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标题: 如何利用海外贷款买澳洲房子的一些研究和想法 [打印本页]

作者: 阿土伯 时间: 23-5-2009 12:53
标题: 如何利用海外贷款买澳洲房子的一些研究和想法
准备移民一年了。也榆钱了，一年来看了不少澳洲的房产的广告。也看了不少新闻。下面是我的关于使用海外贷款的一些看法，希望大家指正。

大家知道，现在澳洲很多房产是被海外人买去的，为什么海外的人那么有钱呢？
1，一些确实使有钱人，喜欢澳洲的环境。这些人不会关注价格，注意是质量。
2，其他国家的投资家，如中国，香港，日本，新加坡...他们利用的是海外便宜的银行贷款。

我对新加坡比较熟悉，就介绍下用新加坡银行的贷款买澳洲房／
1，新加坡的房贷利息很低，一直在2.5%到4.5%之间摇摆。政府的利息很低，一直在1%左右。利用新加坡政府的贷款买政府房子的话，只有2.5%。
2，很多外国银行在新加坡都有分行。比如汇丰，Standard Chapter，NAB,
3，澳元对新币的汇率在0.9到1.3之间徘徊。现在是1.13.经济好的时候应该会回到1.25左右。

目前，有很多新加坡的中介卖澳洲的房子。价格是跟澳洲一样的。当然可以用澳洲的贷款，也可以用新加坡的贷款。
总结起来，用海外（新加坡）的贷款的好处跟坏处
好处：
1，利息很低。
现在的NAB（National Austalia Bank）给的澳洲房贷是2.5%，30年。澳洲的现在是5.7%，应该未来回涨上去。不然她吸引不到海外资金来建设。
就以现在的利息来算。
如果你在新加坡借20万，2.5%的利息，30年，总共要还的利息是：$84,486.40（哇，比澳洲的少13万

），
如果你在澳洲借20万，5.74%的利息，30年。要付的利息： $219,716.80（比贷款本金还高

）

2，稳定。新加坡一直是亚洲的金融中心之一，所以吸引了大量的海外资金，东南亚的有钱人的存款。新加坡有大量的印尼人的存款。所以在可预见的将来，新加坡的利息页不会涨的很高。原因:资金多的地方，利息都会便宜，比如日本，一直是很低的利息。
3，能够借到75%。
4，等澳元的汇率涨了，就相当于你的房子涨了。

坏处
1，首付比澳洲的贷款高。在澳洲据说能借到90%（请指正）
2，如果澳元的汇率继续跌，你的房子就相当雨降了。这个看来机会不大。

现在还在研究如何用新加坡的贷款买澳洲的二手房。感觉这个更加好。下周我跟hsbc，nab谈谈。大家等我的消息。

其他的低利息地方页是通用。

如果觉得好的，请顶顶。
如果有什么好的建议，请跟帖。
如果有什么问题，请指出来。
谢谢大家。

作者: lldylldx 时间: 23-5-2009 13:22
不错的思路，等贴学习中～

作者: 格美 时间: 23-5-2009 13:50
楼主牛啊。

取决于贷款的银行对澳洲市场是否有信心，是否了解澳洲市场。

作者: newaussie2008 时间: 23-5-2009 18:13
思路和想法非常好. 不知道是不是可行. 如果可行的话,澳洲的银行估计要快倒闭了. 从我个人的观点是想法很好,但是不实际.
除非你自己有在当地的房子做抵押来贷款来付澳洲的房子的钱,然后还海外当地的HOME LOAN REPAYMENT.

作者: stone66 时间: 23-5-2009 18:31
技术性探讨贴，等下文

作者: lymmd 时间: 23-5-2009 20:30
嗯，如果真的可行，澳州银行的房贷估计就放不出去了。
不过，也许真的可行，空子是有人钻完之后才发现的。希望你能成功。

作者: 流云 时间: 23-5-2009 21:45
我非常欣赏你的思路。不瞒你说，我正在考虑拿中国的贷款买澳洲的房子。有机会一起探讨探讨。
james-liu@hotmail.com

作者: 阿土伯 时间: 24-5-2009 00:58
回楼上，拿中国的贷款可能不是很划算。因为中国的利息跟澳洲的利息差不远。我建议你拿香港的利息去买澳洲的房子。如果香港的银行愿意贷款的话。

新加坡这边的银行（澳洲银行的新加坡分行，新加坡本地的银行不行）是可以做澳洲房产的贷款的。我去年就跟NAB（National Austrailia Bank）谈过。他们又给offer的。不过你在新加坡必须有工作。他们还给我一个利息比较的form。我周一到公司后把这个form给大家扫描上去。

其实这个不是转空子。如果你对外汇投资比较熟悉的话，就知道：这种投资在世界上很流行的，叫“利差交易”。最有名的“日元利差交易”（google一下？）。这个以前是稳赚的生意。原因1，日元的利息很低，甚至是负的。原因2，日元很稳定。很多大的投行就在日本狂借日元，存到高利息的地方（比如澳洲，新西兰...）。这段时间（1年）由于日元狂升值，海外的利息跌了。所以大受打击。

这种利用海外的低息跟升值机会不是很大货币买澳洲的房子。我猜可以说一种利差交易。如果你用人民币来买就不划算了。因为人民币可能继续升值。到时你可能把澳洲的房子卖掉换成人民币就不划算了。

其实不是说谁都可以做这种利差交易的。如果你不在新加坡工作，就申请不到新加坡的贷款。比如你在澳洲工作，又要买澳洲的房子，想用新加坡的贷款可能就不可能了。因为新加坡的分行它的钱是在新加坡借的，必须人在新加坡吧。要么你在新加坡有公司吧。比如日本的利息以前一直是负的，为什么全世界的人不去日本借钱呢？因为他有约束的，比如担保，工作，国籍。顺便我说一句：我是新加坡PR，在新加坡的一个外企工作，新加坡没有买房子。

新加坡是很多人用新加坡的贷款买澳洲的房子的。报纸上每周都有很多澳洲的房产广告。我早就想买澳洲的房子了。特别在去年澳元最低的时候，对新加坡元的。1澳元=0.92新币。可惜我没有够首期，澳洲PR也没有批。

欢迎大家继续讨论。我把自己的想法跟进展跟大家交流。我下个月去澳洲，就准备看看几套在新加坡卖的房子。不过都是新的，比较贵。澳元在30万到40多万的house。叫AustraLand的房产商建的。这个公司的母公司就是新加坡的capitaland（嘉德置地，中国叫凯德置地）。

有人知道 “AustaLand” 这个公司在澳洲如何吗？

作者: 阿土伯 时间: 24-5-2009 01:17
Just log in NAB Singapore website。确实是可以提供澳洲的房产贷款。
“Local & Overseas Property Finance
* Allow financing of a portfolio of properties in Singapore, Hong Kong, New Zealand, Australia and the United Kingdom.
* Flexible repayment schedules tailored to meet your needs
”
http://www.nabasia.com/0,,92959,00.html

他的利息表：
NAB Asia > Singapore > Rates > Lending Rates
Lending Rates

Interest Rates
Lending Rates          1 mth 3 mths 6 mths
Australian Dollars 3.18 3.22 3.24
New Zealand Dollars 2.82 2.85 2.86
US Dollars          0.41 0.76 1.27
Pound Sterling          0.80 1.40 1.62
Singapore Dollars 0.62 0.93 1.50

已经发email给NAB的新加坡branch，问他可不可以跟怎么样在新加坡申请贷款买澳洲的新房跟二手房。我对二手房比较感兴趣，好像二手房比新房的地要大很多（如果我不对，请指正）

楼上的来新加坡跟我一起利用这个优势买房子吧！！！

我会继续更新这个贴子。

[ 本帖最后由 aaron_li2k 于 24-5-2009 00:36 编辑 ]

作者: williamcheng 时间: 24-5-2009 01:41

原帖由 aaron_li2k 于 23-5-2009 23:58 发表

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去年澳元最低的时候，对新加坡元的。1澳元=0.92新币。可惜我没有够首期，澳洲PR也没有批。
...

不明白这个跟澳元兑新元的涨跌有什么关系。
如果你贷款20万澳元，是在申请贷款时将20万按当时的汇率转换成新元贷款数量，以后就按这个新元数目依据固定的或浮动的利率还款？还是一直按澳元做基础货币，以较低的利率（如2。5％）计算每月的还款数，再按当时市场的汇率用新元支付？
另外，如果以后可以提前还清吗？

作者: 阿土伯 时间: 24-5-2009 02:27
回楼上。

你借钱的时候借的是新币。再换成澳元还给房产商。所以这是新币贷款，以后你还的都是新币，利息跟新加坡的利息挂钩。
有关系。

1，一个是，你以后去澳洲工作。赚的是澳元，换的话，是新元。如果澳元涨了，你还的新元就相当于少了。
2，二个是，如果你确定不去澳洲了。把房子卖掉。还钱的也是还新元。如果澳元涨了，你还的新币就少了。

能否提前还清？这个我没有问。不过我想只要是贷款，都是可以提前还清的。不过你要叫penalty罢了。

william，你去Melbourne了吗？儿女都去了？

作者: williamcheng 时间: 24-5-2009 21:03
举例来说。如果买房价格是40万澳元。可以贷75％，即30万澳元。办理贷款时，汇率是1比1，即贷30万新元。假设按2。5％的贷款利率，30万新元按30年还清，每个月的应还款是1000新元。是不是尽管以后澳元涨到1澳元可兑1。3新元，我每月还是只还1000新元？

作者: lldylldx 时间: 24-5-2009 21:08
如果在新加坡没有工作，是否就不能贷款了呢？？

作者: 阿穆隆 时间: 25-5-2009 00:27
这个帖子真是好，我们是新加坡的PR ,08年的时候也拿到了澳洲的 PR，看了这个帖子真是激动，这样要是可行的话，就又省了一笔，我们还在新加坡，继续关注中，，，，，，，，，，

作者: 阿土伯 时间: 25-5-2009 12:32

原帖由 williamcheng 于 24-5-2009 20:03 发表

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举例来说。如果买房价格是40万澳元。可以贷75％，即30万澳元。办理贷款时，汇率是1比1，即贷30万新元。假设按2。5％的贷款利率，30万新元按30年还清，每个月的应还款是1000新元。是不是尽管以后澳元涨到1澳元可兑1。 ...

应该是这样。因为你借到的是新币贷款。具体我跟NAB联系了，他们说很快跟我联系。
我有确认的消息再跟大家报告。

作者: 阿土伯 时间: 25-5-2009 12:35

原帖由 阿穆隆 于 24-5-2009 23:27 发表

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这个帖子真是好，我们是新加坡的PR ,08年的时候也拿到了澳洲的 PR，看了这个帖子真是激动，这样要是可行的话，就又省了一笔，我们还在新加坡，继续关注中，，，，，，，，，，

我会继续研究和跟他们（银行，地产）联系，如果可行的话，我们可以一起跟银行，房地产商谈。看可以拿到些优惠否？或者送我们去澳洲参观房产（新加坡有个中介说，如果买它的房子，送去澳洲旅游。）。

作者: AnaCoppola 时间: 25-5-2009 13:35
这个方案没什么问题啊，有人就是这样做的，关键是其他地方能拿到贷款。

作者: pony 时间: 25-5-2009 16:06
good idea

作者: newaussie2008 时间: 26-5-2009 22:34
我当时说过, IDEA不错,不一定实际. 但是可能有机会. 但是这种机会还是给了很少的少数人做. 庆幸澳洲银行还可以做生意,我还有工作.

作者: stellahie 时间: 26-5-2009 22:59
密切关注中.

请问各位没有在当地当个suburb生活过的经验，房子买的下手么？你怎么知道那里的环境适不适合你呢？就算来个实地考察，也不是一时半刻能够判断的吧？

LZ是打算买投资房还是自住的？

作者: 阿土伯 时间: 27-5-2009 01:40
我下个月去澳洲看。已经跟中介定了时间。会看3个地方新的房子。都是什么australand做的。
今天NAB的也给我打电话了。说应该二手的不行。

根据我看这3个地方的新房子，还有在realestate跟domain上面收索的一些二手房子。说说我的看法。
优点：
1，在海外贷款买新房是肯定可以的。而且利息肯定是低的。
2，新的房子都比较美。
3，在一个大的小区里面。

缺点：
1，不过新的房子，地皮和院子一般不是很大。一般200到500平方米。
2，二手的房子的话，我看很多有700多平方米的。
3，新房子一般比较贵，也比较偏。比如我要看的三个房子离市中心>20KM。但是价钱比靠近市中心的二手房贵多了
4，海外的贷款首期至少30%。
5，还有一个考虑，如果你在海外买了房子，而且手上cash不多的话。可能你不一定敢辞职去澳洲了。

还有一个solution，就是买apartment来投资。这样的话，可以省下利息。

我自己的看法：
1，我比较喜欢地皮大的房子。
2，交通要方便。

反正，我下个月过去。正好好好的考虑下。

作者: 阿土伯 时间: 27-5-2009 01:41

原帖由 newaussie2008 于 26-5-2009 21:34 发表

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我当时说过, IDEA不错,不一定实际. 但是可能有机会. 但是这种机会还是给了很少的少数人做. 庆幸澳洲银行还可以做生意,我还有工作.

请问，你们提供Melbourne的贷款吗？海外的可以贷吗？首期几成啊？

作者: bigfootcow 时间: 27-5-2009 02:01
楼上的，不太明白你说什么。

你的意思是去澳洲买房子，然后在其他国家贷款去付房费，然后再还给其他国家的银行？
譬如在新加坡贷款不需要拿到新加坡的签证或者是新加坡国籍？
随便一个国家的人都可以去贷？不太可能吧？

作者: 阿土伯 时间: 27-5-2009 02:11

原帖由 bigfootcow 于 27-5-2009 01:01 发表

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楼上的，不太明白你说什么。

你的意思是去澳洲买房子，然后在其他国家贷款去付房费，然后再还给其他国家的银行？
譬如在新加坡贷款不需要拿到新加坡的签证或者是新加坡国籍？
随便一个国家的人都可以去贷？不太 ...

对啊。可以。比如你在新加坡上班，有新加坡的pr或者国籍之类的。新加坡这边的银行（一般是澳洲银行的分行）借钱给你买澳洲的房子。然后你在新加坡还钱。这样的话，利息比较低。

作者: stellahie 时间: 27-5-2009 02:16

原帖由 aaron_li2k 于 27-5-2009 01:11 发表

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对啊。可以。比如你在新加坡上班，有新加坡的pr或者国籍之类的。新加坡这边的银行（一般是澳洲银行的分行）借钱给你买澳洲的房子。然后你在新加坡还钱。这样的话，利息比较低。

那如果辞掉了SG的工作搬到AU之后呢？SG的PR会不会有过期的问题？银行贷款给你的时候会不会把这些问题考虑在内？

作者: 阿穆隆 时间: 28-5-2009 02:52
楼主总结的优缺点真的是很正确，去年就登陆过悉尼，如果是离市区20公里那也是满远的！

顺便回答一下25楼的问题，这里的PR也会过期的，第一次是5年，续签可以拿到5年或是10年，除非入籍新加坡，不然也有这个问题，不过银行因该不会考虑那个的！！

作者: stellahie 时间: 28-5-2009 11:10

原帖由 阿穆隆 于 28-5-2009 01:52 发表

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楼主总结的优缺点真的是很正确，去年就登陆过悉尼，如果是离市区20公里那也是满远的！

顺便回答一下25楼的问题，这里的PR也会过期的，第一次是5年，续签可以拿到5年或是10年，除非入籍新加坡，不然也有这个问题 ...

谢谢楼上。那我觉得必须有以下的准备：-
1）决定要什么样的房子和价位。
2）决定要住什么城市和城区。
3）足够首付的$。
4）足够应付离职之后到AU找到工作之间空窗期的贷款。

当然这样的贷款有它的限制。就好像大家之前提到的首付必须至少30%，新房子（或者只限几类的发展项目），新加坡职业证明，PR或者公民？我这样说对不对呀？另外，通常这类房子都是未建好的项目，是不是只需付少许%（多少？），然后等明后年建好后再付清剩余的款项？那请问这样的话贷款是在什么时候进行的？

对不起，问题落落长的。

作者: AnaCoppola 时间: 28-5-2009 11:17
australand房子不错的，你看的是Epping那边LegendHill的房子么？

作者: 阿土伯 时间: 28-5-2009 13:25

原帖由 stellahie 于 27-5-2009 01:16 发表

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那如果辞掉了SG的工作搬到AU之后呢？SG的PR会不会有过期的问题？银行贷款给你的时候会不会把这些问题考虑在内？

贷款，影响应该不大。主要你审批的时候，是pr（骗人）就行了。以后你还不了，房子就收回去了。

作者: 阿土伯 时间: 28-5-2009 13:28

原帖由 stellahie 于 28-5-2009 10:10 发表

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谢谢楼上。那我觉得必须有以下的准备：-
1）决定要什么样的房子和价位。
2）决定要住什么城市和城区。
3）足够首付的$。
4）足够应付离职之后到AU找到工作之间空窗期的贷款。

当然这样的贷款有它的限制。 ...

当然这样的贷款有它的限制。就好像大家之前提到的首付必须至少30%，新房子（或者只限几类的发展项目），新加坡职业证明，PR或者公民？
如果你是澳洲的pr的话，所有的房子都可以买。当然有些（比如二手的）在新加坡就不会卖。

我这样说对不对呀？另外，通常这类房子都是未建好的项目，是不是只需付少许%（多少？），然后等明后年建好后再付清剩余的款项？
也有已经建好的项目。现在有首付10%的，在settlement的时候付其余的。

那请问这样的话贷款是在什么时候进行的？
贷款什么时候我没有问。因为我没有到哪一部。

作者: 阿土伯 时间: 28-5-2009 13:40

原帖由 AnaCoppola 于 28-5-2009 10:17 发表

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australand房子不错的，你看的是Epping那边LegendHill的房子么？

谢谢Ana, 对的。不过LegendHill的房子就剩下一套了。真的是抢着买。

我现在不急。只是说，去的时候，如果真好有很合适的房子。如果有能利用新加坡的低利息，就可以买一套自己住。

不过我觉得澳洲的房产都疯掉了。我去了几次在新加坡的推介会。一大群人抢在看（跟中国一样）。不久就说房子卖完了。跟去年完全不同。去年没有什么人。

我怀疑，如果经济不能迅速好转，现在澳洲的经济不能支持那么高的房价。现在的first home owner把很多不合格的人推进了市场。可能会是澳洲的次世代风暴呢。

而且，移民的名额也会减少啊。

早上听了abc的新闻，说，很多first time owner have problems in pay back their bills.

But anyway, I would visit there and see what's the situation. If lucky enough, I can start my purchase before end of this year.
Now, I am just studying it.

Anyone interested, please join me.

作者: stellahie 时间: 28-5-2009 13:47
标题: 回复 #31 aaron_li2k 的帖子
I will join you maybe in 1 to 2 years time.

There is no harm looking around now, isn't it?

作者: xbb22 时间: 28-5-2009 14:15
你的想法挺好,但目前并不合适：
1.大多数人生活在中澳，可利用的资源就是人民币对澳元,两者货款利息差不到1%,可是汇率风险可是其百倍以上.
2.新元抵押按揭条件太多,变化系数太大,看数年内变动风险,不如就地贷.
3.还有你本人自住或投资问题,税.

作者: newaussie2008 时间: 29-5-2009 22:02

原帖由 xbb22 于 28-5-2009 13:15 发表

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你的想法挺好,但目前并不合适：
1.大多数人生活在中澳，可利用的资源就是人民币对澳元,两者货款利息差不到1%,可是汇率风险可是其百倍以上.
2.新元抵押按揭条件太多,变化系数太大,看数年内变动风险,不如就地贷.
3. ...

agree. Spot On!!!!

作者: stone66 时间: 31-5-2009 18:43
94，其实大多数人的资源还是在中澳

作者: simon998 时间: 25-2-2013 14:20
楼主啊，你最后用新加坡贷款买澳洲房操作成功了吗，多多赐教啊。

我现在新加坡，新加坡PR, 去年12月澳洲PR,今年4 5月份准备长凳澳洲。

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