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标题: 投资房，失败的管理分享，保险金拿到了。 [打印本页]

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:05
标题: 投资房，失败的管理分享，保险金拿到了。
本帖最后由 catherinechen 于 5-8-2015 18:14 编辑

让专业的人干转专业的事。

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:25
我去年购入的carina heights的房子。
当时还没开始做中介。我那时和Ray white的另一家office 签了合约，让他们管理。 settlement day，我连钥匙都没去拿。我肯花钱，为房子新装的百叶窗帘，地板又抛光，打蜡。
可是3个星期过去了，还没替我找到租客。非常便利的地理位置，和合理的价格，我开始对中介产生了不信任。更不满意的事， open inspection之后，连个电话都没有。
一气之下，我把房子拿回来，自己管理。

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:29
租客是在gumtree上找的。
一开始还没什么，后来开始拖欠房租。现在她说没钱。我需要终止合约，让她搬出去。
我有 2 件事做对了，第一有bond lodge，第二是有landlord insurance。

作者: DDD888 时间: 1-5-2015 07:33

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:25
我去年购入的carina heights的房子。
当时还没开始做中介。我那时和Ray white的另一家office 签了合约， ...

是应该自己管理，我妻子是专业财务，她现在在家里管理我们家的楼下的出租房，她把房子免费广告晚上8：45放出去， 9：00就开始接到电话说要看房子，我们大概在三天里就将房子出租了

，我们家从来没有出租过房子，没有这方面经验

我家邻居将房子交给中介出租，那广告牌挂了一两个月了，现在还挂着，我估计仍旧没出租出去

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:38
我做错的事，当初心急，也不会做credit check, 就随便找人入住。
现在把管理权交给 paddington ，要走法律程序，让租户走人。一切从头开始。
昨天，我的经理第一次inspection，马上和我回报，屋顶还有漏水。屋顶在几个月前，专门找人修过。
我联系了tradie，下周一去修。然后把 tradie的手机给了我的物业经理，以后就不用麻烦我了。

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:40
吃一堑，长一智。
代价可不便宜。

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:45

DDD888 发表于 1-5-2015 07:33
是应该自己管理，我妻子是专业财务，她现在在家里管理我们家的楼下的出租房，她把房子免费广告晚上8：45 ...

刚开始的情况和你很相似。
马上就有电话，来问。马上就要入住。
希望你找到可靠的租户。我的运气不好。

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:48
一切从头开始吧。
我没有这个时间和精力，反正是可以退税的，不想自己头疼。
我相信Brooke 的管理能力和敬业精神。

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 07:51
我相信，很多时候，房子本身没问题，为什么找不到买家或租客，可能是中介没有尽力。

作者: princemartin 时间: 1-5-2015 08:09
租不出去有各种因素，lz当初可能没有和中介好好沟通，一个好的中介确实能够事半功倍

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 08:11
本帖最后由 catherinechen 于 1-5-2015 08:13 编辑

princemartin 发表于 1-5-2015 08:09
租不出去有各种因素，lz当初可能没有和中介好好沟通，一个好的中介确实能够事半功倍

这不是沉痛的代价吗。
我现在找到好的中介，往前看吧。

作者: ingeer 时间: 1-5-2015 09:00
整租还自己管，不累死啊。。分租可以自己管，毕竟收入差很多。。我以前分租的时候自己管，每周要比整租多$50，后来也累了，人多了事麻烦，还是交给中介整租掉了，钱是少了，不过买个清闲

作者: DDD888 时间: 1-5-2015 09:05
本帖最后由 DDD888 于 1-5-2015 09:15 编辑

ingeer 发表于 1-5-2015 09:00
整租还自己管，不累死啊。。分租可以自己管，毕竟收入差很多。。我以前分租的时候自己管，每周要比整租多 ...

我妻子在家，所以自己管就相当于给我妻子一份工作

现在专业财务在新西兰找工作非常困难，有的还要倒贴钱来为雇主工作，我妻子又不会说英语，所以管理自己的房客多好啊

按照新西兰税法，还不用交税

交给中介管理,如果中介是gst注册的，要交额外gst +15%

作者: floatstone 时间: 1-5-2015 09:05
出租房管理有很多种吧，我台湾房东就是中介和自己结合的方式，广告由中介发，open house 都是他自己过来，筛选客人也是他自己定，他是职业房东不工作，有时间，租金和绑金都直接给他，合同和中介签，房子有问题租客直接找他，他自己找人修，这样他的中介管理费比较低，听中介说一个房子的管理费一年是两周租金，

作者: DDD888 时间: 1-5-2015 09:09

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:38
我做错的事，当初心急，也不会做credit check, 就随便找人入住。
现在把管理权交给 paddington ，要走 ...

我不认为自己或者中介管理有能力将不付钱的租客立即赶走，如果租客不交房租，所走的程序应该都一样啦，如果租客赖着不走几个月，然后将房子弄坏，中介也没能力将钱从租客那讨回来，最多扣bond，最终仍旧是房主损失

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 09:38

DDD888 发表于 1-5-2015 09:09
我不认为自己或者中介管理有能力将不付钱的租客立即赶走，如果租客不交房租，所走的程序应该都一样啦， ...

事已至此，我只能做最坏的打算。
是房东的损失，一点没错。

作者: DDD888 时间: 1-5-2015 09:47

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:38
我做错的事，当初心急，也不会做credit check, 就随便找人入住。
现在把管理权交给 paddington ，要走 ...

另外屋顶漏水，我都自己修，一块烂膏药上去，大概可以保证十年不漏水，我大概每隔十年维修下房顶，刷一下油漆

叫人修屋顶漏水好贵啊，要三百多新西兰元，十年前的价格啦，我请人修过一次，修的一塌糊涂，没我自己修的好

作者: levine 时间: 1-5-2015 17:53

DDD888 发表于 1-5-2015 09:47
另外屋顶漏水，我都自己修，一块烂膏药上去，大概可以保证十年不漏水，我大概每隔十年维修下房顶，刷一下 ...

老兄什么都会呀。会铺地砖吗？

作者: DDD888 时间: 1-5-2015 18:25

levine 发表于 1-5-2015 17:53
老兄什么都会呀。会铺地砖吗？

No

My dad can

作者: sheryllulu 时间: 1-5-2015 19:10
LZ是热心人，希望之后一切顺利

作者: catherinechen 时间: 1-5-2015 19:39

sheryllulu 发表于 1-5-2015 19:10
LZ是热心人，希望之后一切顺利

举手之劳。
谢谢鼓励。

作者: Feng616 时间: 2-5-2015 02:18
我也觉得是中介没尽力,我们和朋友退房要转租也是同样经历, 在我们下了最后通谍那天找到房客了。

作者: levine 时间: 2-5-2015 23:22

DDD888 发表于 1-5-2015 18:25
No

My dad can

会这个，可比码农挣钱。

作者: DDD888 时间: 3-5-2015 19:00

levine 发表于 2-5-2015 23:22
会这个，可比码农挣钱。

一年挣钱多少啊？

作者: KYLIE2008 时间: 3-5-2015 21:17
一定要找专业负责的agent

作者: Daibaw 时间: 3-5-2015 23:11

catherinechen 发表于 1-5-2015 07:25
我去年购入的carina heights的房子。
当时还没开始做中介。我那时和Ray white的另一家office 签了合约， ...

找中介是没有错的。lodge bond买保险也是必须的。关键是遇上那种各种小事不守规矩的房客（真要是极品谁也没办法），或者房子出问题自己有正好度假在外，自己处理起来还是会比较麻烦。
但甩手交给中介什么都不管也是不对的。从第一个星期open inspection就要不停去催follow up，有多少人来看了房，几个人交了申请，这些都要心里有数，为什么没有人申请，需不需要调整，这个当时就得给个说法。中介特别是RW这类大中介，一个manager手里都是很多套房，其中很多客户都是不怎么差钱的海外投资客，所以客户要是不着急他们也不会上心。
个人在这边的经验，Always get a professional, but always chase closely. 这样未必是最经济的方式，但一般不会吃大亏。

作者: catherinechen 时间: 4-5-2015 06:05

Daibaw 发表于 3-5-2015 23:11
找中介是没有错的。lodge bond买保险也是必须的。关键是遇上那种各种小事不守规矩的房客（真要是极品谁也 ...

说的一点没错。
学习了。

作者: catherinechen 时间: 4-5-2015 06:22

KYLIE2008 发表于 3-5-2015 21:17
一定要找专业负责的agent

不容易找。
其实优秀的专业人士（水工，电工，等等），都不好找。而且通常他们很忙，要等。因为找他们的人太多了，活太忙。
男友家的冰箱坏了，修了1 次，还是不制冷。再打电话找那个修冰箱的回来看，说有个部件要换，$250 ，给我男友特价， $180。虽然我男友看上去是做办公室的，（他是管办公室的）可他是个业余的handyman。他把那个要换的部件拆下来，找供应商，才$ 85 。那个修冰箱的可够黑的。
所以我家的东西，只要男友自己能动手的，他全包了。不是钱的问题，最怕遇到活干不好，还想坑钱的tradie。特别对有些人，看家里只有我一个单身中国女人，觉得我特好糊弄。

作者: KYLIE2008 时间: 4-5-2015 20:33
其实家里有个handyman是最幸福的，妹妹lucky

在澳洲，很多家里的事情都要自己动手，否则钞票就如流水

我们家的handyman也是梳理gutter, 修天窗，维护泳池，想想这些钱都是无底洞，还有。。。太多了。。

要不女汉子也让人佩服

作者: cuppycake 时间: 4-5-2015 22:10
大中介都没怎么跟进

作者: catherinechen 时间: 5-5-2015 06:18
本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 06:23 编辑

KYLIE2008 发表于 4-5-2015 20:33
其实家里有个handyman是最幸福的，妹妹lucky

在澳洲，很多家里的事情都要自己动手，否则钞票就如流 ...

我是很幸运，有个能干又贴心的男友，
也很支持我的事业。
上个周二，他下午就到我家，帮我干后花园的活，然后去买菜，准备晚餐。我回到家都快7 点了。
然后一起吃个饭，他还要开一个小时的车程回gold coast。
还好我做了个蓝莓cheese cake 让他带回家。

作者: catherinechen 时间: 5-5-2015 06:21
我不是女汉子，男女分工不同。
我主要负责厨房，和买漂亮的衣服。

作者: catherinechen 时间: 16-5-2015 07:41
我的rental Manager 给租客下了notice to Vacate, 下周一租客应该会搬走。周二Tiana 会带人一起去重新检查房子。
现在还无法打广告，找新的租客，到了下周二再说。希望一切按计划走。

作者: dannemora 时间: 16-5-2015 08:21
把好第一關，自己請好的熟的中介篩選一次，剩下的3個自己參與面談。選了好租客，便宜一點點。值得。

作者: dannemora 时间: 16-5-2015 08:30
本帖最后由 dannemora 于 16-5-2015 08:40 编辑

DDD888 发表于 1-5-2015 09:05
我妻子在家，所以自己管就相当于给我妻子一份工作

现在专业财务在新西兰找工作非常困难，有的 ...

稅法部分，請特別小心。

作者: catherinechen 时间: 17-5-2015 04:58

dannemora 发表于 16-5-2015 08:21
把好第一關，自己請好的熟的中介篩選一次，剩下的3個自己參與面談。選了好租客，便宜一點點。值得。

Totally agree with you.
Thanks

作者: coach 时间: 18-5-2015 19:26
learn from lessons

作者: 西瓜喵喵 时间: 18-5-2015 21:56
我也住在carina heights，邻居太LOW了

这个区游手好闲的本地小青年和老年人很多啊。

作者: catherinechen 时间: 21-5-2015 13:58
租客终于搬走了。虽然需要小修小补的，不过心里一块大石头落地。

作者: dannemora 时间: 22-5-2015 08:47

catherinechen 发表于 17-5-2015 04:58
Totally agree with you.
Thanks

不客氣，經歷比較多。最后還是覺得家庭客最好。特別校區房，一住5－6年。
一些客人，表面很理想，具體很多時候很煩人。比如有一對白人女同。好工作，有禮貌。一切條件很滿意。但就是家裡沒有一個男人的基本技能。對水水電電等沒概念。什麽不在意按了電路保護按鈕，斷了電。煤氣爐電開關搞衛生時碰關了。跳保險閥，諸如此類一些簡單問題。不懂。大驚小怪不分時間打電話求救。煩死人。一年後不敢續租。好多問題，不碰到想象不到的。反正遇到好租客，寧願租金優惠一點，能留儘量留。還可能成為朋友。
祝好運

作者: catherinechen 时间: 22-5-2015 20:18

dannemora 发表于 22-5-2015 08:47
不客氣，經歷比較多。最后還是覺得家庭客最好。特別校區房，一住5－6年。
一些客人，表面很理想，具體很 ...

其实我的租户是夫妻加2 个孩子。
可惜有些问题外表上看不出啊。后来男人走了，成了单身母亲和2 个孩子。
我担心她们赖着不走，需要警察出面，事情就复杂了。
好在没有走到那一步。

作者: catherinechen 时间: 23-5-2015 19:52
可能这也是老天爷早就安排好的。
租客不如约交房租让我很烦心，正愁如何解决这个问题的时候，我进入ray white paddington. 了解rental department的情况之后，把投资房授权他们负责。
因为有bond 和保险，在金钱上的损失可以弥补回来。
这也算是不幸中的大幸吧。我以后只管花精力买投资房，管理的事宜就交给别的专业人士。

作者: 回家真好 时间: 27-5-2015 07:28

catherinechen 发表于 23-5-2015 19:52
可能这也是老天爷早就安排好的。
租客不如约交房租让我很烦心，正愁如何解决这个问题的时候，我进入ray ...

Catherinechen你这个租客不交房租给你走法律程序不能解决吗？难道如果你没有买保险的话就真的损失这部分钱？

作者: catherinechen 时间: 27-5-2015 18:19

回家真好发表于 27-5-2015 07:28
Catherinechen你这个租客不交房租给你走法律程序不能解决吗？难道如果你没有买保险的话就真的损失这部分 ...

我即没有经验，也没有时间去处理这件事，所以找到可靠的中介，就全权让她负责。
rental income protection insurance 是肯定要的。
就像你买房子，就会买房屋保险。
买车，就会买汽车保险，是一样的道理。

作者: tiyaya 时间: 2-6-2015 21:20
走法律程序有的时候真的没法解决，尤其是碰到那种真的没钱交的租客，就算法庭判了也没办法强迫她。甚至于有的租客无亲无故，你的住房是最后一处可住的地方，法院甚至可能判她不用搬走。。。所以最重要还是住进来之前的reference check，不过即使如此也不能保证谁人生不会突然遇到坎了，澳洲人又不存钱说没钱就没钱了

作者: catherinechen 时间: 3-6-2015 08:04

tiyaya 发表于 2-6-2015 21:20
走法律程序有的时候真的没法解决，尤其是碰到那种真的没钱交的租客，就算法庭判了也没办法强迫她。甚至于有 ...

说的没错。
幸好她没赖着不走。
从新装修，又损失了几千块。不过很快就可以找新租客。

作者: catherinechen 时间: 17-6-2015 19:05
这是我的property manager 写的feedback
Hi Catherine

Time for an update on Saturday's open for inspection. We had two attend the inspection and upon following up on Monday neither will be applying for the property.
There were no negative comments and both are looking at several other proprieties and don't have any urgency in securing a property.

I will keep you informed

I have contacted the RTA and the tenants refund $1520 bond will be disbursed tomorrow and the tenant thankfully didn't dispute the refund.

Jodie is currently showing $1628.55 in arrears and we know that she will not pay the $108.55 difference and damages. Can you approve in writing that i can archive this tenant without trying to recover the $108.55.

Kind regards

作者: catherinechen 时间: 17-6-2015 19:06
现在我不着急找人马上入住，而是找靠谱的房客。

作者: 狮子抱球 时间: 17-6-2015 20:18
中介都不干活

作者: catherinechen 时间: 19-7-2015 07:41
感谢我的rental manager。
新的租客以入住。

作者: catherinechen 时间: 30-7-2015 11:12
可以从保险公司拿赔款了。
landlord insurance 一定要买，不能省。

作者: catherinechen 时间: 5-8-2015 18:17
保险金拿到了。
我的rental manager很好，帮我填写保险赔款表格。
Rental loss 这部分已经赔偿。

作者: catherinechen 时间: 5-8-2015 18:18
landlord insurance 一定要买，不能省

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