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标题: 澳洲房贷漫谈 [打印本页]

作者: juliuscaesar 时间: 28-10-2018 17:01
标题: 澳洲房贷漫谈
本帖最后由 juliuscaesar 于 31-12-2018 18:15 编辑

这个帖子主要是科普性质，想到哪写到哪，语言也不太讲究。

一总体介绍

贷款分抵押贷款和非抵押两种。信用卡，个人贷款那些就是全凭个体信誉去借钱，没啥资产放在lenders（澳洲的lenders很多种，不见得就是银行）手里。这样没有抵押的贷款对lenders来说风险较大，他们就会收取较高的费用和利息（划重点，风险和收益成正比原则，放款方的风险越高，收取的利率就越高。利率就是风险的“价格”）

房贷属于抵押贷款，房子的title是在银行手中的，如果借款人还不上钱了，lenders就可以处理房子抵债。那么正常还款的现金流就是“第一还款源”，抵押拍卖是备用的“第二还款源”。澳洲的房贷违约率不高，客户真还不上房贷多数还是主动卖房了。

房贷千头万绪，特别是现在信贷监管严格，好多小事情都有影响。但打蛇打七寸，普通人了解贷款还是首先了解最核心的两个概念就够了。“可支配收入”和“抵押”，这两个对房贷来说是决定性的。

先讲收入。科普嘛，举个例子来讲。一家三口人想买第二套房，银行把资料放进贷款计算器：夫妻俩每个月税后总收入15000，生活支出5000元，现有的贷款月供4000，那么多出来的6000再打个折就作为新贷款的月供上限，反推出能贷多少钱。要注意银行有时候是按理论值来算的，比如年收入20万的人，每月生活费就花3000，银行不答应的，要按他们的“该收入最低生活水平去估计”。又比如贷款实际月供3000，银行计算可能是5000，有个缓冲在里面，防着以后涨息，毕竟贷款是按30年稳定还款来规划的。这里面就有很多细节brokers需要掌握和利用。常见收入包括工资，生意收入（认定比较复杂），Centrelink money，房租收入等等。

再说抵押，房贷里抵押物就是房子了。100万的房子，申请80万贷款是常见的，抵押率（英文LVR，loan to value ratio) 80%. 大多数澳洲lenders借80%以上就要客户来买贷款保险（LMI）了，这个保费是客户出的，受益人却是lenders。因客户借得很多，比如房价的90%，如果客户还不上钱，房价又下跌了一些，算上交易成本，lenders就算拍卖了房子还是不能回本啊。这时候保险公司就会补偿lenders的损失。好在保费本身lenders往往也可以一起借给你，分30年慢慢还，压力一般不大。像基金做的海外收入，或者lenders借钱给不交税单的客户（low doc）则可能70%的抵押率就要买贷款保险了，因为收入相对于用澳洲本地工资来还款变数大一些。而医生律师部分CPA持有者，可以借款90%而不买贷款保险，因lenders从经验看，这批客户很稳定。

很常见的是，房子要用评估价作为贷款的基础。你可以认为这个房子价值100万并支付这个数目给卖家，但lenders并不一定认可这个数。他们还是要找评估师来估价的，如果评估只有90万，那80%借款只能借72万了。（个别lender借85%不要保险）

拥有多套房产的客户在贷款时选择就比较多。比如已经有一套自住房，价值100万，贷款50万，想再买一套100万的。则可以用新房抵押出80万来，并对已有的自住房做再贷款（refinance），把老房子的贷款提升到75万。那么一共借了105万，自己就不用额外掏钱了。父母的房子也可以算担保，为孩子的贷款做一部分抵押。

客户在了解"能贷多少钱“的时候，主要就是理顺“可支配收入”和“抵押”两件事。有的人收入很高，却只有5万存款，那么他就受限制于“抵押”了。买个100万的房子，不算印花税，也得借房价的95%才能成交。超过100万就要想办法借首付，或者别的办法（比如让父母的房子来担保）。一般大银行自住贷款允许借的上限是95%，投资贷款是90%。更多的人则是受限于收入，有足够首付，但收入上不去，借不到想要的金额，这个是常见的现象。怎么利用合理规则多算收入，就是brokers经常要动脑筋的事情。

今天先讲这么多吧，你们多提意见。讲得很详细，方便没做过贷款的童鞋扫盲，不妥之处根据反馈慢慢改。其实对我来说也是系统整理贷款的知识，新的客户问起哪个方面来，我就把这个链接给他们看。

二利率表详解

很多对贷款不熟悉的人一上来就会问：“我借100万，最低利率是多少？”

其实你看下图，有几个点要先弄清才能谈利率多少：投资贷款还是自住贷款，固定利率还是浮动利率，本息同还还是只还利息。

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(OO = Owner Occupy自住 INV = Investment Package就是 Package是交年费以后的优惠利率 Standard Variable是基础浮动利率实际浮动利率会有折扣)

投资贷款还是自住贷款：申报其实是比较主观的。只要符合逻辑，你说这套想出租收息或者自己住银行都接受。但逻辑很重要，你四口之家买了三套房子，还说都是投资房，自己住在出租房里，银行就要问，请给合理的解释。（以前不太管逻辑，现在贷款越来越严了）一般投资贷款借的钱比较多，因为多了一块房租收入。于此同时，同一家lender的投资贷款利率一般都比自住高一点。

固定利率还是浮动利率：固定利率（fixed rate)是指客户选择若干年内（1至3年比较常见），贷款利率不变；而浮动利率(variable rate)则是说利率随行就市，经常会调整。在现在这个加息的背景下，可能突然就收到一封信告诉贷款人利息和月供涨了。但固定利率有两个问题，一个是固定的几年里，贷款如果要动（卖房子或者refinance）可能产生罚金；二是固定贷款一般不给offset和redraw账户（但也有例外的lender可以利用）。offset和redraw下节讲，是很重要的功能。这就导致了我有时候给客户推荐split loan，也就是一部分固定一部分浮动。比如客户贷款100万，觉得自己两年内大概能存15万进对冲账户吧，那就给他设计85万两年固定利率+15万浮动利率的组合。

最后说还款方式：只还利息（interest only)就是若干年内只还利息，计算很简单，4.15%利率的话，100万贷款一年利息就是4.15万。本息同还（principle and interest)则是每个月都还一样多的钱，但月供里一部分是付利息一部分是付本金，比例每个月都变。初期的月供里其实还不了多少本，大部分是付利息；越还到后面，本金占比越高。

[attach]436414[/attach]

（整个30年里累计还银行100万本金和大约75万的利息；每年都是给银行$58,332，但第一年还的钱里面利息占4万多，本金只还了1万7，而在第17年，利息只占2万3千多。整个情况不考虑加息，对冲这些干扰。实际情况下，中国人一般都会加速还款。）

优惠利率：lenders会根据市场情况，监管情况，和自己的业绩完成度不定期给出某个优惠利率和优惠活动。利率表里某个利率就会明显偏低。由于澳洲常见lenders有几十个，你今天让利我明天让利，优惠活动会经常出现的。现在在加息背景下，找个做优惠的lender做一下fixed，是个不错选择。这也是澳洲refinance很频繁的原因之一。

作者: juliuscaesar 时间: 28-10-2018 17:08
三对冲账户 redraw账户

以后有空接着写

作者: 大力Summer 时间: 28-10-2018 17:26
对一个即将买房的人来说很有帮助！

作者: 老毒物 时间: 28-10-2018 17:30

大力Summer 发表于 28-10-2018 18:26
对一个即将买房的人来说很有帮助！

好事早成

作者: kevin妈妈 时间: 28-10-2018 19:23
太好了，等楼主写完。

作者: MICHELLE07 时间: 28-10-2018 19:46
本帖最后由 MICHELLE07 于 28-10-2018 20:49 编辑

非常有用的理财帖，而且都是最新的信息，谢谢juliuscaesar。

读了一遍，有些地方写得很具体，挺好的。我那时写个人贷款方面的帖子，主要专注于自己的经历，缺少系统的理解。

说到银行鉴定生活费用理论值，什么样的收入就过什么样的生活，哪怕你保证自己很节约，也不被认可。这个很有意思，我觉得以前可以做海外收入的时候，很多人为了还贷，生活费低到不可思议。唉，各人选择。

low doc 可以70%不买贷款保险吗？是否利率高得多？银行通过什么来规避风险呢？毕竟拍卖房子也是麻烦事。你说到大多数客户如果还不出贷款就会自觉卖房。
我还真见过被银行强行拍卖的，房主带着一家子住里面，赖着不想走的样子。那时还是房市很热的时候，价格压得很低。可惜我已经买好了，不然真应该下手。

医生律师部分CPA持有者，可以借款90%而不买贷款保险。还有这种事？！估计我这种不著名的CPA没戏。。。

“同一家lender的投资贷款利率一般都比自住高一点。”
悄悄地问一下，有两套房的话，分别在两个银行，都说是自住的，银行也会相信对吧？

加息背景下，是时候固定一下了吗？ It is a question ...

固定贷款一般不给offset和redraw, 这点是硬伤啊

作者: juliuscaesar 时间: 28-10-2018 22:23

MICHELLE07 发表于 28-10-2018 20:46
非常有用的理财帖，而且都是最新的信息，谢谢juliuscaesar。

读了一遍，有些地方写得很具体，挺好的。我 ...

low doc 比较复杂变化多利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风险呢？”一个是借贷比例低往往低于70% 这样就给清算留下了空间一个是收了risk fee 再一个就是利润高（开篇说过的利率就是风险的定价机制高风险可以用高收益来补偿）

CPA拿到这个条件一般是要求收入高（比如15W以上）相信Michelle你可以的与此同时医生往往没有收入要求看来医生的认可度更高一些。。。

报两个自住只要故事ok是可以的但缺了租金收入那你别的收入就要够高才行其实为了贷到足够多的钱自住报投资反而更常见

加息应该是世界经济的趋势（除非临时性对冲经济下滑的紧急情况）

“固定贷款一般不给offset和redraw, 这点是硬伤啊” 也有例外的lender给固定+offset

作者: kevin妈妈 时间: 29-10-2018 05:42

juliuscaesar 发表于 28-10-2018 23:23
low doc 比较复杂变化多利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风 ...

现在贷款卡得很严，要提供很多资料。如果想贷多一些，确实是报投资，这样就增加了租金收入。但是你一定要有地方自住啊。

作者: juliuscaesar 时间: 29-10-2018 09:12

kevin妈妈发表于 29-10-2018 06:42
现在贷款卡得很严，要提供很多资料。如果想贷多一些，确实是报投资，这样就增加了租金收入。但是你一定要 ...

如果只买了一俩套房不一定要有自住房可以报都出租+自己boarding 当然了现在对这一块卡的略严但还是很常见的操作看情况处理

如果3套房了还说全部出租而自己去boarding或者租房故事比较难通过了但也真有实际这样的有个客户三套房出租住妈妈家里真实情况就是这样可以申报

作者: kevin妈妈 时间: 29-10-2018 09:39

juliuscaesar 发表于 29-10-2018 10:12
如果只买了一俩套房不一定要有自住房可以报都出租+自己boarding 当然了现在对这一块卡的略严但还是很 ...

自己boarding，得有父母在这里才行啊

如果家里也没其他人在澳洲，那怎么也得有套房子属于自住，否则银行通过不太可能。

作者: juliuscaesar 时间: 29-10-2018 09:59

kevin妈妈发表于 29-10-2018 10:39
自己boarding，得有父母在这里才行啊

如果家里也没其他人在澳洲，那怎么也得有套房子属于自 ...

嗯只能说以前这个细节管得不严

租房也算boarding的只用报很低的房租当然了现在越管越严这个处于变革中以后会怎么改再看吧现在还是可以这样操作的

作者: kevin妈妈 时间: 29-10-2018 10:09

juliuscaesar 发表于 29-10-2018 10:59
嗯只能说以前这个细节管得不严租房也算boarding的只用报很低的房租当然了现在越管越严这个处于 ...

以前贷款太容易了，做假也很容易。我朋友两年前买房，家庭收入并不是很高，但全额贷款很快就批下来，都不用怎么审查。
现在我们贷款，要提供很多资料，工资收入、税、消费等单都要查。想像以前那样，门都没有。
不过管理得严也好，否则房价都上天了。

作者: kevin妈妈 时间: 29-10-2018 10:11
对了，楼主，你的这篇文章我想发公众号，不知道你有没有看过我们论坛的公众号？https://freeoz.org/ibbs/thread-1297890-1-1.html

作者: MICHELLE07 时间: 29-10-2018 16:55

juliuscaesar 发表于 28-10-2018 23:23
low doc 比较复杂变化多利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风 ...

说得太对了，我们当时就是在自住低利率和投资有租金收入这两个选择中徘徊
后来还是报了自住，毕竟少付利息

作者: 妮南 时间: 29-10-2018 19:56
很有用的信息。

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