新PR买投资房
版主你好，我和太太是6月的新PR，最近刚短登布里斯班买投资房，大概下个月底交房，然后出租3-5年直到我们长登。 请问1 . 第一年的负扣税非常高：正常的贷款利息和房产中介费等，再加上考察房产的机票借车旅馆，购房印花税，律师费, 折旧费，会计费等，可能会有6万的负扣税，而我的租金大概才3万5千。请问6 - 3.5=2.5万负扣税可以一直带到今后吗，甚至带到五年后此房转自住的时候？
2. 因为希望把这些多余的负扣税带到将来长登，是否需要办税卡？还是说不用税卡也达到同样效果？
3. 房子是19 年的二手房，是否还可以计算折旧？因为前屋主在2009年有很大的内部装修。 如果有折旧，我该找谁帮忙计算。
4. 因为也有可能未来并不自住此房，是否要留下现在买房的valuation report, 方便未来的 capital gain tax?还是说有现在的买卖合同就可以作为目前价格依据？
看了一个礼拜的税务贴，有点概念，但还有很多迷惑。请楼主帮忙，同时也想早些找位 你还没长登我感觉不用报税啊 本帖最后由 MICHELLE07 于 21-7-2014 13:00 编辑
基于个人理解和经验我尽力回答，供你参考。欢迎大家补充，也欢迎楼主如果咨询了会计师或者ATO, 来补充
1 . 第一年的负扣税非常高：正常的贷款利息和房产中介费等，再加上考察房产的机票借车旅馆，购房印花税，律师费, 折旧费，会计费等，可能会有6万的负扣税，而我的租金大概才3万5千。请问6 - 3.5=2.5万负扣税可以一直带到今后吗，甚至带到五年后此房转自住的时候？
和房子相关的出租损失可以带到以后年度，直到你有来自澳洲的正收入，可以抵减。
和投资房相关的购买成本不计入出租损失，算在资产成本里，以后卖出时计算CAPITAL GAIN/LOSS
有些费用按规定不能算在出租损失里，比如印花税，只能是资产成本，有些可以自己决定，算其一就放弃其二，比如折旧，算在出租损失里后，卖房时资产成本要减出来。
2. 因为希望把这些多余的负扣税带到将来长登，是否需要办税卡？还是说不用税卡也达到同样效果？
一般说不建议短登办税号，是针对多数没有来自澳洲收入的人，办了税号就有申报义务，即使零收入也有告知义务，而多数人容易忽略，导致不符合规定而被罚。
象你这样有来自澳洲收入(或损失）的非税务居民，是需要办税号的。每年通过ETAX申报收入或损失，记录在ATO的系统里，才能达到以后年度补亏的目的。
3. 房子是19 年的二手房，是否还可以计算折旧？因为前屋主在2009年有很大的内部装修。 如果有折旧，我该找谁帮忙计算。
可以，一般有40年，我收集过一些资料，自己用的是华人折旧公司-atrqs，价格和服务都不错。
具体信息在我这个帖里，68楼
https://hioz.me/ibbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1113542&page=3#pid4942399
注意一点：他们要求先付款再安排评估，INSPECTION后一周出报告，效率还不错，报告我是满意的，澳洲这样的诚信社会，先付款我认为也什么。
4. 因为也有可能未来并不自住此房，是否要留下现在买房的valuation report, 方便未来的 capital gain tax?还是说有现在的买卖合同就可以作为目前价格依据？
买房的合同金额就是记录，不用另外做市场评估。
市场价评估是针对自住房转投资房的情况。
你这个一开始就是投资房，以后转自住房的话，也不存在评估问题，就是要按自住时间，计算CAPITAL GAIN的比例。 我记得出租前购房的律师费、印花税、会计费等不计入第一年出租房子成本当中，当你出租后的贷款利息支出、招租广告费、水费、维修费、body corp fee、city council rate、中介费、折旧等是计入负扣税之中的。 非常感谢, 如果有会计朋友的话, 请帮忙推荐. 我的房在布里斯班。
关于问题1， 如果以后房子会转自住房的话，看来应该尽量把费用算在出租损失里吧？
关于问题3，是否可以拿到前屋主的折旧报告继续用？如果不行的话，我准备赶快找折旧公司计算 妮南 发表于 21-7-2014 12:40 static/image/common/back.gif
我记得出租前购房的律师费、印花税、会计费等不计入第一年出租房子成本当中，当你出租后的贷款利息支出、招 ...
谢谢妮南，我也是这么理解的。 forrest_xu 发表于 21-7-2014 12:43 static/image/common/back.gif
非常感谢, 如果有会计朋友的话, 请帮忙推荐. 我的房在布里斯班。
关于问题1， 如果以后房子会转自住房的 ...
1 是的，规定可以算在出租损失里的费用，及早抵扣，至少有个时间价值。不能算入损失的，就不能，参考4楼妮南说的。
2. 我认为不可以，人家也不会给你。
谢谢大家，澳大利亚税务很巧妙，所以还是提前做好规划比较好。
另外一个问题，其实也看过了很多帖子了，但还是想再问一遍:
如果4年后此投资房转自住房，并住了2年才卖，是否要交任何CGT? 本贴最后一个问题，关于税卡。
我最近都只到布里斯班，但是布里斯班没有地址 (买的房将出租). 这样的话, 我办税卡地址可以放Sydney亲戚家吗 ? forrest_xu 发表于 21-7-2014 13:25 static/image/common/back.gif
谢谢大家，澳大利亚税务很巧妙，所以还是提前做好规划比较好。
另外一个问题，其实也看过了很多帖子了， ...
CGT按4/6的时间比例交。 forrest_xu 发表于 21-7-2014 13:40 static/image/common/back.gif
本贴最后一个问题，关于税卡。
我最近都只到布里斯班，但是布里斯班没有地址 (买的房将出租). 这样的话, 我 ...
我认为可以，税务局要的地址，真正目的是能联系到你。 多谢楼主，几个问题都彻底搞清楚了。总而言之，早做打算，平时仔细文件和账单的保管工作 MICHELLE07 发表于 21-7-2014 19:59
我认为可以，税务局要的地址，真正目的是能联系到你。
再问个关于投资房off-set帐户的问题：
如果贷款50万，并在off-set帐户里放了49万的话，每年的房贷利息抵税(negative gearing)是按照50万产生的利息呢还是1万（50-49=1）产生的利息?
谢谢 mark一下 本帖最后由 modou88 于 16-6-2015 21:12 编辑
MICHELLE07 发表于 21-7-2014 08:58
基于个人理解和经验我尽力回答，供你参考。欢迎大家补充，也欢迎楼主如果咨询了会计师或者ATO, 来补充
1 ...
请问斑竹，如果我在澳洲以投资名义贷款购房（中国收入），但是并不打算出租，因为用不了多久就会去长登，用海外收入购房主要考虑贷款可以方便一些（刚长登工作没有保障），那么这种情况是不是在澳洲就算没有收入，不需要办理税号？ 请问楼主，什么叫负扣税带到今后，是指5年后再使用吗，购房后第二年不使用吗？ modou88 发表于 16-6-2015 21:11
请问斑竹，如果我在澳洲以投资名义贷款购房（中国收入），但是并不打算出租，因为用不了多久就会去长登 ...
我觉得不出租的话，可以先不办税号。有空再帮你查查看有没有其它情况。 modou88 发表于 16-6-2015 21:13
请问楼主，什么叫负扣税带到今后，是指5年后再使用吗，购房后第二年不使用吗？
是说如果没收入，有些费用可以不claim，留到以后卖出房产年度，减低CGT。 MICHELLE07 发表于 16-6-2015 22:03
我觉得不出租的话，可以先不办税号。有空再帮你查查看有没有其它情况。
多谢了，好人～ mark :)
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