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标题: 关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识 [打印本页]

作者: MortgageChoice 时间: 27-2-2009 14:23
标题: 关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识
Mortgage Choice 咨询&汇总贴

讲一下关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识：什么是Refinance，但是什么时候需要做Refinance，为什么要做Refinance，给大家补充一些基础知识：

“Refinancing”通常是指终止和现在Home loan所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的LVR (Loan to Value Ratio贷款占房屋价值的比例) 。”Refinancing”也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的。

如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee, Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees（提前还款罚金）,另外再加上新的银行的申请费（通常免除）。

为什么要Refinance？通常有以下几个原因：

1. 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

2. 考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为Equity留在Loan A/C里面，以备以后随时使用）

4. 把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息。

举例说明：

第一年：购得物业价值$100K 贷款$90K 自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(Interest Only) Loan，并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%

第三年：你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金)，但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候LVR=72%

第五年：你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金)，现在的房屋价值增加到了$150K，这时候LVR=53% 这时候，你可能决定 a.买辆新车; b.买投资房 c. 结婚，所以你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行Refinance，你多接$50K之后，新的贷款额度增加到了$130K，房屋评估价值$150K，LVR=87%

在Refinance的时候，经常也会使用Slip Loan Accounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。

抛砖引玉，欢迎跟帖。

[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 28-2-2009 00:54 编辑 ]

作者: stone66 时间: 27-2-2009 18:13
欢迎提供相关专业知识，顶

作者: blue-fish 时间: 28-2-2009 13:07
标题: good
very good

作者: kikilee 时间: 9-6-2009 00:37
标题: 回复 #1 MortgageChoice 的帖子
请问，什么情况下，适合选择IO的还款方式？

作者: chenlocus 时间: 3-8-2010 22:09
能否说说Home Equity loan/LINE OF CREDIT是怎么回事？
看了一些英文资料，还是云里雾里。

作者: aareon 时间: 4-8-2010 10:49
我有一个问题，打个比方，如果你贷款了３０万，房子值４０万，如果我要提高我的贷款从３０万到３２万的话，这多出来的２万需要交stamp duty么？

作者: westice 时间: 4-8-2010 12:41
我现在产品利率很高，在不更换产品的前提下，有什么办法能降低我的贷款利率呢

作者: aareon 时间: 4-8-2010 15:34
标题: 回复 #7 westice 的帖子
打电话跟他们谈。。说如果不降低一些你就转，也是唯一的办法

作者: unamedplayer 时间: 8-8-2010 03:33
split loan accounts?

在Refinance的时候，经常也会使用Slip Loan Accounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。

作者: ozfarmer 时间: 8-8-2010 09:46
多久能做RE_finance ，我对目前银行服务很不满意，不过才一年。
上次ANZ的代理来说希望我转过去，现在银行不到时间转出的罚款他们来支付，忘记问是不是要付评估费。

作者: steelduan 时间: 10-8-2010 14:45
学习了,谢谢.我不太敢转.怕麻烦

作者: westice 时间: 10-8-2010 15:22

原帖由 aareon 于 4-8-2010 14:34 发表

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打电话跟他们谈。。说如果不降低一些你就转，也是唯一的办法

不可以转啊，有罚款

作者: aareon 时间: 10-8-2010 16:42
标题: 回复 #12 westice 的帖子
罚款多少呢？说不定另外一个银行的利率低，费用也低，１年多就回来了

作者: angelatu 时间: 11-8-2010 13:42
refinance其实主要是两个目的：
1）降低利率
2）购买投资房以最大化negtive gearing benefit

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