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标题: 村长等房产达人进：今天下手了southbank的一楼花，是不是冲动了？最终还是决定买了。 [打印本页]

作者: kingking 时间: 24-11-2013 00:32
标题: 村长等房产达人进：今天下手了southbank的一楼花，是不是冲动了？最终还是决定买了。
本帖最后由 kingking 于 29-11-2013 22:57 编辑

本来是没计划连着买两套房的。现在的自住房买完后，还剩二十万，本来想着放对冲帐户过几年轻松点的日子。不过现在的房子中学不好，虽然我儿子还没两岁，但总觉得学区房到时候再搞代价会更高，加上今天South Brisbane 一楼盘开盘（SODA），还挺喜欢，就想着不妨买下做投资，所以一早去排队了。人很多，卖得很快。本来只是看看再说，见这阵势就直接下手了一套2房2卫，560k。不过定金还没交，也还在冷静期，希望大家泼泼冷水。

买这房子的理由：
将来孩子上Brisbane State High，走路900米
我们很喜欢southbank的生活环境，将来有条件住过去还是很开心的
看好这一片公寓的增值。不知道下个十年翻番有戏么？

分析下来主要的风险：
1、我已经有48万贷款了，一个人工作，2015年交房时，我是否还能贷到款，能贷多少，这是我最大的担心。考虑到留6万做应急资金，2万交税，我这房子至少要贷44万。据说公寓评估价要低于售价？
2、这房子肯定要靠租金养，房租和退税可以负担利息、物业费吗？容易出租吗？ agent说我们那房子一周能租650，而且很好租，果真如此？
3、利率提高。贷款九十几万，想想都可怕，每提高一个点，一年利息多付九千多。不知道房租能否跟上？

大家帮忙分析下我是不是太冒险了？

作者: thomastown 时间: 24-11-2013 00:50
是冒险，贷100万的日子不好过，那天租不出去，贷款压力就太大了，而且主要是为了10年后孩子上学，不确定因素多

650还很好租，我不信，你信啊，租给谁啊

作者: 我的霍巴特 时间: 24-11-2013 01:45
支持土豪任何行为。

作者: 圆满的考拉 时间: 24-11-2013 02:40
$650租金应该不夸张，你可以在realestate.com.au上搜搜附近的新公寓的租金，southbank我不清楚，但是new farm一代2室2卫是这个租金

你的贷款压力会很大

增值不是很理想，用onthehouse搜搜附近的历史成交价，你应该会有所发现

物业管理费很重要，一定要搞清楚

如果只是为了学区房，租房一样可以上

作者: tsou899 时间: 24-11-2013 08:12
一个人工作，还是不要承擔这麼大的風險吧！現在景氣不好，裁員不斷，先顧好眼前的吧

作者: dannemora 时间: 24-11-2013 08:17
個人觀點。第一，從來不買沒有地的房子。第二，觀察老兄的性格，還是不必考慮中學了吧，到時一定被私校吸引。注定高中送私校的，不過到時糾結一番就是了。

開個玩笑。到時真糾結了，我幫你分析分析，洗洗腦。

作者: kingking 时间: 24-11-2013 10:08

圆满的考拉发表于 24-11-2013 02:40

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$650租金应该不夸张，你可以在realestate.com.au上搜搜附近的新公寓的租金，southbank我不清楚，但是new fa ...

我realestate也看了，周边房租差不多这个价，好不好租就不知道了，希望有在这一代投资的同学现身说法。

我也简单算了下，一周620，一年空4周，这房子的租金收入是3万左右，其中8%中介费，实际收入27600。
贷款利息6%是26400，物业费是4300，council rate 1000，全年支出是31700，略亏，但是退税可以把亏的部分补回来。将来，如果租金上涨，出租给比较稳定的孩子上学的家庭，应该是有盈利的。但是投资收益肯定还是主要看房子增值。租金能持平费用就满意了。

至于房价上涨，我也不是太清楚，onthehouse可参考的数据很少。我的感觉是03年至今翻番是有的，但这10年波动也蛮大的，期间有大涨过两次，金融危机也跌过一次。今年房价又开始往上了。所以10年内出现翻番的概率蛮大的，毕竟还没今天悉尼的一半。我觉得房产还是我等屌丝赚钱的唯一机会，不然攒工资是没啥希望了。

作者: kingking 时间: 24-11-2013 10:13

dannemora 发表于 24-11-2013 08:17

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個人觀點。第一，從來不買沒有地的房子。第二，觀察老兄的性格，還是不必考慮中學了吧，到時一定被私校吸引 ...

以前也是认为房子地很重要，但是查历史数据，好地段的公寓增值不输普通区的house，而且持有压力小（相对租金回报高），而且我们不单纯投资，还考虑孩子上Brisbane State High，这个学校看成绩排名，比大部分私立好了。

作者: kingking 时间: 24-11-2013 10:19

tsou899 发表于 24-11-2013 08:12

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一个人工作，还是不要承擔这麼大的風險吧！現在景氣不好，裁員不斷，先顧好眼前的吧

没工作也有政府救济吧？我也用super买了失业险，自住房出租两间，我和老婆都去打散工，加上手上确保六万流动资金，撑两年应该没问题。再不行，卖掉房子。不知道是不是问太乐观。

问题的核心是房子是否在增值，只要房价涨上去了，什么都好办。房价跌了，那才是真正天塌下来。

作者: dchun205 时间: 24-11-2013 10:36

dannemora 发表于 24-11-2013 08:17

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個人觀點。第一，從來不買沒有地的房子。第二，觀察老兄的性格，還是不必考慮中學了吧，到時一定被私校吸引 ...

你为什么不买，没有地的房子啊？

作者: dannemora 时间: 24-11-2013 12:10
本帖最后由 dannemora 于 6-9-2014 23:31 编辑

[quote]kingking 发表于 24-11-2013 10:13 [url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=4777261&ptid=1098351][img]static/

作者: floatstone 时间: 24-11-2013 12:14

kingking 发表于 24-11-2013 10:08

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我realestate也看了，周边房租差不多这个价，好不好租就不知道了，希望有在这一代投资的同学现身说法。
...

我也感觉你投资行为是第一的，BRISBANE,STATE HIGH只是借口

作者: lionglass 时间: 24-11-2013 13:11
楼主只在意房子价值是否会翻番，其实你问了也白问，谁知道以后的事情，要知道都去买了。
有能力就买，没能力硬着头皮去赌个未知的增值，没必要

作者: kingking 时间: 24-11-2013 13:44

lionglass 发表于 24-11-2013 13:11

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楼主只在意房子价值是否会翻番，其实你问了也白问，谁知道以后的事情，要知道都去买了。
有能力就买，没能 ...

我需要思考的是什么样的经济水平算能负担起房产投资。
有人认为只要凑够首付，租金能负担房子利息和费用就可以买。这样可以实现投资回报最大化。因为房产是五倍杠杆，涨价10%，收益就是50%。当然房产套现慢，交易成本高，不适合短期炒作。

有人保守一点，一同事建议，每投资一套房子，留6万应急资金。

当然，投资任何东西，前提都是看涨。我买房花了半年，每周都在看房子，感觉布村这半年房价涨了至少10%, 这是我投资公寓的基础。

作者: kingking 时间: 24-11-2013 13:56

floatstone 发表于 24-11-2013 12:14

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我也感觉你投资行为是第一的，BRISBANE,STATE HIGH只是借口

这个是房子增值的保证。很多人都是冲着孩子上学去的。我以前并不知道到澳洲这边对学区房也如此重视，不输国内啊。

作者: floatstone 时间: 24-11-2013 16:26
SODA啥意思？开发商？

作者: floatstone 时间: 24-11-2013 16:34
https://oursteps.co/forum.php?mod=viewthread&tid=322381

2011年的帖子，CBD3公里内的公寓，不知是否有参考价值？

作者: kingking 时间: 24-11-2013 17:57

floatstone 发表于 24-11-2013 16:26

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SODA啥意思？开发商？

楼盘名字

作者: floatstone 时间: 24-11-2013 18:38

kingking 发表于 24-11-2013 17:57

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楼盘名字

作者: keane.li 时间: 24-11-2013 21:39
2015才交房，你现在是不用settle的吧

你自住这2年还贷，一年多后做refinance，2套一起贷，自住因为已经还一些进去了，可以分一些额度到这套投资的。但是总共的贷款，还是要看你现金流，不是看存款。不防把你现在的数据给银行或者broker算一下。贷款时，存款多少只能代表你能付首付，不代表你还款能力。

作者: 兰舟 时间: 24-11-2013 22:22
你已经八成决心想买了，那就买吧，万一十年后真的挣了呢？顺便说，我儿去读Brisbane state high 时，我只租400/周的房子。在学校周边很多。

作者: zelovehit 时间: 24-11-2013 22:30

兰舟发表于 24-11-2013 22:22

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你已经八成决心想买了，那就买吧，万一十年后真的挣了呢？顺便说，我儿去读Brisbane state high 时，我只租 ...

看来租金回报率没那么高。。。

作者: maaboo 时间: 24-11-2013 22:47
投资什么最重要？“cash flow”。只要你有钱，就要投资，支持买房行为！
再说你买楼花要等到2015才交房，还早得很，不用急。其实你有20万，完全可以买个house立刻出租，今年利息已经到最低点，还贷压力最小。不过相对于楼花，我更倾向于买house。apartment其实有许多让你不爽的地方，以后你就慢慢体会到了。

作者: pig2pig 时间: 24-11-2013 22:54
apartment涨一倍？比较难，不看好，虽然我也是买的apartment，我是没办法

作者: kingking 时间: 24-11-2013 23:00

keane.li 发表于 24-11-2013 21:39

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2015才交房，你现在是不用settle的吧

你自住这2年还贷，一年多后做refinance，2套一起贷，自住因为已经还 ...

我之前评估的结果是只可以贷到68万。现在两套加一起要贷92万。只能看房租当成我得收入，可以多贷多少了。我觉得很难。broker的办法是找另一个银行，隐瞒我已经有房贷的事实。

作者: kingking 时间: 24-11-2013 23:02

兰舟发表于 24-11-2013 22:22

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你已经八成决心想买了，那就买吧，万一十年后真的挣了呢？顺便说，我儿去读Brisbane state high 时，我只租 ...

中介说以后可能租房子无法进了，得买才行，不知道是不是在忽悠我。

作者: kingking 时间: 24-11-2013 23:11

maaboo 发表于 24-11-2013 22:47

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投资什么最重要？“cash flow”。只要你有钱，就要投资，支持买房行为！
再说你买楼花要等到2015才交房，还 ...

我狠担心现金流，所以才发此贴。目前不买这房，对冲帐户放些钱，每个月是可以有一些结余。但是买了这房，对冲帐户的钱要花掉一大部分，自住房的还贷压力增加。这房子租金能租多少也是未知数。如果租金低于预期，利息又涨，这房子是负现金流的，压力会很大。

当然，我也认为有闲钱的话应该投资点房子。如果这个公寓压力太大，换个40万的一房如何？sunnybankhills 家附近的townhouse呢？ house是不大敢想，五十几万的house租金不高吧？现金流肯定是负的。

作者: KYLIE2008 时间: 24-11-2013 23:24
慎重。。。。

作者: thomastown 时间: 25-11-2013 00:30
先搞清自己房产投资的主要目标，是CG还是现金流，当然有的房产现金流高的也可能有好的CG，那得碰运气

看重长期投资CG是耗子为主，公寓的现金流较好，但长期CG肯定比耗子差

south brisbane 的楼花真要慎重，当年大水之后一些项目ＯＮ　HOLD。不是没钱，是需求不够。你这SODA盖成的时候是否公寓oversupply.

另外，两房租650，主要的对象租客是那些人，这个特定的市场会不会饱和或过量供应，都要做功课的

作者: gcstone 时间: 25-11-2013 00:51
买房后就失业的同学飘过,

作者: keane.li 时间: 25-11-2013 06:25
broker这么弄是害人的，在这是不能这么干的

租房如果不能入学，那岂不是租客会少？我一直觉得southbank那边的卖点就是包括租房也可以进state high

在租金上实在难说。之前看过一篇分析说墨尔本市区楼花的，这一两年上市的不少，开发商就给你个一年的租金保证作为定心丸，但是到了一年后现金流因为空租而没有而下降

作者: dannemora 时间: 25-11-2013 07:42
LZ重新讀讀當初您買房寫的東西。自己當時的判斷和大家的發言。不要被agent說完，以今日的你打倒昨日的你。

作者: kingking 时间: 25-11-2013 09:46

dannemora 发表于 25-11-2013 07:42

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LZ重新讀讀當初您買房寫的東西。自己當時的判斷和大家的發言。不要被agent說完，以今日的你打倒昨日的你。

这次买房，我爸的意见也其了很大作用。他要求我无论如何要再买个投资房，钱不能放银行。他一直说这次不买，10年内我要少赚50万。几年前在国内我们也争论过，我也是在网上征求一番意见，加上我自己的判断，否掉了我爸投资一个房子的决定。那房子至今涨了三倍。我爸为这事一直说我。这次，他希望我同样的错误不要犯两次。

我爸的观点是：
1、房价是由看涨的人决定的，而不是看跌的人。只要看涨的人足够多，房价就会涨。这次SODA开盘火爆，说明追涨的人多。
2、澳洲房价相对中国很便宜，虽然不可能像国内暴涨但是长期肯定涨，跌也只是一时的。只要澳洲移民一直开放，光新移民就能把房价涨上去。
3、任何国家，好地段的学区房都是值得投资的。

所以，现在的问题不是争论房价涨不涨，不是争论买不买，而是计算我们投资什么价位的房子是我们可以负担的，风险可控的。两房压力大可以买一房或郊区townhouse。

作者: 金鱼和农夫 时间: 25-11-2013 09:59
呵呵刚刚上来看到，看来楼主是下定决心要买了啊，我个人认为楼花这个东西你就先博一下两年以后会涨价，让后赚一票吧，至于投资方面，再下一步考虑吧。这个就叫抄楼花啊！另外代理商是哪家，铁鱼吗？

作者: 艾瑞克 时间: 25-11-2013 10:06

kingking 发表于 25-11-2013 07:46

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这次买房，我爸的意见也其了很大作用。他要求我无论如何要再买个投资房，钱不能放银行。他一直说这次不买 ...

那就再问问你爸，买多少价位的房子合适。

作者: dannemora 时间: 25-11-2013 10:10
本帖最后由 dannemora 于 6-9-2014 23:28 编辑

呵呵。Kingking兄弟。我很感謝你，你寫的買房的文章。給我這次買房很大幫助，了解了市場的節奏。

作者: kingking 时间: 25-11-2013 10:14

ericvan76 发表于 25-11-2013 10:06

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那就再问问你爸，买多少价位的房子合适。

这个就得我决定了，我爸是那种为了赚钱可以把生活水准降低到最低的人。他老是说我们这一代太注重生活质量。这个是三观不同。

反正我现在的情况是一个月剩1000块，孩子还没上幼儿园。手上有20万，放对冲帐户，一个月还能再攒800块。我的想法是留6万放对冲帐户。14万投资房子，做到正现金流。

作者: kingking 时间: 25-11-2013 10:20

金鱼和农夫发表于 25-11-2013 09:59

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呵呵刚刚上来看到，看来楼主是下定决心要买了啊，我个人认为楼花这个东西你就先博一下两年以后会涨价，让 ...

村长的意思是明后年卖楼花？这个容易操作吗？交易费用呢？楼花风险大吗？

我看好今后2年的增值，因为要开G20峰会，而且布村房价正在复苏。5到10年我是看不准。20年以上，回报肯定高于存银行。
代理商是CBRE

作者: kingking 时间: 25-11-2013 10:51

dannemora 发表于 25-11-2013 10:10

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呵呵。Kingking兄弟。我很感謝你，你寫的買房的文章。給我這次買房很大幫助，了解了市場的節奏。所以，忍不 ...

我担心的是house的持有压力，因为我一直认为house不好出租。

sunnybank hills 50万的house，一周租金能有多少？空租多么？

作者: BlueEdge 时间: 25-11-2013 12:00
铁鱼

cbre好像是很巨大的公司

作者: 牧马人 时间: 25-11-2013 12:32
从来就没有一直看涨的人，也没有一直看跌的人。看涨看跌都决定不了房价，而是经济大势。大势变化一经确立，空翻多，多翻空，翻起来可以比翻书都快。当然，大势如何，很多时候都是不明朗的，看个人的判断了。如果对本来大好的大势估计不足，错过了捞一票的机会，是很可惜的。不过如果对即将惨淡的大势没做好准备就贸然进场，最后把自己带沟里去，那就不只是可惜了。

作者: tsou899 时间: 25-11-2013 13:43

kingking 发表于 24-11-2013 23:02

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中介说以后可能租房子无法进了，得买才行，不知道是不是在忽悠我。

我也聽朋友講用租的沒法唸Brisbane state high,那以後租房的需求會變少

作者: kingking 时间: 25-11-2013 15:20

牧马人发表于 25-11-2013 12:32

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从来就没有一直看涨的人，也没有一直看跌的人。看涨看跌都决定不了房价，而是经济大势。大势变化一经确立， ...

这些道理我懂，但是说服我爸很难。而且，对于澳洲经济大势和房地产市场，我也判断不准，我知道矿业不景气，但是澳洲政府会不会推动其他产业（比如天然气）？

无论怎样，最近半年房价确实在涨，这是事实。那么当前涨价的原因是什么呢？这些因素在未来几年会不会改变？

作者: kingking 时间: 25-11-2013 15:21
本帖最后由 kingking 于 25-11-2013 15:22 编辑

tsou899 发表于 25-11-2013 13:43

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我也聽朋友講用租的沒法唸Brisbane state high,那以後租房的需求會變少

如果租房不能念书，那真是头疼。养房风险增加（租金可能要下降），买房的必要性也在增加，反而会推高房价。

作者: cnlancer 时间: 25-11-2013 16:34

kingking 发表于 25-11-2013 15:20

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这些道理我懂，但是说服我爸很难。而且，对于澳洲经济大势和房地产市场，我也判断不准，我知道矿业不景气 ...

听说BRISBANE STATE HIGH以后要实行住满2年才能入学的规定，现在还没有开始实行。

作者: 泰山磐石 时间: 25-11-2013 16:51

kingking 发表于 24-11-2013 10:08

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我realestate也看了，周边房租差不多这个价，好不好租就不知道了，希望有在这一代投资的同学现身说法。
...

03年至今翻番是有的??

作者: 金鱼和农夫 时间: 25-11-2013 19:19
kingking 买了就买了，何况是个樓花!
樓花就怕两点，
1.两年交房了，世道不好跌了！但是你还得要买。
2.交房了你的个人的财务不行了，连首付都不够，或者银行贷款有问题等等

樓花好处，不用付出很大资金但是要是交房大涨了，你发了！

作者: floatstone 时间: 25-11-2013 19:36
本帖最后由 floatstone 于 25-11-2013 19:47 编辑

better educaiton 显示2012 BRISBANE STATE HIGH 12年级已经400多人了，要10几个班吧，比上海重点高中的人都多，如果不想办法，人数继续增长，教学质量也不保吧？

公立中学的评分和人数 2012年

brisbane state high       100    418人
mansfield state high       99    328人
The Gape state high       97    218人
Kenmore state high          97    332人

不清楚100分和97分能差多少，但人数BRISBANE的人数几乎是THE GAP的两倍。

作者: keane.li 时间: 25-11-2013 20:00
你爸头些年预测国内房价上涨，未必预测到正确的上涨原因，虽然殊途同归，那还是有巧合的成分。上次预测对了，这次未必就也对

关键还是他的观点你要认同，而且你比他了解澳洲，最后是否得出一样的结论。而且你要让它行的通，贷的到款，还的上款，否则到时候万一是个错误的投资，你说你会不会觉得冤呢，媳妇呢？是不是会有意见呢，毕竟是你们小家背债啊

作者: kingking 时间: 25-11-2013 21:40

金鱼和农夫发表于 25-11-2013 19:19

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kingking 买了就买了，何况是个樓花!
樓花就怕两点，
1.两年交房了，世道不好跌了！但是你还得要买。

下午去银行咨询了一下，贷款没有问题。人家建议两套房子一起贷款，总额是60+56=116万的8成。然后投资房100%贷款，自住房首付提高，月供降低。总的利息支出一样，但是投资房退税更多。

所以贷款是没有问题的，现在担心的是持有压力和房价走势。

作者: kingking 时间: 25-11-2013 21:49

金鱼和农夫发表于 25-11-2013 19:19

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kingking 买了就买了，何况是个樓花!
樓花就怕两点，
1.两年交房了，世道不好跌了！但是你还得要买。

楼花交易的中介费和税怎么算？

作者: 牧马人 时间: 26-11-2013 11:11

kingking 发表于 25-11-2013 15:20

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这些道理我懂，但是说服我爸很难。而且，对于澳洲经济大势和房地产市场，我也判断不准，我知道矿业不景气 ...

很奇怪，你家到底你是一家之主还是你父亲是一家之主呢？自己小家的经济决定还得老人来做么？不过话说回来，我觉得这个并不是你父亲的决定，我感觉你其实对房价飚涨还是比较非常憧憬的，虽然不是100%的信心。
至于这半年房子为什么涨价，各有各的看法了，我的看法其实以前也早就说过。

作者: BlueEdge 时间: 26-11-2013 11:39

kingking 发表于 25-11-2013 21:40

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下午去银行咨询了一下，贷款没有问题。人家建议两套房子一起贷款，总额是60+56=116万的8成。然后投资房10 ...

有了投资房牛奶金什么的会少哦

作者: 豫西 时间: 26-11-2013 13:36
本帖最后由豫西于 26-11-2013 13:38 编辑

brisbane state high租房进去的审查很严。今年8年级的学生已经525人，分20多个班，校园拥挤的不行。年初教育厅为了解决这个问题，让brisbane state high和Coorparoo college合并，将Coorparoo college作为8和9年级的校区，但P&C委员会坚决反对，上书了长篇报告，终于让教育厅收回了呈命。中国孩子一般都是考进去的。我儿子的小学7年级共16人进去了，还没有一个是靠租房进去的。

作者: floatstone 时间: 26-11-2013 14:32

豫西发表于 26-11-2013 13:36

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brisbane state high租房进去的审查很严。今年8年级的学生已经525人，分20多个班，校园拥挤的不行。年初教育 ...

人真不少

作者: kingking 时间: 26-11-2013 15:16

豫西发表于 26-11-2013 13:36

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brisbane state high租房进去的审查很严。今年8年级的学生已经525人，分20多个班，校园拥挤的不行。年初教育 ...

那买房进去到呢？

作者: 豫西 时间: 26-11-2013 17:52
买房进去肯定没有问题。

作者: 境随心转 时间: 26-11-2013 18:30

kingking 发表于 25-11-2013 21:40

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下午去银行咨询了一下，贷款没有问题。人家建议两套房子一起贷款，总额是60+56=116万的8成。然后投资房10 ...

潜水很久入出冒冒泡呵呵，主要您是偶老乡，我说说我的经历供您参考，我经历过2001年左右悉尼涨价最高阶段，那个时候我买了一个我的自住房（很破，因为是硬买一间HOUSE经济上应该买UNIT）房价25万，第二年涨到38万。我就利用增值的部分重新贷款，把买房借朋友一点还完后，再买了一个投资房，到了第三年房价涨到46万，我告诉LG可以卖了，换一间比较好的，可是他是保守型的，说再看看，就这样米有换，我就第二次重新贷款，再买另一个投资房，这样三个贷款70万左右。自住房贷款最高因为多贷了二次，不过那个时候我家老板工作在那个时候还算稳定，生活还米有问题，2年后他的工作被炒了，换了好几个都米有以前的好，而且最可怕的是利息一年升了好像6次，每次都是0.25，每升一次每周就得多100多，升一次心跳一次，一年以后那个亚历山大您可以想象了，那个时候我第一个决定就是卖房子，可是房子怎么就米有人出价，看的人很多就是米有人买，这样房子就只好降价，自住房最后是39万成交，

，另个投资房倒是有赚到钱，不过我都是在不算高的时候卖的。个人认为买投资房是对的，就是自己要做好心理准备，利息升一分的时候，我是否还无济于事，升二分的时候我还能挺住，这样才可以打赢这场战，因为有投资就有风险，这点我家老板就承受不了这种压力。所以我的战打的不是太好，哈
还有就是如果您买投资房建议您去咨询会计师，像贷款要分开这样扣税才是最好的。因为买投资房就是为了付扣税的。个人意见仅供参考，最后祝老乡投资赚大钱

作者: 境随心转 时间: 26-11-2013 18:33
楼花你要看好，我米有买过，我的朋友以前买过墨尔本的，好像管理费很高。不像中介说的那样

作者: 兰舟 时间: 26-11-2013 19:37
今天去儿子学校Brisbane state high办事，看到了在中国都难看到的人山人海的场面，突然庆幸老公让孩子转学是多么正确的决定。

作者: kingking 时间: 27-11-2013 14:41
既然买south brisbane的楼花不靠谱，那怎么投资靠谱呢?
我的需求按优先顺序是：
1。持有压力小，每年的现金流就算是负的，也不能亏到影响生活。
2。考虑10年后孩子上中学时要住过去，所以学校要好（无论公立私立），至少2个房间，离学校不要太远。比如我住sunnybank hills，孩子去city一带念书的话，就太远了。
3。增值潜力。

作者: kingking 时间: 27-11-2013 14:43
本帖最后由 kingking 于 27-11-2013 14:45 编辑

有一点我是比较赞同我爸的，房子买了就要拿住，考虑到时候换房并不可取，因为交易成本太高了，中介费+税就要四五万。所以，现在买房，也一定要考虑将来孩子上中学的问题，不完全是投资。只是用现在的房价，买10年后要住的房子（我赌10年后房价高于现在，且年增长30%以上）。如果能从中再获得一些投资回报就更好了。

作者: kingking 时间: 27-11-2013 14:48

thomastown 发表于 24-11-2013 00:50

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是冒险，贷100万的日子不好过，那天租不出去，贷款压力就太大了，而且主要是为了10年后孩子上学，不确定因素 ...

降低期望值了，现在按550一周算，这个肯定没有问题了，我自己租的房子比这个旧很多，一卫，也要550了。

作者: 艾瑞克 时间: 27-11-2013 14:51

kingking 发表于 27-11-2013 12:43

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有一点我是比较赞同我爸的，房子买了就要拿住，考虑到时候换房并不可取，因为交易成本太高了，中介费+税就要 ...

如果是投资的话，你应该把你的贷款利息也计算进去，这也是成本。

作者: kingking 时间: 27-11-2013 14:52
本帖最后由 kingking 于 27-11-2013 16:47 编辑

简单算了下，公寓要在10年增长36% 以上，才会比把钱放对冲账户上划算。不知道这个增长速度对于公寓而言是否容易？

作者: kingking 时间: 27-11-2013 14:57

ericvan76 发表于 27-11-2013 14:51

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如果是投资的话，你应该把你的贷款利息也计算进去，这也是成本。

应该要减除租金收益，剩下的部分才是成本。

作者: floatstone 时间: 27-11-2013 18:34
1.10年你保证都在布里斯班？

2.如果我买投资房，不买不带地的

作者: 徒步天涯 时间: 27-11-2013 20:31
有不少买了楼花，等建好的时候直接出手，可谓是空手套白狼。

如果LZ运气好，等交楼的时候就已经涨了。

当然，买楼花的风险要比现成的房子风险大，LZ要多做功课才行，因为据我所知，这几年CBD附近新开建的公寓不少，需要考虑等你的公寓建好的时候，市场上公寓的数量有多少，如果供应充足，无论对于租赁还是买卖的市场影响还是很大的。

作者: aaron_liuf 时间: 27-11-2013 21:44
了解楼花中.

作者: ericcire 时间: 29-11-2013 16:22
本帖最后由 ericcire 于 29-11-2013 16:33 编辑

不建议买公寓。。。。。。。。

支持楼上的，要买就买有地的。

坚定的小农意识，嗯。

作者: kingking 时间: 29-11-2013 21:34
本帖最后由 kingking 于 29-11-2013 21:48 编辑

纠结了一星期，也理性思考了一星期，分析了各种利弊，最终还是决定买下这个楼花。今天冷静期过了，要反悔也不行了。

我的理由是：
1. 我买房需要兼顾投资和孩子上学，算是刚需。诚然私立学校可能更好，但是如果能去一个好的公校，也算是一个保底的选择，万一将来经济条件不允许也不会太差。私立1年2万，如果是2个小孩，压力还是不小的。公校好的学区，其实也就2个，south bank和mansfield, 60万以内可以分别买一个south bank全新的公寓和mansfield较旧的house. 理论上讲，后者增值潜力大。所以，不排除我炒个楼花，然后将来换到mansfield。

2. 投资的话，回报率固然很重要，但是我更看重持有压力。56万的south bank 全新apartment，考虑到退税的因素，租金回报是高于同价位mansfield的house的，而且省心。如果利率不提高太多，还能实现正现金流。这会让我持有过程中压力大大降低。有经验的人，或许可以把house出租到很高的价格，但是我目前还不行，下一个投资再考虑吧。

3. 从自住的角度出发，我们更喜欢住公寓，目前住house只是因为没钱。所以这个房子也可以当作是提前购买下一个自住房。如果有钱了，我就拿来自住，这才是真正的享受生活。坦白讲，我们一家都不enjoy整理草坪，打理花园，打扫大房子的生活。而且，郊区的lifestyle让住惯了城市的人真需要适应一阵子。

4. South Bank，位置很好，环境很好，设施很好，但是因为金融危机+洪水，最近六七年基本就没怎么涨，价格压抑很久了，其价格甚至比郊区都贵不了太多（garden city边上的全新2房2卫也要接近50万），这是布里斯班和其他大城市很大的不同。所以，我是挺看好south bank一带的潜力的，因为居住环境不输悉尼墨尔本的市区，价格差不多一半。而且，年轻人住公寓是个趋势。现在的家庭规模在缩小，而且年轻人双方工作的越来越多，大家都不喜欢打理house.

作者: 兰舟 时间: 30-11-2013 00:18
再次恭喜楼主。

作者: pig2pig 时间: 7-12-2013 15:43
恭喜啊，你说的这个apartment我们先前看了隔壁的fishland,当时5/6/7楼剩三个unit,高端精装修，价钱稍微贵一点，那条街很吵，今年12月交房，不知道交了没！我朋友southbank 展览馆后面的公寓2房2卫1车库带阳台117个平米，2011年49万买的新房，今年9月出租，600全家私，7月尾搬家后闲置了将近两个月才租出去，半年后说房租可以提高到615.所以那边的租金不像中介说的那么好，并且经济不景气空置率还是挺高的，尤其在建项目很多

作者: kingking 时间: 7-12-2013 17:37
本帖最后由 kingking 于 7-12-2013 17:42 编辑

pig2pig 发表于 7-12-2013 15:43

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恭喜啊，你说的这个apartment我们先前看了隔壁的fishland,当时5/6/7楼剩三个unit,高端精装修，价钱稍微贵一 ...

在建楼盘确实很多，所以到时候出租压力蛮大的。不过长远看，房租cover贷款利息问题不大，最多前面亏几年。South Bank 人口是在增长的，通过几年的时间是可以消化掉这里的公寓的，剩下的可开发的地也不多了。

我对这个投资的期望是尽量做到租金扣除房租和物业费不亏太多，然后通过折旧的退税来实现略微正现金流。基本上不指望通过出租获得什么回报，最终的投资收益就是房子的增值。这个房子是为了小孩上学，也不会真拿去卖，只要现在买比10年后买能省个一二十万，我的投资目标就达到了。

这个房子要卖的最好时机是交房之前卖楼花，如果能赚一笔小钱的话。比较乐观的估计的话，布村房市明年应该会有不错的增长（10%）。

作者: 金鱼和农夫 时间: 7-12-2013 17:57
呵呵我开头就说过了樓花就是投机，然后交房后才算投资

作者: 金鱼和农夫 时间: 7-12-2013 18:05
香港人是这方面的行家里手，但是大陆政府深知樓花的深浅所以樓花被禁止在大陆房市!
kingking 你不要搞错你纵然可以抵税可以折旧，但是你要不指望租金那是不可能的，大头还是租金，几周房子空着你就得急，那可是每周几百刀的窟窿啊你还不得不填进去，另外靠公寓升值那有的等啊！

作者: jgpyjwc 时间: 7-12-2013 18:55

kingking 发表于 24-11-2013 23:00

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我之前评估的结果是只可以贷到68万。现在两套加一起要贷92万。只能看房租当成我得收入，可以多贷多少了。 ...

哎隐瞒？Broker是华人吗？
贷款这应该银行应该能查出来吧

作者: kingking 时间: 7-12-2013 19:41

jgpyjwc 发表于 7-12-2013 18:55

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哎隐瞒？Broker是华人吗？
贷款这应该银行应该能查出来吧

我后来问过银行了，正常办理就能贷那么多钱出来。

作者: kingking 时间: 7-12-2013 20:19

金鱼和农夫发表于 7-12-2013 18:05

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香港人是这方面的行家里手，但是大陆政府深知樓花的深浅所以樓花被禁止在大陆房市!
kingking 你不要搞错你 ...

纯投资的话，这个公寓不是好选择。我们只是分析后觉得这个South Bank的公寓，早晚要买，因为孩子上学需要和我们本身想住那里。

无非就是现在买还是等需要的时候再买。

另外，也考虑过先买House，到时候再换公寓，但是很担心两条：
1. 一买一卖交易成本就好几万。如果房价涨得不比公寓多很多，那是不划算的。
2. house怕持有压力更大，出租没公寓容易。

作者: floatstone 时间: 7-12-2013 20:55
谢谢分享

作者: kingking 时间: 7-12-2013 22:14

floatstone 发表于 7-12-2013 20:55

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谢谢分享

可能会是个失败的教训，不过对大家也有意义。
后面我会跟进汇报。

作者: kingking 时间: 7-12-2013 22:16
这两天开始感受到华人区房子的抢手的，我这才搬进新家两周，就几个人过来问房子卖不卖了。
隔壁今天开放，好多人过来看。

公寓就没有这么热门了。

作者: mmcallen 时间: 7-12-2013 23:07

kingking 发表于 24-11-2013 13:44

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我需要思考的是什么样的经济水平算能负担起房产投资。
有人认为只要凑够首付，租金能负担房子利息和费用 ...

布村的房子真的涨这么快，你确认吗？

作者: andyyang 时间: 9-12-2013 10:53
悉尼的公寓比布村贵太多了

作者: kingking 时间: 9-12-2013 11:52

mmcallen 发表于 7-12-2013 23:07

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布村的房子真的涨这么快，你确认吗？

一年涨10%并不多，这不是每年涨10%.

看历史走势，这边波动还是蛮大的，说年平均上涨5%之类的，通常是这两年涨20%, 接下去两年不涨，然后一年跌15%。

事实是，我五月份来布村开始看房，到十一月下手，在我看的区域，房价至少涨了10%。

作者: 红树林 时间: 9-12-2013 21:15

kingking 发表于 9-12-2013 11:52

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一年涨10%并不多，这不是每年涨10%.

看历史走势，这边波动还是蛮大的，说年平均上涨5%之类的，通常是这 ...

那是因为上次的洪水导致布村房子下跌了10%,目前处于恢复中,长期看房价走势不平稳,涨涨跌跌的

作者: kingking 时间: 9-12-2013 23:11

红树林发表于 9-12-2013 21:15

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那是因为上次的洪水导致布村房子下跌了10%,目前处于恢复中,长期看房价走势不平稳,涨涨跌跌的

长期看不准，今年到明年肯定是涨的概率很大。

作者: Ian-ZHANG 时间: 16-12-2013 14:21
建议楼主考虑有些酒店式公寓，这样解决了租房的问题。也不用担心收不到租金，安全又放心。

作者: 圆满的考拉 时间: 16-12-2013 14:47

Ian-ZHANG 发表于 16-12-2013 14:21

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建议楼主考虑有些酒店式公寓，这样解决了租房的问题。也不用担心收不到租金，安全又放心。

管理费啊管理费

作者: Ian-ZHANG 时间: 16-12-2013 14:49

圆满的考拉发表于 16-12-2013 14:47

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管理费啊管理费

找中介租房子也要管理费呀，自己租出去还要担心收不到房租什么的。

作者: 圆满的考拉 时间: 16-12-2013 15:13

Ian-ZHANG 发表于 16-12-2013 14:49

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找中介租房子也要管理费呀，自己租出去还要担心收不到房租什么的。

中介费是中介费，度假式公寓的物业管理费通常非常高

作者: Ian-ZHANG 时间: 16-12-2013 15:19

圆满的考拉发表于 16-12-2013 15:13

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中介费是中介费，度假式公寓的物业管理费通常非常高

公寓的物业费都是很高，这个没办法的。

作者: 圆满的考拉 时间: 16-12-2013 15:27

Ian-ZHANG 发表于 16-12-2013 15:19

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公寓的物业费都是很高，这个没办法的。

普通公寓一年3000比较正常，酒店式的能上6000甚至8000

作者: Kenjm 时间: 23-3-2014 21:54
风险大，压力大，动力大。

作者: dlthomas 时间: 28-3-2014 21:41
不知道现在如何了？

作者: kingking 时间: 13-4-2014 08:23

dlthomas 发表于 28-3-2014 20:41

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不知道现在如何了？

现在就是等，2015年交房。

作者: wanghaobin 时间: 13-4-2014 10:44
有梦想就去chase，不然老了会后悔！

作者: aruba217 时间: 4-5-2014 16:48
现在看来还是涨势的。。。这几天在看south bank附近的apartment 价格都不低。。。据说挺看好的

作者: aruba217 时间: 4-5-2014 16:50

kingking 发表于 13-4-2014 07:23

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现在就是等，2015年交房。

想问kingking~买楼花，如果交房时候房价涨了，还用补交差价嘛？今天听一个朋友说不少楼花都有这种条款要补差价。。。

作者: kingking 时间: 6-5-2014 13:31

aruba217 发表于 4-5-2014 15:50
想问kingking~买楼花，如果交房时候房价涨了，还用补交差价嘛？今天听一个朋友说不少楼花都有这种条款要补 ...

不需要吧，不然谁买？

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