房产增值吗?

bluemntn

都说房产每7到10年价格会翻一番, 这是普遍的情况吗? 我的房产是07年最高位买下的, 现自己不住在出租, 房产的位置不是高尚区, 房子质量也是一般, 也会这样增值吗? 我担心我的投资房将来不会这样增值, 出租又够麻烦, 经常在修理, 还会空房, 够头痛, 还不如早些卖掉那! 大家怎样想? 帮出主意吧!

angelar8

从07年到现在这4年LZ是怎么处理这个房子的呢？

出租？收益如何呢

gx0097

同问

bluemntn

我去年搬家后, 今年4月开始就将房出租了, 但是真够头痛; 现在卖掉又赚不到钱, 拿着又担心将来也不会增值很多, 也许不划算那..

清风不写字

07年 应该不是最高位吧。10年上半年应该是澳洲房市的高点.
房产增值长期来看是肯定的，但是如果增值没有放银行拿利息收益高，那实际上是亏损。

金鱼和农夫

要卖也等房价回上来再卖啊，你得让会计算算小账，到底一年间是赔是赚，再决定。

freshfish

长期讲房产增值没有问题，至少可以抗通涨。没其它投资渠道就先放一放吧

jazzz

中国出来的人基本上有点钱就买房子，觉得房子保值增值，但在澳洲却不一定（澳洲是个高利率国家），下面是我个人的想法（本人不是专业人士，只是最近也在看这方面的东西，欢迎大家讨论）：
1，从投资回报角度，我们只能用现金量来考虑。房子的变现能力差，即流动性不够，从现金变成房子，再从房子变成现金，算投入回报要扣掉所有税费及成本，不能用房子的市场价值来计算。澳洲的税费虽然没美国高，但也不低。
2，贷款选择（是否贷款、贷多少）也是有讲究的。不贷款，你的房租收入要交税（国人最烦这个，很多人自己管租房，收现金，不交税，但个人觉得太累，人成了房子的奴隶，被绑住了）；如果贷款的话，这里利率高，很可能最后除去税费是负的，当然可以退部分税回来，但负的现金流是要算到房子成本里的。（最近打算找个专来人士算一下）
3，房子的选择很重要，好区烂房子比烂区好房子强得多得多，（刚来澳洲的时候一个老外朋友告诉我的，开始不信，现在明白了）
4，千万别拿国内的投资观念在这里实践，完全不同，澳洲的房价已经不便宜了（和西方国家比），和国内的疯子房价比是便宜

个人观察，澳洲房价这一轮从2000 年后开始涨，已经有十年左右了，而且今后这几年，全球经济都有放缓的走势，房子增值幅度估计有限。（不排除亚洲移民抬高房价的可能，没人能知道）

个人现在觉得在满足基本居住条件的情况下，在澳洲考虑super类的投资，而且坚决不把所有钱放在一个蓝子里。有点钱还是放在和老婆孩子出去玩上好，生活比一个砖头的房子重要（现在造的房子连砖也不用了）。

sliuhao

我更愿意把钱花在度假和兴趣上面，come on...

龙笛

弱弱的问一下。

房子难道没有折旧这个概念吗？

一般性房子用过一段时间后，五年一小修，十年一大修，三十年后，电路、水管等一大堆的东西都要换。房屋各处裂缝等。

这也应该是算钱的吧？

MoonLanding

原帖由 龙笛 于 22-12-2011 11:19 发表

                               
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弱弱的问一下。

房子难道没有折旧这个概念吗？

一般性房子用过一段时间后，五年一小修，十年一大修，三十年后，电路、水管等一大堆的东西都要换。房屋各处裂缝等。

这也应该是算钱的吧？

折旧。。。不懂的说，我就知道好多好区的unit，一年比一年价格高。。。40年房龄了，照样抢手。。。

小糊涂

说房产肯定增值是不懂的人和中介骗人的鬼话。 房产保值倒是可能的。
简单的计算，按照澳洲平均5%的储蓄利息，你买100万的房子，如果10年后卖不到160万以上就是贬值了。100万存在银行10年后就是163万。很多人会说谁有那么多现金存银行阿，可别忘了你贷款就要付利息的。实际上澳洲这么多年平均利息都高于5%， 再考虑持有房子的各种费用和交易费，没有多少增值的空间，绝大多数房子并不会增值多少。

tjyyf

我也认为澳洲的房子没有太大的增值空间，其实短时间不一定能跑赢银行的存款利息。

nowaybutgo

楼主的房子在哪个区啊？介意说说吗？

蓝山？

妮南

你不可以把它当作投资房享受负扣税（Negative Gearing）吗？

davis555

高位买的房子和高位套牢的股票一样，不属于普遍规律，不能套用7年翻倍的惯例

熊猫阿三

原帖由 小糊涂 于 22-12-2011 16:46 发表

                               
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说房产肯定增值是不懂的人和中介骗人的鬼话。 房产保值倒是可能的。
简单的计算，按照澳洲平均5%的储蓄利息，你买100万的房子，如果10年后卖不到160万以上就是贬值了。100万存在银行10年后就是163万。很多人会说谁有 ...

童鞋，房租每年要2万吧？ 十年不要20万？还没算利息呢

jazzz

自住房和投资房完全不一样算法。

妮南

原帖由 小糊涂 于 22-12-2011 15:16 发表

                               
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说房产肯定增值是不懂的人和中介骗人的鬼话。 房产保值倒是可能的。
简单的计算，按照澳洲平均5%的储蓄利息，你买100万的房子，如果10年后卖不到160万以上就是贬值了。100万存在银行10年后就是163万。很多人会说谁有 ...

假如你还有一套自己的房子，无论是国内还是澳洲，同时手头有这多余的100万，那你可以不考虑买房，靠银行利息付房租和生活开支。

假如你一套房子都没有，只有这100万，你还是要担心今后的养老问题。等30年后也许贷币贬值了，那时100万的购买力只相当于今天的10万了，30年后房价又不知涨了多少倍。

[ 本帖最后由 妮南 于 23-12-2011 10:40 编辑 ]

bluemntn

发完贴子, 再回来看, 已经有这么多朋友回贴, 感谢感谢.
首先我的这套房子在新西兰, 在我离开那之前出租掉了. 新西兰的房产市场远不如澳洲有活力, 不过大体的趋势走向是非常接近的, 所以可以考虑澳洲的做法.
朋友们的建议和看法对我非常有帮助. 其中个人比较赞同#6, #8 和#12的观点. Rondy的一句话也很有启发. 谢谢.

[ 本帖最后由 bluemntn 于 29-12-2011 01:16 编辑 ]

小糊涂

就知道会有人拿租金说话，这又是中介忽悠人的鬼话。

如果是投资房你出租的话，在澳洲卖房时你要交高额的增值税(capital gain tax), 按上面所说的160万售价计算，你要交60万收益的增值税，这个税即使扣除所有折扣，至少不会低于10万。

再者，贷款的利息永远比存款的利息高2%左右，这个差额就有抵消了你差不多一半的租金收益。

最后，你如果出租，那么房子的维护成本要大幅增加，你还要每年交收入所得税，中介费等等。。。

综合这些考虑，投资房10年后名义价值至少要翻一倍以上，才可能有真正的增值。

熊猫阿三

原帖由 小糊涂 于 23-12-2011 06:30 发表

                               
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就知道会有人拿租金说话，这又是中介忽悠人的鬼话。

如果是投资房你出租的话，在澳洲卖房时你要交高额的增值税(capital gain tax), 按上面所说的160万售价计算，你要交60万收益的增值税，这个税即使扣除所有折扣， ...

哎，一套房子贷款就压死人了，还投资房，我是不指望了...

nowaybutgo

原帖由 小糊涂 于 23-12-2011 06:30 发表

                               
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就知道会有人拿租金说话，这又是中介忽悠人的鬼话。

如果是投资房你出租的话，在澳洲卖房时你要交高额的增值税(capital gain tax), 按上面所说的160万售价计算，你要交60万收益的增值税，这个税即使扣除所有折扣， ...

哎，你好！看你懂很多，顺便再问问。

假如澳洲就一套房，自己住1年以上后，离开澳洲，比如2年，或3年回来继续自己居住，期间委托中介出租那套房，

那算不算投资房？



谢谢！