既然买south brisbane的楼花不靠谱，那怎么投资靠谱呢?
我的需求按优先顺序是：
1。 持有压力小，每年的现金流就算是负的，也不能亏到影响生活。
2。 考虑10年后孩子上中学时要住过去，所以学校要好（无论公立私立），至少2个房间，离学校不要太远。比如我住sunnybank hills， 孩子去city一带念书的话，就太远了。
3。 增值潜力。
本帖最后由 kingking 于 27-11-2013 14:45 编辑
有一点我是比较赞同我爸的，房子买了就要拿住，考虑到时候换房并不可取，因为交易成本太高了，中介费+税就要四五万。所以，现在买房，也一定要考虑将来孩子上中学的问题，不完全是投资。只是用现在的房价，买10年后要住的房子（我赌10年后房价高于现在，且年增长30%以上）。如果能从中再获得一些投资回报就更好了。
thomastown 发表于 24-11-2013 00:50 static/image/common/back.gif
是冒险，贷100万的日子不好过，那天租不出去，贷款压力就太大了，而且主要是为了10年后孩子上学，不确定因素 ...
降低期望值了，现在按550一周算，这个肯定没有问题了，我自己租的房子比这个旧很多，一卫，也要550了。
kingking 发表于 27-11-2013 12:43 static/image/common/back.gif
有一点我是比较赞同我爸的，房子买了就要拿住，考虑到时候换房并不可取，因为交易成本太高了，中介费+税就要 ...
如果是投资的话，你应该把你的贷款利息也计算进去，这也是成本。
本帖最后由 kingking 于 27-11-2013 16:47 编辑
简单算了下，公寓要在10年增长36% 以上，才会比把钱放对冲账户上划算。 不知道这个增长速度对于公寓而言是否容易？
ericvan76 发表于 27-11-2013 14:51 static/image/common/back.gif
如果是投资的话，你应该把你的贷款利息也计算进去，这也是成本。
应该要减除租金收益，剩下的部分才是成本。
1.10年你保证都在布里斯班？
2.如果我买投资房，不买不带地的
有不少买了楼花，等建好的时候直接出手，可谓是空手套白狼。
如果LZ运气好，等交楼的时候就已经涨了。
当然，买楼花的风险要比现成的房子风险大，LZ要多做功课才行，因为据我所知，这几年CBD附近新开建的公寓不少，需要考虑等你的公寓建好的时候，市场上公寓的数量有多少，如果供应充足，无论对于租赁还是买卖的市场影响还是很大的。
了解楼花中.
本帖最后由 ericcire 于 29-11-2013 16:33 编辑
不建议买公寓。。。。。。。。
支持楼上的，要买就买有地的。
坚定的小农意识，嗯。
本帖最后由 kingking 于 29-11-2013 21:48 编辑
纠结了一星期，也理性思考了一星期，分析了各种利弊，最终还是决定买下这个楼花。今天冷静期过了，要反悔也不行了。
我的理由是：
1. 我买房需要兼顾投资和孩子上学，算是刚需。诚然私立学校可能更好，但是如果能去一个好的公校，也算是一个保底的选择，万一将来经济条件不允许也不会太差。私立1年2万，如果是2个小孩，压力还是不小的。公校好的学区，其实也就2个，south bank和mansfield, 60万以内可以分别买一个south bank全新的公寓和mansfield较旧的house. 理论上讲，后者增值潜力大。所以，不排除我炒个楼花，然后将来换到mansfield。
2. 投资的话，回报率固然很重要，但是我更看重持有压力。56万的south bank 全新apartment，考虑到退税的因素，租金回报是高于同价位mansfield的house的，而且省心。如果利率不提高太多，还能实现正现金流。这会让我持有过程中压力大大降低。有经验的人，或许可以把house出租到很高的价格，但是我目前还不行，下一个投资再考虑吧。
3. 从自住的角度出发，我们更喜欢住公寓，目前住house只是因为没钱。所以这个房子也可以当作是提前购买下一个自住房。 如果有钱了，我就拿来自住，这才是真正的享受生活。坦白讲，我们一家都不enjoy整理草坪，打理花园，打扫大房子的生活。而且，郊区的lifestyle让住惯了城市的人真需要适应一阵子。
4. South Bank，位置很好，环境很好，设施很好，但是因为金融危机+洪水，最近六七年基本就没怎么涨，价格压抑很久了，其价格甚至比郊区都贵不了太多（garden city边上的全新2房2卫也要接近50万），这是布里斯班和其他大城市很大的不同。所以，我是挺看好south bank一带的潜力的，因为居住环境不输悉尼墨尔本的市区，价格差不多一半。而且，年轻人住公寓是个趋势。现在的家庭规模在缩小，而且年轻人双方工作的越来越多，大家都不喜欢打理house.
再次恭喜楼主。
恭喜啊，你说的这个apartment我们先前看了隔壁的fishland,当时5/6/7楼剩三个unit,高端精装修，价钱稍微贵一点，那条街很吵，今年12月交房，不知道交了没！我朋友southbank 展览馆后面的公寓2房2卫1车库带阳台117个平米，2011年49万买的新房，今年9月出租，600全家私，7月尾搬家后闲置了将近两个月才租出去，半年后说房租可以提高到615.所以那边的租金不像中介说的那么好，并且经济不景气空置率还是挺高的，尤其在建项目很多
本帖最后由 kingking 于 7-12-2013 17:42 编辑
pig2pig 发表于 7-12-2013 15:43 static/image/common/back.gif
恭喜啊，你说的这个apartment我们先前看了隔壁的fishland,当时5/6/7楼剩三个unit,高端精装修，价钱稍微贵一 ...
在建楼盘确实很多，所以到时候出租压力蛮大的。 不过长远看，房租cover贷款利息问题不大，最多前面亏几年。South Bank 人口是在增长的，通过几年的时间是可以消化掉这里的公寓的，剩下的可开发的地也不多了。
我对这个投资的期望是尽量做到租金扣除房租和物业费不亏太多，然后通过折旧的退税来实现略微正现金流。基本上不指望通过出租获得什么回报，最终的投资收益就是房子的增值。这个房子是为了小孩上学，也不会真拿去卖，只要现在买比10年后买能省个一二十万，我的投资目标就达到了。
这个房子要卖的最好时机是交房之前卖楼花，如果能赚一笔小钱的话。 比较乐观的估计的话，布村房市明年应该会有不错的增长（10%）。
呵呵 我开头就说过了 樓花就是投机，然后交房后才算投资
香港人是这方面的行家里手，但是大陆政府深知樓花的深浅所以樓花被禁止在大陆房市!
kingking 你不要搞错你纵然可以抵税可以折旧，但是你要不指望租金那是不可能的，大头还是租金，几周房子空着你就得急，那可是每周几百刀的窟窿啊你还不得不填进去，另外靠公寓升值那有的等啊！
kingking 发表于 24-11-2013 23:00 static/image/common/back.gif
我之前评估的结果是只可以贷到68万。现在两套加一起要贷92万。只能看房租当成我得收入，可以多贷多少了。 ...
哎 隐瞒？Broker是华人吗？
贷款这应该银行应该能查出来吧
jgpyjwc 发表于 7-12-2013 18:55 static/image/common/back.gif
哎 隐瞒？Broker是华人吗？
贷款这应该银行应该能查出来吧
我后来问过银行了，正常办理就能贷那么多钱出来。
金鱼和农夫 发表于 7-12-2013 18:05 static/image/common/back.gif
香港人是这方面的行家里手，但是大陆政府深知樓花的深浅所以樓花被禁止在大陆房市!
kingking 你不要搞错你 ...
纯投资的话，这个公寓不是好选择。我们只是分析后觉得这个South Bank的公寓，早晚要买，因为孩子上学需要和我们本身想住那里。
无非就是现在买还是等需要的时候再买。
另外，也考虑过先买House，到时候再换公寓，但是很担心两条：
1. 一买一卖交易成本就好几万。如果房价涨得不比公寓多很多，那是不划算的。
2. house怕持有压力更大，出租没公寓容易。
谢谢分享:)
floatstone 发表于 7-12-2013 20:55 static/image/common/back.gif
谢谢分享
可能会是个失败的教训，不过对大家也有意义。
后面我会跟进汇报。
这两天开始感受到华人区房子的抢手的，我这才搬进新家两周，就几个人过来问房子卖不卖了。
隔壁今天开放，好多人过来看。
公寓就没有这么热门了。
kingking 发表于 24-11-2013 13:44 static/image/common/back.gif
我需要思考的是什么样的经济水平算能负担起房产投资。
有人认为只要凑够首付，租金能负担房子利息和费用 ...
布村的房子真的涨这么快，你确认吗？
悉尼的公寓比布村贵太多了
mmcallen 发表于 7-12-2013 23:07 static/image/common/back.gif
布村的房子真的涨这么快，你确认吗？
一年涨10%并不多，这不是每年涨10%.
看历史走势，这边波动还是蛮大的，说年平均上涨5%之类的，通常是这两年涨20%, 接下去两年不涨，然后一年跌15%。
事实是，我五月份来布村开始看房，到十一月下手，在我看的区域，房价至少涨了10%。
kingking 发表于 9-12-2013 11:52 static/image/common/back.gif
一年涨10%并不多，这不是每年涨10%.
看历史走势，这边波动还是蛮大的，说年平均上涨5%之类的，通常是这 ...
那是因为上次的洪水导致布村房子下跌了10%,目前处于恢复中,长期看房价走势不平稳,涨涨跌跌的
红树林 发表于 9-12-2013 21:15 static/image/common/back.gif
那是因为上次的洪水导致布村房子下跌了10%,目前处于恢复中,长期看房价走势不平稳,涨涨跌跌的
长期看不准，今年到明年肯定是涨的概率很大。
建议楼主考虑有些酒店式公寓，这样解决了租房的问题。也不用担心收不到租金，安全又放心。
Ian-ZHANG 发表于 16-12-2013 14:21 static/image/common/back.gif
建议楼主考虑有些酒店式公寓，这样解决了租房的问题。也不用担心收不到租金，安全又放心。
管理费啊管理费
圆满的考拉 发表于 16-12-2013 14:47 static/image/common/back.gif
管理费啊管理费
找中介租房子也要管理费呀，自己租出去还要担心收不到房租什么的。