急咨询这样的房子是否应该买

holly2010

今天很是纠结啊

上周六短短的7个小时之内从看广告-看房-发offer-下定签约就把一个房子给定下来。然后忙着找律师，找银行，找inspection.今天一早拿到inspection(就是对房子和虫害情况的检查）报告，然后很是郁闷了。
这个房子房龄40年左右，左右两侧是砖，前后是木板的两层房，整个土地面积860平，前后院是平的，后院再上去半山上也是产权内，检查报告的焦点是：因为靠山而房子的排水系统不好，导致房子尤其是第一层过潮，墙面明显需要重新防水处理，刷漆，而且墙体部分需要重新换木板；其二，因为没有做好防白蚁或者做过隔的时间太久，导致地面的木地板，楼梯，木墙壁和屋顶、厨房柜子，前院和后院搭建的deck都有严重损坏，需要重新更换；这几个加起来也不知道要花多少银子，搞得我们现在不知道是否需要买？
因为看房匆忙，加上首次置业没有经验，当时看着都还清清爽爽的，除了看到了潮湿导致一楼墙体上的问题外其他都没有太注意到。
现在就是把问题提出来给卖房，要求在原有基础上降价，否则，这0。25%的定金，加上支付出去的inspection的费用以及部分律师费用就打了水漂。

怎么弄啊，苦恼！

unamedplayer

Talk to the inspector or the inspection company. They will give you an estimate of the cost to remedy these problems.

They detected active termite infestation or what? Which suburb/state you are talking about?

Is your offer conditioned on building inspection?

Currently, it is the buyer's market. Why rush to buying a house (hence a substantial amount of investment) while you are relatively inexperienced? Are you sure you are paying the market price? Is there any problem with the contract?

Typically, Chinese lawyers charge a fixed amount of fees for reading several (say 5) contracts. You don't need to pay him now.

holly2010

The house is in Mount Colah.

The offer is "five day cooling off" which one term is "if the purchaser decides not to proceed, for any reason, the 0.25% deposit is paid to the vendor".
Because of this term, I would lose it if I give up purchasing.

Secondly I have talked with inspector and he told me that the maintanance will be very costly. It is very difficult to estimate the cost, roughly hundreds thoursands!!

We are too rush and inexperienced to make the decision
If we spent some money to make inspection in advance, we would not lose the deposit.

Regarding cost of converyancer, she work for us from this Monday. If I gave up purchasing in this Friday, Should I pay for her?

In fact, we thought that the property price was not to high compare to property average price in this region and the property looked neaty although her decoration is very simple.

williamc666

完了，最麻烦就是这些屁事儿，我看最好是跟中介谈，然后和房东商量，没别的办法。如果你的合同上没写subject to pest control or conditions，确实比较麻烦。只能和房东商量了。越是老房子毛病越多，不知道为什么大家总喜欢大地，买个新点儿的多好啊！一样有投资价值，不是地大就一定好！如果你的房价低于市价，那就花点钱修了，肯定价钱不菲。Plumer and pest control 剧贵。如果你买得也不便宜，那就算了，损失一点当学费了。
最后一招，我估计你的合同上肯定是property as inspection, 你就告诉你的律师inspection的时候排水系统好的，由于最近雨大sewerage 系统有些问题，要求房东修。要快，等到settlement就晚了。 good luck

[ 本帖最后由 williamc666 于 16-2-2011 23:29 编辑 ]

西皮二黄

LZ不必太着急。
别说40年的房子，就是4年的房子或多或少也会有些问题的。
建议你询问一下你的inspector，看看所有的这些项目修理的话大概要多少钱，心里有数了，再去跟卖家谈。只是不知道你跟卖家签的合同有没有subject to inspection这个条款，如果没有的话，估计挺难说服卖家降价的。

keepdancing

"The inspector told me that the maintanance will be very costly. It is very difficult to estimate the cost, roughly hundreds thoursands!!"

看了这句，楼主还要买？

daxiao

roughly hundreds thoursands!!
要我是不会买的．除非你打算只住个１，２年最多，然后扒了盖１或２幢新房，这样你也不用费心去修了．
"if the purchaser decides not to proceed, for any reason, the 0.25% deposit is paid to the vendor".
还有这样的COOLING OFF，一直认为COOLING OFF可以无条件放弃的．

channel1016

你的offer上有没有写subject to building inspection 和pest control呀？如果有的话应该是可以把钱拿回来的吧。
不过即使写了这些条款，检查出房子有问题，也是很难搞的，因为必须是影响到房子地基安全之类的大问题才可以把钱拿回来的，如果只是不痛不痒的小毛病，即使你买了要花钱修，那你也不能把deposit都拿回来，所以和你的inspector讨论下到底是不是结构上的大问题。如果不是的话估计钱是很难拿回来的。但是损失点小钱总好过将来花大价钱去修葺好吧，除非你们不急着住。
不知道lz在哪个州，ls童鞋提到了cooling off，在西澳是没有cooling off期的，所以这个对买房者来说不是很好。

unamedplayer

Guess the consensus is to give up on this one, unless you are going to bulldoze it soon.

Dampness and termite problem might make it harder for you to sell later on, esp when in a bear market. Let alone the maintenance issue.

It is common that you will pay building & pest inspection co a lot of dollars before you (finally) purchase a house, esp. in auctions.

nickymch

这个属于比较冲动的，比我上次买房还冲动。现在比较麻烦，只能找中介和房东商量。不过希望不大

holly2010

多谢各位童鞋的指导，我也是寝食难安啊，可谓“冲动是魔鬼”，“便宜没好货”。

我又重新把合同仔细看了一下，其中46-47条“the purchaser accepts the state of repair and conditions" and "no objection to plumping and other services".

这个房子在Mount Colah, 这是链接http://www.realestate.com.au/pro ... unt+colah-106999610”。

今天周四了，和lg商量了好一阵，也和律师商量了一阵，最后还是决定由律师写信给owner的律师，说明这个房子的问题太多，花费太高，如果对方同意降价到覆盖未来的一部分维修费用，我们可以考虑购买；如果不降，那么我们就放弃购买，2000刀就是我们的学费.另外，中介建议我们延长cooling off到下周一，因为他们安排了一家公司去针对房子维修进行询价，周六出价格，因此，建议我们等周六看看询价的情况，也可以说是给我们看看“目前房价+未来维修费”，这个总价是否值的购买，再或者“未来维修费”也是要求owner降价空间的依据。我们也在考虑中介的建议，然后准备请律师起草给owner律师延后到下周一。

深刻检讨此次“失败的购房”，也给将要和正在买房的童鞋们提醒：
1.选房之前可以到银行先办理一个approval，一般6个月有效，没有费用，这样对自己能够贷多少款心中有数，参加Auction或者准备贷款的时候就不慌了；
2. 看中的房子第一时间安排building inspection以及Pest inspection，尤其是买House。这样对要购买的房子的情况有一个相对“技术性和专业”的了解，也好出价，或者预知将来的维修成本；
3. cooling off的条件以及合同一定要仔细看，这里上面童鞋提到的是否合同中含“subject to building and pest inspection"也很重要；
4. 最后就是“购房有风险，签字需谨慎。

yan1125

cooling off啥意思？

holly2010

就是冷静期，一般你下定之后给你5个“工作日”的时间考虑，有的人功课做得多，再看了第一次房之后感觉好，就早早安排了inspection（也就是第三方的监察），觉得值了就下定同时签订合同，接下来的5个工作日会完成如下工作：
合同回到卖方的律师那里，他们确认之后签字，然后把签字件返回中介或者买方的律师或者过户师（conveyancer);
如果还没有准备好银行贷款的approval的，买方需要和银行或者broker谈，填表，复印和提交相关资料，
买方准备后续需要交付的10%的deposit；
第5天下午5：00之前，如果确定购买了，就到中介那里或者过户师那里（还没有走到那步）就可以交钱，完成合同的签订，进入后面5个星期的settle准备期了。

以上也是此次买房三天来的密集工作——家庭作业！（

我的霍巴特

等结果。。。

金鱼和农夫

要是我就直接放弃，lz一定没体会过靠山的房子冬天有多难受，砖房还要火炉烤着。华人的体质本身热量不大，住在里面容易生病。