Interest Only、offset的疑惑

guigua

准备买第一套房了，工薪阶层，没有飞来横财，按中国人消费心态，希望尽快摆脱债务压力，注意，仅仅是”摆脱债务压力“，而未必真正把本金还给银行。
我有两个方式：
方式1.Interest Only还款、offset
贷款合同里规定Interest Only(例：$600)，但我要按Principle and Interest的数额(例$1000)准备好钱$1200，我此时目的是减少付给银行的利息，问题1是，这$1000都真正还给银行   vs   把$600真正还给银行，而把$400存入offset，二者的效果(减少付给银行的利息)一样？
再进一步，我再把剩余的$200存入offset。

方式2.Principle and Interest还款、offset
按Principle and Interest的钱数把$1000真正给银行了，若还有闲钱$200，就放入offset，总共折腾进去$1200

问题2，方式1、2的效果(减少付给银行的利息)一样？
问题3：在方式1里，因为贷款合同是Interest Only，明确写了还$600，我怎样才能知道”按Principle and Interest的数额“？

[ 本帖最后由 guigua 于 11-1-2010 13:51 编辑 ]

想念天空

偶作为业余选手回复一下。

问题1：按照银行的说法，这两种应该是一样的效果。
问题2：我认为一样。
问题3：网上的计算器是个参考。但我觉得实际上是不可能每个月那么精确的，就是有多少放多少到offset里面喽。

再帮LZ算算账。interst only只是贷款期的前十年，以后要本息一起还的。
以你贷款30W、30年来算，我用了网上银行的计算器（当前利率算6.66%）：
A、Principle and Interest，每月还1，927.88；利息总额：394，037.08。
B、interst only，每月还1，665刀；利息总额：599，400刀（有点吓人）。

所以interest only方式，要多还205362.92。当然这个算法里面没有offset。

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我的个人观点：自住房（或者第一套房）还是选择本息一起还的好。因为本身两者每月还款差距不大，而且有些银行的贷款产品往offset里面还钱不方便，太操心。但如果暂时还款压力太大，可以暂时interest only，回头再改成Principle and Interest，也容易。

AnaCoppola

和想念天空的理解一样的。要是你以后想好了这个房子要转投资房那么可以选interest only，不然没什么区别，还是本息一起还的好。

guigua

谢谢LS两位。若问题1、2都是‘一样’，那么当然“方式1.Interest Only还款、offset”最合适了，优点是：
1. 心理压力小些：还款初期(头几年)，心理上总想尽快还完，或者减少总的利息支出，所以尽量把钱都放OFFSET，降低总利息支出

2. 灵活：还款中后期(后几年)，发现贷款压力不大了，甚至很轻松，并且打算买2nd个投资房了，就可以把1st房的OFFSET里的钱(足够还干净本、息了)拿出一部分做2nd个投资房的首付，当然，1st房的利息支出会立即增加，但心理、经济实力可以承受。而且我也打算根据自己经济能力、抵税需求、孩子上学远近等因素，适时把1st自住房变成投资房出租出去，自己住2nd个投资房里。

总的感觉是，“方式1.Interest Only还款、offset”是可以根据自己未来几年的经济能力进退自如的，不知道我的理解是否正确

[ 本帖最后由 guigua 于 11-1-2010 12:13 编辑 ]

清风不写字

可以看一下我写的这个
房贷还款方式的分析
http://www.freeoz.org/bbs/thread-836873-1-1.html

有offset的情况下， 最好选择Interest Only， 一点也不会多还，还多了很多的灵活性。

清风不写字

有Offset的话，利息就没有区别了。
还本金的方案没有任何优势。

guigua

原帖由 AnaCoppola 于 11-1-2010 11:34 发表

                               
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和想念天空的理解一样的。要是你以后想好了这个房子要转投资房那么可以选interest only，不然没什么区别，还是本息一起还的好。

我比较菜鸟，请帮我看看下面的理解对不对？
第一套房子，我自己住几年后肯定要出租的，无论按1楼的哪种方式还款，我都可以转投资房，区别只是抵税效果不同吧？
因为投资房抵税的关键是拉大收益(房租)与支出(贷款利息、房子维护成本)的差距，差距越大(我亏的越多)，越能多抵税回来。
方式1：我转了投资房并且出租了，我可以主动减少已经存入OFFSET里的钱(几乎能还清全部本息了)，使得1st房的贷款利息又多了，支出大了，所以抵税效果就越来越好。

方式2：即使转了投资房并出租，但因为是本息一起还的，真正还给银行的钱是拿不回来的，只能降低OFFSET里的金额，即使怎样，所欠的利息也不如方式1的多，则收益(房租)与支出(贷款利息...)差距不如方式1的大，抵税效果不如方式1好

看来，抵税效果、还贷、出租收益、经济/心理承受能力........都是要找个适合自己情况的平衡点，抵税回来的税越多，肯定是因为多欠银行的钱了

guigua

原帖由 清风不写字 于 11-1-2010 15:05 发表

                               
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有Offset的话，利息就没有区别了。
还本金的方案没有任何优势。

似乎明白了。
但奇怪为什么身边一些朋友他们的第一套房还款方式是Principle and Interest，而且他们也考虑将来转投资、出租。
我觉得Interest Only+offset完全满足一个家庭的以下不同的需求了(帮我看看理解是否正确)：

需求1： 3、5年内自住，未来投资出租。如果将来不想抵税，只需要让OFFSET里的钱足够多、压制住贷款利息就行了，对吧？
需求2： 第一套房我干脆就住它一辈子不搬出来，也是让OFFSET里的钱足够多、压制住贷款利息就行了
总之，OFFSET这个东西既可以象interest+pricipal那样灵活地多存钱(多还本金)以降低利息支出，也能把已经存入的钱取出投资到其它领域、或主动拉开投资房收入与支出差距，获得最佳抵税效果，对吗？

如果我理解正确，那就不明白为什么还有人选择interest+pricipal的方式，唯一的解释就是那些人没想这么多，就简单地尽快还干净本息完事了

[ 本帖最后由 guigua 于 11-1-2010 20:20 编辑 ]

jhomeloans

原帖由 guigua 于 10-1-2010 19:07 发表

                               
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准备买第一套房了，工薪阶层，没有飞来横财，按中国人消费心态，希望尽快摆脱债务压力，注意，仅仅是”摆脱债务压力“，而未必真正把本金还给银行。
我有两个方式：
方式1.Interest Only还款、offset
贷款合同里规 ...

1.        效果一样。最好办法把钱第一时间都直接转入 offset, 让贷款账户直接从 offset 上扣，这样省麻烦又得到最佳效果。
2.        对的。
3.        Principle and Interest 网上有很多calculator 都可以计算。 如果有钱都放在offset 上，已经是最好的减少利息了。

清风不写字

不用奇怪别人，自己想明白最重要。

jhomeloans

原帖由 guigua 于 11-1-2010 15:40 发表

                               
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似乎明白了。
但奇怪为什么身边一些朋友他们的第一套房还款方式是Principle and Interest，而且他们也考虑将来转投资、出租。
我觉得Interest Only+offset完全满足“3、5年内自住，未来投资出租”的策略了，很灵 ...

Principle and Interest 在实际操作上还是有一些优势的。 比如
1．        可选择的银行产品更多，而interest only 有可能有额外的限制。
2．        Repayment 一直很固定，而interest only 到期后的Repayment 更高，需要注意。
3．        强制 saving, 欠款额会逐渐变少，不容易把钱乱花掉，变成“还了那么多年，还欠那么多钱”。
4．        贷款比interest only 容易些，房子升值贷出来更容易，因为还款纪录比 interest only 好。

guigua

原帖由 jhomeloans 于 11-1-2010 15:44 发表

                               
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1.        效果一样。最好办法把钱第一时间都直接转入 offset, 让贷款账户直接从 offset 上扣，这样省麻烦又得到最佳效果。
2.        对的。
3.        Principle and Interest 网上有很多calculator 都可以计算。 如果有钱都放在o ...

请问，‘让贷款账户直接从 offset 上扣’，具体签贷款合同时需要做什么、咋操作？或者只要用了offset，大多数银行的房贷产品都默认这样？

jhomeloans

原帖由 guigua 于 11-1-2010 16:09 发表

                               
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请问，‘让贷款账户直接从 offset 上扣’，具体签贷款合同时需要做什么、咋操作？或者只要用了offset，大多数银行的房贷产品都默认这样？

很简单的操作，一般在签贷款合同的时候注意填上。如果你在这家银行已经有账户，把它转成 offset， 就填这个； 如果是新帐户，就填新的。

想念天空

原帖由 清风不写字 于 11-1-2010 15:05 发表

                               
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有Offset的话，利息就没有区别了。
还本金的方案没有任何优势。

所以我上个帖子说了，有的银行offset的产品不方便。方便的话确实利息没区别。

投资房基本都是interest only的，为了负扣税。

另外还了的钱也可以redraw出来。所以计算有投资计划的人在自住房时候仍然会选择还本息。

[ 本帖最后由 想念天空 于 11-1-2010 16:20 编辑 ]

guigua

原帖由 jhomeloans 于 11-1-2010 16:06 发表

                               
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Principle and Interest 在实际操作上还是有一些优势的。 比如
2．        Repayment 一直很固定，而interest only 到期后的Repayment 更高，需要注 ...

我才明白，interest only不是30年一直interest only，而是从第11年起(假设)也要本利一起还。
既然是这样，那么我1楼的两个方式在整个30年里的效果仍旧一样？

[ 本帖最后由 guigua 于 11-1-2010 16:46 编辑 ]

jhomeloans

原帖由 guigua 于 11-1-2010 16:31 发表

                               
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我才明白，interest only不是30年一直interest only，而是从第11年起(假设)也要本利一起还。
既然是这样，那么我1楼的两个方式在整个30年里的效果仍旧一样？

没错，因为有offset, 省利息的效果仍旧一样。

guigua

今天又学到些东西：
起初是自住房，若不考虑抵税，即使Interest Only(例：要还$600利息)，也完全可以不用OFFSET(节省$15/月)。我每月按照Principle and Interest的数额(例$1000)把$1000存入loan a/c，就达到少付利息的目的，同时，我还可以把多存入loan a/c的$400从网上银行转存(redraw)到随便一个saving a/c里做日常开销，这样既节省了$15/月的OFFSET费用，也能达到少付利息的目的。

如果几年后打算转为投资房，届时再去申请OFFSET功能，把$600利息存入loan a/c，$400或更多存入OFFSET a/c就行了

chenhu2000

请教guigua,你所说那个没有offset账号的loan a/c也可以抵消本金吗？如果这样，那么那些自住房的人都不用申请offset账号了。有些晕。。。

guigua

原帖由 chenhu2000 于 12-1-2010 22:33 发表

                               
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请教guigua,你所说那个没有offset账号的loan a/c也可以抵消本金吗？如果这样，那么那些自住房的人都不用申请offset账号了。有些晕。。。

别请教我呀，我还在扫盲阶段呢
听说是：即使不用offset功能、并且用Interest Only还款方式，只要你仍旧按照Principle and Interest的数额往loan a/c里存钱，就能少付利息，相当于Principle and Interest还款方式了

哪位明白人给确认一下我说的对吗？

AnaCoppola

原帖由 chenhu2000 于 12-1-2010 22:33 发表

                               
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请教guigua,你所说那个没有offset账号的loan a/c也可以抵消本金吗？如果这样，那么那些自住房的人都不用申请offset账号了。有些晕。。。

是可以不用申请offset帐号啊，只要贷款帐号本身支持offset功能就可以了，额外申请offset帐号的目的是在为了（没还完之前）万一改做投资房时候的税务“干净”。

关于在这种情况下的抵消本金，我所了解到的是这么回事：有两个前提：一是银行每个月总是从你的资产帐户里面扣除定额的资金来真正还款（比如2000）；二是银行是基于你的总资产来计算利息的。这样的话，由于你把多余的钱放入loan account了，那么总利息少了，相应的每个月的应还利息也少了（比如本来利息是每个月还1500，结果由于offset只要还1000了），但因为银行还是扣了你2000块，那么这2000中间的本金和利息的比例就不一样了，之前是本金500，利息1500，被offset了以后本金1000，利息1000，这不就是抵消本金了么。解释下：“真正还款”意味着真正的拿到银行自己口袋里去了，你不能redraw了，所以你只能redraw你多还的offset掉的部分。

AnaCoppola

原帖由 guigua 于 12-1-2010 22:49 发表

                               
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别请教我呀，我还在扫盲阶段呢
听说是：即使不用offset功能、并且用Interest Only还款方式，只要你仍旧按照Principle and Interest的数额往loan a/c里存钱，就能少付利息，相当于Principle and Interest还款方式了 ...

我在楼上解释了用principle and interest情况下不用offset帐户（不是不用offset功能！）的还款和抵扣本金的情况，interster only的情况我没有仔细问过银行。

jhomeloans

原帖由 guigua 于 12-1-2010 22:49 发表

                               
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别请教我呀，我还在扫盲阶段呢
听说是：即使不用offset功能、并且用Interest Only还款方式，只要你仍旧按照Principle and Interest的数额往loan a/c里存钱，就能少付利息，相当于Principle and Interest还款方式了 ...

你上面说应该是 bankwest 的产品。 不用offset功能，bankwest 的产品在功能上还是比不上的， 少付利息不能做到最好， 可以考虑如果不怕麻烦又为了省月费或者年费。

guigua

原帖由 jhomeloans 于 13-1-2010 11:59 发表

                               
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你上面说应该是 bankwest 的产品。 不用offset功能，bankwest 的产品在功能上还是比不上的， 少付利息不能做到最好， 可以考虑如果不怕麻烦又为了省月费或者年费。

是的，多谢你的解答。
若不需要抵税，又想节省$15/月的offset费用，我就可以这样：
设立普通的saving a/c(日常开销的钱)和loan a/c，采用Interest Only还款方式(例如每月还利息$400，还款日期是每月29日)。那么我任何时候、主动往loan a/c存入的钱都被银行认为只是提前偿还的本金部分(达到降低总体利息支出的目的)，而不是偿还的利息部分；而偿还利息，只能通过每月固定的某个日子，由银行的系统自动从我saving a/c划走$400去loan a/c这个唯一方式。

缺点是，我必须心里清楚saving a/c在每月29日以前必须留有足够的钱$400以给银行自动转帐到loan a/c去。
这里有个新问题：以Bankwest产品为例，我主动往loan a/c存入的钱，居然还能通过网银再取出存到我的saving a/c里(当然，loan a/c里的钱少了，利息自然就多了)，对客户来说真的很方便，总觉得这样的产品会有哪些限制条件，否则好事都让客户占了，可能吗？
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
相反，OFFSET的优点就是，我可以把所有钱都放入OFFSET a/c，银行的系统每月29日会自动从我OFFSET a/c划走$400去loan a/c，而超过OFFSET a/c里面$400的部分会被银行认为是提前偿还的本金部分(达到降低总体利息支出的目的)，自己不必那么操心了。如果需要抵税，由于每月只有1次自动往loan a/c里存入$400，便于计算和可能的ATO审查

[ 本帖最后由 guigua 于 13-1-2010 23:38 编辑 ]

susanwu827

多谢分享，我先收藏了，慢慢研究。

guigua

原帖由 susanwu827 于 13-1-2010 20:59 发表

                               
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多谢分享，我先收藏了，慢慢研究。

有啥问题，提出来，也许是我想不到的问题

AnaCoppola

我发现关于钱的问题你想得好仔细啊，每次看你的贴我都要晕半天

罗卜扛大包

这学习任务还是丢给孩子爹去上，太复杂啦！

guigua

原帖由 AnaCoppola 于 15-1-2010 12:07 发表

                               
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我发现关于钱的问题你想得好仔细啊，每次看你的贴我都要晕半天

不想仔细了，以后就糊里糊涂了
往好说是仔细，往坏说就是碎叨/罗嗦

[ 本帖最后由 guigua 于 15-1-2010 13:54 编辑 ]