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标题: WESTPAC房屋贷款知识(fixed rate cut best 3 yrs fixed @ 6.19%, 29/11/2011) [打印本页]

作者: newaussie2008 时间: 26-8-2009 21:19
标题: WESTPAC房屋贷款知识(fixed rate cut best 3 yrs fixed @ 6.19%, 29/11/2011)
WESTPAC房屋贷款基本知识的Q&A 问与答(或许对你有用)
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Westpac 房屋贷款知识

Premier Advantage Package Rocket Repayment Home Loan benefits: （$395 年费）

-没有LOAN 的设立费用省600块；
-没有LOAN的月管理费；
-100%的对冲（OFFSET）功能，可以省上千或者万元利息（看具体条件）；
-没有月管理费的对冲银行帐户省120块；
-没有年费的ALTITUDE GOLD CREDIT CARD；
-5%-10%的折扣买WESTPAC的房屋保险和MORTGAGE SECURE（相当于LIFE INSURANCE）；；
-如果开WESTPAC的BTSFL养老金帐户在6个月内有1000块以上可以获得200块的一次性现金补助；
-可以免费多还；
-可以免费多取；
-如果做固定利息可以享受0。2%的固定利率折扣；
-房屋贷款金额最少在15万以上；
-适合贷款在25万以上的客户
-享受高达到0。7%的折扣（贷款必须要在25万以上）；
-固定利率给于0。2%的折扣；

Flexi First Option Home Loan First Home Buyer Special:

-适合贷款在25万以下只需要基本功能的客户；
-没有LOAN的设立费用省600块；
-没有月费和年费；
-现在的浮动利率是5。11% 每年；
-可以免费多还；
-可以多取(25块一次多取)
-如果不是FIRST HOME BUYER要给600块的LOAN一次性的设立费用；

-什么是FIXED RATE? WESTPAC的固定利率是多少?固定利息可以多还和多取吗?如果在FIXED期没到就BREAK(转成浮动)有罚款吗?
FIXED RATE是指固定利率的意思.就是在固定的期间内不管市场的利息怎么变,你的固定利息都不受影响.

WESTPAC的固定利息从一年到10年,利息是和你固定的年数相关.目前1年是5.49%,两年5.99%,三年是6.59%等(AS OF 03/07/2009);

如果是PACKAGE可以减0.2%的折扣,比如固定两年是5.99%-0.2%=5.79%每年;

固定利息可以多还,但是最多在固定期间多还$25,000.也可以多取,最多可以多取 $15,000指在固定利率的期间;

如果固定期没有到就转成浮动通常要面临巨额的罚款,具体怎么算我也不知道,只有银行的会计师知道,银行有专门的电脑系统算给你. 基本上是根据你还有多长时间才到期,你的固定部分的贷款额度,当时固定的利息和市场的利息的差别来算. 所有在选固定利息的时候慎之有慎.

-对冲（OFFSET）的解释请看例子(Example for how 100% offset works)

比如7月5日：
贷款30万；对冲银行帐户（OFFSET ACCOUNT）有 2万；利率是5。11%每年
正常来说没有对冲你因该交的利息是： 30万乘以 5。11%；
在这个例子你因该交的利息是：（30-2）=28万乘以 5。11%；你只交28万的利息

7月6日：（你又往对冲帐户存了1万块使得你的对冲帐户从2万变为了3万；其他都不变）
你因该交的利息是：（30-3）=27万乘以 5。11%；你只交27万的利息；
假如你的每天的平均在对冲帐户的余额是 1万块；那么相当于你生了 511块（按5。11%的年利率算，而且还不用交税，足以COVER你的年费同时你还享受以上的好处）

-贷款的还款方式：

IO：指的是INTEREST ONLY也就是只还利息；
P&I: 指的是本金和利率一起还；
可以每周还，每个FORNIGHT还；也可以每个月还；

那种还款方式更好？如果有对冲的产品 IO比较还，压力比较小，有钱多了可以直接多还到LOAN里边以达到减少本金的效果；如果是先自住后投资的房子更加合适，因为你没有还本金可以争取负扣税的最大化。最后看个人的喜欢。

-海外收入可以贷款不？

可以。最多可以贷款房屋价值的 80%。只需要提供海外的工作证明（LETTER OF EMPLOYMENT）信的要求与格式：
-要用公司的信笺纸和用英语写；
-写明贷款人的全名；
-在该公司的工作岗位；
-工作年限；
-年薪GROSS和NET是多少，写明是RMB或者 CHINESE YUAN；
-公司的领导签名和盖公司的印章和签名的日期和联系方式；

-自雇（SELF-EMPLOYED）但不能提供税单可以贷款不？

可以的。条件是你有ABN号码超过2年就可以。我们叫做LOW DOC。你不需要提供收入证明，只需要说你要借多少钱和提供抵押并在借款人声明表上签字就可以。

-借贷超过房屋价值的80%有什么额外的要求？
有的。首先要交一次性的保险费用（MORTGAGE INSURANCE）；根据你的贷款比例和贷款金额来计算。少则一两千块，多则好几万。要看具体的情况。比如贷款 30万，占房屋价值的比例是90%，那么MORTGAGE INSURANCE大概是3500块（APPROXIMATELY）；

还有就是5% GENUINE SAVINGS的要求。你的钱必须在银行的帐户里有超过3个月的历史。比如房子 50万，5%就是 2。5万的要求。

-房屋购买价格和估价有什么不同？如果估价低于或高于购买价银行取哪个价值？
购买价格是你PAY给买房的钱，估价是银行根据情况认为你买的房子价值多少。如果银行评估低于购买价格我们取低的价值算你的贷款比例。如果高于购买价格银行只取你的购买价格来计算你的贷款比例。

-银行对抵押的房子的估价是必须的吗?

答案是不一定. 银行做估价有三种方式.第一, 先ELECTRONIC ASSESSMENT如果SYSTEM说OK,就不用再估价;第二,如果ELECTRONIC ASSESSMENT不满意就进行RESTRICTED ASSESSMENT或者叫做DRIVE BY, 估价师会开车到你的抵押房子周边看看做比较,如果还不行就到进入第三种情况; 第三, FULL VALUATION. VALUER和REAL ESTATE AGENT约时间到你的抵押房子看个究竟;

-做贷款是不是一定要做PRE-APPROVAL吗?
答案是不一定,但是是强烈推荐或者建议你做PRE-APPROVAL.PRE-APPROVAL是指银行根据你的财政情况和你的个人的基本信息给你做的预批. 正常的程序是先做银行的PRE-APPROVAL 再看房子. 好处或者原因是:
1.可以知道你是不是有CREDIT DEFAULT, 很多人都不会认为自己有这方面的问题,但是实际情况是你不做是不知道的;一但出现这个问题也可以在买房子之前知道也有补救的措施. 就好象我们做常规的身体检查了,有什么问题也可以提早预防.
2.没有任何的费用;
3.英语就做A PEACE OF MIND的作用,也就是心理比较有数吧.

-FIRST HOME OWNER GRANT (FHOG)第一次购房补助银行的贷款经理帮什么吗?收费用吗?什么时候可以拿到政府的补助? FHOG可以做买房子的DEPOSIT(首付)吗?银行的贷款经理帮忙做. 不收费用. 在房子SETTLE的那天就可以拿到政府的补助. FHOG是可以做房子的DEPOSIT的.

备注：所有的利率以当日为准，以上的内容的最终解释权归WESTPAC及本人所有。

[ 本帖最后由 newaussie 于 2009-7-3 22:49 编辑 ]

[ 本帖最后由 newaussie2008 于 1-12-2011 22:37 编辑 ]

作者: kaile 时间: 27-8-2009 01:17
非常有用。 thanks. 加分

作者: jojoeyes 时间: 28-8-2009 13:25
请问楼主，st george和你们是不是一家啊？

他们的395年费的package有1.1%的优惠，看上去还不错。

帮我们比较一下你们的package和st george的package吧！

作者: kaile 时间: 28-8-2009 14:16
bank sa 和 st george是一家

作者: 冰翡翠 时间: 28-8-2009 14:34
标题: 兩個問題
1、請問外國人在澳大利亞購房是否一定要買新房？

2、如果在澳大利亞沒有工作，但在海外有收入，可以申請貸款嗎？

謝謝。

作者: jojoeyes 时间: 28-8-2009 15:35

原帖由 kaile 于 28-8-2009 14:16 发表

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bank sa 和 st george是一家

我怎么记得和westpac是一家啊？

其实我是想知道，st george的这个package有没有什么隐藏费用，或者说比westpac的package少一些benefits. 要不然的话，任何特性，费用都一样，而且第一年有1.1%的折扣，那大家岂不是都选择st george，而不用westpac了？

作者: newaussie2008 时间: 28-8-2009 20:20

原帖由 冰翡翠 于 28-8-2009 14:34 发表

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1、請問外國人在澳大利亞購房是否一定要買新房？

2、如果在澳大利亞沒有工作，但在海外有收入，可以申請貸款嗎？

謝謝。

1. Foreigner or Non Australian PR you have to purchase Brand new Apartment. You can't purchase house either.

2. WBC accept China income. just need a letter from your employer to proof you are employee and earn $$$$$$.

作者: newaussie2008 时间: 28-8-2009 20:29

原帖由 jojoeyes 于 28-8-2009 15:35 发表

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我怎么记得和westpac是一家啊？

其实我是想知道，st george的这个package有没有什么隐藏费用，或者说比westpac的package少一些benefits. 要不然的话，任何特性，费用都一样，而且第一年有1.1%的折扣，那大 ...

Bank of SA under St George managerment, St George under WBC managerment, in other words, both Bank of SA & St George bank under WBC Management.

for the first year 1.1% off standard variable rate, $395 package fee, after 1 year what's the discount going to be???? It's there any extra restriction on the loan? eg. How many years you have to stay with St George to waive penalty? what's the penalty going to be??

WBC doesn't have any special advertised rate, however, we do offer good discount for the life of the loan.

1. After one year's discount, the maximum discount will be 0.7% off (not sure if you can negotiate more), while WBC can offer you the rate for THE LIFE OF THE LOAN ;

2. For fixed rate interest discount, St George offer Up to 0.15% p.a. off our Standard and Portfolio Loan Fixed rates after THE FIRST YEAR; While WBC will offer you 0.2% OFF the fixed rate AT ANY TIME.

3. St George will charge $100 settlement fee, while WBC does not charge $100 settlement fee.

That's all the differences I know so far.

[ 本帖最后由 newaussie2008 于 28-8-2009 20:45 编辑 ]

作者: zxart 时间: 22-9-2009 17:52
还贴没下文了
？

作者: newaussie2008 时间: 5-10-2009 19:19
?????

作者: newaussie2008 时间: 5-10-2009 19:19

原帖由 zxart 于 22-9-2009 18:52 发表

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还贴没下文了
？

????

作者: newaussie2008 时间: 9-1-2010 21:43
UP Up UP

作者: steelduan 时间: 13-1-2010 22:32
血的教训,用westpac的home loan是自寻死路.
办贷款时容易,不久就疯狂加息,远超联邦公布的

作者: guigua 时间: 14-1-2010 23:26

原帖由 steelduan 于 13-1-2010 23:32 发表

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血的教训,用westpac的home loan是自寻死路.
办贷款时容易,不久就疯狂加息,远超联邦公布的

啊？

作者: newaussie2008 时间: 9-11-2011 13:18

原帖由 zxart 于 22-9-2009 18:52 发表

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还贴没下文了
？

作者: newaussie2008 时间: 9-11-2011 13:30
Westpac Cut it's home loan standard variable by 0.25% effective on 14/11/2011

Westpac lending poicy change.

1. minmum Living Area changed from >50sqm to >40sqm;

2. Low doc loan cash out chaned from maximum $10,000  to $50,000 (conditions applies)

3. Internal refinance or Top up policy changed:

  - less or equals to $25k top up(no income documents required) (conditions applies);
  - greater than $25k and up to $100k (income documents required);

作者: newaussie2008 时间: 14-11-2011 15:24
Westpac cut it's 1 to 5 years fixed rate by 0.1%

The best is 3 years fixed rate 6.34% pa (under package)

Previous Rate% New Rate% New Rate (Premier Advantage Package) % Change %

1 year 6.69    6.59          6.39                                  - 0.10

2 year 6.69    6.59          6.39                                  - 0.10

3 year 6.64    6.54          6.34                                  - 0.10

4 year 7.19    7.09          6.89                                  - 0.10

5 year 7.19    7.09          6.89                                  - 0.10

Effective from 15/11/2011

作者: newaussie2008 时间: 1-12-2011 21:38
WESTPAC fixed rate cut again best 3 yrs fixed @ 6.19%pa effective on 29/11/2011

作者: anita 时间: 2-12-2011 15:39
请问楼主，如果我的房贷利率是6.99%，放在OFFSET账户里的钱同样享受6.99%的抵扣吗？
30万贷款，2万存OFFSET
（30-2）*6。99%是我应还的利息，对吗？

作者: angelar8 时间: 7-12-2011 16:23
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 看LZ的说明，是固定利息期间转浮动会巨额罚款，那么，假设固定5年，期间卖掉房子了，也要罚款吗？

作者: newaussie2008 时间: 2-2-2012 09:25

原帖由 anita 于 2-12-2011 16:39 发表

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请问楼主，如果我的房贷利率是6.99%，放在OFFSET账户里的钱同样享受6.99%的抵扣吗？
30万贷款，2万存OFFSET
（30-2）*6。99%是我应还的利息，对吗？

You are right.

作者: newaussie2008 时间: 2-2-2012 09:27

原帖由 angelar8 于 7-12-2011 17:23 发表

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看LZ的说明，是固定利息期间转浮动会巨额罚款，那么，假设固定5年，期间卖掉房子了，也要罚款吗？

As long as you break the fixed loan term then there will be penalty even if you have sold your property.

作者: daixianzhu 时间: 2-2-2012 21:13
你是westpac贷款经理吗？今后要向你多了解了解，呵呵

作者: newaussie2008 时间: 8-2-2012 09:06

原帖由 daixianzhu 于 2-2-2012 22:13 发表

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你是westpac贷款经理吗？今后要向你多了解了解，呵呵

Yes I am. Feel free to enquire.

作者: fcq731 时间: 26-2-2012 18:44
长知识了～～

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