FreeOZ论坛

标题: 投资房追求的是income还是expense [打印本页]

作者: chainray 时间: 26-9-2013 21:31
标题: 投资房追求的是income还是expense
本帖最后由 chainray 于 26-9-2013 21:38 编辑

投资房追求的是income还是expense？

如果是以避税为目的，那自然deduction越高越好？

这样的话，其实是在“亏”钱吧？

但如果追求高的income，投资房的避税目的就没有了

其实我很疑惑

请教各位买投资房的前辈们，投资房怎么玩？

大家难道追求negative gearing？

谢谢了~~

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 21:38
跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然后即使你走正现金流，账面还是负现金，可以扣税

作者: chainray 时间: 26-9-2013 21:41

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

哦？

这个真不知道。。

作者: chainray 时间: 26-9-2013 21:42
本帖最后由 chainray 于 26-9-2013 22:27 编辑

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

是不是说，拿自住房完全抵押购买投资房，然后自住房的利息就变成投资房的expense了，然后就能deduction了？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 22:28

chainray 发表于 26-9-2013 21:42

登录/注册后可看大图

是不是说，拿自住房完全抵押购买投资房，然后自住房的利息就变成投资房的expense了，然后就能deduc ...

对地，基本上就是这个道理

作者: chainray 时间: 26-9-2013 22:30

EmilyS 发表于 26-9-2013 22:28

登录/注册后可看大图

对地，基本上就是这个道理

真的可以这样玩么？

你见过么？

听着怕怕的。。。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 22:40

chainray 发表于 26-9-2013 22:30

登录/注册后可看大图

真的可以这样玩么？

你见过么？

真的。。。。你不信去银行问问就好啦。我自己就这样弄的

作者: chainray 时间: 26-9-2013 22:44

EmilyS 发表于 26-9-2013 22:40

登录/注册后可看大图

真的。。。。你不信去银行问问就好啦。我自己就这样弄的

ATO有类似例子么。。

好慌啊

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-9-2013 22:49

chainray 发表于 26-9-2013 22:44

登录/注册后可看大图

ATO有类似例子么。。

好慌啊

跟ATO没关系啊，ATO只看你投资房贷款多少

至于你投资房怎么做100%贷款是你跟银行之间的事情。银行肯就可以，银行不肯就没戏

一般拿自住房refinance的话，银行都肯给你做投资房完全贷款的

等于是拿投资房的首付通过自住房再次抵押给银行

作者: 孤独马夫 时间: 26-9-2013 23:04

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

那我先买一套自住房，一次性付款，然后将自住房抵押后，获得款项，再买第二套房子，靠第二套房子租金生活。是不是这意思啊？

作者: 指纹 时间: 26-9-2013 23:15

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

这个我一时半会儿算不清楚

作者: 指纹 时间: 26-9-2013 23:17

孤独马夫发表于 26-9-2013 23:04

登录/注册后可看大图

那我先买一套自住房，一次性付款，然后将自住房抵押后，获得款项，再买第二套房子，靠第二套房子租金生活 ...

一次性付款？！

作者: 指纹 时间: 26-9-2013 23:17
我得收着，以后慢慢琢磨

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 23:20
EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万，支付30万，20万贷款。
新买一套投资房价值50万，全部从银行贷款，interest only。
银行为什么同意？因为总价值100万，两套房捆绑在一起，你的净资产达到了30%。
如果不打包呢，投资房需要支付部分首付，费用就不能最大化。

由于是100%贷款，拥有投资房期间，利息加管理费用等，基本不可能有正现金流。
我和@EmilyS 的理解偏差在于：我认为实际和账面都是负现金流。

贴钱养投资房（通过抵税可以缓解一点），目的是若干年后卖出投资房，所得还清贷款盈余部分能弥补历年的损失。

Negative gearing 赌的还是资本升值。对于房价稳定的地方，肯定有正现金流是王道（投资的内在价值所在）。
这个理论应该可以让人放心了，这样做没有不公平，出来混，都是要还的。

作者: 指纹 时间: 26-9-2013 23:26

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 23:20

登录/注册后可看大图

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...

我也是较着怎么都算不出正现金流来

或许如果房租比贷款利息高的话才行

作者: ubuntuhk 时间: 26-9-2013 23:27
路过学习，虽然还是没看太明白地说~~

作者: MICHELLE07 时间: 26-9-2013 23:30

指纹发表于 26-9-2013 23:26

登录/注册后可看大图

我也是较着怎么都算不出正现金流来

或许如果房租比贷款利息高的话才行

不可能既赚钱又抵税，是矛盾的。
可以这么理解：投资房实际贷款比例应该是70%，那么心里感觉是有“赚”的。
但通过银行“处理”，名义贷款比例100%，账面是亏的。

这样的话，我同意EmilyS的观点。

作者: keane.li 时间: 27-9-2013 05:36
没啥纠结的，撇开房子本身喜欢不喜欢，两套房都是40万，一年利息都是2万。租金上一个400一个500，假设一个正现金一个负现金，你要哪个？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-9-2013 07:47

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 23:30
不可能既赚钱又抵税，是矛盾的。
可以这么理解：投资房实际贷款比例应该是70%，那么心里感觉是有“赚” ...

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如贷款还1k房租有2k, 然后自住还2k, 这样一来可以投资房100%贷款可能就贷款还3k了，然后总账虽然不变，但是原来正现金流的投资房也可以抵税了

作者: MICHELLE07 时间: 27-9-2013 08:43

keane.li 发表于 27-9-2013 05:36

登录/注册后可看大图

没啥纠结的，撇开房子本身喜欢不喜欢，两套房都是40万，一年利息都是2万。租金上一个400一个500，假设一个正 ...

这个例子不错

说不清的时候，举例比较容易理解

作者: chainray 时间: 27-9-2013 09:49

EmilyS 发表于 27-9-2013 07:47

登录/注册后可看大图

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如 ...

自住：loan = 3K / mth

投资：loan = 2k / mth， rental = 1k / mth

then (自住 + 投资 package), my total deduction = 3k + 2k -1k = 4k ?

作者: planetkeeper 时间: 27-9-2013 09:53

指纹发表于 26-9-2013 23:26

登录/注册后可看大图

我也是较着怎么都算不出正现金流来

或许如果房租比贷款利息高的话才行

贷款做interest only的话，很容易做到啊

作者: planetkeeper 时间: 27-9-2013 09:55

EmilyS 发表于 27-9-2013 07:47

登录/注册后可看大图

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如 ...

MM真是强人啊！

原来投资房是这么玩的，茅塞顿开啊

作者: 孤独马夫 时间: 27-9-2013 10:54

指纹发表于 26-9-2013 23:17

登录/注册后可看大图

一次性付款？！

我就那么一问，打个比方。哈哈

作者: 孤独马夫 时间: 27-9-2013 10:55

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 23:20

登录/注册后可看大图

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...

我有点晕啊。哈哈

作者: MICHELLE07 时间: 27-9-2013 11:13

孤独马夫发表于 27-9-2013 10:55

登录/注册后可看大图

我有点晕啊。哈哈

我说的是理论，不必理会啦。

总之一句话，买投资房，想多抵税的话，就 100％贷款+ interest only

作者: chainray 时间: 27-9-2013 22:59

格菲发表于 27-9-2013 11:13

登录/注册后可看大图

我说的是理论，不必理会啦。

总之一句话，买投资房，想多抵税的话，就 100％贷款+ interest only

但抵税越多，就表示你亏越多了

好矛盾呀~~~

作者: chainray 时间: 27-9-2013 23:06

格菲发表于 27-9-2013 11:13

登录/注册后可看大图

我说的是理论，不必理会啦。

总之一句话，买投资房，想多抵税的话，就 100％贷款+ interest only

其实我不是很明白Emily举的例子：

但是如果投资房本身是正现金流，例如贷款还1k房租有2k, 然后自住还2k, 这样一来可以投资房100%贷款可能就贷款还3k了，然后总账虽然不变，但是原来正现金流的投资房也可以抵税了

我明白投资房的1k是deduction

房租的2k是income

为什么自住的2k也能算deduction？

希望前辈可以不吝解释，太感谢了。。

作者: MICHELLE07 时间: 27-9-2013 23:10

chainray 发表于 27-9-2013 22:59

登录/注册后可看大图

但抵税越多，就表示你亏越多了

好矛盾呀~~~

恩，有矛盾的地方。
但抵税多不是纯粹的坏事，所以才许多人都感兴趣。

第一亏损抵税，降低实际损。比如投资期间累计亏10万，抵税后亏6.8万(估计数字)
第二预期资本升值达到亏损额，10万，CGT免除50%，税后8.4万（估计数字）

税务政策让你赚1.6万。
只要保证增值额不低于养房成本（租金减去各种费用）就行了。

作者: MICHELLE07 时间: 27-9-2013 23:18

chainray 发表于 27-9-2013 23:06

登录/注册后可看大图

其实我不是很明白Emily举的例子：

不客气。
因为本来自住房月还2k，refinance后算到投资房头上（名义上），账面上扩大了投资房利息费用。
投资房零首付是沾了自住房的光。如果你单独买那套投资房肯定利息低得多，可能是“正现金”的。

是有点难理解。你慢慢想，不明白可以再问。

作者: chainray 时间: 27-9-2013 23:40

格菲发表于 27-9-2013 23:18

登录/注册后可看大图

不客气。
因为本来自住房月还2k，refinance后算到投资房头上（名义上），账面上扩大了投资房利息费用。
...

我理解投资房100%贷款可以最大化投资房的利息，这样增加了投资房的deduction

但是，你们说的refinance后，自住房的2k利息名义上“加”到了投资房上，但实际上ATO会同意么？

而且怎么“加”？

加完以后，自住房就不用还利息了么？

说实话，我真的是第一次听到这个。。

作者: MICHELLE07 时间: 27-9-2013 23:46
本帖最后由格菲于 30-9-2013 09:56 编辑

chainray 发表于 27-9-2013 23:40

登录/注册后可看大图

我理解投资房100%贷款可以最大化投资房的利息，这样增加了投资房的deduction

但是，你们 ...

ATO认可银行出具的文件，银行分配了100%贷款给你的投资房就行。
本来你还2千自住房利息，对不对？买了投资房后，继续还，不过是算到投资房名下---所谓算到，是重组了的结果（个人理解）。

补充：根据38楼，42楼，基本可以这样理解，把投资房多余的首付去还自住房的贷款，减少自住房的首付

这样做，到底合适不合适？请大家多多提供信息。

作者: chainray 时间: 28-9-2013 00:01

格菲发表于 27-9-2013 23:46

登录/注册后可看大图

ATO认可银行出具的文件，银行分配了100%贷款给你的投资房就行。
本来你还2千自住房利息，对不对？买了投 ...

你们周围有人这样操作么？

说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”

说，不管你银行的帐做得多完美，但那2k的贷款来源还是自住房，只要是自住的，就不能做deduction

我没有任何拆台的意思，我也是处于比较纠结的境地

其实我也认可你们的观点，但现有2方面的声音

我在ATO的网站上找类似的例子或者条款，可惜都没有

哎。。。其实就怕查到说不清。。。

不管怎么样，谢谢你和Emily的答复了~~

作者: MICHELLE07 时间: 28-9-2013 00:28

chainray 发表于 28-9-2013 00:01

登录/注册后可看大图

你们周围有人这样操作么？

说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”

我明白你的意思。
如果这么问：我把自住房的利息算到投资房上，行不行？
ATO肯定说：no way.

我说的是根据Broker所说，也不100%可靠。银行愿意出具证明文件的话，ATO那里一般至少会“睁一只眼，闭一只眼”
而且，也不是账面处理的问题，是两套房捆绑在一起了，以自住房做抵押，全额贷款买投资房，银行批了，是名正言顺的。如果认真问ATO，他们肯定还是不答应，因为有反避税嘛。

其实我也是有一点顾虑，不知道有没有更多人来确认这一点。
我有空去看看中介的理解吧。

作者: MICHELLE07 时间: 28-9-2013 01:26

chainray 发表于 28-9-2013 00:01

登录/注册后可看大图

你们周围有人这样操作么？

说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”

又想了一下，谨慎为好，你去问ATO是对的。
存侥幸心理的确不好，而且现在政府穷，风声紧，生杀权还是在他们手里。
我有时间再仔细研究一下。
我正好在写“合理避税”的帖，主要是探讨安全合理地避税，也想研究一下反避税。
看趋势是越来越“反”得厉害。

作者: wj22 时间: 28-9-2013 10:27
本帖最后由 wj22 于 28-9-2013 10:33 编辑

格菲发表于 26-9-2013 23:20

登录/注册后可看大图

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...

refinance的操作好像跟这个有点不同吧.

所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.

譬如讲,格菲5年前以50万积分,首付10万(20%)借40万在freeoz买了一套房.5年后,freeoz由于人气高涨了,房价上去了.格菲的房子现在值60万了.但由于还是当年的借贷合同,所以格菲还是按当年签的合同条件欠ZHT50万减去已经还掉的部分.眼看freeoz要发展新的楼盘,格菲心动了.但格菲目前的收入是不可能再从ZHT那里贷的了,那咋办?只能refinance了.就是把房子重新按给ZHT,让他们从新估价,然后再出一份新的借贷合同.这个跟当年第一份不同之处在于,第一套房没有抵押,只靠个人收入来贷.这次是有财产抵押了,所以可以贷多点.但具体是多少,这个要专业人士帮你算.由于格菲的房子增值了,所以新贷的钱比第一次要贷的多.然后,格菲就可以拿着新贷的多出的钱付第二套的首期了.首期当然不能扣税,但由这套房产生的利息是可以扣的,因为它是投资房.这个基本上是"无本生意",赌的是眼光.格菲同学给出來的是"有本生意",50万支付30万,就是60%了.银行对自住房要求一般是20%,投资的是10%,你都60%,再借也是30%,银行当然无所谓.但这并不是资本最大化.

当然,上面这个是你没有足够的现金同时买两套的做法,有钱可以同时买两套或以上的,是可以走格菲同学的路子,目的是让银行给你贷100%, interest only.不过这感觉比较像line of credit.
不过也提醒一下,任何投资都是有风险的.
买几套房的同学需要很好的,很稳定的流动资金.
而且把自家房子给压了,其实压力还是蛮大的.

另外,LZ问投资房追求什么,这个是没有答案的.每个人的profolio都不同,没有详细的资料,专业人士也回答不了你的问题.
凡事量力而行就对了.

作者: alvinww 时间: 28-9-2013 13:59
学习了

作者: 浮云云艾米莉 时间: 28-9-2013 22:48

chainray 发表于 28-9-2013 00:01
你们周围有人这样操作么？

说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”

你理解的不对啊。怎么是作帐呢？你投资房本身的贷款确实增加了啊。都说了，ato要求投资房贷款可以抵税。你问ato的问题应该是，如果投资房贷款增加了，是不是可以抵税

流程是这样的

先投资房正常申请贷款，首付20%-40%
再申请投资房全额贷款，通过自住房refinance完成
把投资房多余的首付去还自住房的贷款，减少自住房的首付
这样的结果是，你的投资房100%贷款，100%抵税

ATO只看你投资房贷款多少，不管你怎么达成的。银行肯操作就可以了。楼主问ato的问题不对。不是账面，而是实际投资房的贷款就是增加了

作者: MICHELLE07 时间: 28-9-2013 23:19
本帖最后由格菲于 30-9-2013 10:18 编辑

EmilyS 发表于 28-9-2013 22:48

登录/注册后可看大图

你理解的不对啊。怎么是作帐呢？你投资房本身的贷款确实增加了啊。都说了，ato要求投资房贷款可以抵税。你 ...

你说得很清楚。楼主的疑问是比较“微妙”的。

就是说银行认可了投资房100%贷款，一切都是正规合法的。
税务局不究竟的话，就没事。

但如果他们较起真来，就可以启用反避税条款，他们认为银行为了吸引客户刻意提高投资房贷款比例，刻意提高抵税比例。

我相信事实上操作的人还是有的。

大家都别操心了，我有空再打听一下。

作者: MICHELLE07 时间: 28-9-2013 23:26
本帖最后由格菲于 30-9-2013 21:54 编辑

wj22 发表于 28-9-2013 10:27

登录/注册后可看大图

refinance的操作好像跟这个有点不同吧.

所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.

我记得买投资房（单独买）银行一般要求30%首付。10%听起来很宽松的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 29-9-2013 13:23

格菲发表于 28-9-2013 23:19

登录/注册后可看大图

你说得很清楚。楼主的疑问是比较“微妙”的。

就是说银行认可了投资房100%贷款，一切都是正规合法的 ...

但是LZ说ATO直接说不行啊，这不可能的。。。我很好奇LZ的问题是什么

退一步讲，即使ATO启动反避税条例，责任也是银行的，因为银行推行这样的金融产品。这不用担心的，跟银行推行高风险margin loan一样，责任不在于个人的

我还是觉得LZ的理解不正确。不过LZ想干嘛是LZ的决定，我觉得怎么样都挺好的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 29-9-2013 13:30

wj22 发表于 28-9-2013 10:27

登录/注册后可看大图

refinance的操作好像跟这个有点不同吧.

所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.

你对refinance的理解是正确的。

但是贷款中因为不能直接把投资房的首付转移到自住房，所以要先把自住房refinance一次，把投资房的首付还到自住房的refinance里面，然后重新计算自住房的还款

原理是把投资房的首付抽空还自住房贷款。不是压房子。是在贷款总额不变的情况下，减少自住房贷款，增加投资房贷款。

当然LZ的情况LZ自己决定

作者: chainray 时间: 29-9-2013 20:37

EmilyS 发表于 29-9-2013 13:23
但是LZ说ATO直接说不行啊，这不可能的。。。我很好奇LZ的问题是什么

退一步讲，即使ATO启动反避税条 ...

你说的是不是就是下面ATO警告的第一种？

http://m.propertyobserver.com.au/tax/ato-warns-on-home-loan-tax-avoidance-schemes/2013012458979

作者: dreamcat 时间: 29-9-2013 21:31
自住房是不是一定要自己住的？比如现在买了套房子自住的，过几年再买套大的，然后搬到大的去住，之前那套就算投资了，还是后来买的一套算投资？

作者: MICHELLE07 时间: 29-9-2013 22:01
本帖最后由格菲于 12-10-2013 14:21 编辑

dreamcat 发表于 29-9-2013 21:31

登录/注册后可看大图

自住房是不是一定要自己住的？比如现在买了套房子自住的，过几年再买套大的，然后搬到大的去住，之前那套就 ...

税务上的自住房main residence只能认定一套,可以不真的住在里面(闲置or rent out).

如果有多套房,除了选做自住房main residence的那套外,其它的都算投资房, 卖出时交CGT.

一套房子可以在不同的时间段分别为自住房或投资房,性质可以转换.

11-10-2013 补充：出租住房 or 闲置住房也可以认定为自住房，最多６年，在此期间其它房子就不能是自住房。

so " 但不能用来出租赚取租金. 但凡出租的,就是投资房." is not accurate
具体看这里:
http://www.ato.gov.au/General/Ca ... after-you-move-out/

@dreamcat

作者: coconut 时间: 29-9-2013 22:01
投资房追求的应该是 capital gain + expense, that's why 投资经典就是大地烂房 -- 惟其大地，长远的capital gain 可观，惟其烂房，租金收入会远低于expense，可有足够扣税空间。

作者: wj22 时间: 29-9-2013 22:29

格菲发表于 29-9-2013 22:01

登录/注册后可看大图

税务上的自住房只能有一套,可以不真的住在里面(闲置着),但不能用来出租赚取租金.

但凡出租的,就是投资 ...

同学,你的回答不准确.
会误导观众的.

作者: MICHELLE07 时间: 29-9-2013 22:30

wj22 发表于 29-9-2013 22:29

登录/注册后可看大图

同学,你的回答不准确.
会误导观众的.

你说说看.

作者: wj22 时间: 29-9-2013 22:32

格菲发表于 29-9-2013 22:30

登录/注册后可看大图

你说说看.

这个是你今晚的作业

作者: 周星星1832 时间: 30-9-2013 06:38
版主也不是专业的哈
有不对的指正出来就行了
大家主要是互相学习

作者: MICHELLE07 时间: 30-9-2013 09:03
本帖最后由格菲于 30-9-2013 11:04 编辑

FIRE 发表于 30-9-2013 05:32

登录/注册后可看大图

“This is a scheme because it involves getting a tax benefit from borrowings for private expenses - ...

同学，谢谢参与，你补充的信息很有价值。

同学们看帖请更仔细点, 其实我有些楼层也讨论到了这位同学说到的问题,我们也希望更多人来分享, 提供更多的知识和经验.

愉快分享，大家都请勿言之过激, 我不是税务专家，也不可能面面俱到，我个人的理解和观点是为了探讨，帮助普通同学们理解，让更多的同学来分享, 不是法律依据，当然更不希望大家把我的答案当标准答案受误导。

我最希望的是大家遵纪守法，不要钻空子，冒风险。我在合理避税帖里也多次提到我的这个理念，我之所以没有做公开免责声明，是因为我相信大家都是友善的。

我在自己的专业领域（当然不是什么税务代理中介一类的）里那么多年，可从没误导过任何人，大家尽管放心我的职业道德。

欢迎继续讨论，有需要整理信息让大家看起来更明白的地方，尽管提出来。

谢谢大家。

作者: yeats_only 时间: 30-9-2013 10:47
实际上有很多影响这些东西的因素哇~但主旋律是~如果资产持续增值~现金流充足~长期肯定是盈利的~

作者: planetkeeper 时间: 30-9-2013 10:48
问题怎么看怎么觉得澳洲版次贷危机在酝酿中。。。

作者: 指纹 时间: 30-9-2013 11:16
按照我的智商，到现在为止我已经理解不了大家讨论的东西了

作者: 浮云云艾米莉 时间: 30-9-2013 13:03

FIRE 发表于 30-9-2013 05:26
你买投资房不需要首付的，直接就是100%贷款，根本不影响你I自主房的还款款。。你原来拿来首付款还是你自己 ...

投资房0首付的确实就不适用了。

建议仔细看贴。个人情况不同

作者: wj22 时间: 30-9-2013 16:36

FIRE 发表于 30-9-2013 16:31

登录/注册后可看大图

还有大家忽略了一个问题就是你自己的收入，只有你交的税越多的情况才能够退税，如果是刚刚过了基本水平就不 ...

补充一个,depreciation其实也不靠谱.
到时候卖的时侯还是要还回来的.

最靠谱的其实是高收入+眼光准买到升值多的房子.

作者: MICHELLE07 时间: 2-10-2013 09:21
本帖最后由格菲于 3-10-2013 08:44 编辑

周星星1832 发表于 30-9-2013 06:38

登录/注册后可看大图

版主也不是专业的哈
有不对的指正出来就行了
大家主要是互相学习

谢谢星版：

感谢参与讨论的每一个人，大家基于自身经验和个人理解，就算有分歧，也很正常。

我曾经答过许多问题，从没有自栩为＂很专业＂过，都是侧重于参与分享、帮助自己和大家理解法规政策。

你也多次在以前的帖里说我＂很专业＂，我觉得没必要那样来评论一个非税务中介的普通网友。

但可以肯定的是，我在税法（不限于个人税）、财务金融等方面理论基础是可靠的，职业道德更不需要怀疑。因为亲身经历有限（比如没有经历过很多具体案例）、分享自己的思路不留余地等，难免有片面，甚至会让人质疑我。只要努力学习，人是会持续进步的。

现在做了版主，工作重点不同了，具体该怎么做，请你多给我一些指示。

我目前的理解主要是：鼓励提问，鼓励大家参与分享信息和观点。有不当的，请指出。

我相信大家不会期待一个版主成为答题专家。真正需要的朋友可以直接咨询资料盒和STS-TAX等。我们要做的是补充一些他们没有精力解释的细节。当然更重要的是关注别人，让最了解的人发言。

作者: echolinan 时间: 20-10-2013 22:12

chainray 发表于 28-9-2013 00:06

登录/注册后可看大图

其实我不是很明白Emily举的例子：

你的自住房不用还或者少还贷款了阿，等于把投资房的首付拿出来还自住房的贷款，你自己房的利息每个月就少了阿。

作者: mollyoz 时间: 25-10-2013 22:10

格菲发表于 27-9-2013 00:20

登录/注册后可看大图

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...

如果投资房帐面上是100%贷款，是不是要买贷款保险？

作者: MICHELLE07 时间: 25-10-2013 22:20

mollyoz 发表于 25-10-2013 23:10

登录/注册后可看大图

如果投资房帐面上是100%贷款，是不是要买贷款保险？

恩, 我得到的信息是首付20%以下就要买.

作者: keane.li 时间: 26-10-2013 08:48

格菲发表于 25-10-2013 23:20

登录/注册后可看大图

恩, 我得到的信息是首付20%以下就要买.

这个不一定的，如果两套房都在一家银行贷款，那么人家看的是你的合计付款20%。也就是说你实际付了两套的20%，但是在银行里相当于投资房0首付。这种情况为什么要买保险

作者: keane.li 时间: 26-10-2013 20:10
手里20万现金买2套50万的房，一套自住一套投资，20万都进自住房，投资房0首付。银行愿意其中一套0首付贷给我，很正常。ATO要查也该查银行，银行不会有税务上有疑问的产品的

本来20万的房子不买投资房，就都在自住房里，10万首付，10万offset，30万计利息。现在买一套投资房，自住还是要30万计利息。正现金流当然好，但是要计最高税率；负现金流，在税前收入部分扣减，我的成本是负现金流乘以税率以外的那部分，如果一年亏2000，那么实际亏损是2,000 x （1-37%）=1,260。当然投资房会有其他养房成本，也一起抵减。投资房主要还是看增值，比税务抵减作用大的多

作者: 北极光 时间: 21-11-2013 21:51

EmilyS 发表于 26-9-2013 22:38

登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

但是如果自住房本来就没贷款的怎么办呢?

作者: 浮云云艾米莉 时间: 21-11-2013 21:56

北极光发表于 21-11-2013 22:51

登录/注册后可看大图

但是如果自住房本来就没贷款的怎么办呢?

那就尽量投资房多贷呗。贷款越高利息越高抵税越多

作者: 北极光 时间: 21-11-2013 21:58

EmilyS 发表于 27-9-2013 08:47

登录/注册后可看大图

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如 ...

也就是说，如果自住房是没有贷款的，基本上投资房只能是亏了，才能抵税。

作者: 北极光 时间: 21-11-2013 22:04

EmilyS 发表于 21-11-2013 22:56

登录/注册后可看大图

那就尽量投资房多贷呗。贷款越高利息越高抵税越多

最多也就是100%。

我觉得投资房是要着眼长期的，希望长期是升的，那么目前就亏点了。

作者: MICHELLE07 时间: 21-11-2013 22:56
本帖最后由 MICHELLE07 于 22-11-2013 08:50 编辑

北极光发表于 21-11-2013 23:04

登录/注册后可看大图

最多也就是100%。

我觉得投资房是要着眼长期的，希望长期是升的，那么目前就亏点了。

是的。

但澳洲很多地区的房子升值速度比较慢，盲目追求负收益肯定是不合理的（泛指一些误解的现象）。真正的目标还是正现金流。

值得考虑的负收益主要有三种情况：

1、区域发展前景好的房子：暂时的租金回报率低，随着发展租金上涨，到后期收益就是正的。

2、地大房破：租金低，地价升值空间大。

3、比较新的房子：前面年份折旧额比较大，可抵费用加上利息和其它费用就比较高，
通常来说会造成负收益，达到抵税的目的，但折旧不是现金支出，不影响现金流。

如果地小房旧发展成熟的区域，买个负收益的房子用来投资，风险有点大。

一己之见。

作者: chainray 时间: 22-11-2013 10:06

MICHELLE07 发表于 21-11-2013 23:56

登录/注册后可看大图

是的。

但澳洲很多地区的房子升值速度比较慢，盲目追求负收益肯定是不合理的（泛指一些误解的现象） ...

恩，完全同意

最后还是希望升值

ＮＧ不是上策

作者: 妮南 时间: 27-11-2013 21:42
别老是想着多贷款可以有更多的负扣税，更应该算算若多贷款、延长还贷期限的利息支出是多少。

作者: hu017 时间: 6-12-2013 11:35

MICHELLE07 发表于 28-9-2013 02:26

登录/注册后可看大图

又想了一下，谨慎为好，你去问ATO是对的。
存侥幸心理的确不好，而且现在政府穷，风声紧，生杀权还是在 ...

应为合法避税.
会有这种情况,不合理但合法.政府对你也没办法,但会寻求新的立法去堵漏洞.
当新法实施时，你可能己完成任务离场了。

作者: MICHELLE07 时间: 6-12-2013 11:48

hu017 发表于 6-12-2013 12:35

登录/注册后可看大图

应为合法避税.
会有这种情况,不合理但合法.政府对你也没办法,但会寻求新的立法去堵漏洞.
当新法实施时， ...

其实就这个问题我询问过很多人（包括身边的会计师），不少人说是可以的，也有会计师说ATO要查这样的REFINANCE导致自住房利息额增加（即本来OFFSET自住房贷款的钱拿去买投资房），但身边暂时没听到被处罚的情况。如果象你所说是合法不合理，倒安心了。待他们有新的规定出来，再遵守就是。

作者: turnip_yun 时间: 16-12-2013 07:42
很实用，学习了！

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)