开个贴讲投资房之serviced apartments知识普及 - 更新风险
本帖最后由 EmilyS 于 17-2-2014 22:36 编辑最近天天在单位里跟同事讨论serviced apartment作为投资房的利弊，其实我们讨论了快一年了，于是单位里两个同事经不起我的“忽悠”都跑去买了serviced apartments做投资房.
这里开个贴在各个方面阐述serviced apartments的利弊。
一楼列提纲，后面慢慢写。。。。。。。。。。。。。。。。。。
1. 什么是serviced apartments. （简单概述）
2.购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险
3. 银行贷款
4. 买之前需要注意的事项 - 合同，strata report, pre-approval
后面的其实我也想不到还有什么要讲的了。。。。。。其实跟投资房差不多，就是需要注意的事情多一点，买完后就可以扔在那里天天收租衣食无忧的。 本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 08:21 编辑
1. 什么是serviced apartments (SA). （简单概述）
跟一般的公寓房不同，serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不同的户主拥有的。
大家可能第一反应是，这房子只能租给酒店，万一酒店不要就报废了。其实不是这样的！
买SA跟买一般房子一样，是有永久产权的，有的SA有车库的话，也是你的。合同都是跟买一般apt的合同一样，STRATA REPORT也跟一般的APT一样。唯一不同的是，SA的楼一般都是commercial zoning。这个区别的影响，我们稍后详细说明。
那为什么SA的价格相比较一般的APT来说会偏低呢？为什么传说难出手呢？这个问题我们在后面几章会继续阐述。- 其实一共就四章 :yct_7
果然paper写多了，写出来的东西有种paper的赶脚。。。。:yct_7 本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 16:51 编辑
2.购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险
关于收入
收入是酒店每个月打现金到账的，council rates, strata fee, utility - water, electricity, gas etc. 都是由酒店交的。
所以owner收入是纯收入，还不用考虑空关期，因为没有空关期。
每年租金会增加一次，按照CPI的增长来增加。还是很好的。
所以税收一般是positive gearing,但不是绝对的。
关于税收
TO BE CONTINUED
能否自住 - 关于自住 - 在这个问题的定义理解上，楼主和其他童鞋的定义似乎不一样。
我觉得自住不是“renting"而是”living as an owner". 如果光是physical的住+像租客一样有限制的，我觉得不是自住，只是租。
以下是讨论中的一段，置顶一下来说明这个问题。
酒店让业主来住，就是把业主当顾客，然后因为是业主+长期租用，所以提供打折。不能影响酒店赚钱的。所以所谓的住说穿了就是问酒店长期租一间房，真的不用买也可以协商的。一般酒店你问他长期租一个月，$4000左右，都可以谈的下来的。
但是你要付他钱的。后面会讲到，澳洲serviced apartments, 都是酒店付业主租金。你肯定不能指望你自己住进去还拿租金还不付。所以是要付给酒店月租费用的，而且你付给他的钱必须大于他给你的月租，这就是为什么我说“不能自住”，不能像自己拥有的一样住，而是要付月租金才可以，本质和随便长期住一家酒店还是没有区别的，只是因为你是业主可以租金打折而已。住的时候不能执行任何业主的权力，更不能再租给其他人，因为你收酒店的居住条款制约，不能自己装修或者换家具或者换窗帘。感觉就相当于，你把房子租给别人，再从他那里更高价租回来，还不能动房里的任何东西。
打个比方，某人买一套SA然后租给酒店（强制性），然后跟酒店协商自己住这个房间，酒店付给某人月租$1500，某人跟酒店协商说酒店淡季让他住每个月付酒店$2500, 这样某人自己额外给酒店$1000.
为什么我说这不是自住呢，对比下面例子就知道了。某人买一套SA然后租给酒店A（强制性），然后跟酒店B协商长期租一个房间，酒店A付给某人月租$1500，某人跟酒店B协商说酒店B淡季让他住每个月付酒店B$2500, 这样某人每个月从A那里领$1500的租金，然后给B$2500, 自己out of pocket $1000. 性质一样的！！
所以，其实，想要住酒店不用买的！！去住就好了呀！！！ 本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 08:50 编辑
3. 银行贷款
让我们跳过第二章先讲银行贷款。某些童鞋提到说SA出手难，就是因为银行！！！前面提到SA是commercial zoning的，所以所有的银行在批SA贷款的时候都会小心小心再小心。
一般银行只会贷款给50平方米以上的房子 （这就是为什么小的STUDIO便宜，因为贷款不能要全额），所以买SA的时候一定要挑50平方米以上的。一般STUDIO SA都是50一下，1BR的SA就基本上有50以上了。如果还有个车位就完美了。
但是即使面积达到了，还是很难，因为他的commercial zoning, 有些银行比如NAB会把SA列为commercial property, 然后就要按照commercial loan来批，比residential的利率高2% :yct_7
这个时候就要发挥个人魅力去跟银行周旋了。一般好点的银行都会帮你尽量批成residential的。身边的操作表明CBA和ANZ都直接按照residential找批不误，只要跟他们好好说明这真的是residential building with commercial arrangements.
第三个障碍是，因为SA的性质，和小面积，银行一般都只批50%左右的贷款。这时要么自己付50%，要不就做一个security loan, 把其他的某套投资房一起抵押进去以便80%贷款。银行都会很乐意的帮你操作，没有额外收费的。
在三个障碍下，一般SA贷款批的时间要比一般房子长很多。大家要做好心理准备，绝对不要付了10%才去弄银行的事情。必须 - 必须！！！- 等银行全部批下来了，再去付10%。
本帖最后由 EmilyS 于 17-2-2014 22:35 编辑
4. 风险 - 单独开一楼
买serviced apartment, 不了解清楚是绝对绝对不能下手的。但是投资都一样。不了解股市的别买股票，不了解zoning的别随便买空地。投资都是必须了解透彻才能下手的。哪天有空开个贴讲Zoning和空地投资。。。
只要了解状况了就不怕了。serviced apartments (SA) 主要风险有以下几个：
第一，有没有地产权
跟一般的apartment 一样，SA应该是拿地的 楼层分之一 - 12 楼的SA就应该拿 1/12 的地。而且应该是strata title. 光有management rights 而没有产权的绝对不能买。有没有车位也是另一个考虑问题。
第二，management 协议期限
一般某个旅馆管理的话，managing hotel会单独签一个很长的合同。必须仔细看。旅馆是否有权随时变卖managing rights, 还是旅馆必须呆满20-30年，是很关键的。如果是managing rights会被变卖，一定要小心考虑，因为新签的旅馆可以改变月租金。所以一定要尽量找大型的有名的连锁旅馆，这类旅馆为了打造牌子一般开了就不会随便搬，而且生意也不会太差。小旅馆不可能靠一套房来guarantee cashflow.
第三，rent review
月租怎么算，必须好好看旅馆的合同。是每年review 一次还是6个月一次，是否按照cpi涨月租，是否不管空置率都会保证月租，是很关键的。大旅馆一般会保证月租，dodgy小地方有可能会按照生意状况给%，就比较可疑了。一定要找固定增长的月租。按照空置率给百分比太危险了。
所以关键的关键就是要看合同。这类房子合同千奇百怪，所以必须好好看。'
一下是几个需要留心的事情
第一是目前的空置率。上他们旅馆网站订个房，如果目前两三周都订完了，那还是有希望的。
第二是升值贬值问题。这类apt升值慢，所以只适合长线投资。两三年就抛掉的搞不好还会贬值。
第三是地段。万一哪天没人管了就重新zone为residence，这时升值贬值就全看地段了。即使managing partner不换，好地段的旅馆希望也比较大。不要买一幢楼都在抛售的楼盘。如果一幢楼大多数人都捏了几套十年都不肯抛，那还是有希望的。
再然后是价格。绝对不要买strata太贵的地方。虽然旅馆包strata但是肯定会变相转嫁的。还有就是不要在cbd买太贵的。要买长远角度有潜力的地段，不然没人接手万一贱卖就悲剧了。
最后是不能急抛。买家做financing之类的至少要四五个月，所以买下来以后绝对绝对不能急抛—急抛就是贱卖，会很杯具的。
结尾 - 占楼以防万一 100楼。贡献一层。 前排就坐:congra 先给你个高亮
以防你烂尾 据说出手比较困难？ 妹子啥时候开始、 这个题材不错 MillerYang 发表于 3-2-2014 20:35 static/image/common/back.gif
据说出手比较困难？
你不会在考虑卖房子吧？ MICHELLE07 发表于 3-2-2014 21:05 static/image/common/back.gif
你不会在考虑卖房子吧？
另一个帖里你也说到墙上打洞要考虑到以后卖房
这些没反映出你的潜意识吗@MillerYang MICHELLE07 发表于 3-2-2014 21:08 static/image/common/back.gif
另一个帖里你也说到墙上打洞要考虑到以后卖房
这些没反映出你的潜意识吗@MillerYang
华人不就是买房卖房吗。。。:yct_4 估计比较适合高富帅白富美，收入很高需要抵税，矮矬穷之类的老实打酱油就行了。 强帖留名:ppb_53 澳洲人和中国人有一个共同点，一说房子就双眼放光 大家尽量不要水贴啊。。。
强力需要一个知识帖。
谁要是把这帖子水了。。。就是我的敌人;P 周星星1832 发表于 3-2-2014 21:00 static/image/common/back.gif
妹子啥时候开始、
状态不好就写楼，状态好就写paper 去了 周星星1832 发表于 3-2-2014 21:24 static/image/common/back.gif
大家尽量不要水贴啊。。。
强力需要一个知识帖。
谁要是把这帖子水了。。。就是我的敌人
水王还好意思说 :yct_11 EmilyS 发表于 3-2-2014 22:32 static/image/common/back.gif
状态不好就写楼，状态好就写paper 去了
我有点不知道怎么办好了。
那是祝你状态好呢还是不好呢:yct_35 搬板凳。。。 周星星1832 发表于 3-2-2014 21:00 static/image/common/back.gif
妹子啥时候开始、
决定了。状态好于是先去写几千字paper, 休息的时候半夜回来更一楼。
有兴趣可以明天早上看:yct_11 潜力帖！
这就是忽悠别人买apartment 自己却买农场的大忽悠？:o EmilyS 发表于 3-2-2014 22:51 static/image/common/back.gif
决定了。状态好于是先去写几千字paper, 休息的时候半夜回来更一楼。
有兴趣可以明天早上看
正事重要
还是状态好吧:yct_35 周星星1832 发表于 4-2-2014 05:36 static/image/common/back.gif
正事重要
还是状态好吧
:yct_4:yct_13 周星星1832 发表于 4-2-2014 05:36 static/image/common/back.gif
正事重要
还是状态好吧
码了两楼。。。。今天休工了 EmilyS 发表于 4-2-2014 08:31 static/image/common/back.gif
码了两楼。。。。今天休工了
:zan
灰常长姿势 "serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不同的户主拥有的。"
EmilyS, 谢谢你的分享，国内现在酒店式公寓也很多，你觉得和这边的有什么不同？
另外关于概念，我的理解是开发商建好这些公寓后，产权分割，出售给投资者，酒店是开发商聘用的物业管理方。除了管理方式是酒店式管理、所处地段靠近商业区外，和一般公寓／UNIT并没有本质不同。对否？
这些公寓买来自住也是可以的？
有精力的话就解惑一下吧。还是功课要紧。