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标题: 投资房产，一套还是两套？ [打印本页]

作者: thislin 时间: 13-1-2009 14:00
标题: 投资房产，一套还是两套？
前年下半年我看中了parramatta的一套楼花（比较近超市，在火车线旁），价钱小43万，这楼今年年中就要盖好。
现在我想再买一套30万左右的房子自住（准备选个交通便利以后也容易转成投资房的），我LP强烈反对，她一直对我的投资有所怀疑，认为我们不具备这个能力。请大家帮我分析一下
我现在做Java developer，年薪近7万税前，家里有半岁多小孩一个，LP以前做会计的，现在准备出来找工作，孩子老人帮忙带。我们2都没学车，也没买车，如果自住房买在火车沿线，可能短期内就不会有买车的打算。另外，我国内的老爸愿意支援我们，大概会给一套首期的数目。

[ 本帖最后由 thislin 于 13-1-2009 15:13 编辑 ]

作者: prob 时间: 13-1-2009 18:39

作者: thislin 时间: 13-1-2009 22:15
ls不要灌水,谢谢

作者: shurman 时间: 13-1-2009 23:37
先买一套自住吧，别谈什么投资房了，你一人工作＄７０Ｋ税前，有孩子，到www.realestate.com.au 上算算银行可贷给你多少．　等你老婆找到工作再讨论投资房的问题．

作者: beckyzhou 时间: 14-1-2009 07:14

原帖由 shurman 于 13-1-2009 23:37 发表

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先买一套自住吧，别谈什么投资房了，你一人工作＄７０Ｋ税前，有孩子，到www.realestate.com.au 上算算银行可贷给你多少．　等你老婆找到工作再讨论投资房的问题．

同意~

作者: atelier 时间: 14-1-2009 07:41
太强悍了，1个人税前70k，有小孩，还要贷款买2套房，lz，你是我的呕像啊！！！

作者: beckyzhou 时间: 14-1-2009 08:43

原帖由 atelier 于 14-1-2009 07:41 发表

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太强悍了，1个人税前70k，有小孩，还要贷款买2套房，lz，你是我的呕像啊！！！

作者: 妮南 时间: 14-1-2009 09:39
先买一套房更保险些，还有有点风险意识，是不是在未来的10-20年内完全有把握仅供一套房？

作者: marylikecats 时间: 14-1-2009 19:31
if not buying investment property
Gross income assessable income tax Net income monthly income
Husbund $75,000.00 $65,000 $13,500 $51,500 $4,291.67
Wife $45,000.00 $40,000 $6,000 $34,000 $2,833.33
Home loan ($2,657)

cash flow per month $4,468.00

if buying investment property
Gross income assessable income tax Net income actual cash flow
Husbund $75,000.00 $40,116 $6,000 $34,116 $4,291.67
Wife $45,000.00 $40,000 $6,000 $34,000 $2,833.33
Investment property $12,000.00 ($24,884) ($31,884) ($2,657)
Home loan ($21,000) ($1,750)
cash flow per month $15,232 $2,718.00
Year end tax refund $7,500

作者: marylikecats 时间: 14-1-2009 19:36
汗，我不太会回帖子。
麻烦楼主仔细看了。

作者: black_zerg 时间: 14-1-2009 20:25
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 切，红眼病了吧。我就支持搂住，还有老爸支持呢，你又有专业工作，买！买了出租

作者: thislin 时间: 15-1-2009 13:22
标题: C3F9

原帖由 marylikecats 于 14-1-2009 20:36 发表

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汗，我不太会回帖子。
麻烦楼主仔细看了。

谢谢，辛苦你了，喜欢你的头像，Q版犬夜叉？

作者: chibang1974 时间: 21-1-2009 15:57
标题: 现在的形式还投资房子？
眼看下跌呀

作者: 鼠老大 时间: 22-1-2009 16:36
据说房价还要跌。。。正在跌。。。

作者: uspepper 时间: 27-1-2009 11:55

原帖由 thislin 于 13-1-2009 15:00 发表

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前年下半年我看中了parramatta的一套楼花（比较近超市，在火车线旁），价钱小43万，这楼今年年中就要盖好。
现在我想再买一套30万左右的房子自住（准备选个交通便利以后也容易转成投资房的），我LP强烈反对，她一直 ...

感觉不太实际啊，税前七万要养活一家三口，不影响正常的朴素生活的前提下，一个月还款不能超过两千，43万的楼，加上物业费什么的基本上就等于在供50万的house。不过如果楼主夫人能顺利找到工作的话，或者楼主老父亲巨有钱，还是可行。不过，我怎么感觉投资房也就是赚点退税阿，好像没什么大的赚头

作者: 格美 时间: 28-1-2009 00:18
如果是我，我会考虑

1）手上还要准备楼花交付前还贷款的一笔钱。

2）计算楼花交付后，出租的收入能否抵消贷款，就是现金流要是正的。

3）如果两个人都没有工作，手上的钱可以支撑2年，包括还贷款。

觉得投资第二套房的还款的能力不在于工作，在于你投资的房子是否能够出租。如果租金收入能够支付银行利息，有何不敢？

作者: MacroJ 时间: 28-1-2009 00:49
买两套的话，月供要多少啊？是不是其中一间的租金可以抵得了其中一间的月供呢？

呵呵，现在经济形势不稳定，如果工作不是特别稳的，还是想清楚好。

作者: xndctz 时间: 13-3-2009 09:53
建议去“投资理财”版块看一看置顶的帖子“ Jeff房产投资问答专栏（悉尼）”
里面有资深顾问和老大卫的讲解。也有详细的投资回报计算方法，你可以自己对照着先简单算一下，心里有个数。

根据你的情况，我建议先只投资一套，这样风险比较小，你完全可以
等这一套确实可以带来满意的回报之后，你老婆也找到工作了，这样再谈第二套才比较实际。
投资房是让别人来帮你供房，所以你的负担很小。但是
如果自住的愿望比较强烈，就先买自住房把，你这个收入也是完全可以搞定的。
但是还要考虑工作的稳定性

格美说的没错，投资第二套房的还款的能力不在于工作，在于你投资的房子是否能够出租出好的价钱。所以地段一定要选好。

`

作者: urskathy 时间: 13-3-2009 20:12
投资房产是条不错的路...
只是不要让还贷对生活质量造成跗面影响...

作者: cooldog 时间: 15-3-2009 13:49
有点危险，最好等你老婆找到工作

作者: tttkoo 时间: 15-3-2009 20:36
自己住的房子还好意思叫投资？那是负债好吧！

作者: xndctz 时间: 15-3-2009 21:05
标题: 回复 #21 tttkoo 的帖子

作者: 乐天 时间: 16-3-2009 15:21
如果楼主能贷到钱，还是买了合算。我认为格美说得对：投资第二套房的还款的能力不在于工作，在于你投资的房子是否能够出租

作者: moroker 时间: 6-5-2010 12:12
7w很高了，我朋友，年薪税前5w，老婆在家带半岁宝宝，领着centrelink 的 family tax A + B 的补助（290/两周），一年前购入一套自住房(40w, 贷款60%)，每月还贷1400（当前汇率），现金存款4w，也积极考虑购入第二套投资房（30w - 40w）。大家给个意见吧，看看银行能带多少，是否值得买投资房。

作者: davis555 时间: 6-5-2010 13:05
太玄了，影响生活品质，不能把国内炒房那一套直接照搬到澳洲来，来澳洲是享受生活的，否则还不如呆在国内，不能让日子过得太紧

作者: 老大卫 时间: 6-5-2010 15:07
1.看你有多少现金，能撑几年
2。投资房一定要涨，然后你就可以top up撑下去。否则你就破产了

作者: moroker 时间: 6-5-2010 16:36

原帖由 老大卫 于 6-5-2010 15:07 发表

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1.看你有多少现金，能撑几年
2。投资房一定要涨，然后你就可以top up撑下去。否则你就破产了

这个现金是税后家庭年收入减去家庭正常支出，减去两处放贷，还剩下多少吗？老大卫建议能撑多长时间为宜呢？

作者: 老大卫 时间: 7-5-2010 09:25

原帖由 moroker 于 6-5-2010 16:36 发表

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这个现金是税后家庭年收入减去家庭正常支出，减去两处放贷，还剩下多少吗？老大卫建议能撑多长时间为宜呢？

看你怎么看风险了。理论上你从第二年就可以靠top up loan来还贷款。
至于这样做核算不核算，取决于你的房子的涨幅是否够，毕竟投资房要还算capitcal gain的。top up 多了说不定你卖房子的时候不但没有收入还要倒过来交tax

作者: flug 时间: 7-5-2010 09:56

原帖由 老大卫 于 7-5-2010 07:25 发表

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看你怎么看风险了。理论上你从第二年就可以靠top up loan来还贷款。
至于这样做核算不核算，取决于你的房子的涨幅是否够，毕竟投资房要还算capitcal gain的。top up 多了说不定你卖房子的时候不但没有收入还要倒 ...

老大卫的意思是不是假如40万的房子，top up到了50万，最后以55万价格卖掉，乱七八糟的费用扣下来，搞不好没钱赚还要倒贴印花税什么的？

作者: zushala 时间: 7-5-2010 13:50
Another rich man! more important is another rich DAD!

作者: houge 时间: 19-5-2010 20:25
try try。。

作者: kiki8 时间: 20-5-2010 08:53
大不了出去租屋，2套房用来收租还款。辛苦几年可提前退休。

作者: linda_hpmg 时间: 20-5-2010 11:50
可以这样吗？买一套两层的，一楼出租，二楼自住，算是又投资又自住了

作者: moroker 时间: 21-5-2010 12:33

原帖由 linda_hpmg 于 20-5-2010 11:50 发表

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可以这样吗？买一套两层的，一楼出租，二楼自住，算是又投资又自住了

可以

作者: 千里狼行 时间: 22-5-2010 02:09

原帖由 linda_hpmg 于 2010-5-20 11:50 发表

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可以这样吗？买一套两层的，一楼出租，二楼自住，算是又投资又自住了

作者: chunmao 时间: 22-5-2010 13:53
等到房地产市场崩溃的时候，你那么高负债率，哭都没眼泪的

作者: unamedplayer 时间: 22-5-2010 18:38
<1> Assuming that (1) your new unit in parramatta can be rented out at 400/week, (2) your mortgage is 80% of the purchase price, (3) your depreciation is around 8K, (4) using an interest-only loan of 7%, then your annual loss in this unit is probably around 3000 per annum (or equivalently -60/week).

<2> Assume you purchase another 300K unit, again with 80% mortgage and 7% IO loan and your family will pay the 20% + stamp duty, you will be paying 323/week for the interest and probably another 60 for all other fees (strata, ...).

Presumably you are renting at the moment. If your rent is no less than 383/week, the additional purchase won't affect your cashflow. If your current rent is 300/wk, that's going to cause you another 83/week loss.

If you can afford the additional loss in cashflow, you'd better buying another one rather than paying the similar amount of money to the landlord.

<3> A few practical issues to consider:

* you probably need to get a 'good' broker to get the loans.

* you probably want to live in the parramatta for some time, if you are getting the FHOG or if you want to take advantage of the tax benefit of the PPOR. If so, that's going to cause a distress to your first year's cashflow.

* it is probably hard for you to get a good 2-bedder for ~300K. By 'good', I mean capital growth potentials.

* you'd better do all the calculation using an interest rate of 9% to factor into possible hikes in the interest rates.

* your job securities (and your wifes), possible incidental expenses, etc., should also be considered.

原帖由 thislin 于 13-1-2009 14:00 发表

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前年下半年我看中了parramatta的一套楼花（比较近超市，在火车线旁），价钱小43万，这楼今年年中就要盖好。
现在我想再买一套30万左右的房子自住（准备选个交通便利以后也容易转成投资房的），我LP强烈反对，她一直 ...

[ 本帖最后由 unamedplayer 于 22-5-2010 18:44 编辑 ]

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