Lopemann 发表于 26-6-2019 16:47
读了一下，没看到啊
有截图吗？
sorry，发错链接，是这个：
https://www.homeloanexperts.com.au/property-types/purchase-below-value/
kevin妈妈 发表于 27-6-2019 08:34
sorry，发错链接，是这个：
https://www.homeloanexperts.com.au/property-types/purchase-below-valu ...
Ok，这个我了解
实际操作中Valuer给的估价有一个上限，一般是售价*1.05，也就是说不论多大的bargain买到的房子，大部分情况也不会真的给你市场价评估，一般要等到一年后
因为LVR也是这么计算的，但100万的房子你80万买到，银行不会说你的LVR已经到80%了所以给你全额贷款
kevin妈妈 发表于 27-6-2019 08:34
sorry，发错链接，是这个：
https://www.homeloanexperts.com.au/property-types/purchase-below-valu ...
https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
You must pay transfer duty based on the property’s sale price or its current market value, whichever is higher.
我了解到的还是，valuer或者是valuation的使用者会把售价作为一个anchoring point，只要售价不离谱，两者大部分情况是一致的
Lopemann 发表于 27-6-2019 11:50
Ok，这个我了解
实际操作中Valuer给的估价有一个上限，一般是售价*1.05，也就是说不论多大的bargain买到 ...
像你同事说的，80万上报60万，然后私下付20万，为了逃税。但是这税也逃不了多少嘛。万一被发现，会不会罚款？
那种超低价，比如之前说的923平米，地价：1，410，000，售价才612，500。这种相差这么远，估计会按市场评估价来付税？
之前看到一个只卖5万元的，估计是家人之间的买卖。（忘了哪个区了）
我有个疑问，这么低的价格，不如直接转让，私下给钱好了。转让要不要付印花税呢？
kevin妈妈 发表于 27-6-2019 12:19
之前看到一个只卖5万元的，估计是家人之间的买卖。（忘了哪个区了）
我有个疑问，这么低的价格，不如直接 ...
夫妻间不需要，之外的需要
都是人才啊！澳洲也搞阴阳合同？{:9_566:}学好难，学坏容易着呢！
都是人才啊！澳洲也搞阴阳合同？{:9_566:}学好难，学坏容易着呢！
Parramatta 这个区这么样啊，亲们{:9_611:}
dragon8848 发表于 27-6-2019 21:48
Parramatta 这个区这么样啊，亲们
一个个区问太麻烦了
看人口质量和组成用ABS网站
看房价用valuer general
看交通直接用地图
与其相信一个素未谋面，不知对方深浅的网友，
不如相信数据
我见过大部分网友连最基本的常识都没有，学习能力为零
而这同时也是叫的声音最大的人群
这段时间看到的很多house都比前几个月贵不少
想了一下不一定是房价开始涨，
而是我们一直在谈之前卖的相当不错的房子，贵的房子我们可能选择性忽略了
它们卖的低，可能是在市场流动性极低的时候卖出的，导致有非常高的折扣
而现在房子卖得快，流动性非常高，所以折扣程度下降了很多，我们见到的价格非常好的房子也就少了
流动性的角度而言，的确买“捡漏”房最好的时机已经过去了
四月时舆论对工党一边倒，卖家焦急卖出，买家继续等房价大跌，供需错配到了极致
可能得等到下次所有买家都不愿意出手的时候，才能比较容易“捡漏”
有一点很奇怪，之前谈到的HEM改革并没有显示出很大的负面影响
几个银行做home loan analytics的朋友都说这段时间房贷申请暴增，部门都在招人，而且并没有增加rejection cases
但另一方面负面效应已经出现了
“More than 95 per cent of the applicants for the $250 million his firm wrote in home loans in the past 12 months were able to borrow less than they could have a year ago.”
https://www.smh.com.au/education/private-school-fees-under-microscope-after-bank-probe-20190621-p5202v.html
“For households with income above $150k (~33% of owner occupied mortgagors by number and 50% by value), the increase in HEM may more than offset the impact of lower interest rates and removal of APRA’s serviceability floor. ”
https://www.macrobusiness.com.au/2019/06/ubs-ongoing-hem-tightening-material-impact-sydney-melbourne-housing/
我觉得能解释的原因是，现在在买房的人是有购房能力的人，并不需要stretch to limit来贷款买房
如果真的如此的话，这种涨幅并不会持续
因为澳洲house高价格需要普通人借款到极限才能维持
关于HEM改革还有两点，就是
1. 对高收入的人群影响更高，所以高价房的headwind可能大于低价房
2. 对于有私立支出的家长影响更大，所以对学区房可能是利好的
Lopemann 发表于 27-6-2019 22:15
一个个区问太麻烦了
看人口质量和组成用ABS网站
谢谢指教哈，确实在这儿学习了不少东西，而且看来需要学习的还很多:yl: 。除了数据之外，其实我也想听听大家主观的看法和数据网站上看不到的信息:lol。
dragon8848 发表于 28-6-2019 00:38
谢谢指教哈，确实在这儿学习了不少东西，而且看来需要学习的还很多 。除了数据之外，其实我也想听 ...
我觉得主观的观点不重要
他们也是基于模糊的事实来表述的，只是更有故事性，更加情绪化和和个体化
不过up to you吧
dragon8848 发表于 27-6-2019 21:48
Parramatta 这个区这么样啊，亲们
区怎样每个人的看法是不一样的，关键是自己想住什么样的
Lopemann 发表于 27-6-2019 22:15
一个个区问太麻烦了
看人口质量和组成用ABS网站
我以前根本搞不清都有些啥区，东南西北都分不清。
自从准备买房开始做功课后，经常对着google map查看，现在对内西和南边的区都挺清楚了，北边和西北了解一些，东边很少看，只知道最边上的那些海滩。
我做功课也是为了不喜欢被人忽悠，很多时候那些文章也是房地产的人写的，网上中介一大堆。
以前我从来不研究这些:yl:
kevin妈妈 发表于 28-6-2019 08:39
我以前根本搞不清都有些啥区，东南西北都分不清。
自从准备买房开始做功课后，经常对着google map查看， ...
同感，以前还觉得Wentworth point和Rhodes是永远买不起的豪宅区，Para是新宇宙中心
自己研究后发现被忽悠的很惨
Lopemann 发表于 27-6-2019 22:22
这段时间看到的很多house都比前几个月贵不少
想了一下不一定是房价开始涨，
而是我们一直在谈之前卖的相 ...
之前也有贵的房子，不过我们没有看，发这个帖子里的，都是一些觉得比较划算的。
这个6月12日卖的house，指导价是86万，sold 85万。不错的。（你看，我又是发一些便宜的:lol ）
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-arncliffe-131170210
Lopemann 发表于 27-6-2019 22:22
这段时间看到的很多house都比前几个月贵不少
想了一下不一定是房价开始涨，
而是我们一直在谈之前卖的相 ...
捡漏不太可能了。
7月就快到啦，我想看看新地价出来是什么样的
Lopemann 发表于 27-6-2019 23:41
有一点很奇怪，之前谈到的HEM改革并没有显示出很大的负面影响
几个银行做home loan analytics的朋友都说这 ...
我也觉得现在买房的人是有购房能力的人，是可以按照正规途径贷到款的。
那么之前房价狂涨的时候做假贷款的投机客，现在就不会入市了，因为贷不到款。
很多刚需的人都会乘这个时候入市，那么等这批人都买房子了，如果政策没有变化，依然收紧贷款，那么房价并没有什么条件可以涨上去。
听朋友说，现在大学毕业后要求不能留在悉尼和墨尔本，所以很多中国学生毕业后都回国发展。
Lopemann 发表于 28-6-2019 08:33
我觉得主观的观点不重要
他们也是基于模糊的事实来表述的，只是更有故事性，更加情绪化和和个体化
我刚来澳洲的时候是住在南区，后来要搬到内西，一位朋友说：不要去ashfield，那里很差。
可是我最后还是选择了ashfield，住下来觉得很好啊，各种方便。:lol
Lopemann 发表于 28-6-2019 08:45
同感，以前还觉得Wentworth point和Rhodes是永远买不起的豪宅区，Para是新宇宙中心
自己研究后发现被 ...
第一个华人宇宙中心是Hurstville，后来说要打造Para为新宇宙中心，可是没成功。现在成功了的是chaswood。
不过没人知道将来会怎样。
kevin妈妈 发表于 28-6-2019 09:12
之前也有贵的房子，不过我们没有看，发这个帖子里的，都是一些觉得比较划算的。
这个6月12日卖的house ...
这房子85万不算捡漏，当时中介和我说可以低一点拿下，我说这个房子还是太旧了。auction的时候流拍了，好像不到85万吧
前砖后板，很破，有老人味，洗手间很糟糕
好的一点是周围的房子都非常漂亮，邻居应该不错
kevin妈妈 发表于 28-6-2019 09:20
我也觉得现在买房的人是有购房能力的人，是可以按照正规途径贷到款的。
那么之前房价狂涨的时候做假贷款 ...
目前情绪最火热的是first home buyer，65万左右的villa几乎不愁卖
House看的人也多了，不好的是不少公寓主都在考虑house，还有就是跟风的投资者变多了。还是那句话，现在市场的情绪很大，并不是觉得房价要应声上涨，而是怕现在不买就买不到了
kevin妈妈 发表于 28-6-2019 09:33
第一个华人宇宙中心是Hurstville，后来说要打造Para为新宇宙中心，可是没成功。现在成功了的是chaswood。 ...
Para开会的时候去过一次，街上见到两起警察追人，还有破败的jb hifi，实在实在看不出是个宇宙中心
Chatswood真的漂亮，但是越来越商业区，我觉得没必要太纠结住在这里
Ashfield我超级喜欢的，火车很频繁，华人很多，超市很多，房租房价在内地区都还能接受。我喜欢Ashfield远远多于Burwood和Strathfield
kevin妈妈 发表于 28-6-2019 09:14
捡漏不太可能了。
7月就快到啦，我想看看新地价出来是什么样的
我现在觉得地价可能只是个参考，不能作为依据
在某些区房价几乎都是远高于地价的，有些区很多房子甚至会低于地价
房价=地价+房子的价值这个最多只是个约等于，现实中还有很多考量
地价只在能确定以这个价格保底的时候才有现实参考意义，而这个是不存在的。地价的年波动有的时候可以达到20%，甚至比房价还要大的起伏。
Lopemann 发表于 28-6-2019 11:22
这房子85万不算捡漏，当时中介和我说可以低一点拿下，我说这个房子还是太旧了。auction的时候流拍了，好 ...
后面是板啊?
照片看着还不错，除了厨房旧一点。所以一定要去现场看。
我不是说捡漏，只是看照片觉得这间不算贵:lol
Lopemann 发表于 28-6-2019 11:26
目前情绪最火热的是first home buyer，65万左右的villa几乎不愁卖
House看的人也多了，不好的是不少公 ...
不过villa现在的价钱是不错的，65万，以前只能买unit。
现在公寓出了一波又一波的危楼，估计很多人都害怕了。能买house的就买house，要么就买villa和townhouse。
很多人跟风是真的，社会上有蛮多人不喜欢独立思考，然后听别人一说，就焦虑就被别人带着走了。不仅仅是买房，很多其他事情也是这样。
Lopemann 发表于 28-6-2019 11:30
Para开会的时候去过一次，街上见到两起警察追人，还有破败的jb hifi，实在实在看不出是个宇宙中心
Cha ...
Para十几年前是宇宙中心，那时候好像是打算发展成第二个CBD，不知道什么原因没发展下去。我很多年没有去过了，当初买房子的时候去那边看过，后来放弃，买了现在这里，幸好幸好。
你这么喜欢Ashfield，现在有一套townhouse推出来，真不错，位置又好。不过我肯定买不起，你去看看。
https://www.domain.com.au/18-38-wallace-street-enter-via-oak-street-ashfield-nsw-2131-2015395304
Lopemann 发表于 28-6-2019 11:36
我现在觉得地价可能只是个参考，不能作为依据
在某些区房价几乎都是远高于地价的，有些区很多房子甚至会 ...
所以一定要多看（去现场看），多研究，做功课。
地价、售价、地理位置、房子保养等等，都要综合考虑