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标题: [贷款保险] LMI科普抛砖引玉 [打印本页]

作者: x24 时间: 10-1-2014 15:05
标题: [贷款保险] LMI科普抛砖引玉
本帖最后由 x24 于 11-1-2014 09:44 编辑

买房时通常银行都会要求20%的首付（80%LVR），想尽量减少首付呢据我所知在澳洲只有2个方法，LMI和Guarantor。
这篇就说LMI，Guarantor留到以后再讲

本来以前zf是允许银行自行决定LVR来评估风险的，但是几次危机后zf觉得银行都不靠谱，所以，LMI现在基本是强制性的了。
以下知识都是来自我的broker，网络，和银行officer。主要目的就是在于打开个话题让大家踊跃讨论，引高手们出洞，以满足我学到更多知识的私人目的。
由于过分相信本文造成误导或损失的tx，请一如既往的找豆腐撞晕了事。

以下由“小明”代替“贷款申请人”

* LMI全称Lender's Mortgage Insurance，顾名思义，是lenders的保险，和贷款申请人唯一的关系就是这个保险小明给掏钱买。
* 如果还不上钱，银行收房子，如果拍卖的房子也不能抵消银行的成本的话，LMI会赔钱给银行。小明得不着。
* 收房之后，即使LMI做出了补偿小明欠银行的钱还是要换滴～
* 当然，有困难时LMI会和银行一起帮助小明，减少小明还不上钱的痛苦。（难道是让他长痛不如短痛？）
* 小明如果自己想买个保险如果自己换不上钱了可以帮忙还贷，保房子别被没收，那个dd叫MPI，和LMI没关系。我上次咨询了一下应该是1年1k多。
* LMI实行的政策也不是LMI公司自己订的，是MFAA定的。
* 银行用不用LMI，银行自己基本说了不算。
* LMI随着贷款走，转贷一次重新LMI评估一次。短期有转贷需求的txm要算清楚帐啊！
* LMI交的次数多的话可能会打折。如果贷款提前取消或者还清了LMI还可能退款。但这都是可能。
* LMI最高比例LVR是95%，所以想0首付的基本没希望。
* 澳洲有2个比较大的LMI，一个是QBE，一个是Genworth。
* 银行替小明和LMI打交道，小明自己用不着，也没渠道。
* 每个银行有自己preferred的LMI，不同LMI价格可以相差很多，但是不知道怎么换，能不能要求换。有网站广告说可以帮找LMI，但是银行那关怎么操作？没亲自问过。
* 投资房的LMI和自住房不同的，貌似会高一些。
* LMI的保费不是线性计算的，通常需要查表。LVR越高，保费的增加额更高。贷款额越高LMI越高。
* LMI通常占贷款额的2%-4%之间。
* LMI和其他购房税费一般都可以算在银行的贷款总额里面一起贷给小明，但是就导致贷款额上升，LMI的段位提高，保费继续增加。羊毛出在羊身上。
* 给大家个估算工具 http://www.genworth.com.au/borro ... -premium-estimator/
* 有些银行可以提供85%LVR不用LMI，但是通常利率不优惠，自己算哪个划算。
* LMI有贷款上限,如果是买地，上限更低。LVR越高，上限越低。
* 譬如Metropolitan地区房价不能超过$750k（95%LVR），Regional的房价不能超过500k（95%LVR）。黄金村竟然划到metro地区里了，光荣进城了啊～。
* 对于优质客户，LMI可以免除或者打折。满足以下条件会有帮助：

-- Doctor和各种医疗相关的职业。
-- Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
-- Engineer必须是矿业相关engineer
-- 有10%首付
-- 有150k年收入
-- 首付是geniun saving（通常要在你账户上待超过3个月） and/or 良好的付房租的记录
-- 良好信用记录
-- 稳定工作两年以上
-- 房子所在地为首府或major regional centre
-- 房子要好卖。譬如50平以下的unit，否。高层建筑，否。位置太偏离市中心，否。
-- 年龄也有关系，但没说怎么个歧视法：）

总结完毕。
有tx和银行谈判过，成功免掉或者折扣LMI的，跳出来给大家分享一下啊：）

作者: 周星星1832 时间: 10-1-2014 15:08
木有听说过。。。。。。
老实交的首付

作者: MICHELLE07 时间: 10-1-2014 15:19
哈哈，一如既往地有趣啊，大家一定要细读文字，内容不感兴趣者略过好了

作者: MICHELLE07 时间: 10-1-2014 15:22
Charles, LPI是什么？GOOGLE都没找到

作者: x24 时间: 10-1-2014 15:29

MICHELLE07 发表于 10-1-2014 15:22

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Charles, LPI是什么？GOOGLE都没找到

笔误～
LMI写多了，应该是PMI。Private Mortgage Insurance
挑错的都加分。

作者: MICHELLE07 时间: 10-1-2014 15:34
本帖最后由 MICHELLE07 于 10-1-2014 15:37 编辑

@EmilyS
@ubuntuhk
欢迎来挑错
@ubuntuhk 又@不成功。。。唉

作者: hu017 时间: 10-1-2014 16:13

作者: hu017 时间: 10-1-2014 16:16
看后对买进银行股更有信心了.

作者: x24 时间: 10-1-2014 16:33
本帖最后由 x24 于 10-1-2014 16:47 编辑

卖MPI的txm，俺又要打着为人民着想的旗号坑害你们了。

个人观点，
那个PMI，真心觉得没必要买。
LMI，Interest，各种税费，已经出去不少钱了。各大机构都小猪颜开的数钱数的不亦乐乎的，他们基本是旱涝保收。
我还自己p颠p颠的再买个保险？

有一年1k多的钱，你不买保险存一起也够失业期间的时候还房贷了。相信大家不会年年失业的。
而且失业有3个月了不得了，再长就去打小工赚钱去了。

这MPI也不是随便领的，和centrelink相比应该也是手续繁琐，不过羞辱少些。要确认你是非自愿的失业的（变相裁员自己递辞职信的估计不行），非自愿受伤的，你不拥有大杀器啊什么的这些都验完了才给你发。而且也有额度上限。
等那时候黄瓜菜都凉了：）

再一个，纵观华人的角色设定，攻击力，防御力，回血速度都是相当的高的。如果人还没丧失劳动力，没钱还贷这种情况是不会发生滴～
就算丧失劳动力了，super不是还有个保险呢么，没必要重复买了。

作者: x24 时间: 10-1-2014 16:42
再次更正，

不是PMI，是MPI。和我的broker聊的时候应该是记反了。
PMI是各种LMI的统称。
MPI是保护个人还款能力的保险。全称是mortgage protection insurance。
这是在银行官网上查到的，This time for sure！

作者: 浮云云艾米莉 时间: 10-1-2014 16:45

MICHELLE07 发表于 10-1-2014 15:34
@EmilyS
@ubuntuhk
欢迎来挑错

这个我也虚心学习一下。下次买房估计首付不够要搞这个了。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 10-1-2014 18:05
仔细看了一下，还是觉得努力攒首付吧。。。

作者: chu4 时间: 10-1-2014 18:17
内容估计挺好，没细看，估计就是你不理财财不理你。反正也没财，拿个分得了。

作者: 周星星1832 时间: 10-1-2014 18:18
看完了
我以为说什么
基本上贷款额度超百分之80都要买强制保险。
贷那么多双方都有风险。可以理解。

作者: MICHELLE07 时间: 10-1-2014 18:53

x24 发表于 10-1-2014 16:42

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再次更正，
不是PMI，是MPI。和我的broker聊的时候应该是记反了。
PMI是各种LMI的统称。

哈哈，谢谢
这个帖信息很多，能否在标题中加入贷款保险四个字
否则有需要的同学搜索不出来

回头我还有一些疑问需要请教

作者: MillerYang 时间: 11-1-2014 08:37
貌似可以把保险做到贷款里。。。

作者: MICHELLE07 时间: 13-1-2014 10:09
这Guarantor要留到以后再讲，多久以后？

如果是自己的房子作为担保，应该就是REFINANCE的范畴。

如果两人共同拥有自住房，要以此房的EQUITY做首付给其中一人买投资房，另一房主需要提供Guarantor声明。

这个你应该研究过了。

作者: x24 时间: 17-1-2014 09:28

MICHELLE07 发表于 13-1-2014 10:09

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这Guarantor要留到以后再讲，多久以后？

如果是自己的房子作为担保，应该就是REFINANCE的范畴。

这个你肯定比我清楚，我只是学术研究而已。

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