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Good Buy or Good Bye?
您是给自己买房还是帮别人买房？
1，买房比租房划算：
①目前房租大约在$100到$250不等。如果以留学四年计算，租房总费用大约需要$2.5万到5.2万。
②在澳大利亚购买一套拥有私家停车位，面积95平方米以上的柏世文大约需要$30万～$50万。而且在当地购房只需要10%的首付。换句话说，只需一次性支付大约$3万到$5万，就可以向银行申请贷款。若以30年贷款周期，以目前的5.04%的利息计算，每年还款额约为$1.3万到2.2万，每周偿还约$253到$436。公式如下：
$300.000(房价) X 90%（贷款）X 5.04%(目前年利率) = $13.608
$500.000(房价) X 90%（贷款）X 5.04%(目前年利率) = $22.680
相比之下不难发现，与其零打碎敲地付出2.5万澳元租房，四年之后什么也没有剩下，宁肯一次性投入$4万贷款买房，从而获得房产及土地的永久所有权就相对要合算很多。
2，买房比签房划算：
拿Meriton建在Rhodes的豪华两房雅柏文（apartment）市价$541.000和签一套同样条件的雅柏文周租$560/PW来比较：（房价$541.000;4.69%NAB和10%的首付；$560/PW）
Interest + Outgoings(council/water rates/strata fees)
$439p/w + $105p/w = $544 per week
房主还贷$544 p/w VS 签房支出$560 p/w
3，目前房屋出租以及整租市场趋势一路上涨，完全没有下滑的趋势.
租房市场的火热现象，完全是像电视新闻里播得一样，一处房三、四十人申请，位于好区域的房还得分批参观。路旁的车停得满满的，人进人出好不热闹。
4，买房投资: 是人生最重要的财务安排之一。
5，①从此结束寄人篱下，漂泊流离的日子。
②完全规避房屋被迫出租或转卖的潜在危机。
③不再接受不合理的租房涨价。
④停止无休止的绑金抵押和无理赔偿。
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目前买房优势：
1，明显优势：对比美国、加拿大、英国和日本等十来个发达国家的主要大城市，悉尼的气候、环境和地理以及人文环境均占有明显优势。
2，超低息贷款：房贷年利率从08年2月到09年3月调低390多个基点至目前5.04%。
3，免费申请首次置业津贴：完全免费帮助首次置业的朋友申请政府所有津贴。
4，保证2年5%租金回报：独立屋回报率为4.37%，至于单元回报率更达到5.58%。
5，房屋入住率趋势持续上涨：民用住宅平均达到4%~5%左右，商业楼宇平均是6%~8%，工业用房9%~11%以上。
5，毕业后转售收益率高
6，放心仔细买房，消除后顾之忧：无论毕业后是否打算回国发展，在澳大利亚买房都完全经济划算。澳洲移民顾问指出：即使购房者不打算长期留在澳大利亚，购房也会给他们带来丰厚的收益！留学生回国时可对投资购买的房屋，有两种处理方法：卖掉或者是委托房地产代理公司将房屋出租。
7，轻松做跨国房东：租金的收取也非常有保障，澳大利亚的房地产代理公司管理十分规范。租户入住前，需先核查他们的银行存款状况，是否有欠款历史等一系列情况，才安排与房主签约。中介负责每月的租金收取，将租金存入房东指定的账户。租户搬出之时，中介一定要检查房屋状况以及房屋清洁情况，才会将押金退回给租户。如果发生任何欠款行为，房地产中介会向法院提出诉讼，由法院出面，勒令租户偿还欠款。
8，一路飙涨的房价：根据有关机构的统计和分析，澳大利亚房价上升的速度是比较稳定的，平均每年增长10%左右。如果留学生在回国之前把所购房屋转售出去，这项四年的投资将为他们赢得15万澳元左右的收益。
9，趋于稳定的升值空间：澳大利亚五合国际建筑设计集团（Woodhead International Pty Ltd.）董事总经理杰弗里·李（Geoffrey Lee）认为，自1965年至2008年，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。
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房价上涨大致因素：
1，年利率从8.9%下降到5.04%
2，史无前例的政府津贴金额
3，首次置业$50万以下可以免税
4，可遇不可求的超低汇率
5，宽松的留学生政策
6，越来越短缺的房屋出租市场（60000套空祖率为 0）
7，经济危机影响
8，失业率增加
9，新增移民，宽松留学政策，优越旅游环境刺激住宅需求
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悉尼房市前景值得看好
专家归纳以下4点：
1 需求殷切
①新洲移民和居民人口增加：澳洲统计局2008年底的资料显示：全国接近三分一人口是住在新州，居民数目截至去年6月达689万人，较06年6月增加71,900人，相当于增长1.1%。其中，海外移民占去很大比率，期内增加54,900人；出生人口有44,300人；而移居到其他州的有27,300人。
②悉尼人口上涨，约65%或434万人居于悉尼，另有19%或136万人住在其他海岸地区，反映人们倾向择居于市区和海滨地带。单在悉尼，在截至去年6月的一年里，人口便增加了57,000人，即是多了1.5%。
③稳定的人口增长趋势：Quartile地产网络的行政总裁约翰逊指出：悉尼人口将持续稳固的增长，长远会对房市构成压力，意味新屋需求会不断增加。
④合理的推测：悉尼去年有人口4,340,000人，每户平均住了2.6人，住宅需求为1,669,231套。按照目前的增长率来看，到2021年，悉尼人口将会增至4,871,500人，平均每户住2.3人，住宅需求会增至2,118,043套；到2051年，人口会进一步增至5,608,800人，每户平均住2.2人，住宅需求为2,549,455套。
新州小资料
‧人口：全国约三分一人口──即是差不多689万人──在新州居住，其中五分一居民的母语并非英语。
‧收入：过去五年，新州家庭收入平均增加17%。在2005／06年度，家庭每周平均收入是1378元。
‧环境：耗水量是各州中第二多，于2004／05年度每人用水84千升，家庭耗水量占新州总用水量的10%，而农业占70%。
‧健康：新州居民寿命越来越长，在2008年，男性平均寿命是79.6岁（2000年为76.4岁），而女性平均寿命为84.5岁（2000年是81.9岁）。
‧工作：新州失业率从1998年2月的7.5%，降至2008年2月的4.7%，而在今年1月回升至7.3%。
2 供应短缺
①根据澳洲房屋业协会（HIA）的资料表示，在去年的11月份季度，新州的建屋批准宗数已经减少9.7%，同期新楼贷款跌了23%，而新楼销量下降15%。其间，独立屋的建筑批准证下跌16.6%，至15,820间，而单元或雅柏文（apartment）的建筑批准数目较首季少了16,672套。
②后年新屋短缺5万套：HIA推测，在2009／10年度，房屋动工数目会增加8%，并于2010／11年进一步增长10%，为此新屋动工数目将升至35,596套，但仍远低于需求量。该协会估计，新州每年需要兴建大约48,000套住宅，才能完全满足市场需求。目前来说，住宅供应短缺了差不多18,000套；而到2010年，短缺数目会增至50,000套。
3 空置率创新低
①由于早几年楼价飙升，增添了置业难度，澳洲的住宅租务市场异常紧张，有时甚至出现排队看出租房的“盛况”。专家指出，租盘供不应求的现象料会持续多几年，意味租金还有上升余地，对物业投资者而言自然是好消息，这到头来有助进一步协助房市复甦。
②新州房地产协会（REINSW）的数据显示：就去年10月份，悉尼的整体住宅空置率为0.92%，虽然较08年同月的0.9%为高，但仍低于08年9月的1.0%，这也是新州区内空置率最低的地区。以悉尼不同区域来看，内城区的空置率跌幅最大，由9月的0.97%降至0.93%；中部地带维持在0.95%；至于外围地区则由0.98%下调到0.94%。
③租盘紧张暂难大改善：ANZ经济暨市场研究的物业及金融系统研究部主管伯迪克说，澳洲住宅短缺的情况长则持续十年，短则还会维持五年，这将会推高租金和房价。
④伯迪克指出：现阶段的空置率非常低，未来数年内也不易有大改善，新住宅供应量会继续低于需求量，故此空置率极大可能会再度下降；参考租盘广告，租金正以每年15%至20%的幅度上升。
4 租金回报上升
投资风险相对下降：Residex的主席兼创办人艾德华斯指出：面对租金将持续上升，住宅物业投资与以往比较，风险相对较低，因为现金流会跟随租金收入而上升。
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买房应该关注的问题
1，区域性：包括周边各个区域的连带性，以及区域建设和规划合理度等。
2，设施建筑群的面貌：能否在目前和未来吸引更多的住户的迁入。
3，华人的居住率：决定购物交通便利程度，年长居民生活水平，学校教育水平以及医院诊所置业率。
4，租金回报：留学生市场或工作人群。
5，购物便利：购买自己满意的产品以及适合亚裔人群的货物。
6，交通调查：交通途径，四通八达的级别。
7，新房率：影响购房的房价，以及未来升值的空间。
8，发展潜力：是否是有宏观的发展路径，以及蓄势待发的潜力。
9，政府政策：市政控制，包括建筑许可的发放以及原始土地的供应。
10，市场动态：地区新闻，新开发市场以及闲置市场。
11，比例的构成：土地的权重是30%或50%。
12，最大利益：回报率以及增值空间，转卖市场等。
13，房屋内在：土地价值，材料成本“建安成本分析”（钢筋水泥少，天然材料多，针对澳洲的自然气候）。
14，发展商介绍：当地或国际发展商，接手新建工程以及过去历史背景。
15：置业问题：购房法律，贷款，房产情况，以及房价趋势。
[ 本帖最后由 名户用 于 14-5-2009 00:58 编辑 ] |
发表于 19-3-2009 13:07:07
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