FreeOZ论坛

标题: 打算买日本饭店taka,请各位给个建议 [打印本页]

作者: everbright02 时间: 25-12-2012 11:53
标题: 打算买日本饭店taka,请各位给个建议
各位朋友好。最近想买个生意，经验有限。今天借freeoz，请各位帮我分析下这个店值不值得买。谢绝人肉。

先说下基本情况，我30岁，男，澳洲公民，最近这3个月一直在看生意。前两个星期，去看了在市区shafto lane的taka 日本餐厅。就我看的这10多个生意来讲，这个日本餐厅是我唯一有兴趣买的生意。现在每周的营业额是3万，要价是54万。
我们星期二中午数了下这家店的客人，一共280个客人。所以营业额应该是真实的。而且位置的确也很好。粗略的分析了下报表，估计一年下来，20万的净利润还是有的。我自己在日本餐厅工作过两年，个人感觉这家日本餐味道其实做的一般，我个人有信心可以掌控好厨房，在味道上至少不会比原东主差。但最担心的问题就是租约。

这个店现在只剩下5年的租约了。我问了下中介，中介说房东现在不愿意给我们新租约。这么贵的店，如果我们买下来，租约到了，房东不续约，我们这几年就等于白做了。如果房东到时候让我们场地清空，这也是一笔很大的花费。这个日本店的核心竞争优势就是位置，所以如果房东不续约，生意就没任何价值了。

我因为之前在日本餐厅做过两年，所以也是比较想买有一定规模的日本餐厅。但最大的问题就是租约。请各位给我点建议，现在的情况下，这家日本饭店还值得买吗。谢谢

[ 本帖最后由 everbright02 于 25-12-2012 13:25 编辑 ]

作者: lowprofile 时间: 25-12-2012 12:09
那个商业地产要多少钱？如果一年20w税前净利润的话，如果再付30%的所得税，最有就是14w的净利润吧，四五年也就是保本啊。。。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 25-12-2012 13:11 编辑 ]

作者: everbright02 时间: 25-12-2012 12:16
lowprofile,谢谢你的回复，房东是马来华人，商业地产没打算卖。扣除交的税，我们自己到手应该还有20万澳币。

作者: 西澳海豚 时间: 25-12-2012 12:48
我是忠实顾客阿！

希望换了东家之后，口味不要改变！

PS：应该没有影响吧？因为我都是去BARRACK ST 那一家

作者: lowprofile 时间: 25-12-2012 13:28

原帖由 everbright02 于 25-12-2012 13:16 发表

 登录/注册后可看大图

lowprofile,谢谢你的回复，房东是马来华人，商业地产没打算卖。扣除交的税，我们自己到手应该还有20万澳币。

不知道你的生意是不是贷款买，不过感觉总体上这个生意比不上投资房啊？因为生意的主体属性5年以后就不一样了。。。

作者: everbright02 时间: 25-12-2012 13:32
barrack st 那家不卖，我们也很担心这个日本老板是知道租约的风险，所以要卖shafto lane这家店，把风险都转给接手人。

另外弱弱的问一句，如果租约到期，房东要赶我们走或者提出完全不合理的租金要求，作为tenant，我们没有任何条款可以保护自己吗。

作者: 西澳电工 时间: 25-12-2012 14:01
帮你加精，希望尽快得到解决，关注中。。。

作者: berserkyjc 时间: 25-12-2012 14:06
租约到期，如果房东不同意续约的话，那么你是租不到的。
5+5的话，第一个5年结束后，房东是必须租给你得，可是你只有一个5年了。

和TAKA老板好好谈谈，搞清楚到底是为什么卖店（租约问题可能是很大原因）
你个人和房东谈谈，证明你有能力和经验做好这个店，给得起房租（这个很重要），让房东感觉到你有能力和实力，尤其是财力，问问房东能不能给个5年的OPTION。好好查看房东的想法，他是怕你做不好这个店，还是压根就没有打算续约。

如果房东不愿意给你一个5年的OPTION，并且以后不打算续约，以后你卖店就难了，压力也很大。不过也没有关系，如果你有能力和实力，你就做5年，赚一笔也可以了。但是生意的价格就是半价了。

作者: everbright02 时间: 25-12-2012 14:19
租约本来是3个5的，现在只剩下一个5了。
东主是个日本老头，说是要退休。但的确租约应该是个很大问题。5年后，房东如果说一个星期5000租金，也没办法。人为刀俎，我为鱼肉。就怕他说，我不租给你们了。那就真的很惨了。
房东长期住在海外，所以我们都是和中介谈。
过完圣诞和元旦，打算具体和中介以及房东做一些细致的沟通和了解。
如果只能做5年，我觉的是没什么利润的。至少有很多其他投资应该都会好很多。

[ 本帖最后由 everbright02 于 25-12-2012 15:29 编辑 ]

作者: everbright02 时间: 25-12-2012 14:20
谢谢版主加精。

作者: everbright02 时间: 25-12-2012 14:25
贷款买餐馆应该很难吧。之前没有考虑过。

顺便说一句，澳洲做个小生意真的很难呀。

作者: Xavy 时间: 25-12-2012 14:27
如果生意好，房东为什么不愿意续约？
我觉得很可能是房东也意识到了经营的风险
楼主不要看你去的时候人挺多的
现在卖店的都是很会包装的，卖之前都会对食物加量加质或者减价，这样短时期内以亏损营造一个客人很多的假象
建议楼主多观察观察，或者派我去那里消费一把，探探虚实

你也可以去和那里的顾客聊聊天，最好是常客
一定要多方面获取信息，投资不是闹着玩滴啊，呵呵
如果租约谈不下来，根本没有下手的理由了
所以风险不一定都能完全规避，但是至少要知道风险在哪里，然后再下手

作者: circleyue 时间: 25-12-2012 15:12
其实现在是个卖店的好时候。

个人认为经济下行，过去的报表数据不可靠，特别是圣诞节的数据不可靠。
最可靠的会是明年1-3月的数据。
等等别急。明后年会有一大把店铺出售。
个人想法阿

作者: madrista 时间: 25-12-2012 15:26
Hay St 的那个TAKA？之前我每周五中午和几个好友必去的地方之一啊！生意挺火爆的，无论是堂吃还是外卖。。

楼主要是收购成功，希望牛肉的味道不要变哈。

作者: xdhym 时间: 25-12-2012 15:49
如果房东不同意续约，还是不买的好。

作者: 小名 时间: 25-12-2012 17:15
按lz的描述，貌似这个是原主人卖店的好时机。按照2年半回本来算，年净赚20w的生意卖54w也不算太便宜吧，加上这个租约风险，看起来不算是个好买卖吧。
买生意这事，原主人的出售理由也只能听听而已吧。

作者: lowprofile 时间: 25-12-2012 18:14
因为房东有产权，租客的权利总是有限的，就算可以利用规则拖一拖，如果房东到时候不肯续约，租客也没法形成事实使用的。。。
感觉澳洲比较赚钱的还是房地产，不管是居住用的还是商业用的，自己不是owner，议价的时候就没有优势，供需结构的原因吧。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 25-12-2012 19:24 编辑 ]

作者: FJ47 时间: 25-12-2012 19:09

原帖由 circleyue 于 25-12-2012 16:12 发表

 登录/注册后可看大图

其实现在是个卖店的好时候。
个人认为经济下行，过去的报表数据不可靠，特别是圣诞节的数据不可靠。
最可靠的会是明年1-3月的数据。
等等别急。明后年会有一大把店铺出售。
个人想法阿

有道理。虽然，有点阴暗。。。^_^_^_^
那么，索性“暗”上加“暗”

建议楼主，盯住此店。
待两三年后，租约难续之时。
大刀接盘。。。

作者: writer 时间: 25-12-2012 23:09
个人觉得如果要买这个店风险比较大。

一，现在正是旺季，这时候的280每日，可能到明年最淡季可能会降20%，严重也可能有40%。（数据只是个人经验，也可能不对哈，可以忽略）
二，租约是很大的问题。之前签了三个五年固定租金，过了十五年年之后租金应该会涨，而且我觉得涨的幅度应该会比较大。

建议等到圣诞高峰过了之后再看看店里的客人人数。：）

作者: berserkyjc 时间: 26-12-2012 01:43
有些店，别看客人很多，但是不赚钱；有些店，别看客人看起不来不多，但是很赚钱。
TAKA只收现金是个很大的优势。
进去看看主要材料的消耗就知道生意如何了。

日本老头退休？手上有两个店？为什么另外一个店不卖？

1，确定房东是现在不愿意加一个5年的OPTION，还是5年后一定不续租。这是两种情况。
2，第一种情况，SHOW给房东的中介你得财务实力，做生意能力和经验。5年内至少按时最好提前交房租。1年内生意稳定，续租的可能性会比较大。即便房东卖房子，带租约的商业地产比较好卖，而且要价高。
3，最差的情况，房东不续租，如果生意属实，30万以下买进，做四年还是可以的。四年中，如果有好的位置可以搬过去。（如果你没有其他很好的投资机会）

关于接手生意，LZ自己才干了两年而已，不要小看原来的老板。速度，质量，服务等，平衡要把握好，轻易不要改动，保住你得客户。

关于生意贷款，基本上很难拿到，很正规很正规的生意也就能贷款不超过25%。这个店基本上是贷款不到的，要准备好自己的资本。

作者: lowprofile 时间: 26-12-2012 02:12

原帖由 berserkyjc 于 26-12-2012 02:43 发表

 登录/注册后可看大图

有些店，别看客人很多，但是不赚钱；有些店，别看客人看起不来不多，但是很赚钱。
TAKA只收现金是个很大的优势。
进去看看主要材料的消耗就知道生意如何了。

日本老头退休？手上有两个店？为什么另外一个店不卖 ...

生意贷款没有房地产抵押的话，贷款利率也吓死人了吧。。。

作者: berserkyjc 时间: 26-12-2012 02:17
9%左右，看你得渠道和能力

作者: 三线忘淮 时间: 26-12-2012 04:02
现在没事了吧？

作者: everbright02 时间: 27-12-2012 10:53
非常感谢 berserkyjc, low profile，xavy的分析。
资金是自有的。没有打算贷款。
因为在澳洲也晃了不少年了，自己本身没有很专业的技能，打工这条路应该是很难。所以就安家立业来讲，还是要做个小生意。
其实我也闲了一段时间了，再闲下去真的也很难受。西奥的生意，看来看去，基本没看到自己有兴趣的。加上自己的资金有限，这个日本餐厅似乎是为数不多的选择之一。
这个日本老头子似乎是爱卖不卖的样子，他在旁边切鱼，让我在旁边问问题，我问下他要不要坐下来谈，他只摇头，英文也不好。
我现在的想法就是如果租约确定5年后不租，我就砍价。不过30万，这个日本老头肯定是不会接受的。40万可以试一下。

[ 本帖最后由 everbright02 于 27-12-2012 11:55 编辑 ]

作者: QWERTYASDFG 时间: 27-12-2012 14:27
一个好的餐馆30-50万不算贵.我接触和了解过几家华人餐馆,都远不止这个价钱.而且还是没什么生意的.即便是自己新建一个这样的餐馆,大概也不止这个价钱吧.而且还要慢慢积累客户.假如3万一个星期.一年就有一百多万的营业额,这个价钱应该是值得的.至于租约方面LZ也不用太过担心.只要能够经营的好.维持或者有些提高.看不出业主有什么理由不租.而且就算是不租或者漫天要价.在附近找间类似的也不会太困难.除非他的租金远低于市场价.怕的是业主要求签更长的租约.到时候不想做也脱不了身.
唯一有些担心的是,150万的营业额只有20万的利润,是不是太低了些.靠薄利多销定位的市场,通常不很稳定.20%或者以上的利润率比较合适.

[ 本帖最后由 QWERTYASDFG 于 27-12-2012 16:11 编辑 ]

作者: everbright02 时间: 27-12-2012 15:20
taka市场定位是低档的日本餐厅，人均消费还不到10元，所以利润率可以说是非常非常的低。不过，这个我倒不觉得是很大的问题。薄利多销，只要有一个量，利润率低一些也可以的。营业额方面，我觉得应该还是会比较稳定的。

[ 本帖最后由 everbright02 于 27-12-2012 16:33 编辑 ]

作者: QWERTYASDFG 时间: 27-12-2012 15:51

原帖由 everbright02 于 27-12-2012 16:20 发表

 登录/注册后可看大图

taka市场定位是低档的日本餐厅，人均消费还不到10元，所以利润率可以说是非常非常的低。不过，这个我倒不觉得是很大的问题。薄利多销，只要有一个量，利润率低一些也可以的。营业额方面，我觉得应该还是会比较稳定的 ...

如果您不担心量的问题,我觉得应该没有什么可以担心的了.利润过低的生意抗压能力也小很多.因为很多钱会花在固定的expenses上了.比如房租水电人工等.一但做不到量,立即就亏.只是PERTH的人口太少,靠量来维持生意的不太多.所以不清楚怎么能做到最小风险化.

作者: DUCKML 时间: 27-12-2012 17:23
占个位问问大家，这边生意都是从哪看到的，网上看了不多，如果是20-25w的餐饮去哪看比较好？
还有这里中介是谈成收中介费还是其他方式？第一次不太懂，谢谢大家抽空给我站短或者直接在帖子回我（不好意思lz）；）

作者: QWERTYASDFG 时间: 27-12-2012 19:04

原帖由 everbright02 于 27-12-2012 16:20 发表

 登录/注册后可看大图

taka市场定位是低档的日本餐厅，人均消费还不到10元，所以利润率可以说是非常非常的低。不过，这个我倒不觉得是很大的问题。薄利多销，只要有一个量，利润率低一些也可以的。营业额方面，我觉得应该还是会比较稳定的 ...

对了,又看了一下您说的消费,客流量和营业额的关系.如果按您说的3万一个星期.300人一天.按六天计算.需要一个人平均消费17块.或者10块一个餐,需要每天500个客流量.才可以做到.

作者: QWERTYASDFG 时间: 27-12-2012 19:16

原帖由 DUCKML 于 27-12-2012 18:23 发表

 登录/注册后可看大图

占个位问问大家，这边生意都是从哪看到的，网上看了不多，如果是20-25w的餐饮去哪看比较好？
还有这里中介是谈成收中介费还是其他方式？第一次不太懂，谢谢大家抽空给我站短或者直接在帖子回我（不好意思lz）；）

www.reiwa.com.au

作者: circleyue 时间: 27-12-2012 20:38
LZ， 3万一周是很高的营业额（如果数据可靠，可持续的话），不过只有20多万的利润，说明利润率太低，可能房租太高了，或食品价钱标得太低了。
就像楼上说的，抗打击能力低，个人觉得有点危险。3万一周至少要赚35万才make sense.
跟你说说我知道的sushi店，一周2万sales不到，赚大概20万一年，只卖了32万（合同只有3年了）。
不过有一点，这个店估计就是多赚少赚的问题，应该亏不了。LZ想清楚了可以搏一下。

作者: 七点钟 时间: 28-12-2012 05:17
1、依照中国国内的经验，肯卖，大多是有难言之隐。你应该知道店主为什么卖店，表面的和内在的。

2、期满之后，店主涨租金，是必然之举。不要指望有意外，你没有赌的机会。试想想，你是店主，你会怎么做？憋了很多年了，自然要狮子大开口，谈成谈不成，先开个价试试。你会不会被吓住？换句话说，你的底牌有没有别人的大？

3、漫天要价，就地还钱。你要清楚，这片地有没有还价的机会。perth的前景如何，没有人能看清楚——赚钱的资源业低迷，但人群大量的涌入，找工作的，还有世界各地涌来的新移民。但是否有商业机会，你认为谁会说的清楚？政客？移民中介？还是我们与生俱来的乐观情绪？

4、肯定的，你也想不清楚的。这个世界上，没有人会想清楚这一点的。想清楚这一点的，他们都正在自己的回忆录里吹牛呢。嗯，跟着感觉和自己的荷包来吧，你清楚自己的底线的。

5、别忘了，给freeoz 的兄弟们打折啊，尤其是我！

作者: bigapple2008 时间: 28-12-2012 09:26
既然楼主自己找到了重点问题，就去克服啊。如果能说服房东，租约延长到15年，那岂不是这个帖子都不用发了。

作者: berserkyjc 时间: 28-12-2012 12:10
商业店租的基本常识：
比如：5+5，第一个5年一定要租，第二个5年可以选租（租客决定）；每一个5年内，租金按照CPI涨价或者是双方达成的比例（SHOPPING CENTRE多以5%为基准）；第一个5年结束后，如果租客决定续租，那么要进行MARKET REVIEW，租金可能会大涨，看市场行情。

[ 本帖最后由 berserkyjc 于 29-12-2012 11:17 编辑 ]

作者: berserkyjc 时间: 28-12-2012 12:15
我觉得这种卖便宜菜的抗大打击能力都比较好，属于和PIZZA一个级别的。经济不好的时候，这种店的生意一般都比较好。

经济不好，大家最先减少的就是一些不必要开支，比如去大的好的餐厅吃饭（家庭聚会朋友聚会这种性质的）。鱼署店 PIZZA 等便宜菜收到的影响没有那么大。

TAKA做的事白领午餐，CITY居民的食堂，不怕经济不好。

作者: wang57 时间: 28-12-2012 13:00
道听途说，外加我和Taka还有点机缘，说说日本这个老板，脑子不开窍，自己一个人亲管三个店，但账目估计不会作假，用工都是白工，不请大陆人，barrack那家只请台湾和日本人，老板是典型的日本人。

作者: everbright02 时间: 28-12-2012 16:03
谢谢各位的热心建议。虽然中介没有最终回复我，但我估计十有八九是拿不到新租约的。这样的话，我就想考虑和东主砍一下价。
但是我也不想乱砍，因为这个日本老板感觉说话做事情还是比较实在的，我也不想乱讲价。
各位对餐饮业生意比较了解的朋友请指教下。这家店3万营业额，剩下5年租约，3000每周租金，净利润20万。（日本老板说15万到20万之间，我稍微自信了一点）。这家店应该在什么样的价格范围内值得我入手呢？
谢谢

作者: everbright02 时间: 28-12-2012 16:08
标题: 回复 #36 wang57 的帖子
道听途说，外加我和Taka还有点机缘，说说日本这个老板，脑子不开窍，自己一个人亲管三个店，但账目估计不会作假，用工都是白工，不请大陆人，barrack那家只请台湾和日本人，老板是典型的日本人。

你好，wang57 请问你对这家店其他的信息是否有所了解呢，你觉得整体是否会是一个正确的投资呢，

作者: wang57 时间: 29-12-2012 20:36
标题: 回复 #38 everbright02 的帖子
1.我觉得完全不是正确的投资，投资有个亘古不变的法则，账目没有作假的情况下，生意的价格=年利润的1.5倍，上下有浮动，但是餐饮绝对没有超过2倍的道理。
2.这家店就一个王牌：价格低。寿司的利润最高，而其它那些菜毛利很低（个人认为和中餐雷同有关），所以TAKA的整体利润率偏低。
3.楼上有人说圣诞旺季，其实这类日本餐厅在圣诞前后的生意下降的，因为吃的大多是上班族。
4.租约的问题，我是个愣头青，我的谬论是租约最不用担心，市场有自己的定价，东家自然想要个高价，但他也得租得出去才好，而租不租得出去取决于实体生意能否盈利。

所以我觉得现在只有一个问题，价格。

作者: QWERTYASDFG 时间: 29-12-2012 22:24

原帖由 berserkyjc 于 28-12-2012 13:15 发表

 登录/注册后可看大图

我觉得这种卖便宜菜的抗大打击能力都比较好，属于和PIZZA一个级别的。经济不好的时候，这种店的生意一般都比较好。

经济不好，大家最先减少的就是一些不必要开支，比如去大的好的餐厅吃饭（家庭聚会朋友聚会这种 ...

这个好象不是这么操作的.是客户群的定位问题.经济变化的时候,在任何行业里,受影响最大的客户群就是低消费人群.中高消费的人群就算收入低了,少出去或者不出去吃饭也不太会加入低消费.从横向看,每个行业里最先倒下的都是那些利润率过低的商家.有听专业人士说过,低于20%利润的行业,通常都不够稳定,所以风险很大.

作者: berserkyjc 时间: 30-12-2012 10:45
标题: 回复 #40 QWERTYASDFG 的帖子
呵呵，TAKEAWAY行业的纯利润大概在30%左右，不是你说的20%.FISH&Chips最高可以达到65%的纯利。如果你做一做就知道了。

作者: tonywaley 时间: 30-12-2012 12:20
不能续约是硬伤，这种生意一般是不能买的。日本老板很可能是赶在租约到期前尽早卖生意，越早卖越好。
而且，圣诞到新年一月份这段时间是特殊时期，所有餐饮最忙的季节，不是买生意的好时机（当然是卖生意的好时机）。

“日本老头子似乎是爱卖不卖的样子，他在旁边切鱼，让我在旁边问问题，我问下他要不要坐下来谈，他只摇头，英文也不好” 你这个样子已经矮半截了怎么跟人谈生意！是通过中介卖吗？那仅跟中介坐下来谈，找老板去问个啥。

作者: everbright02 时间: 30-12-2012 16:14
我也希望通过中介谈，不过这个老板是自己卖的，没有通过中介。

作者: tonywaley 时间: 30-12-2012 18:03
哦那前面提到的中介应该是房东的了，抱歉理解错啦

作者: kikichou 时间: 31-12-2012 10:26
没租约别干白忙活

作者: perthtranslator 时间: 2-1-2013 15:24
拿ABN 去www.asic.gov.au 看一看，有没有债务，别的问题。
看看租期什么时候到，我有朋友在vanuatu做生意，因为租期，连锁问题丢了1，000，000 澳元-澳大利亚夫妇。
去店附近坐看好几天看客户，，，问题，会有很多收获,..

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/ibbs/)