者: pipiman 时间: 20-1-2010 20:25
东亚市盈率1300+
比亚迪市盈率110
腾讯的市盈率是90
汇丰的市盈率大概只有25
和黄的市盈率只有13倍
恒基的市盈率只有7倍

……………………

各家各家情况
你能说明哪个值哪个不值么？
买的人谁都不是傻子

作者: 高寿财 时间: 21-1-2010 09:31

原帖由 chenlocus 于 20-1-2010 13:14 发表

 登录/注册后可看大图

谁知道澳洲历史上，悉尼和墨尔本的房价和租金比例多少是一个合理的数字？

我认为，
房价为NNN千的，
租金大于NNN刀/每周的话，
就算不错了。
回报率有5.2%

作者: ruili36 时间: 23-1-2010 21:49
学生公寓的管理费超高的. 就是投资也不赚什么钱.

作者: zz_is_here 时间: 24-1-2010 00:10
澳洲贷款利率是多少啊？

作者: linjin 时间: 24-1-2010 01:07
澳洲的house应该比北京的房子的折旧快吧，毕竟北京是钢筋混泥土的房子，澳洲是木框架结构。

作者: fljrc 时间: 24-1-2010 01:26
不是非常的泡沫。。。。。。。。。。。。。。。。。。。有有点

作者: lvmudan 时间: 24-1-2010 01:34
国内，特别是上海等一线城市，租金回报率一般在3%左右，所以买房不如租房，沫比较大；悉尼在6%附近，应该很合理.

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)