安家乐居 今日: 0|主题: 9727|排名: 12 

最后发表： eva_kong
回复内容：
应该是全价票的10%，再加税费吧！我刚出我家四个月的宝宝的机票了！

[ 本帖最后由 eva_kong 于 1-9-2008 00:12 编辑 ]

最后发表： AnaCoppola
回复内容：
mel啦，你上realestate上去看就知道，价格啊价格。。。

最后发表： nllucky
回复内容：
有人知道阿德莱德哪里能吃到河水豆花吗？
再吃不到我会疯啦 :

最后发表： zhengwei1984
回复内容：
习以为常~留学垃圾，不好好读书，拿家里钱来挥霍，顺便损害中国人的形象

最后发表： leizhenhua
回复内容：
卖还是不卖，negative gearing or positive gearing，看来是两个问题，但这两个问题的联系太紧密了。

很多人采取的投资策略是永远不卖。理由在于卖房子要交capital gain tax。这里其实有两点。第一，卖的时候要产

生capital gain tax(CGT)。第二，一般采用这个策略的人，注重的是capital gain而不是cash flow，所以基本上是

negative cash flow，所以需要房屋折旧来抵税。但是一旦折旧了，那么再卖的时候，出售价格减去购买价格，还

要减去已经折旧的价值，也就是说以前的退税好处现在要拿回来。虽然CGT可以打五折，但是税率可能也变了。比如

折旧的时候假设是按30%的税率抵税，这是绝大多数投资人的税率，然而出售的时候往往是一个很大的capital gain

，起码不挣个五万十万是不会卖的，再加上当年的工资，最少也要上十万的收入了，那么这时候税率就变成48.5%了

。再打五折，就是24.25%，跟折旧抵税已经差不多了。也就是说，折旧抵税的时候并没有得到太大的好处，这部分

税钱迟早要交的。

只有一个办法可以避免这种结局，就是永远不卖，或者到退休的时候再卖。澳洲的退休年龄是60岁吧。我相信大部

分做投资的人想到60岁以后才能享用投资成果，心里不会太舒服。

如果不卖，怎么享用投资成果呢？只有一个办法，就是把equity提出来。这里要注意，equity提出来做生活费，第

一要支付利息，第二，这部分利息不能抵税。这部分利息从哪里来？只能从租金收入来。那么这就要求投资组合的总

现金流是正的。如果投资开始是注重capital gain，那么现金流一般是负的，要等待以后租金上涨慢慢让现金流变成

正的。这种投资不会只买一套房子。假设每年买一套，一共买十年，十套，再假设每套房子经过五年现金流可以平衡

，那么理论上十年以后十套房子的总现金流可以平衡了。想要有额外的现金流一定要等起码十年。

这里还有几个问题。第一，由于每套房子刚买的时候都是负现金流，而且要等五年才能break even，那么每买一套

房子，都要补贴现金，而且是税后现金，那么一个人或一个家庭的收入能贴多少现金呢？如何能够实现每年买一套房

子呢？

第二，这样不停买入，一共买十年，那么一定经历了一个房地产价格周期，也就是说一定经历了一个下跌期。平均价

格能不能按照预想的实现七到十年翻一番？

第三，这样投资的结果，升值的部分也不能全部算做收益，因为自己也在不停地补贴现金，这部分成本要考虑进去。

第四，这种投资方式，为了尽量减小现金流的压力，需要折旧部分越大越好，那么什么房子折旧最大呢？当然是新房

子。新房子和旧房子相比，价格明显贵，这就像买车一样，全新的车和两三年的车从性能上看没什么区别，但是新车

至少要贵20%。那么新房子至少要经过一两年的升值，当初购买的价格才比较接近市场价格。也就是说，新房子很可

能前两年没什么升值。

还有一点，既然不能卖，那么未来购房的deposit要从equity里出，为了追求投资收益最大化，负债资产比尽量要控

制在80%，这样的比例风险很高，一方面银行可能不太愿意再贷款，更严重的是，虽然房地产价格长期走势是上升的

，但短期内可能下跌，如果自己投资组合的总价格下跌，负债比例很可能会大于80%。这时候银行会要求你还一部分

贷款，以保证你的负债比例在可以接受的范围内，如果没有额外的钱还贷，那就要被迫卖房。被迫卖房是最惨的，一

个是当时的市场很不好，fire sell的价格低到什么程度就很难说了，另一方面，折旧的部分还要上税，总体算下来，

不赔钱就很幸运了，还不算为了养房子而不停补贴的税后工资呢。

所以我觉得这种被动的negative gearing的投资方式很难创造财富，除非能准确预测市场走向，保证每一套房子都

有很好的升值。可是，面对市场，谁能有这份信心呢？

最后发表： thewall
回复内容：
去见 GP, 自然会给你安排，无需担心

最后发表： thewall
回复内容：
no need to learn

最后发表： NEWGAY
回复内容：
在国外生的回去可以上户口，这就行了

最后发表： 退休养老的人
回复内容：
必须要b方签字同意带到澳洲才行

最后发表： sophiesw
回复内容：
生吃配芥末是最好吃的！！
还可以放些rosemary再放点酱油胡椒粒什么的用锡纸包严，放到oven里，也非常好吃！

最后发表： 中国人
回复内容：
上周我去garage sell 看到一个圆形的烤炉，铁的。下面烧炭，上面是grill。大约直径40公分，高也大约40公分。完全可以用来烤肉串，鱼和虾。只要10 刀。你出去找找，肯定能找到。good luck.

最后发表： kyu
回复内容：
那个区是西区的第一大站。。地理位置不错。。我公司很多的房产都在那里。。但是我不是很喜欢那里。。因为第一犯罪率不低。。第二是区的位置不好。。太闹。。。我个人意见。呵呵

最后发表： flylotus
回复内容：
2003年底 在家里赞助10万的情况下，我们贷款20万买下了靠近东湖的一个135平米商品房
2004年底 父母赞助5万装修

不是说父母家里条件很差、依靠不了父母吗？可是从买房到装修，不都是依靠父母赞助的吗？从03年底到04年底，明明家里都赞助了15万啊！！15万啊15万！俺觉得还真是个靠得着的数目呢！别的不说，从03年底到04年底，父母一年之内除掉开支，净存5万，他们父母的收入还不是一般的高哦！！看他们小夫妻二人工作“这一年我们的总收入达到近8万元
看不懂。

最后发表： 资深贷款经理
回复内容：
可以贷款得，简单！

最后发表： 资深贷款经理
回复内容：
跟会计说一声就好了

最后发表： 资深贷款经理
回复内容：
昨天fix rate将息了。。。所以最近可能将息了。。。

最后发表： 资深贷款经理
回复内容：
首付多少看你能力和手上资金多少，不是一两句话能说清楚得

最后发表： 资深贷款经理
回复内容：
跟我msn上面那个人得情况蛮像得呢。。。。

有公司得话就要看公司运营情况，收入4万左右就够了。。。不过也要看你其他个人财务。

最后发表： jennyxue
回复内容：



我们的寄走5个工作日就收到了.挺快的

最后发表： phoebe710
回复内容：
谢了楼上的同志！！！！！！！！

最后发表： tttkoo
回复内容：
能否负担房子不能只看当前收入,还要考虑:
1.积蓄,有无保险
2.今后的收入走向,几岁退休
3.父母赡养
4.打算生多少孩子
5.过啥样生活,是非CD,PRADA不买还是清粥小菜即可
.....

最后发表： diegolin
回复内容：
你这事就超简单了，让妻子怀上了回国，国内政策是不打胎，搞定

最后发表： tiantian64
回复内容：
赞!赞!赞!

最后发表： NEWGAY
回复内容：
希望楼主作完发照片，上作业，分享diy或者修理过程

版主有++分

也鼓励更多的同学分享自己的生活所得，

最后发表： atelier
回复内容：
晕，防辐射服都是骗人的，除非里面垫的是铅板.
强烈建议lz去做套类似18世纪的那种盔甲，但是有要纯铅的，至少5mm厚，这样坐着用电脑才不怕辐射。

最后发表： xlu4
回复内容：
i use ammie content insurance, don't remeber how much exactly,
i also installed back to base alarm at home, $45 a month. I feel it's useful, can scare away bad guys.

最后发表： pretty
回复内容：
谢谢跳跳虎哦，这些信息很实用啊。。。还有退休养老的人。。。感谢！！！

最后发表： hollysn
回复内容：
If you go to public hospital, Basic cover covers everything.

最后发表： 童楠
回复内容：
don't read me ,

[ 本帖最后由 童楠 于 10-12-2008 16:25 编辑 ]

最后发表： tiantian64
回复内容：

最后发表： lookaround
回复内容：
我家宝宝的baby bonus 申请后3星期左右到帐。供LZ参考。

最后发表： Perhaps_Love
回复内容：
再补充一点，如果LZ想拿小孩的福利，可以先帮BB申请PR，很容易批下来的，批完后让LP申请个676带BB过来看看澳洲再回国也可以。BB是PR登陆AU后就可以领福利，如果BB离境还可以继续领13周。13周以后领最低额。

最后发表： chengyifei
回复内容：
不好意思，是悉尼，谢谢

最后发表： crystalsea
回复内容：
capital cities

[ 本帖最后由 crystalsea 于 29-9-2008 19:46 编辑 ]

最后发表： cdef938
回复内容：
不错







                                                                                                   







SIGNATURE____________________________________________________________________

活着的时候请尽量快乐，因为你将死的很久

神墓 盘龙 龙蛇演义 星辰变后传

最后发表： 孩子他爸
回复内容：
不要回的好，这玩意回不好就回没了，到时候饿的小家伙哇哇叫起来你就心疼了。

最后发表： sunshine08
回复内容：


3房House, 一间求租。此房干净整洁，阳光充足，家具齐全，安静温馨。

位置优越，交通便利，步行5分钟到Corydon 火车站，10分钟到Burwood 火车站。

$145.00 包水、电、网。Available on 30/08/08。联系电话: 0410038210，欲定从速!

最后发表： jessie_he8021
回复内容：

欲知详情请参见我的帖子,重点看第五页,呵呵
http://www.freeoz.org/forum/thread-788801-5-1.html

最后发表： 小熊维尼
回复内容：
预祝登陆顺利！

暂不知楼主会居住在哪个区域，如果住处定好了，更容易联络到附近的妈妈。

祝好！

最后发表： Caseybaby
回复内容：
还没看到的太太们快快加入哦