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标题: 已经签了合同的房子贷款也能批下来，还能违约吗？ [打印本页]

作者: 五匹羊 时间: 12-11-2012 15:30
标题: 已经签了合同的房子贷款也能批下来，还能违约吗？
在线求助，已经签了合同的房子，贷款换了几个broker,最终也能贷够，但发现贷是贷的下来，但以后的生活压力会很大，所以不想买太贵的房子了，怎么样可以违约并且不被罚款？中介已经知道贷款能批下来。购房之前没有仔细算过还款能力，目前这家愿意贷给我们的小机构貌似也不担心我们的还款能力，但是我们自己算了算，还贷比例超过工资的一半了，perth生活费又这么高，压力太大了。
拍砖的请绕道，头脑发热的时候没有算清楚，真心求经验，如果不能就只好硬着头皮买了。

作者: 周星星1832 时间: 12-11-2012 15:32
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作者: jenny112 时间: 12-11-2012 18:10
可以啊，找个银行不批给你不就行了。

作者: 西澳海豚 时间: 12-11-2012 18:22
无论是谁买房贷款那个压力都是大大滴 -------

你已经过来perth 几个月，要买房还是租房？还在犹豫吗？

房间出租是一个很好的方式，但不是每一个家庭都愿意这样做。

购房合同都有一条但书，贷款不通过，不算违约，自己好好利用这一个条款。

买房和结婚差不多，牙一咬，眼一闭，就决定下去啦！以后另外再找开源之道～像是叫你LP去上班什么的！

前提是，你的工作要很稳定，最好是PERM的工作-------------

作者: 喜鹊 时间: 13-11-2012 01:03
一时冲动就和中介签合约了，如果没有冷静期就算是违约合同。但有一种情况可以免除，象Jenny112 说的那样，如果是因为你的贷款没有被批下来完全无风险，可以全额拿回你的定金。说到这儿，你就该明白了，下面该怎么做就要和你的Broker 商量了，中介会很生气是很自然的事情，但是也没有办法，他不退你定金，他就是违法。。

作者: berserkyjc 时间: 13-11-2012 01:30
贷款没有批下来，后续会不会有不良记录？
每申请一次贷款，银行都有CHECK记录的吧，而且还有银行CHECK记录的记录。

三思而后行。

作者: 五匹羊 时间: 13-11-2012 11:37
标题: 回复 #6 喜鹊的帖子
他要真不退我定金我有什么办法？请律师告他们，律师费都花不起啊。还有别的招吗？假如真不退我们定金的话，我们该怎么办？

作者: seth_chen 时间: 14-11-2012 08:41
如果已经签了合同，贷款也下来，那买家反悔，不但定金不退，卖家重新卖房，如果比你之前合同购买价格低的话，还可以要求让你补差价的，有过这样的案例

签了合同，不符合subject to条款的毁约会非常麻烦，lz你最好咨询清楚

ps本人非专业人士，发言仅供参考，不构成任何指导

作者: gracengcheo 时间: 14-11-2012 09:59

原帖由 seth_chen 于 14-11-2012 09:41 发表

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如果已经签了合同，贷款也下来，那买家反悔，不但定金不退，卖家重新卖房，如果比你之前合同购买价格低的话，还可以要求让你补差价的，有过这样的案例

签了合同，不符合subject to条款的毁约会非常麻烦，lz你最好 ...

这位童鞋说的没错。我记得曾经看过，西澳的法律，买方签字过后好像没有冷静期，只有一种情况下可以毁约，就是无法借到银行贷款。
所以LZ要三思啊！
其实每一个人在买房子时，心情都是复杂的，那种兴奋，担心，期待，害怕。。。。哈！你现在正在经历着。
但是冷静想一想，暂时放弃一点点目前，甚至是可能几年的享受，免了担心将来的屋价，又有自己头上的一片瓦，现在的辛苦是值得的。
再说，把钱投进房产还是明智的。屋子过手后，可以出租房间，如果真的真的很不行的话，到时再考虑卖掉。
如果现在一直担心未来的事，真的是寸步难行啊！

作者: y12345678 时间: 14-11-2012 11:59
能否取消，取决于你的合同

上面的subject to ... 条款很重要
如果有subject to finance条款，上面写了哪家贷款机构？贷多钱没有？如果你按上面要求申请贷款，没批下来，靠指定贷款机构的拒信，可以不买。如果没有这一条，或是换了其他贷款机构，贷款金额或比例超过条款上的数字，或是没有书面拒信，房主仍然可以要求买家履行合同的。

还有另外两条，也很常见。subject to structure 以及termite，这个方面都比较标准，按条款执行就好

作者: y12345678 时间: 14-11-2012 12:26

原帖由 五匹羊 于 13-11-2012 09:37 发表

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他要真不退我定金我有什么办法？请律师告他们，律师费都花不起啊。还有别的招吗？假如真不退我们定金的话，我们该怎么办？

违约不仅仅是定金，房东可以继续追索责任的

作者: y12345678 时间: 14-11-2012 12:42

原帖由 五匹羊 于 13-11-2012 09:37 发表

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他要真不退我定金我有什么办法？请律师告他们，律师费都花不起啊。还有别的招吗？假如真不退我们定金的话，我们该怎么办？

违约不仅仅是定金，房东可以继续追索责任的

作者: 五匹羊 时间: 14-11-2012 12:42
标题: 回复 #12 y12345678 的帖子
我没说清楚，合同条款当然是subject to finance, termite,structure.都是标准合同。写的是要贷80%，现在下来的贷款差一点，但是其实也是可以买，就是压力真的好大。之前的银行给的远远不够80%，有拒信，第二家贷款的地方没给拒信。不知道我能不能再找第三家给拒信，然后不要房子。因为压力真的太大了。很后悔去找第二家，也很奇怪他们竟然能批下来，他们给的虽然还是不够80%，但是比其他银行能贷给我们的简直多了太多了。是自己没仔细算，以为批下来就可以，批下来发现不行啊，要还的起贷款，就得勒紧裤腰带过日子。这玩意儿压力也太大了。

作者: fifiwoo 时间: 14-11-2012 14:19
不要怕，债多不愁，鼓励你积极赚钱。

作者: 小名 时间: 14-11-2012 14:21
标题: 回复 #15 五匹羊的帖子
你的合同上写着subject to finance。而没有任何一个银行能够给你80%的贷款（哪怕是差一分钱），很明显你以此为依据拒绝继续执行这个合同。不是合同上白纸黑字上写着的嘛。。。为啥还需要问来问去？

而且，你这样做只是执行合同，而不是违约。

[ 本帖最后由小名于 14-11-2012 15:23 编辑 ]

作者: 五匹羊 时间: 14-11-2012 14:50
标题: 回复 #17 小名的帖子
哦明白了因为合同上是这么写但实际上贷不够80% 我们自己还能凑出现金来现在就是发现凑完了把自己的生活就绑到贷款上了实在是不想继续买了谢了就是老实人没想明白这一点才问来问去的真是太感谢了

作者: 喜鹊 时间: 14-11-2012 23:55

原帖由 五匹羊 于 13-11-2012 12:37 发表

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他要真不退我定金我有什么办法？请律师告他们，律师费都花不起啊。还有别的招吗？假如真不退我们定金的话，我们该怎么办？

如果你的broker已经给你贷款批下来了并告知你的中介，那就比较麻烦了，因为是你违约了。等于是你出了offer，卖家接受你的价钱，买卖成交，而且银行愿意借给你钱，最后你又不买了，所以是你违约。所以现在你要找Broker谈谈，看他有没有好办法，在这方面他们是很多经验的，像这种情况他们经的多了。你的定金是多少？或者你和Broker一起找中介谈谈，晓之以情吧。。。可以适当给他们一些广告费，误公费什么的，如果能损失一点也没什么，也总比你买的不称心，天天做房奴强。

话说回来，如果贷款能批下来，但是还没有结果出来，我认为还有救，这就是找broker的好处了，他完全有能力可以技术处理，看你和他的关系怎样了。。。另外这种反悔的事情只能一次，对自己不好，对broker也不好。人之常情，一时没判断好买还是也能理解。

作者: 喜鹊 时间: 15-11-2012 00:17

原帖由 y12345678 于 14-11-2012 12:59 发表

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能否取消，取决于你的合同

上面的subject to ... 条款很重要
如果有subject to finance条款，上面写了哪家贷款机构？贷多钱没有？如果你按上面要求申请贷款，没批下来，靠指定贷款机构的拒信，可以不买。如果没有 ...

这2条是合同上必须有的，正规的中介合同必须履行，所以broker也会提前提供一份样本，防止上当受骗。

作者: jenny112 时间: 15-11-2012 01:58
个人认为BROKER即使通知了也没关系。
如同18大哥说的，SUBJECT TO FINANCE。如果没有写哪个银行，你随便拿一个银行的信。（可以要求MAIL过来OFFICAL的拒绝信）就可以了。
你作为个体可以不通过BROKER选择银行，你完全可以直接要求解除合约。

不过LZ心情我完全可以理解。。。我买房子出OFFER之后老是想很多，也很多次想毁约。。。后来才知道，几乎所有的朋友都是这样的（买了房子还能存进OFFSET一笔钱的朋友除外）。其实咬咬牙就买了。人生嘛，TRY THE BEST ， LEAVE THE REST 。 LET IT BE。。。哈哈

作者: y12345678 时间: 15-11-2012 08:45

原帖由喜鹊于 14-11-2012 22:17 发表

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这2条是合同上必须有的，正规的中介合同必须履行，所以broker也会提前提供一份样本，防止上当受骗。

这个说法不甚准确，这里分享一下我的个人看法

西澳标准购房的合同(contract for sale of land or strata title by offer and acceptance)，这个是标准文本

1、贷款条款（subject to finance）
上面有两个方框，finace clause是可选项，如果需要subject to finace的话，就有买家填写Finance clause is applicable这个框子的详细内容，否则就在finance clause if not applicable这个方框里签字就好了。

所以是否subject to finance是买家自己的选择，合同上必须有的是这两个选项，贷款条款并不一定适用于每个合同。

一般而言，没有贷款条款的offer，称为cash offer。对于卖家来说，不用担心买家贷不下来款的风险，所以在其他条件类的的情况下更有吸引力。但是买家自己的风险就大了很多。

希望有贷款条款的，方框里有几点要注意的，lender(出借方)、latest time on(截止时间)、amount of loan(借贷金额)。

借出方是买家准备去借钱的银行或其他金融机构，建议不要写死了，免得被动。比如说不推荐写bankwest，以为这个就堵死你找其他银行的路了，合同没问题还好说，除了问题你拿别家银行的据信买家可以不认账的。比较好的写法可以是，bankwest or similar source/(bank broker的名字)/bankwest (TBC)之类的。

截止时间看自己需要了，一般3周，也有四周的。买家想要长一点，卖家想要短一点，双方协商。

借贷金额也要注意。如果报低了，实际贷款需要更多的钱而银行又不批，买家就很尴尬。

2、房屋结构检查条款(subject to structure inspection)与白蚁检查条款(subject to termite inspection)
这个绝非合同的标准部分，也就是说，买家如果不提就等于放弃了这个权利。切记切记！！！

所以买家一般都会在合同的special conditions的部分，专门加上这两项。以为这个是常见的条款，所以各家中介简化工作起见，都有各自准备好的附件。只要在special conditions里提一句，this offer is subject to structure inspection (annexure xxx) and termite (annexure yyy)就行了。

但是这些附件的文本并非是标准的，所以出offer钱要用心阅读。

[ 本帖最后由 y12345678 于 15-11-2012 06:56 编辑 ]

作者: 兰舟 时间: 15-11-2012 15:08
最省事的就是硬着头皮买吧，买了之后再想办法多挣钱还贷

作者: 五匹羊 时间: 15-11-2012 17:28
标题: 回复 #22 y12345678 的帖子
分析的真详细，太感谢了。怎么我不能加分？真的太感谢了。

作者: y12345678 时间: 15-11-2012 18:29
级别不到，没关系
聚会的时候多带点好吃的，别让别人给我抢光就好

作者: 喜鹊 时间: 15-11-2012 19:02

原帖由 五匹羊 于 15-11-2012 18:28 发表

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分析的真详细，太感谢了。怎么我不能加分？真的太感谢了。

y18 说的已经很详细了，把合同范本都给你找出来了，这个是最正确的。
2个条件中 subject to fiance 是最关键的条款，Termite & Building inspection 可以做也可以不做没有强制性的。
对比一下你的合同有出入吗？个人觉得贷款太多，确实压力大啊。我替你给加分了。。。

作者: y12345678 时间: 15-11-2012 19:25

原帖由喜鹊于 15-11-2012 17:02 发表

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y18 说的已经很详细了，把合同范本都给你找出来了，这个是最正确的。
2个条件中 subject to fiance 是最关键的条款，Termite & Building inspection 可以做也可以不做没有强制性的。
对比一下你的合同有出入吗？ ...

嗯，应该差不多的
贷款是很头疼的，不过幸好现在利率低，只要有工作怎么都好说

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