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标题: 海外自助购买澳大利亚投资房经历 [打印本页]

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 16:56
标题: 海外自助购买澳大利亚投资房经历
本帖最后由 forrest_xu 于 5-8-2014 22:11 编辑

久居新加坡，很想购买家庭的第一个投资房。无奈新加坡的百分之十几的印花税档住了本地投资的脚步。仔细看看附近国家，第二选择就是澳大利亚了。

平时生活中，我很少DIY, 无论是电脑重装系统还是修理水电等都是请人带劳。但是，海外买房，我抵挡不了DIY的好处，准备了一年，现在开始实践了。DIY的好处至少有三点：

1. 了解所有细节，体会房屋的实际市场价值，买到真正喜欢的地点的好房

2. 省钱。其一省中介费，因为直接去买的话买家无中介费
其二，路上的开销如机票，租车，住宿，甚至电话上网费都记入购房成本，将来卖房的时候可抵扣增值税。同时，买好投资房后的每次过来旅游的机票和租车费也计入拥房成本，用来抵扣房租的个人所得税。所以，过去的费用等于三分之一由澳洲政府报销了，好慷慨。

3. 顺便旅游，交朋友.虽是第一次短登, 无论同胞还是西人都一见如故。

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 17:35
为什么选布里斯班？这个考虑了很久。华人喜欢热闹，所以从大城市看起：

1. 悉尼，好，各项指标居前，气候一级棒，跟青岛同纬度。但是，买不起房，等有钱了再说吧。
2. 墨尔本，世界宜居第一，近南纬40度的地中海气候，房价也比悉尼低不少。只是，在新加坡生活八年有余，体质有热带化的趋势，去墨尔本有点力不从心。不过，过段时间也准备去那里看看实地体会下。

3. 到第3大城市了，布里斯班。200多万人，加上周边100公里内的黄金海岸（第6大城市），阳光海岸（第9大城市）和西边的Ipswich，就有300多万人了，4个城市间全部轨道交通相连，而且，布市和黄金海岸双国际机场，相隔80公里。

气候方面，据说四季如春，冬如台北，夏如东北。这次来，恰逢七月冬季，早上起床的时候大概6到7度，洗脸时居然一直全身哆嗦，八年来第一次找到冻的发抖的感觉。出门开车，汽车尾部也直冒白烟，如同上海的初冬。到了中午，太阳一晒，气温上到20度，沙滩上年轻人冲浪的都来了。我比较怕冷，但穿件衬衫也正好。

重要的是，这里看到的一切就是我想像当中的澳大利亚。2010年上海世博会，我们参观的第一个场馆就是澳大利亚馆，当时所见的一切也和昆士兰南边的这几个城市完全一样，一个要素不拉。

让我更加惊喜的是，布里斯班和黄金海岸都是水乡，河道密集且清澈，黄金海岸较象威尼斯而布里斯班如同江南。本来也是，南纬27到28度，几乎就是苏浙在南半球的映射嘛。加上西边连绵的丘陵，山中秀美的瀑布和镜面般平静的湖泊，独自深入奇境，不知道是否回到了千年前的唐诗或宋词所描绘的地点。也许李白除了梦游天姆之外，也梦游到过南半球的此地，只是风土地貌太相似，加上他喝醉了，所以没意识到自己飞远了吧！哈哈

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 17:38
本帖最后由 forrest_xu 于 5-8-2014 23:48 编辑

独栋别墅在新加坡是天价，500到1000万新币吧。拥有一套别墅是我们长久以来的一个梦，圆梦要趁早，越早成本越低，因为我们还有几十年的时间去慢慢消化。

布里斯班2011年发大水，房价上涨停顿了整整2年。接下去会怎样？今年底布里斯班开G20会议，2018年黄金海岸举办英联邦运动会，悉尼墨尔本高房价的挤出效应，加上昆士兰大量的矿产资源及离中国最近的海洋距离，都是利好。我的直觉有时并不准，但我还是愿意跟着直觉走。

以下，附上我看到的一些基本资料，包含几个城市的经济增长，人口增长，租金回报率，空置率的对比。欢迎探讨。
总之，2009年的时候，布里斯班和悉尼的房价差距远远小于现在的差距。布里斯班经历了前几年的大水，目前的房价可谓稳健和机遇并存。

作者: 周星星1832 时间: 29-7-2014 17:41

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 17:43
本帖最后由 forrest_xu 于 5-8-2014 21:53 编辑

海外看房流程简单，但细节复杂。这里先讲讲我的主要经历。

选区。东南西北都有好区，先用风水排出大方向。在国内，南朱雀北玄武。北玄武要靠山以挡北方之寒流，而南朱雀以面水为佳。南半球反过来，就是北边朱雀面水而居了。这样，先定布里斯班河南岸吧。

碰巧，华人区就在河的正南边，早年香港，新马和台湾来的华人较多，目前，中国各地的新移民也在不断增加。交通便利，生活方便。但之所以没选这里，有两个原因：第一，华人区的房价高涨。我的出发点还是来投资牟利的，而且经费有限，所以买不起华人区的好房。其二，华人自住率高，担心整套房长期出租会有困难，当然这里单独房间出租绝对容易。

那看看河的西南边吧，靠近内陆，没有太大的亮点，无法跟东南的海湾比。好吧，就选东南的海边吧。看中文网站，很少有华人住这，所以评价不多；那就看西人论坛吧，不得了，原来东南的几区是年轻人很喜欢。记得传统上，河西北的 the gap, indooroopilly, kenmore等是本市较富的区，名校林立，交通方便，近原始森林。但反过来讲，可能传统好区的房价较贵且陈旧吧，年轻人纷纷换区了。赶快查看这东南边究竟哪里好？看下来，三点：靠海，新区，轨道交通沿线。

如下图所示, 我的看房焦点就在东南线以海边的 Manly 为中心的几个区展开了.

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 17:46
本帖最后由 forrest_xu 于 5-8-2014 21:11 编辑

同样，东南也有很好的私立学校，如Moreton bay girls college 和moreton bay boys college。12年制，学费平均1万一年，成绩好有全额奖学金。校园面积大概和上海交大徐汇校区相仿，从卫星地图上看，男校有足球场和橄榄球场，女校有多个草地网球场和曲棍球场，靠海靠森林。这么大的校园，12个年级1000多学生，感觉此类私校并非靠学费在赚钱，可能经费主要还是来自校友捐款和背后的慈善人士吧。

再看收入，旁边有个叫wakerley的区，我的个人背景图片，春江水暖鸭先知的那张就是一个人在那里晒太阳时拍的。世界上另有个叫wakerley的地方在英格兰。总之此区就是个极富乡村田园农场气息的地方。一查数据，15年的新区，大部分居民年龄在30-40岁和0-10岁间，和我的家庭相仿；再查收入，家庭平均15万澳币，大大超过布市的平均水平，是我查过的几十各区中收入最高的；再查交通，到市中心区区15公里。

东南还有什么好区呢？靠海的几区全部在轨道交通东南沿线，无敌海景，亲民房价。布里斯班入海口南岸沿海，先是Wynnum/Manly (悉尼东面沿海恰巧也有一个区叫Manly). 旁边就是moreton bay，因为是海湾，这里的海很宁静；因为没有太多游客，这个海湾基本就是社区居民的私人海滩。海边停满游艇，据说价格都比新加坡的车便宜。

继续往南，是个叫birkdale的区，很遗憾还没开车前往。再沿海往南，到轨道交通东南线的终点,快到Victoria point的时候，到眼前一亮，是个比Manly还漂亮的海边新区-- Cleveland。很多新房，全新的购物中心，海湾lifestyle。

总之，东南沿海的Wynnum, Manly, Cleveland 给我的感觉都很好，另外，富有乡村田园的wakerly附近也一级棒。海边的birkdale没去过，想必也应该不错。

但是，我们没有在这里买房呢？因为我们的别墅情节。澳洲以前地多，以致于房子大多是一层的大平层，250平方米的房子坐落于600-800平房米的地上，够宽敞但找不到别墅的感觉。我们一直在网上搜索这几区及周边的2层楼房，数量寥寥几套，而且成交很快。就这样一直在网上看着，慢慢等待。

顺便提一下, 大家选区的时候可以查看该区的 Rpdata, 也就是一些基本数据, 这个在Australian Rpdata网页上是免费的. Rpdata可以看到该区的人口组成,房价走势. 如下面几张图所示, 可以看到Wakerley是个名符其实的较富有的区.
同时,可以看到布里斯班前几年房价真是太平稳了,让人怀疑这是不是澳大利亚? 所以, 我深信, 如果没有自然灾害或其他不可抗力, 布里斯班现在就是入市的时机.

作者: 飞飞 时间: 29-7-2014 17:59
布里斯班房市不错呢！

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 17:59
写到这里，相对Freeoz现有的购房帖来讲，我的新意在于我是基于一个海外买家的身份来澳洲独立买房的背景。从买投资房的角度讲，差别只是PR可买2手房，而海外非PR只能买新房。

但从买全新的投资房的角度讲，有没有PR差异不大。

所以，很想分享我的经历给大家，让海外国人知道其中的细节和机会。一起来澳洲买地买房，然后拥有这里的一切。

作者: MICHELLE07 时间: 29-7-2014 18:06
很好的帖子

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 18:10
在新加坡工作，所以可以搭酷航到黄金海岸，下来开车一个小时到布里斯班看房。

价格方面，提前定，机票最便宜的话来回400新币（340澳币），加上租车和住宿，一次看房总成本可控制在600澳币以内。基本上过来3-5次，提前在网上做好工作的话，相信会找到满意的房的。

时间方面，我喜欢星期4晚上10：20分的飞机，到黄金海岸是星期五早上7：50am，这样就有一整个工作日去找银行，找律师，找贷款Broker 办事，还可以约中介单独看房。那星期六呢，正是Open House的日子，自己安排好的话，一天看10套房不在话下。星期天反正中介也休息，就乘9点的飞机回新加坡了。

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 19:13
海外买家的选房Checklist如下：

1. 有效的签证，方便随时飞到澳洲
2. 银行贷款的Pre-approval, 这项Freeoz 里有很多Broker可以帮忙. 建议早早和当地broker联系,而且到了后的第一件事就是银行开户. 毕竟, 钱是买方过程中最重要的.
3. 查房网站: www.realestate.com.au 找到想去的区, 选新房就好. 里面可以直接给中介留言, 或打电话
4. 查学区: http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/ 注意学区和surburb一般不完全吻合
5. 学校分数 http://www.myschool.edu.au/
6. 洪水地图. google Brisbane flood interactive map, 您可看到具体某套房的洪水风险
7. 交通: http://translink.com.au/

基本初步的找房工具就是这些, 等到看中合适房, 怎么继续, 且听下文报告.

作者: floatstone 时间: 29-7-2014 19:34
看签名不是已经PR了，怎么还只能买新房

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 20:41
我买的是二手房，只是说套路很接近，甚至买新房还简单点

作者: 指纹 时间: 29-7-2014 23:26
LZ 介绍的很详细

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 23:42
发几张照片, 这个风景象江南吧

作者: 周星星1832 时间: 29-7-2014 23:43

forrest_xu 发表于 29-7-2014 23:42

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发几张照片, 这个风景象江南吧

怎么改风景了

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 23:51
本帖最后由 forrest_xu 于 29-7-2014 21:55 编辑

Wakerley的中午, 就是我头像的这张照片, 春江水暖鸭先知的意境.

我这次感觉最美的风景, 不是黄金海岸的沙滩, 也不是布里斯班的两岸, 最惊艳的一刻是布里斯班东边的小镇Wakerley的这个池塘. 开车时顺便经过这里, 便忍不住坐下了一个小时.

布里斯班和黄金海岸的纬度大概和宁波对称,所以地貌和植被也和江南惊人的相似, 当然我指的是儿时的江南: 四季如春, 流水人家.... 所以, 很有紧迫感, 想在这里买处房产.

作者: xiaoqing 时间: 29-7-2014 23:56
Wakerley的小池塘

作者: xiaoqing 时间: 30-7-2014 10:49
本帖最后由 forrest_xu 于 5-8-2014 21:21 编辑

7月1号，我和太太同时发现在Manly 和Wakerley 间有个叫Manly West的区，一栋两层楼的带泳池小洋房！赶快查房子和区域背景：

1. 学区，两公校两私校环绕，两私校正是前文提到的Moreton bay girls and boys college；
2. 交通，离市区15公里，门口巴士高峰时期到市区15分钟一辆，开车到轨道交通站5分钟且停车免费；
3. 洪水地图，零淹水风险；购物，社区中心步行可达。这样，虽无Manly般的无敌海景或wakerley的田园风光，但是，各方面都极为均衡。

再查房子Rpdata。1994年造，我的幸运年。从姓氏上看，建筑设计和建造是位法裔居民，最初以价格25万卖给了一户英裔居民，2008年又以64.5万卖给了现任的德裔屋主，此屋主全部重新装修。现在开价72万起。我们还有什么好犹豫的呢？一亩地，带泳池，五卧三卫两客厅两餐厅双车库，共300平方米的居住面积和几乎为零的马路噪音。出手了。

连夜给中介发email，打电话。中介也很惊讶，因为这是他们第一次接到中国的海外买家打越洋电话询问一套二手房。

中介动作也很利索，约好第二天早视频看房，太太请假在家视频看完后立马给了第一个offer 69万。当然，69万肯定会被拒，因为同样价格屋主已收到好几个了。中介说，屋主很感谢我们的offer, 也愿意等我们一周后去实地看房后再决定价格，另外，也很欢迎有中国夫妇加入这个西人社区，说大家都想了解中国文化但去sunnybank华人区毕竟要开车，不如有个中国邻居好.....长篇大论热情洋溢的一封回信，看的我好感动，但感觉写的更象是中介自己的意思，因为屋主都卖房了，哪还有我们这个邻居。而且，中介也知道我们是买投资房出租的。

总而言之，中介愿意等我们定机票去就是最好的消息。赶快定酷航，找贷款银行broker, 联系律师，验房师，白蚁检验师，房屋保险（周末过去合同一签房就归你了，赶快要保险为安）。从来没有去过澳大利亚一次，心里还是很忐忑。

注: 以下是各区今年第一季度房价走势, 可以看到, Manly West前几年躺平, 今年突然发力, 这也是买入信息. Wakerley是相当不错的区, 可惜2层楼的房子价格太贵, 错过了.

作者: rzhan 时间: 30-7-2014 11:18
关注布里斯班确实气候最宜人

作者: Jane2012 时间: 30-7-2014 12:50

forrest_xu 发表于 29-7-2014 23:56
Wakerley的小池塘

写的很棒，加油啊！
我们也是很喜欢布里斯班，现在住在新加坡呢

作者: QWERTYASDFG 时间: 30-7-2014 14:44
谢谢分享。LZ写的很详细，对其他想买房的TX有很好的参考。
但是感觉海外买投资房的利润太小了。本地人大多是以负扣税来做投资房。否则利息加各种的费用，再扣除房租，运气好的大概要补超过利息的一半。LZ看上的房子，08年64万到现在6年了。即便卖72万也亏大了？

作者: xychar 时间: 30-7-2014 15:05
写的不错，多谢分享！

作者: kevinzhou 时间: 30-7-2014 15:14
写的很好！多谢分享。我也在新加坡，6月初拿的永居。学习了！

作者: kevinzhou 时间: 30-7-2014 15:23
看以前帖子有说到在新加坡做贷款买澳洲房的，不过似乎没有实施过。
你们在新加坡做贷款还是在澳洲做贷款，贷新币，还是澳币？这个两个币种利息差别很大。

作者: xiaoqing 时间: 30-7-2014 17:00
我是在澳大利亞貸款的。新加坡貸款的話，因为批准很慢, 所以只适合买新房.

基本房租大概正好等于各种支出. 不过我的看法是投资16或17万, 没有后续支出, 五年后房价如果涨 50%, 那就可以赚35万.
也就是说, 17万的投资, 赚35万. 至于capital gain的税, freeoz里有大量的文章可以帮忙解决.

相比国内和新加坡目前的房价, 布里斯般机会更多.

作者: xiaoqing 时间: 30-7-2014 17:11
以我看中的房来讲, 1995年25万, 2008年64万, 现在2014年72万. 很明显, 现在就是布市最佳房产投资时间点.

前面也提到, 作为投资房: 来回开销如机票，租车，住宿，甚至电话上网费都记入购房成本，将来卖房时候可抵扣增值税。

同时，买好投资房后的每次过来旅游的机票和租车费也计入拥房成本，用来抵扣房租的个人所得税。运作的好的话, 加上利息,中介管理费,地产税,维修费,折旧费等等每年甚至于可以拿到 2~3万的negative gear (负扣税), 这样一来, 以后长登的头几年都不用交个人所的税了.

作者: xiaoqing 时间: 31-7-2014 13:59
总而言之，中介愿意等我们定机票去就是最好的消息。赶快定酷航，找贷款银行broker, 联系律师，验房师，白蚁检验师，房屋保险（周末过去合同一签房就归你了，赶快要保险为安）。从来没有去过一次，心里还是很忐忑。

7月11日，红眼航班酷航准时抵达黄金海岸机场。一下飞机, 看看周边环境顿生清切感，如前文所提，这南纬28度的小山树林河流不正是江南风光吗？拿出行程单：买电话卡，机场租车，手机GPS开车上路。其实，来之前亦把黄金海岸到布里斯班这80公里地图看过几遍，甚至用Google地图模拟开过，所以大概80分钟后，顺利到达Sunnybank westpac银行。银行开户，和broker问细节，紧张有序的完成。

来不及吃中饭，匆匆赶往Manly West, 一切按照行程表来，20分钟后到达，房子就在眼前了。中介是一50多岁西人，和蔼可亲。就这样，太阳暖暖的照着，我也一个人慢慢的看，很有感觉的房子，屋主开价72万起。随后跟老婆打电话，一致同意就72万吧，一来表达我们的诚意，二来希望屋主也别等其他人再开价了。目前，布里斯班正处于买家市场转向卖家市场的平衡点，那价格上我们也就给到平衡点吧。

中介很满意，签好合同后笑眯眯的握手say goodbye。我就一个人继续在门口的院子里独自体会：几乎无人的街道，只看到鸟群和阳光，还有邻居两个和我女儿同龄的小女孩在玩耍。八个字来形容当时的感受吧：宁静致远，淡薄明志。

作者: heluxuedd 时间: 31-7-2014 14:07
看了，感觉不错，谢谢您提供

作者: kevinzhou 时间: 31-7-2014 17:19

forrest_xu 发表于 30-7-2014 17:00

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我是在澳大利亞貸款的。新加坡貸款的話，因为批准很慢, 所以只适合买新房.

基本房租大概正好等于各种支 ...

能否指导一下，如何做到 “基本房租大概正好等于各种支出.”
贷款只还利息吗？

作者: xiaoqing 时间: 31-7-2014 17:28
对，只换利息。对于投资房来说，这样是利润最大化的方法，眼里看到的利在于房产的升值。

举例，50万的房，贷款40万。
租金收入= 520 * 52= 27040
支出：利息= 40万 * 4.69%=18760
      中介托管费一年大概为5个礼拜租金 = 2600
      各种政府杂费约为房价 0.5% = 2500
      银行年费+年终会计费 = 400
      维修费

作者: xiaoqing 时间: 31-7-2014 17:32
继续把本文写完，告一段落吧：

又待了30分钟后，继续按行程表看其他的房，都是好房，但还是喜欢这个两层的小楼。夕阳西下，五点天黑，遥望远处的的市区CBD慢慢的开去却也只花了20分钟，入住酒店，美美的睡下去了。

7月12号早上7点，被布里斯班明媚的阳光照到自然醒。一看手机，中介的短信，恭喜我offer已被接受，请按流程进行后续作业。哈哈，这么快！网上看了这么久，却在第一次来的当天就定下房了。

早上也无事了，继续看房吧。根据其他中介在网上公布的open house time 一个个看下去，内心觉得，和我们现在新加坡的住房相比，这些房品质都好一个数量级，但价格都是对折。也许，现在这个点就是布里斯班和黄金海岸购房blind buy的时机吧，亏本概率极小。

我的购房经历到此为止。房子到8月底交割，后续还有很多文书工作和房屋管理就留到后文去慢慢分享吧。还有财务税务心得等诸多细节，都将在freeoz上慢慢写，希望大家捧场。

以上全文在7月28日二赴布市做房屋结构和白蚁检查的回程飞机上完成，有感而发。谢谢大家。

作者: QWERTYASDFG 时间: 31-7-2014 19:00

forrest_xu 发表于 31-7-2014 17:28

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对，只换利息。对于投资房来说，这样是利润最大化的方法，眼里看到的利在于房产的升值。

举例，50万的 ...

嗯。。。理想情况很少发生。 50万的房不太容易租520/星期。否则LZ的72万的房不是要租750/星期了吗？而且出租有空窗期。不好的房客不是弄坏了房屋就是不肯交租。银行也很少会长期维持低利率。综合起来，我觉得忽略首付。出租后大概需要补一半的利息是合理的估算。把风险估高些才可以避免可能的麻烦。

作者: xiaoqing 时间: 31-7-2014 19:10
对。不过担心房价即将上涨，所以先买房心里比较踏实

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 12:03
本帖最后由 floatstone 于 1-8-2014 12:10 编辑

forrest_xu 发表于 30-7-2014 17:00

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我是在澳大利亞貸款的。新加坡貸款的話，因为批准很慢, 所以只适合买新房.

基本房租大概正好等于各种支 ...

"五年后房价如果涨 50%"

过去5年QLD 4房HOUSE 涨幅最大的是24%，涨幅前10名，只有一个在布村，涨了15.4%，您这50%怎么预测的？

http://www.realestate.com.au/invest/4-bed-house-in-brisbane+city,+qld+4000/growth

您选的这地方，MANLY WEST 过去 5年涨了2.9%

作者: xiaoqing 时间: 1-8-2014 12:55
这就是博弈，过去涨的慢可能是未来的机遇。
2014-2019，很有可能可以重复 2004-2009 的trend chart

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 13:19
本帖最后由 floatstone 于 1-8-2014 13:22 编辑

请具体分析下，怎么重复呢？您这么看好，必定有理由

不能傻搏，搏傻吧。

作者: xiaoqing 时间: 1-8-2014 13:25
这个我也只是根据各方资料判断房价会走上升通道，所以赶快买。另外，过两年就长登，也需要自住

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 13:27
就是要您分享下各方资料呢

作者: xiaoqing 时间: 1-8-2014 13:34
好的，周末我把我看到的资料发上来

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 13:35
谢谢了

作者: QWERTYASDFG 时间: 1-8-2014 13:48

forrest_xu 发表于 1-8-2014 13:25

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这个我也只是根据各方资料判断房价会走上升通道，所以赶快买。另外，过两年就长登，也需要自住

也想了解一下是怎么判断出未来五年有50%或者比较大幅的上涨。如果是自住刚需，买的房好不好，只要自己喜欢就好，主观性高是合理的。如果是投资房，目的是投资回报。客观性要求高些才可以减少失误和风险。好的投资不是错失了赚钱的机会，而是避免了投资的失误。

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 13:50
本帖最后由 floatstone 于 1-8-2014 13:51 编辑

QWERTYASDFG 发表于 1-8-2014 13:48

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也想了解一下是怎么判断出未来五年有50%或者比较大幅的上涨。如果是自住刚需，买的房好不好，只要自己喜欢 ...

嗯，一楼楼主就说买的是投资房，并且在新加坡一下就选中了澳洲

“久居新加坡，很想购买家庭的第一个投资房。无奈新加坡的百分之十几的印花税档住了本地投资的脚步。仔细看看附近国家，第二选择就是澳大利亚了。”

作者: xiaoqing 时间: 1-8-2014 13:52
目前是投资房，过两年长登后转自住

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 14:32
“布村东区，一个化肥厂，一个石油加工厂，一个造纸厂，一个污水处理厂，一个化工厂，还有布里斯本港，机场，这地方要是环境好才怪，距离city 直线不到30公里”

以上是其他论坛对东区的描述，楼主研究资料有这个吗？是否属实？

作者: kevinzhou 时间: 1-8-2014 15:35

QWERTYASDFG 发表于 31-7-2014 19:00

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嗯。。。理想情况很少发生。 50万的房不太容易租520/星期。否则LZ的72万的房不是要租750/星期了吗？而且出 ...

“内心觉得，和我们现在新加坡的住房相比，这些房品质都好一个数量级，但价格都是对折。”

这个品质，是和新加坡的HDB比较，还是condo比较？
品质是指建筑质量吧？

作者: xiaoqing 时间: 1-8-2014 18:06

floatstone 发表于 1-8-2014 12:32

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“布村东区，一个化肥厂，一个石油加工厂，一个造纸厂，一个污水处理厂，一个化工厂，还有布里斯本港，机场 ...

河口那个石油加工厂要尽量远一点, 其他的厂我开车和在地图上都没有找到, 也许比较小也在河口. 不过,所谓花园城市新加坡 Jurong化工区规模比这边要大得. 飞机的噪音到还好.

关键我的参照物是新加坡. 目前, 新加坡郊区(离市区15公里) 的公寓是1万新币一个平方米, 政府房是5,6千一个平方米. 普通的Toyota 新车是14万新币. 所以, 这一比就比出太大的差距了. 虽然澳大利亚吃饭贵了点, 综合生活品质要好的多.

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 18:33

forrest_xu 发表于 1-8-2014 18:06

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河口那个石油加工厂要尽量远一点, 其他的厂我开车和在地图上都没有找到, 也许比较小也在河口. 不过,所谓花 ...

那就要请布村老移民来CLARIFY一下了，东面都有什么工厂，哪些区在飞机航线上？

至于怎么比，每个人的理解不同，北京和天津火车不到一小时，房价差几倍，北京人都愿意去天津买投资房？

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 19:09

forrest_xu 发表于 29-7-2014 17:43

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选区。东南西北都有好区，先用风水排出大方向。在国内，南朱雀北玄武。北玄武要靠山以挡北方之寒流，而南朱 ...

你说上西人论坛看见东南几个区年轻人都很喜欢，你上的什么论坛，也想去了解下。

作者: QWERTYASDFG 时间: 1-8-2014 19:09

forrest_xu 发表于 1-8-2014 18:06

登录/注册后可看大图

河口那个石油加工厂要尽量远一点, 其他的厂我开车和在地图上都没有找到, 也许比较小也在河口. 不过,所谓花 ...

因为LZ的参照系统和本地的不一样，所以很难得到正确的结果。
认识一个专门卖房给国内的中介。哪些房在国内和一线城市的价格，环境比就真的太好了，但是同样的房子，在当地人来看，基本上就卖不出去的。按中介的说法就是那个什么来的，“钱多。。。”你懂得吧。

作者: floatstone 时间: 1-8-2014 19:14
本帖最后由 floatstone 于 1-8-2014 19:18 编辑

QWERTYASDFG 发表于 1-8-2014 19:09

登录/注册后可看大图

因为LZ的参照系统和本地的不一样，所以很难得到正确的结果。
认识一个专门卖房给国内的中介。哪些房在国 ...

所以这样的房子再出手很困难，不是降价，就是N久卖不出去

您是布村老移民了，东面靠海房价还低，是不是那面工厂多，海也不干净？

作者: soundle 时间: 4-8-2014 23:53
楼主够果断，佩服！
看来这帖子要讨论布村的未来房事了，

重点关注。

作者: floatstone 时间: 5-8-2014 08:54
楼主3天不见了

作者: xiaoqing 时间: 5-8-2014 10:52
不好意思，下周把我看过的那些图表上传

作者: justinfang 时间: 5-8-2014 11:07
恭喜楼主，还是有PR身份方便，选择余地大些，否则只能买新房。独栋要有心好好打理，事情太多了。

作者: xiaoqing 时间: 6-8-2014 00:05
刚刚把我看过的一些资料放在3楼， 5喽， 6楼，19楼了，欢迎探讨。

从新加坡飞过去确实方便，周5晚飞，周6早8点就到，基本不用请假。机票也便宜，300多。所以，打理起来也还好，只当去度周末。那个凉爽的天气和空气！

作者: urban2000 时间: 6-8-2014 00:43
这是个好帖，非常感谢楼主以及各位分享！

作者: xiaoqing 时间: 12-8-2014 20:06
连续第3次短登, 每两周来一次, 今天下午3点半刚回新加坡. 这次来带老婆小孩active PR, 签贷款合同, 签律师合同, 做房子的Final inspection. 没想到目前租赁市场如此之好, 中介告诉我说在settlement的第二天房子就租出去了.

顺便提一下, 在做landlord insurance的时候, 保险公司说 Manly, Manly West, Wakerley治安不错, 所以把保费从250块减少到120块.

所以, 如果想寻求Sunnybank附近之外区域的话, 再次推荐大家去东南海边买房. 我自己大概3年后搬来, 希望有更多华人买到这区域, 到时候我们也不会太寂寞.

作者: xiaoqing 时间: 12-8-2014 20:08
另外, 和新加坡的朋友分享下转驾照的网站. 我过去从拿号到拿到驾照一共才花了25分钟. 直接拿 full licence, 可以开最多12人座的汽车. https://www.qld.gov.au/transport ... transfer/index.html

作者: qianj 时间: 12-8-2014 22:43
我住wakerley半年多，很喜欢这个区，对门的是个从出生就住在这个区的local，也说这个区很nice，所以去年卖了父辈留给他的旧房子，还是在这个区再买了。飞机是有点吵的，因为在航线上，但布村东南面整个都在航线上，我们原来在sunnybank hills租房，也很吵，飞机也很多。所以我觉得楼主除了对房价走势过于乐观，其它感觉还是靠谱的。我觉得manly，manly west，wakerley都是好区。

作者: qianj 时间: 12-8-2014 22:44
不过楼主惊艳的那个池塘我没看见过啊，能分享下地址吗？

作者: xiaoqing 时间: 13-8-2014 10:57

qianj 发表于 12-8-2014 20:44
不过楼主惊艳的那个池塘我没看见过啊，能分享下地址吗？

在Taylor Pl和Suprano Pl那边

作者: echolinan 时间: 13-8-2014 20:07

forrest_xu 发表于 30-7-2014 17:00
我是在澳大利亞貸款的。新加坡貸款的話，因为批准很慢, 所以只适合买新房.

基本房租大概正好等于各种支 ...

投资房卖的话，要收税，除非提前一年住进去转成自住房，另外，买卖房要交税和中介费也是好几万。不看好布里斯班房子5年以后涨50%，在过去的5年，没涨过，我朋友的，4年前买的价格，4年后卖了同意的价格，还搭了中介费，每月月供相当于租房了

作者: xiaoqing 时间: 13-8-2014 21:08

echolinan 发表于 13-8-2014 18:07
投资房卖的话，要收税，除非提前一年住进去转成自住房，另外，买卖房要交税和中介费也是好几万。不看好布 ...

哈哈，主要还是以后会自住，早点买也比较心安。

作者: echolinan 时间: 13-8-2014 21:23

forrest_xu 发表于 13-8-2014 21:08
哈哈，主要还是以后会自住，早点买也比较心安。

布里斯班房子的确性价比超好，比较适合养老的地方，气候从新加坡去简直太好了，不会太冷，我去呆了两回，每次10天左右，一次是7月最冷的时候，一次是圣诞元旦最热的时候，晚上睡觉不用开空调简直太舒服了，新加坡去的要求就是这么低，空调房里呆够够的

作者: shishen_lsy 时间: 14-8-2014 15:02
很好的分享。我差点忘记了看房的旅途开销也可以用来退税，还好你提醒了我

作者: shishen_lsy 时间: 14-8-2014 15:05

forrest_xu 发表于 29-7-2014 17:35
为什么选布里斯班？这个考虑了很久。华人喜欢热闹，所以从大城市看起：

1. 悉尼，好，各项指标居前，气 ...

才发现你文采斐然。肃然起敬！

作者: shishen_lsy 时间: 14-8-2014 15:16

forrest_xu 发表于 29-7-2014 17:46
同样，东南也有很好的私立学校，如Moreton bay girls college 和moreton bay boys college。12年制，学费平 ...

我公司就在birkdale哟，房子后门就是私家码头，下次来钓鱼：）

作者: xiaoqing 时间: 14-8-2014 19:05

shishen_lsy 发表于 14-8-2014 13:16
我公司就在birkdale哟，房子后门就是私家码头，下次来钓鱼：）

能出海釣魚太好了！

作者: floatstone 时间: 18-8-2014 11:31

qianj 发表于 12-8-2014 22:43
我住wakerley半年多，很喜欢这个区，对门的是个从出生就住在这个区的local，也说这个区很nice，所以去年卖 ...

最后定居哪个区了？在飞机航线上是不好

作者: qianj 时间: 18-8-2014 11:36

floatstone 发表于 18-8-2014 11:31
最后定居哪个区了？在飞机航线上是不好

Wakerley啊，目前没啥不满意的，飞机的声音在室内是听不到的

作者: floatstone 时间: 18-8-2014 11:49

qianj 发表于 18-8-2014 11:36
Wakerley啊，目前没啥不满意的，飞机的声音在室内是听不到的

奥，到CITY坐汽车多少时间？有火车吗？

作者: qianj 时间: 18-8-2014 22:03

floatstone 发表于 18-8-2014 11:49
奥，到CITY坐汽车多少时间？有火车吗？

公共交通不行，人口密度太低了，呵呵。自己开车二十几分钟吧

作者: xiaoqing 时间: 19-8-2014 01:07
Wakerley公交还行，早晚高峰时候15-20分钟一辆bus.
如果住manly, wynnum， manly west的话，有火车东南线。另外，manly 火车站停车不要钱，停车位也不少。

作者: floatstone 时间: 19-8-2014 08:51

qianj 发表于 18-8-2014 22:03
公共交通不行，人口密度太低了，呵呵。自己开车二十几分钟吧

谢谢

作者: shishen_lsy 时间: 19-8-2014 10:28
North Lake也是近年比较热门的新区，在北面，有点小远

作者: floatstone 时间: 19-8-2014 11:55

shishen_lsy 发表于 19-8-2014 10:28
North Lake也是近年比较热门的新区，在北面，有点小远

那边开了个COSTCO

作者: 圆满的考拉 时间: 2-9-2014 17:12
lz能透露下最后租了多少么。。。

作者: xiaoqing 时间: 3-9-2014 18:57

圆满的考拉发表于 2-9-2014 15:12
lz能透露下最后租了多少么。。。

一般周租金是房价的千分之一, 我目前比平均水平高了8%

作者: 圆满的考拉 时间: 5-9-2014 12:09

forrest_xu 发表于 3-9-2014 18:57
一般周租金是房价的千分之一, 我目前比平均水平高了8%

过了700？那很好了，毕竟是house：）

作者: xiaoqing 时间: 5-9-2014 14:11
可能是因为前房东两年前有装修的缘故吧.所以租金略高点

作者: 东游西荡 时间: 13-9-2014 17:54
非常有参考价值的帖子。恭喜楼主买到心仪house。。

作者: YHB64668 时间: 3-10-2014 09:25
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 谢谢楼主分享！

作者: xiaoqing 时间: 7-10-2014 12:36

YHB64668 发表于 3-10-2014 07:25
谢谢楼主分享！

不客气, 最近澳币汇率在下跌, 时机也不错

作者: 鹰扬天下 时间: 7-10-2014 13:14
海外投资澳洲房产请谨慎

作者: tzpi2000 时间: 7-12-2014 14:38
mark

作者: KXGLP 时间: 7-12-2014 16:38
好贴收藏

作者: KXGLP 时间: 14-12-2014 23:30

xiaoqing 发表于 29-7-2014 18:59
写到这里，相对Freeoz现有的购房帖来讲，我的新意在于我是基于一个海外买家的身份来澳洲独立买房的背景。 ...

楼主，你应该是在搞research的吧？新意一词很像research 文章口吻。

作者: xiaoqing 时间: 14-12-2014 23:57

KXGLP 发表于 14-12-2014 21:30
楼主，你应该是在搞research的吧？新意一词很像research 文章口吻。

哈哈，我做半导体工程师

作者: nbnewen 时间: 29-12-2014 00:12
楼主抵扣税的事能细说吗,比如是不是要留着各种飞机住宾馆公交的票据?

作者: xiaoqing 时间: 29-12-2014 16:07

nbnewen 发表于 28-12-2014 22:12
楼主抵扣税的事能细说吗,比如是不是要留着各种飞机住宾馆公交的票据?

我第一次报税要到2015年7月，目前把所有的收据及银行帐单都hard copy, soft copy双份保留。这个确实有点麻烦，不过看在钱的面子上就仔细的做了。等明年报好税，再写个详细的帖子分享。

不过，论坛里有些前人的资料，如
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1148441-1-1.html
http://www.freeoz.org/ibbs/forum ... %B8%BA%BF%DB%CB%B0.

以下是大部分的抵税项目，来自我的房屋中介：大头是房屋折旧，贷款利息，中介费，物业管理水费维修等，保险费，银行年费，看房的机票租车电话费。
总而言之，花钱的时候就把收据和银行帐单都留着。

Advertising for tenants
Body Corporate Fees
Council Rates
Gardening and lawn mowing
Insurance – building, contents, public liability, landlords
Land Tax
Lease costs – preparation, registration, stamp duty
Pest control ( but not including pest inspection prior to purchase)
Quantity surveyor’s fees
Secretarial and bookkeeping fees
Servicing Costs – for example servicing a water heater, pool
Telephone calls and rental
Bank Charges
Cleaning
Electricity & Gas
In-house audio/video service charges
Interest on loans
Mortgage discharge expenses
Property agent’s fees and commission
Prepaid interest, insurance and other expenses (max year in advance)
Security parcel fees
Stationery and postage
Tax advice related expenses
Water charges

Travel and car expenses – rent collection, inspection of property, maintenance of property

Repairs and maintenance – excluding improvements which are treated as capital and added to the com base of the asset for capital gains tax purposes rather than being claimed as an immediate deduction

年度折旧

borrowing expenses （Mortgage Registration&discharge fee, deposit power, document fee）

作者: 紫麒麟 时间: 3-2-2015 17:34
感谢楼主的分享，我也在新加坡，握爪，呵呵呵

作者: xiaoqing 时间: 4-2-2015 11:03

紫麒麟发表于 3-2-2015 15:34
感谢楼主的分享，我也在新加坡，握爪，呵呵呵

不客气，多多切磋

作者: 紫麒麟 时间: 5-2-2015 19:13
LZ方便透露一下，72W的房子，买下来一共付了多少钱呢，包括首付和其他一切买房费用，不包括看房的费用。

作者: 看山就是山啊 时间: 8-2-2015 03:50
MARK

作者: xiaoqing 时间: 8-2-2015 11:08

紫麒麟发表于 5-2-2015 17:13
LZ方便透露一下，72W的房子，买下来一共付了多少钱呢，包括首付和其他一切买房费用，不包括看房的费用。

首付是房价的20%, stamp duty 是房价的3-4%(具体可以google "australia stamp duty calculator"),
结构检查和白蚁检查600, 房屋保险+房东保险+第一年银行年费=1000, 律师800~1000.

作者: 青冥揽日 时间: 8-2-2015 13:10
谢谢楼主的分享，很有价值。最近也在看布里斯班的房子。

作者: 紫麒麟 时间: 9-2-2015 17:43

xiaoqing 发表于 8-2-2015 12:08
首付是房价的20%, stamp duty 是房价的3-4%(具体可以google "australia stamp duty calculator"),
结构 ...

了解，有没有考虑过在新加坡贷款呢，听说利息要低一些，但是需要本息一起还，不知道楼主有没有比较过利弊

作者: xiaoqing 时间: 9-2-2015 20:47
新加坡的朋友如果是先买澳洲房投资并继续在新加坡工作几年的话, 建议银行用新币在Westpac Singapore贷款, 律师还是
用澳洲的律师.
好处是: 1. 2.9%的利率且只付利息; 2. 最近半年澳币兑新币刚从1.2:1 跌到 1.05:1
3. Westpac Singapore 未来还可以在澳币贷款和新币贷款间切换: 澳币涨10%的话,就从新币贷款
转澳币贷款; 之后如果澳币又跌的话,再从澳币贷款转新币贷款. 这样用贷款来玩汇率, 不用自己的现金.
当然切换的时候要把汇率的趋势看准点, 不过这个趋势比股票简单一些也稳一些.

怀处: 1. 新币贷款首付 30%; 2. 放款速度稍微慢点, 但也来的及 ; 3. 未来搬去澳洲并成为 tax-resident时, 贷款需要再次refinance去澳洲

作者: v26v26oo 时间: 9-2-2015 22:44
Mark一下，准备登陆布里斯班，非常有用

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