如何用房子生财七大方法

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如何用房子生财七大方法（1）
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【路边社9月28日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报导)任何想要生财的人都不应该忽略住房所能带来的机会。把你押在房子里的钱解锁，你会发现很多不可能的事情都会变成现实，比如说可以购买股票、债券、或者再买一套投资房，让资产越滚越大。当然，你也可以用它来支付私校学费、买辆新车或是出国度假，只是这样不会使你变得更富有，不过改善一下生活方式罢了。

从本期起，路边社会陆续向您推出用房子生财的7种方法，虽然它们不一定适合您，也可能存在一定的风险和弊端，但至少会帮助您在财富之路上向前迈进一步，请留意我们的系列文章。

一·将住房出租
这可以说是用房子生财最简单的办法了，你只需要一个多余的卧房，当然最好能有独立的卫生间，这样就可以每年多收入1万多元。如果你的房贷是30年还清，那么在30年里，你等于多收入了30-40万，这不是一个小数目。你可以选择长期出租，或者如果你住在旅游区的话，周末租给来度假的人。

不管怎样，你的租金收入都要交税的。如果你也提供饭食，你要把它分开，因为饭食这部份是不用交税的。出租房相应的费用是可以扣除，比如说按揭贷款的利息，但这意味着将来你要把房子卖掉时，你出租的这部份要交资本利得税（Capital Gains Tax）。比如说，你家里住房的35%长期出租，那么当你卖房子时，资本增值部份的35%要交税。但如果你出租房子的时间不超过6年，你就不需要付资本利得税，只要你曾经住在这套房子里，而它是你的主要住宅。

另外一个赚钱的办法就是把住房整套出租，然后自己租一套小房子住。比如说，你把你的大House整套出租，每周租金收入450元，自己另租一套公寓，或与朋友合租，每周支付租金200元，那么你每年可获得净收入$13000元。同时作为房东，你还可以将相关的费用扣除，比如说按揭贷款的利息等。(未完，待续)

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如何用房子生财七大方法（2）
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【路边社10月6日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报导)
二·利用房屋产权投资

你可以利用压在房子里的钱改善你的长期财务状况，具体做法就是以房子作抵押从银行贷款出来，这笔钱可用来投资地产、股票或是管理基金，这会对你的财务状况产生怎样的影响呢？让我们从下面的例子来看一下：

Steve和Karen是一对夫妇，他们共同拥有一套房子，价值$450,000,房屋贷款已经还掉$230,000,还剩$220,000，他们决定采纳财务师的建议，尽可能早日还清房子，同时开始构筑长期财富。

目前房子的债务状况是51%,他们打算把债务水准提高到67%，这就使他们手上多了$80,000元的启动资金，借款的时候他们选择的是只付利息的那种，这样对现金流不会造成太大压力。抽出的$80,000元用于投资澳洲股票基金，第一年，他们把所有的投资收入和税务返还投到房子里，偿还贷款$24,047,现在房子的债务剩下$195,953。

随着房子的债务降低，他们进一步从房子中抽钱出来，购买更多的基金份额。

假设年度的投资回报是8.5%，房贷利息是7.5%,那么他们在8.8年之后就可以还清房贷。此时他们的基金价值为$410,352,投资贷款有$300,000,当房子还清的时候，他们可以把所有额外的现金流、投资收入和税收返还投入到基金中去。是一边还房子一边投资，还是等房子完全还清再腾出手来投资，20年后的差别就非常明显了，详见下表。Steve和Karen多创建了$218,313元。


高精度图片

这一策略的前提就是你的投资回报率比房贷利率高，但是不管怎样要谨慎为好，记住：你的债务不能超过房子价值的80%，当你决定使用这类办法时，最好能够有足够的保险，比如说收入保护保险和疾病保险等。

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如何用房子生财七大方法（3）
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【路边社10月15日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)
三、在家里经营生意

把生意开在自己家里既节约租金又方便，而且最起码使你能更好的平衡工作和生活。今天的技术意味着实际上你在哪里开店都是行得通的。

当然在你开始筹划的时候有很多事项是需要注意的，包括如何注册和税务事宜等。如果需要更多资讯，请参阅网站www.business.gov.au

在自己家经营生意，首先要看这个生意否需要专门的空间，需要多大的空间，这一点非常重要，因为在税务上有严格的要求。如果你的生意确实需要你在家里专门划出一块地方用于经营，比如说理发师的家庭沙龙，或是摄影师的家庭工作室等，这就意味着你可以相应扣除贷款利息、水电费等等。当你把房子卖掉时，虽然它是你的住家，经营生意的这部份也要支付资本利得税。

如果你要申报家庭生意的运营开销，计算的基础是看房子的面积有多少用于经营。举个例子来说，如果你住房面积的10%是作为生意用，你可以扣除10%的贷款利息、市政厅的收费和保险费等。除此之外，还有很多可以申报扣除的运营费用，包括电费、电话费、设备、家具和电灯折旧以及清洁费用等。

小窍门：运营费用该如何计算呢？税务局说，你要记4个星期的日记，看你在一个财政年度里是如何使用你的家庭办公室的，以此作为一个标准模式类推。另一个办法就是你每次使用的时候都做好记录。

把房子打理好再出售

如果你打算卖房，让你的房子在众多竞争对手中脱颖而出是很重要的，不但可以使房子卖得快一些，而且还可以帮你发笔小财。

在售房前把房子收拾好并不会花很多钱，要先从清理杂物开始，把不需要的东西扔掉或送人，这也会使你日后搬家容易一些。想保留的东西要把它们收好，藏到车库里，或至少放进橱柜里。如果有明显的漏洞，比如说水龙头在滴水，墙上的一个裂缝，瓷砖松动了，要把它们修好，潜在的买家会认为这预示着严重的问题。

地产公司McGrath的行政总裁John McGrath说，通常投资$5,000元换一套家具或做些园艺，在拍卖时可以收获$25,000元。

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如何用房子生财七大方法（4）
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【路边社10月22日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)

四、寻找最好的房屋贷款
如果90%的房屋贷款都是四大银行提供的，它们是最好的房贷吗？不一定。Infochoice的一项研究发现，超过60%的其它贷款机构提供的按揭贷款利率要好于CBA，Westpac, ANZ和NAB，四大银行的平均可变利率为5.78%，然而根据Infochoice,有的金融机构提供的贷款利率要低0.5%左右。

是90%的澳洲人都错了吗？有些可能错了，但有些没错。你看，储备银行的数据显示，大多数买房的人并没有按广告上的标准利率支付房贷，而是享受着0.5%至0.7%的折扣。

所以向四大银行贷款是不是完美的，这并不是一个简单的是与非的问题，利率和贷款的特征都是需要考虑的。人们往往对在哪家银行存钱很在乎，可是对从哪儿借钱就不那么上心了。当金融危机来袭时，倒是小的信贷联合(Credit Union)和建筑协会(Building Society)比较少受到海外波动的冲击，因为它们的资金来源主要是来自国内的储蓄账户。

所以，当你选择房贷时要考虑哪些因素呢？灵活是必需的，在一个利率会不断上升的市场，一定要问你的贷款是否可以由固定和可变两部份组成，很多便宜的房贷是不允许你转成固定利率的，除非你重新申请一遍，或支付高于平均水平的贷款建立费。

不算不知道，一算吓一跳：如果你贷款30万，贷款机构给你0.7%的折扣，那么你就能节省$38,000元利息，如果选择两周还款一次，而不是一个月还款一次，那么你还能节省$37,000元利息。

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如何用房子生财七大方法（5）
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【路边社10月29日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)

五、装修使房子升值

澳洲人喜欢装修,这是有几分道理的，装修自己的房子，不但可以拥有更舒适的生活方式，还可以用来赚钱。当你卖房子的时候，它是唯一一项不用交税的投资。

但是这并不意味着你要在房子上大把花钱，装修的目的是要使房子增值的程度超过装修成本，为了做到这一点，你必须仔细策划。

首先，你要做一些简单又经济的工作，例如：

● 重新油漆
● 抛光地板
● 一个一个房间的查看，看看哪里需要修理。
● 整理花园

如果你认为再多做一点更能充分发掘房子的潜力，比如重新安排室内布局，建个阁楼等等，你最好先征求一下专家的建议，对很多人来说，找到合适的建筑设计理念是一个好的开始。这通常包括两步：第一步是获得一份报告，建筑师们会告诉你，对你的房子来说，怎样才是最佳的设计理念，并配有图纸、选用何种建筑材料的建议，成本概算以及市政厅的评估等。

接下来的第二步，你拿着这些信息询问地产代理，要求他给你一个评估：装修后的房子能值多少钱。

如果最后的结果是房子增值的部份还不如你的成本高，那么就值得重新考虑一下删减你的计划,最简单的办法就是选用更为便宜的材料,一个完美的厨房水池可能要花2000元，但如果你家不属于豪华住宅的范畴，卖房时你是很难把这笔钱收回来的。

把精力放在比较基本的方面，比如说将厨房、浴室和户外区域升级，加一个储藏室等，尽量使它简单实用而不是太花哨，虽然这是你的家，但有朝一日你可能想要卖它，只有儅它符合大多数人的口味时才能卖个好价钱。避免把钱花在游泳池等设施上，保养和安全等带来的麻烦事会令很多人摇头。

小窍门：好的灯光会令你的家光彩照人，增添几盏造型新颖的灯，投资不多，会给房子加分不少。

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如何用房子生财七大方法(6)
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【路边社11月5日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)

六、将地分割加盖一套房子
如果你家的地很大，自己也不太用得着，把它割开再盖一套房子出售，可以使你稳赚一笔，虽然要花些时间、精力和成本，但也是值得的。

通常说来，把地分割是指把现有的土地分成几块小的，在每一小块地上盖独立住宅。如果这个利用后院赚钱的法子听起来不错的话，你就要开始行动了。

第一步是去市政厅获得许可。大多数市政厅都有土地分割最小面积的限制，什么样的房子能建、什么样的房子不能建，以及房子占土地面积的比例等等因素。

与市政厅商量分割土地的事可能是复杂的，耗时耗力，涉及到各项咨询和许可费。如果你与邻居或环境组织发生了争执，可能还要牵扯法律问题。但如果你走过了这些过程，你就会发现，获得的利润也许使你几年都不用工作了。

常见的做法是，你可以把原先的一块地分割成两块，在新分割的地上盖一套新房给自己住，把原先的旧房卖掉，在现在房价飞涨的行情下，不但可以卖个好价钱，而且因为是出售自住房，还可省下资本利得税。最后的结果是你不但获得一大笔利润，而且还住在新房里，除了损失一部分后院外，其它什么也没失去。

但要走到这一步也不是那么容易的，你需要克服的第一个障碍就是获得割地许可，为此你需要提供新房的设计图。

这就意味着首先要雇一个建筑设计师，花费大约1万元，新房要花1年时间建好，在旧房还没卖掉之前，你要付两笔贷款，儅你把旧房卖掉后，虽然只需付一笔贷款了，但还要支付租金。但相信我，最后你会发现不管怎样都是值得的。

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如何用房子生财七大方法（7）
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【路边社11月12日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报导)
七、招租寄宿学生
你只需要一闲空房并乐于与他们分享你的生活，你会发现招租一名寄宿（Homestay）学生是非常盈利的，当然挣钱不应该是你唯一的目的。

按照教育部或教育机构的安排，招租一名寄宿学生，每周的收入通常是一个学生$180-$310元，虽然你要为学生提供一日三餐，但是你会发现，实际的成本比你的收入要低得多。

你所要做的是：为学生提供适当的居住条件，通常是每个学生有单独的房间，为他们提供睡觉和储藏设施，至少要有一个书桌和台灯。他们要能够使用洗衣机，有些则是期待你能为他们洗衣服。

当然，也许你非常情愿为他们做这些家务事。

除了提供食宿外，你还要教他们英语和澳洲文化，通常招收寄宿学生的家庭可能是单亲家庭，他们往往更需要额外的收入，或者是退休的夫妇，当孩子们都长大离开家之后，招寄宿学生可以重拾家庭的欢乐，聊慰寂寞之心。

如果你对此有兴趣，去Google上搜索“homestay for students”,你会看到很多机构安排寄宿学生，在Homestay Network网站www.homestaynetwork.com.au上有这么一段话,“我们要为学生寻找一种家庭生活，想像一下如果你自己的孩子在海外上学，你希望他得到一种什么样的住宿、伙食和生活方式，你就知道该如何做了。”

小窍门：
招租寄宿学生与一般的招租不同，收入是完全免税的。税务局文件ATO ID 2001/381这样说道，“在Homestay计划下，纳税人为学生提供食宿所得的一切收入免税。”（全文完）

van_tong

改行了？

williamcheng

不错，不错

pipiman

另外一个赚钱的办法就是把住房整套出租，然后自己租一套小房子住。比如说，你把你的大House整套出租，每周租金收入450元，自己另租一套公寓，或与朋友合租，每周支付租金200元，那么你每年可获得净收入$13000元。


由于供求等的关系，越是贵的房子，收租回报越低，150万的房子，周租1000都不到，30万的房子，没准运气好能租出300一周来
好比是把10万的宝马租掉租掉自己去租1万5的现代开，这也叫每年净收入？！
如果宝马是公司配给你的，那么这么做是省钱了，如果宝马是自己贷款买的，那这叫犯傻  

不算不知道，一算吓一跳：如果你贷款30万，贷款机构给你0.7%的折扣，那么你就能节省$38,000元利息，如果选择两周还款一次，而不是一个月还款一次，那么你还能节省$37,000元利息。
无聊的我还真算了一下，明显是不对的，2周一还和一月一还绝对查不出那么多，除非银行按信用卡利息问你收



另外关于所谓花点装修的钱，可以多卖很多钱，远远多过装修的钱的投入
这一点我觉得也是不太现实的
卖房子，不是买水果，因为西瓜整个卖就99C一公斤，切开就1.99一公斤
买家也不傻，知道买了之后花3000能搞定的东西，凭什么多花30000让你搞好他来买
当然因为房子最后只有一个成交价，就是最后装修了卖掉的价格，而如果不装修能卖多少的价格不存在，所以一切由中介说了……

冰翡翠

怎么我每次看到这个标题第一时间看到的会是”如何用房生子...“

shaly

lz开始严肃起来了

liwus

仔细看完了，很有道理...
近段时间疯狂看房中.......

想念天空

原帖由 pipiman 于 14-11-2009 23:15 发表

                               
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另外一个赚钱的办法就是把住房整套出租，然后自己租一套小房子住。比如说，你把你的大House整套出租，每周租金收入450元，自己另租一套公寓，或与朋友合租，每周支付租金200元，那么你每年可获得净收入$13000元。

...

前两点同意。

最后关于装修的，我觉得作者说得还是有道理的。我看到好多房子，因为装修，大家抢破头。只要装修好，人们就可能忽略了朝向、周边和位置等其他因素，更容易下决心买。喜欢的人多了，价格自然就上去了。所以人们看到一个房子卖出来不可思议的价钱，常常就会无奈地说：装修是硬道理啊。

退休养老的人

要想让房子来为你赚钱，那不应该在澳洲作，应该回中国去投资买房，呵呵，今年半年就可以涨近50% ，过去的几年里在中国炒房子就没有不赚钱的，而且都是翻倍的赚，在澳洲太可怜了，交税不说，还赚不了多少，给中介到是赚取了不少

bshp4700

澳洲房产带来的附加价值不仅仅是增值 环境的影响占了一部分，就相当于你住在像国内婺源那样环境的地方 附近却有大型商场 沃尔玛 高尔夫球场 等一系列配套设施。这些给你带来的价值其实已经相当你的房子的增值价值了。

pipiman

原帖由 想念天空 于 16-11-2009 10:57 发表

                               
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前两点同意。

最后关于装修的，我觉得作者说得还是有道理的。我看到好多房子，因为装修，大家抢破头。只要装修好，人们就可能忽略了朝向、周边和位置等其他因素，更容易下决心买。喜欢的人多了，价格自然就上 ...

前两点，那是硬伤

所谓装修增值
说到底，毕竟房子最终的成交价格只有一个
也许你装修能卖78万，装修花了3万，结果却只卖了80万
更多时候只是中介的忽悠以及自己的心理作用
以为不装修最多卖72，3万，一装修就卖了80万罢了


没有人是傻子
就因为你刷白了墙壁加了几盏等，房子采光的缺陷就被忽略了？
真是很多人抢的房子，不装修照样很多人抢

想念天空

原帖由 pipiman 于 16-11-2009 16:54 发表

                               
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前两点，那是硬伤

所谓装修增值
说到底，毕竟房子最终的成交价格只有一个
也许你装修能卖78万，装修花了3万，结果却只卖了80万
更多时候只是中介的忽悠以及自己的心理作用
以为不装修最多卖72，3万，一 ...

所谓投资有风险，装修投资也是如此的。

装修就像化妆，或者整容？韩国美女还是有市场的。在auction的房子（中介有信心卖上好价的）里面，装修好的房子还是占大多数的，素面朝天让大家慧眼识珠的还是少数。不是特别好的装修，稍微粉刷+品味家具也是会吸引眼球的。至少我到目前为止看了大约100套房子（实地看过的），是这么认为的。

pipiman

就好比你卖2手车

你会卖之前把车洗干净，吸尘，因为这个投入也就几十块钱
但是卖相好很多

但是有什么脑抽会卖2手车之前给车加装全套6碟CD和低音炮的？你为此花了2000，在买家眼里，这些一文不值

卖房子当然也是
卖之前拾掇一下，洗个地毯，清洁下厨房和厕所是必要的，再说也就2，300块钱的事

会花几万去装修了再卖的
去买所谓的品味家具？

这个装修的投入必然是得不偿失的

或者如你所说的化妆啊，整容啊
整容美女当然有市场，但是容貌只能保证她今晚去酒吧有人买单，而想钓上阔少，那就不是容貌的问题了
如果是妓女或者一夜情，当然简单的遮掩一下是很大的优势
找老婆难道把这个摆在首位么？因为整了点小容，出身背景学历脾气都不考虑了？

小小装修，立马大大增值
人家采光结构户型位置都不考虑了

这个世界没有傻子的

stone66

炒房挣钱还是回国内好，澳洲其实这个比例很底

ringsun

原帖由 stone66 于 16-11-2009 19:24 发表

                               
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炒房挣钱还是回国内好，澳洲其实这个比例很底

那可不是咋地

资深贷款经理

我也赞同底下几位对装修提高房价的办法，不可取