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标题: 美国经济给我的启发 [打印本页]

作者: jinrh 时间: 20-9-2007 16:12
标题: 美国经济给我的启发
美国经济给我的启发：
现在美国经济因为次级房屋贷款危机的原因：
很多人天真的人为房子一定会涨，而且一定会高于银行的利息，其实不是这样的，所以澳洲人也应该有所警惕。
现在的人用20%买房，就是用自己现有金额的钱投资5倍的物业，这是个双刃剑，即可以扩大回报率，也可以扩大负回报率（就叫亏损率吧），例如：

1, 我有10万，买了50的房子，借了40万，年利息7%,  付利息 40*7%= 2万8
房子年回报率8%，回报值50*8%=4万，
净回报值 4万-  2万8= 1万2 ，投资回报率为 1.2万/10万= 12%

在以上基础上，如果利息上涨1%:
2, 我有10万，买了50的房子，借了40万，年利息8%,  付利息 40*8%= 3万2
房子年回报率8%，回报值50*8%=4万，
净回报值 4万-  3万2= 8千，投资回报率为 0.8万/10万= 8%

在以上基础上，如果回报率下跌1%:
3, 我有10万，买了50的房子，借了40万，年利息8%,  付利息 40*8%= 3万2
房子年回报率7%，回报值50*7%=3万5，
净回报值 4万-  3万5= 5千，投资回报率为 0.5万/10万= 5%

在以上基础上，如果全额贷款:
4, 我有0万，买了50的房子，借了50万，年利息8%,  付利息 50*8%= 4万
房子年回报率7%，回报值50*7%=3万5，
净回报值 3万5 - 4万= -5千每年亏本5千

所以房产回报如果低于银行利息的话，就非常危险的。
美国就是这样，澳洲也要警惕： 利息和物业回报率的比较是物业投资的基本理论。

作者: 青山 时间: 20-9-2007 16:52
现在的状况，如果按照租金回报，几乎所有的澳洲房产都在赔钱。

作者: laureate 时间: 20-9-2007 18:49
完全按资金分析可能是这样，但是自己拥有住宅所有的附加使用效益没有计算上

作者: jinrh 时间: 21-9-2007 09:36
所以我说的是总的回报，而不是租金回报。
我没有提到租金回报啊。
租金回报只是回报中的一部分，物业增值也是一部分。

作者: 45KG 时间: 21-9-2007 10:32
比如这个：

1, 我有10万，买了50的房子，借了40万，年利息7%, 付利息 40*7%= 2万8
房子年回报率8%，回报值50*8%=4万，
净回报值 4万- 2万8= 1万2 ，投资回报率为 1.2万/10万= 12%

这好像应该是第1年这样，第2年就不是了，因为第2年：付利息 39*7%= 2万8了吧

那就应该说，假设房子年回报率不变，因为付利息在减少，所以净回报值增加，投资回报率也增加

作者: jinrh 时间: 21-9-2007 12:10
标题: 回复 #5 45KG 的帖子
那就应该说，假设房子年回报率不变，因为付利息在减少，所以净回报值增加，投资回报率也增加

1， ”付利息在减少“ 的条件是要还本金，这个本金就成了投资金额了。
2，净回报值增加/投资金额=投资回报率，不能说“回报值增加，投资回报率也增加“
3，如果投资回报率低于银行利息，投资就是失败的。

作者: jinrh 时间: 21-9-2007 12:14
以前看过一边文章：除非你有合适的理财计划，买房子是比较合适的。
当然经济的变化也是很快的。现在就很难说。
现在澳洲的房产市场就不是很好。还有是澳洲的大选，前景不是很明朗了。

作者: coconut 时间: 22-9-2007 12:07

原帖由 jinrh 于 21-9-2007 09:36 发表

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所以我说的是总的回报，而不是租金回报。
我没有提到租金回报啊。
租金回报只是回报中的一部分，物业增值也是一部分。

总回报肯定不止你所算的 7-8%. 澳洲几十年来的规律看, 8-10年房价可以翻一翻, 光物业增值摊下来一年就是8-10%左右, 租金回报一般能有4-5%, 而且年年涨租. 所以总回报在12-15%之间是没问题的.

不过我基本上还是同意你正文中的观点的, 房产投资如果撇除贷款带来的放大效应,其实真没啥意思.在AU, 总回报在12-15%之间的稳健型基金一抓一大把, 根本没必要费劲想那么多. 考虑了贷款带来的放大效应后, 房产投资就还行, 可回报和风险是并行的.

作者: aareon 时间: 22-9-2007 14:00
所以说有钱了先买自住，再去投资基金就可以了。.买投资房是钱用不掉了可以考虑的。

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