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标题: 选择时机置换房产 [打印本页]

作者: davis555 时间: 5-10-2008 08:06
标题: 选择时机置换房产
国内房地产受调控影响持续下跌，对于移民澳洲的朋友目前不是卖国内房产的时机。除了深圳下降30%以外，受地震影响成都也大概下降了30%，当然国家有银根松动的迹象，考虑到政策的滞后性，09年房地产也很难好转，本人预计2010年下半年房地产行业会复苏。由于，08年许多土地流拍，2010年底到2011年的实际有效供应量会明显不足，所以，如果你有时间可以考虑在2011年中卖房，会得到比较理想的价格。本人于上个月，买进成都南城商品房1处，购买价格与去年同期相比实际下降30%，计划2011年卖出。另外，年初短登澳洲，实地考察6个城市，房产的实际租金回报率大概在3～4%之间，当时和墨尔本的朋友聊天，认为澳洲房产会随着全球市场下跌，买房不如租房。考虑到需要时间熟悉澳洲当地房产市场，顺便等待人民币升值，把握两国房地产市场周期变化，将国内房产选择时机置换成澳洲房产，呵呵，仅供参考。

作者: Sally_Zoe 时间: 5-10-2008 08:37
"实地考察6个城市，房产的实际租金回报率大概在3～4%之间，当时和墨尔本的朋友聊天，认为澳洲房产会随着全球市场下跌，买房不如租房..."

这个我非常同意....

作者: clark_su 时间: 5-10-2008 10:29
认同澳洲房产会下跌
但不认同目前是购买国内房产的较好时机，国内房产价格虽然有所下降，但仍有高估，估计到明年下半年可能会是较佳买点。

作者: davis555 时间: 5-10-2008 13:21

原帖由 clark_su 于 5-10-2008 10:29 发表

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认同澳洲房产会下跌
但不认同目前是购买国内房产的较好时机，国内房产价格虽然有所下降，但仍有高估，估计到明年下半年可能会是较佳买点。

本人不是建议大家国内买房，只是探讨置换的适当时机。国内房产地域性差别很大，在上海、北京、杭州3万～4万/平米的房产在成都、长沙等内陆大城市只要6000～7000/平米，还有就是下跌的时间不同，所以不探讨国内买房时机，哈哈。

作者: joy55 时间: 6-10-2008 11:55

还要等2年

作者: 浪花 时间: 6-10-2008 13:09
这主意不错！
李嘉诚也是靠这个发家的！

作者: solid 时间: 6-10-2008 14:13
国内房子跌，澳元也在跌。2年后，国内市场好了，澳元也涨了，里外里不都是一样？

作者: xn0848 时间: 6-10-2008 14:48

对楼主的这个话题也很感兴趣本人目前正等待准签预计明年年底长登MEL 之前肯定要把国内的房产卖掉并换成澳币所以最近对国内澳洲房价和人民币澳币汇率很关注看到楼主以前有关汇率的预测贴惊为天人现在又开了个房价贴赶紧就追来啦！

目前最希望的事情是：
1、明年北京房价不大跌，能出手卖个好价钱。
2、明年澳币汇率跌到4.5，换多多的澳币来MEL坐吃山空1年。
3、MEL房价持续低迷2年以上，等我找到工作再出手买房。

请问楼主有啥好建议吗？谢谢！

作者: davis555 时间: 6-10-2008 16:26

原帖由 xn0848 于 6-10-2008 14:48 发表

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对楼主的这个话题也很感兴趣本人目前正等待准签预计明年年底长登MEL 之前肯定要把国内的房产卖掉并换成澳币所以最近对国内澳洲房价和人民币澳币汇率很关注看到楼主以前有关汇率的预测贴惊为天人现在又开了个 ...

建议北京房产2010年底卖，呵呵我北京的房子也打算2010年底或2011年中卖。
个人认为近期比较难期待5以下
全球房产近2年都不会好，只是每个城市不同，社区差别也很大，近期还是租房合适
仅供参考

作者: davis555 时间: 21-6-2009 11:50
2009年上半年大陆房地产销售复苏，多个城市销售激增，2008年的库存大概今年年底前会消化完，有部分区域开始涨价，而2008年和09年上半年开发商推迟开发，实际2009年底和2010年供应量不足，预计2010年房价会继续上涨，最近有些大城市开始出现新的地王，大开发商担心土地储备，怕踏空，加上今年银根放松，地价推动房价，所以，本人维持原判断，2010年底出售大陆房产，机会较佳。由于大陆各个城市差别大，仅供参考，风险自控。

作者: lisa2008 时间: 21-6-2009 12:17

原帖由 davis555 于 21-6-2009 11:50 发表

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2009年上半年大陆房地产销售复苏，多个城市销售激增，2008年的库存大概今年年底前会消化完，有部分区域开始涨价，而2008年和09年上半年开发商推迟开发，实际2009年底和2010年供应量不足，预计2010年房价会继续上涨， ...

单从投资房产来讲，收益主要考虑三块，一是租金，一是增值，一是汇率变化。横向比较中澳两国房产投资（不是自住啊），例如拿北京和悉尼比，在租金回报上，综合考虑全面成本（如贷款，维护，管理，折旧，税费等）和收益，北京有显著优势。增值性方面，北京中高端房产已经明显开始上涨，悉尼这边还不明朗。汇率变化会是一个变数，现在澳元人民币汇率5.51，2010年是什么情况不好说，不过人名币有很大的增值压力。所以，对于LZ这样有房产在北京的，推到10年再卖掉，然后换AUD再到这边买房子应该是一个比较不错的选择。

作者: davis555 时间: 18-7-2009 21:08
2009年北京房地产上半年销售同比完成113%，比2008年全年销售额还多8%，存量下跌30%，近来新拍土地频现地王，新一轮房地产升势又起。这一轮是在实体经济不振的情况下，货币投放过多，上半年新增7万亿信贷，只能留入股市、房市。其中豪宅市场尤其明显，此一轮房地产上涨将没有实体经济支持，完全是货币政策影响。另各个省份年初为拉动内需，纷纷出台拆迁政策，人为推动房地产需求，年初的政策年中开始体现。等这一轮大规模拆迁结束，下一步房地产如何走势，个人保留谨慎乐观，如果2011年实体经济走出上升走势，那么房地产会平稳发展，否则将酝酿更大的泡沫。

作者: davis555 时间: 16-8-2009 21:30
成都房产比去年9月已经上涨15%～20%，相比较全国大城市成都房产性价比还是很好

作者: 不接电话 时间: 17-8-2009 09:39
最近国内的房子涨的很快. 我知道上海的房子比春节的时候涨了20%. 已经到了08年年初的高点了. 澳洲的房价相对还是比较稳定, 不会大起大落. 只要汇率合适, 换换是不错的主意.

作者: davis555 时间: 21-12-2009 20:57
年底总结，09年5月份房地产提前启动，超出绝大多数房地产业内资深人士的预计，当然与中国10万新增贷款增加流动性有关。所以08年10的预测适当修正，也把换房时间提前1年，2010年上半年之前大家应该可以在国内卖个高点，本人北京房产打算提前兑现，泡沫吓人。
澳洲经过实际一年多的观察，没有发现下跌，反而在悉尼许多地方价格上涨，当然比起国内要温和许多，许多区域新房年度上涨10%以上，看来在澳洲买房自住随时可以出手，出租率一般都在98%以上，许多地区在100%，一套房子放出来，20～30人来竞租，比国内热太多，但是扣掉各种费用，大概回报率在4%，当然热点地区房租也在上涨，预计随着继续加息，房租房价最终还会上涨。
仅供参考，风险自负！

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