FreeOZ论坛

标题: 还有3周就settle的房子发现有白蚁，如何是好？ [打印本页]

作者: paladin1228 时间: 1-5-2014 04:29
标题: 还有3周就settle的房子发现有白蚁，如何是好？
大家好，费了很大的功夫看房，买房，没想到还是碰到了白蚁的情况。看看我发帖的时间，大家就应该能体会我此刻的心情了。
这时我们在澳洲的首套住房，下午刚收到Termite inspection的Report，我会挑精要的几段放在帖子后面，大意是如下：

1. 在Shed里外以及园子的树上都发现白蚁活体
2. 评级为：Moderate，建议还要进一步检查，可能需要移除一些floor coverings，天花板等设施
3. 现owner于2006年做过perimeter barrier treatment，之后每年有inspection。但报告上说了这么一句话：Was evidence of bridging or breaching of a termite barrier or insufficient slab edge exposure found? Yes

大概是这些信息，看了坛子里一些同学相似情况的帖子，还有诸多回复，但仍然迷茫中啊。

感觉当务之急似乎要做一下3件事情：
1. 跟settlement agent讨论，尽量搞明白这个report描述的情况实际的严重程度。。。。但也担心agent的态度，还请同学们分享一下大家对此的看法。
2. 搞明白完善的修复和预防措施是什么，费用去跟卖家协商。。。可行与否？
3. 严重的话，考虑要不要以及如何做到退房。。。协议上没有简单写subject to termite inspection, 而是如果卖家不彻底根治或解决的话。。。结合这个房子的shed和顶棚木有council审批的情况，感觉之前下offer实在是太大意了，啥都木有subject to。作为小白用户被对方中介忽悠了。

也有不少同学回复说西澳大部分房子都过白蚁，是这样的吗？
请大家帮忙出出主意吧

以下是报告的一些关键原文：

TIMBER PEST ACTIVITY SUMMARY
Were active subterranean termites (live specimens) found: Yes – refer page 3
Was visible evidence of subterranean termite workings or damage found:    Yes – refer page 4
P.S. 这里用词是were，是指曾经有白蚁但现在木有吗？

PLEASE NOTE:
Active termites located externally in timber in shed, timber on ground next to shed and tree in yard – vendor stated that he is under warranty and will get his pest control company to treat the active termites.  Recommend confirmation be obtained that this will occur.

Timber Pest Risk Assessment:  Due to the level of accessibility for inspection including the presence of obstructions, the overall degree of risk of undetected timber pest attack and conditions conducive to timber pest attack was considered:  Moderate

RECOMMENDATION:  Where the risk is considered “Moderate” or “Moderate-High” or “High”, a further inspection is strongly recommended of areas that were not readily accessible, and of inaccessible or obstructed areas once access has been provided or the obstruction removed.  This may require the moving, lifting or removal of obstructions such as floor coverings, furniture, stored items foliage and insulation.  In some instances, it may also require the removal of ceiling and wall linings, and the cutting of traps and access holes.  For further advice consult your Timber Pest Detection Consultant.

Active termites located externally in timber in shed, timber on ground next to shed and tree in yard – vendor stated that he is under warranty and will get his pest control company to treat the active termites.  Recommend confirmation be obtained that this will occur.

RECOMMENDATION Where evidence of damage to building timbers exists, competent advice (e.g. from a licensed or registered building contractor) should be obtained to determine the extent of any structural damage and as to the need or otherwise for rectification or repair work.  See also Item 3.5 ‘Frequency of Future Inspections’ recommendation.

Previous Termite Management Program
Was evidence of a possible previous termite management program noted?  (If “Yes” provide details and location including the location of any ‘Termite Treatment Notice’ affixed at the entrance to a crawl space or some other place where it was protected from damage, e.g. in the case of a slab-on-ground construction, in an external electrical meter box).

Sticker in meter box pertaining to previous termite protection stated in 1995 under-slab treatment, 2006 perimeter barrier treatment and inspections 2007 – 2013.

ADDITIONAL COMMENTS

Recommend a minimum of annual inspections and / or re-application of termite barrier to protect dwelling from future termite invasion.

作者: 指纹 时间: 1-5-2014 10:11
不用担心吧，不过要花点儿钱做pest control了

作者: sailor601 时间: 1-5-2014 12:33
inspection 怎么不在签合同之前做呢？意义都失去了。

作者: paladin1228 时间: 1-5-2014 18:26
Inspection大家都在签合同之前做的吗？

作者: paladin1228 时间: 1-5-2014 18:26
请高人大侠指点啊

作者: shyaka 时间: 1-5-2014 18:31

paladin1228 发表于 1-5-2014 18:26

登录/注册后可看大图

Inspection大家都在签合同之前做的吗？

肯定在之前做啊，否则对于买房来说没有任何意义。。。。

作者: QWERTYASDFG 时间: 1-5-2014 18:52
LZ不要太担心了.白蚁不可怕.旧房子谁家没点蚂蚁小强呢.只要没有严重的结构性损坏.找人来杀一下就可以了.就算现在没有,以后还是会有.每年找人查一下.如果有,就杀掉好了.

作者: paladin1228 时间: 1-5-2014 23:09
谢谢楼上同学的热心安慰，只不过我们正是担心你说的结构性损坏。明天安排了Building Inspection过去，期待结果。郁闷的是，Seller不让我们也一同进入，理由是没有在合同中明确要求Building inspection. 尼玛，我们就是太相信中介了，也是自己愚蠢，没太在意Offer里的条款，现在让自己这么被动。

作者: paladin1228 时间: 1-5-2014 23:22
其实也不知道这些Inspector是不是也可能有猫腻。担心只是查出冰山一角啊。seller自称2006年做了perimeter barrier treatment，之后每年都做inspection，这种情况下居然还能发现！

现在一方面担心以前有白蚁害对房子内部有damage，另一方面担心这次查出来的不彻底。

作者: thomastown 时间: 1-5-2014 23:28
不用太担心。有白蚁也没太大问题的

作者: 宠儿 时间: 1-5-2014 23:37
可以以房子储备库和顶棚属于违章建筑向中介提出退押金和撤回合同。抛开白蚁的问题，在你正式签买房合同之前违章建筑的问题是须要先协商解决的，否则一旦房屋过户之后，那就是你的责任去承担房屋的相关事宜。

作者: jgpyjwc 时间: 2-5-2014 03:35

paladin1228 发表于 1-5-2014 18:26

登录/注册后可看大图

Inspection大家都在签合同之前做的吗？

可以在签后做
但要写上 Subject To inspection。。。。

作者: eastlake 时间: 3-5-2014 11:56

paladin1228 发表于 1-5-2014 18:26

登录/注册后可看大图

Inspection大家都在签合同之前做的吗？

不是，是在合同签订后做。但是的确应该是在合同上注明subject to pest inspection.

作者: 狮子的眼睛 时间: 3-5-2014 15:24
Subject to finance 和subject to building and pest inspection 是合同最基本的两条。合同中还有大片空白你可以加要求。

你出的offer 被接受了，主动权就在手上了。

有了白蚊，就杀吧，没什么。

作者: paladin1228 时间: 4-5-2014 22:27
木有经验首次购房的人们，现在就是尽力弥补了。卖方的中介的确让我们也真正长了知识。

作者: 艾瑞克 时间: 5-5-2014 10:02
没辙，花钱治吧！

作者: Serin 时间: 5-5-2014 13:59
LZ的过户律师显然也很不称职，private sale这么重要的subject条款居然不提醒要列在合同上。

LZ定金付了多少？如果合同里有subject to finance的话而且希望止损的话，就让银行做不出贷款，损失定金而已。否则只能自己做好治白蚁的准备了。

作者: paladin1228 时间: 6-5-2014 02:03
Serin指出的问题，实际是说中了一半。
之所以这么说，是因为Offer是我们自己下的，而Settlement Agent是Offer接受之后才找的。所以说，条款不利纯属我们作为First Home Buyer对自己不负责任的结果。
但是说中另一半，是因为我对Settlement Agent的工作方式也不认同。因为她有2处明显不合理的安排，其一是强调要等到贷款审批通过之后才能做Inspection，她的理由是万一银行贷款下不来会浪费钱，我们很容易相信了这个观点。但事后发现正是这一条成为了我们对有白蚁也难取消合同，因为银行贷款已经通过了。其二我就不想说了，感觉她不能够真正代表我们的核心利益，反而总是强调我们这个合同签的不好，现在不买也不行。我听着就想要结案拿钱走人的节奏。

在此我想问一下大家，现在事已至此，是否有一些真正可操作的中肯建议，比如是否需要找律师寻求对策或把握解决方案？

作者: 愚夫 时间: 6-5-2014 04:08
本帖最后由 doreadme 于 6-5-2014 04:09 编辑

白蚁问题，对于木板房是个致命问题，因为一旦发现其蔓延，就根本无法根除，而且要每年做虫蚁检查，因为其繁衍速度极快，新来的亚裔移民对此经验大都不足（这是我宁可去选择一个旧砖房也不买新木板房的原因）。
private sale合同中应该有6周cooling down period，这段时间内，即使签订签合同，也可以反悔。

作者: poothsong 时间: 10-5-2014 18:10

paladin1228 发表于 6-5-2014 02:03

登录/注册后可看大图

Serin指出的问题，实际是说中了一半。
之所以这么说，是因为Offer是我们自己下的，而Settlement Agent是Of ...

我的律师都是建议在贷款审批通过之后才做Building and Pest Inspection，这样确实可以避免你贷款被否定以后浪费钱做这种检测。即使你贷款审批在14天的期限内不能通过，律师也可以帮助你和卖方申请延期的。即时发现白蚁，如果那套房子确实是你想要的，就是只能自己出钱来治了，否则如果楼主对买的房子后悔了，可以咨询你的律师该怎么处理。

作者: wzleegee 时间: 14-5-2014 20:38
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 院子里发现白蚁还好，可以找人治下，房间里如果有白蚁，要是我的话，就取消合同
Subject to finance 和subject to building and pest inspection 是合同最基本的两条，可能每个州规定不一样，QLD基本都是签好合同再做检查的（除非拍卖），如发现大问题，如白蚁，可按照条款取消合同

作者: paladin1228 时间: 19-5-2014 00:50
Hi 谢谢楼上几位朋友的观点，后来仔细咨询了白蚁inspector，还让他专门补了一份报告，就说明房子里面仔细检查过了没有白蚁，屋外的白蚁由对方的公司出了个证明说是杀掉了。现在没有其他好的办法，我们打算settle之后立刻就建Barrier来控制了。

作者: Serin 时间: 19-5-2014 09:16
可能还是得每两年查一次。

作者: yeats_only 时间: 19-5-2014 09:37
LZ的律师居然不提醒LZ subject to building inspection~

“还让他专门补了一份报告，就说明房子里面仔细检查过了没有白蚁”~这种报告应该有时效性的吧~看能给多久的warantty~
还有council木有审批的棚~最好是拿到council的批文啦~要不有人投诉你~或者以后要卖都很麻烦~

作者: Serin 时间: 19-5-2014 10:01

yeats_only 发表于 19-5-2014 09:37

登录/注册后可看大图

LZ的律师居然不提醒LZ subject to building inspection~
“还让他专门补了一份报告，就说明房子里面仔细 ...

查白蚁的报告都有disclaimer，查白蚁的公司无论如何都是免责的。所以估计不会有warranty。只能定期查。

作者: inmei 时间: 19-7-2014 22:28
白蚁会对砖块产生危害吗？

作者: Ldrivingschool 时间: 20-7-2014 12:39
auction的房子呢，如果每个房子都做检查，昨晚也不见得能拍下来，所以，杀就好了*

作者: 浮云云艾米莉 时间: 21-7-2014 20:50
本帖最后由 EmilyS 于 21-7-2014 20:51 编辑

悉尼的合同一般都不让你加subject to...基本上你不签就不跟你签，卖给别人去了。卖家市场，买家基本上没有发言权

只能先签合同，付0.25%，然后安排inspection同时催银行批贷款，5天cooling off 一般不够用要延期一次到两次

在cooling off 期间全部解决再付10%。

不满意就扔掉0.25%.一点办法也没有。不然好房子就抢不到

作者: 浮云云艾米莉 时间: 21-7-2014 20:53

paladin1228 发表于 1-5-2014 18:26
Inspection大家都在签合同之前做的吗？

在合同之后做，在10%之前做

作者: CATHYCHANG 时间: 22-7-2014 18:16

paladin1228 发表于 6-5-2014 02:03
Serin指出的问题，实际是说中了一半。
之所以这么说，是因为Offer是我们自己下的，而Settlement Agent是Of ...

不明白在澳洲你們會遇到這麼不專業的專業人士。

作者: 指纹 时间: 23-7-2014 17:46

CATHYCHANG 发表于 22-7-2014 18:16

登录/注册后可看大图

不明白在澳洲你們會遇到這麼不專業的專業人士。

有些专业人士并非专业，更确切的名字是商人

作者: 指纹 时间: 23-7-2014 17:48

inmei 发表于 19-7-2014 22:28

登录/注册后可看大图

白蚁会对砖块产生危害吗？

一般没有全砖的房子吧?

作者: jpvltxk 时间: 6-8-2014 13:11
请人杀一下就可以，大约1000多元。每年做一次就可以，完全没有必要担心。

老房子基本上都可能有白蚁

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)