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FreeOZ论坛»论坛 › ≡ 澳洲生活区 ≡ › 生活百科 › 安家乐居 › 我们该卖掉国内的房子吗？
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我们该卖掉国内的房子吗？

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jiajia007
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1#
发表于 21-9-2009 19:12:44 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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我们刚在墨尔本买了房，60万左右，贷了80%，每月还月供没问题。我们在北京有处房子，因为以前想出国没买大的，只有60平米，但位置不错，在北工大旁边，很好出租。现在我老公想把国内房子卖掉来充抵本金，说这边省下的利息就比国内房子增值多多了，还给我算了一下，能省20多万澳元，国内房子再涨也不会涨这麽多吧？而且从银行贷款是利滚利，最好尽快卖。 我只是有点舍不得，觉得卖了也换不了多少澳元。不知是不是应该卖了呢？
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格美
2#
发表于 21-9-2009 19:54:05 | 只看该作者
把算账的过程说一下吧，才好看看20万的节省的路径。
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土豆豆
3#
发表于 21-9-2009 21:04:20 | 只看该作者
我也想卖掉国内的房子在这边买房子，问题是异地操作很难
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4#
发表于 21-9-2009 21:13:57 | 只看该作者
如果不回去了,留着没有什么必要,还不如多还一些贷款
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wzw
5#
发表于 21-9-2009 21:14:33 | 只看该作者
如果有一天RMB升值了，你还这么算？国内的房子出租应该是赚钱的，澳洲的房子出租基本都是负收益。能供的起的话，还是留着国内的房子吧，说不定哪天想回去还有个地方住嘛。
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jiajia007
6#
 楼主| 发表于 21-9-2009 21:22:03 | 只看该作者
原帖由 格美 于 21-9-2009 19:54 发表

                               
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把算账的过程说一下吧，才好看看20万的节省的路径。


NAB (national Australian Bank) 提供一个计算如何节省买方资金的计算方法，地址如下http://national.com.au/Personal_Finance/0,,12773,00.html?ncID=ZBA  > Calculators and Financial Tools。
如果homeloan为46万，以30年内平均还款利率为6.99%计算，那么30年可以节省约40万澳元利息；如果以平均利率4.99%计算，可以节省约20万利息。我想，以60平米的在北京的二手房，无论如何也不能涨到30、40万澳元的。

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zxart + 20 难说，北京的房子那才叫暴涨
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pipiman
7#
发表于 21-9-2009 21:31:54 | 只看该作者
你老公的表述是大大不对的
没有考虑到time value of money

30年总共节省40万利息
第一年还得的利息和第29年还的分利息，数值时一样的，value是差很多的，最后一年的7块6才相当于第一年的1块钱…………

你要把这40万折算成今天的现值或者30年后的值才行
北京的房子在30年间也能为你带来30年的房租收益，或者增值呢

不然照你老公的逻辑
只要贷款期限延长，那么还得利息就更多
可以趋向于无穷大了，那你们不是省20万利息了，是省20亿，200亿了
这个算法明显是不对的

[ 本帖最后由 pipiman 于 21-9-2009 21:39 编辑 ]

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jiajia007
8#
 楼主| 发表于 21-9-2009 21:57:52 | 只看该作者
原帖由 pipiman 于 21-9-2009 21:31 发表

                               
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你老公的表述是大大不对的
没有考虑到time value of money

30年总共节省40万利息
第一年还得的利息和第29年还的分利息，数值时一样的，value是差很多的，最后一年的7块6才相当于第一年的1块钱…………

你要把 ...


上面的估计在忽略time value of money前提下一个粗略估计，但在计算房子的收益是我也同样忽略房子的time value of money。合理的方法是分别计算两者的PRESENT VALUE,再进行比较。一个更为简便的方法是比较各自的平均收益率（或贷款利率）。房子贷款的平均贷款利率是6.99%，在噢大利亚，这是一个合理估计。而对于在北京房子，在30年之内达到6.99%平均收益率，我认为是高估了。以此收益率计算，一个现在值70万的60平米的房子在10年之后应该值137万人民币，20年之后270万人民币；30年之后值533万。这似乎不可能。其中的原因：北京房子的近期收益率可能到达6.99%,但在30年的长期内保持这一收益率，我认为是不可能的。（这是我老公写的。）

[ 本帖最后由 jiajia007 于 21-9-2009 22:29 编辑 ]

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jiajia007
9#
 楼主| 发表于 21-9-2009 22:28:39 | 只看该作者
原帖由 wzw 于 21-9-2009 21:14 发表

                               
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如果有一天RMB升值了，你还这么算？国内的房子出租应该是赚钱的，澳洲的房子出租基本都是负收益。能供的起的话，还是留着国内的房子吧，说不定哪天想回去还有个地方住嘛。

谢谢你， 我们即使不呆在澳大利亚了也不会回国了。我觉得现在国内房价涨得厉害，可出租房并没怎麽涨。另外我也不明白为什麽澳洲房子出租是负收益呢？
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grace120109
10#
发表于 21-9-2009 22:59:46 | 只看该作者
原帖由 jiajia007 于 21-9-2009 21:57 发表

                               
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上面的估计在忽略time value of money前提下一个粗略估计，但在计算房子的收益是我也同样忽略房子的time value of money。合理的方法是分别计算两者的PRESENT VALUE,再进行比较。一个更为简便的方法是比较各自的 ...


既然无论如何都不回国了，而且也算得这么清楚了，那还犹豫什么呀，卖吧。
否则，万一北京二手房房价跌了，又该后悔了。
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pipiman
11#
发表于 21-9-2009 23:37:06 | 只看该作者
原帖由 jiajia007 于 21-9-2009 21:57 发表

                               
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上面的估计在忽略time value of money前提下一个粗略估计，但在计算房子的收益是我也同样忽略房子的time value of money。合理的方法是分别计算两者的PRESENT VALUE,再进行比较。一个更为简便的方法是比较各自的 ...


澳洲利息6.99%，这个很好接受，过去几个十年的平均值都不止这个吧

但是凭什么北京房子30年后就不能值500多万呢，这个500万不是今天的500万的购买力啊
你现在觉得500多万数字挺大，谁知道30年后的500多万是什么概念

20年前中国城市工人才赚几十块一个月的时候，会想到今天能赚1万一个月么？
40年多前悉尼chatswood一个HOUSE才6000镑，会想到今天要100多万么？

这个论坛上肯定是唱衰中国的居多
毕竟多数都是国内啥都卖了断了在这边的人
谁会告诉你中国前景大好呢
感觉你不论你开始的讲省下20万利息的说法，还是现在说北京房子不会到500万的说法
都已经表示你倾向于卖了国内房子了

看来我成了整个楼里唯一捣乱的人

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Manly
12#
发表于 22-9-2009 01:19:02 | 只看该作者
原帖由 pipiman 于 21-9-2009 23:37 发表

                               
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澳洲利息6.99%，这个很好接受，过去几个十年的平均值都不止这个吧

但是凭什么北京房子30年后就不能值500多万呢，这个500万不是今天的500万的购买力啊
你现在觉得500多万数字挺大，谁知道30年后的500多万是什 ...


但是澳洲的房子从1980年到2000年也是疯涨很多倍呀。好多悉尼豪宅区过两百万的房子，我问老移民，1980年代只有30-40万，难道不是涨？我以前住在湾区，1980年代才只有10多万的房子2005年左右都超过150万了，难道这不是疯长？

其实房子疯长主要看一个国家的货币政策，货币宽松，房子就会疯长。每个国家都会经过疯长期，萧条期，凭什么认为中国过去30年的增长可以维持？如果你看其他国家的经济增长史，同样跨度的增长并非中国独有，墨西哥、阿根廷、好多发展中国家都经过这样的增长，现在这些国家都干嘛去了？

看看中国的物价，如果北京的房子涨到500万，恐怕人民币已经金圆券化。房租是一个房价最重要的支持，如果房租持续追不上，房价是一个泡沫，迟早要爆破的。现在以国内的工资来说，房租根本没法能追上。

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bg1pdq
13#
发表于 22-9-2009 01:53:21 | 只看该作者
北京的房租和成交量与房价现在严重背离，所以我此刻正在北京卖房。
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格美
14#
发表于 22-9-2009 02:33:41 | 只看该作者

回复 #9 jiajia007 的帖子

如果homeloan为46万，以30年内平均还款利率为6.99%计算，那么30年可以节省约40万澳元利息；如果以平均利率4.99%计算，可以节省约20万利息。我想，以60平米的在北京的二手房，无论如何也不能涨到30、40万澳元的。


-------，这是按贷款总额来算的，俺不确定北京60平方的房子。现在是否价值澳元46万？假定是250万人民币吧，国内的贷款利息平均下来也是5%话，那么国内房子也可能在未来30年后，变为350万。差不多也有20万澳元吧，假定汇率不变。这折磨了很多人的问题啊，

如果不值250万，那么也就省不了20万澳元的利息。


觉得这不是国内的房子要不要卖的问题，要变成“我要不要投资第二套的问题，这个问题的后面，是投资房子，还是其他赚钱途径。可以抛开国内房子的感情纠结了。

房子卖掉了，你手上有250万，你可以减少澳洲房子的贷款利息，换个角度，澳洲是贷款买的房子，相当于贷款投资了中国的房产。

个人是觉得房子是值得买的，长期总是大于平均投资收益的，时间拉长了看，澳洲中国房子的增值是差不多的。就是购买的时机判断。这是高难度问题。

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想念天空
15#
发表于 22-9-2009 09:52:55 | 只看该作者
如果楼主夫妇打定主意不再回国生活了。没说的。卖了吧。我个人对mel的房产市场比北京更看好一些。你不如把钱拿过来投资。
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jiajia007
16#
 楼主| 发表于 22-9-2009 10:33:29 | 只看该作者
谢谢大家回复，其实有些还是没看明白 。我老公认为应该卖掉。我只是觉得把国内的房子卖了还这的贷款，贷款压力小了，余钱还是想办法投资，有可能再买投资房，既然现在有一套占用资金不多的，房价还在上升的房子，为什麽卖掉，再费心费力的两三年以后再重新买一套呢？
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大杨树
17#
发表于 22-9-2009 10:44:18 | 只看该作者
原帖由 jiajia007 于 22-9-2009 10:33 发表

                               
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谢谢大家回复，其实有些还是没看明白 。我老公认为应该卖掉。我只是觉得把国内的房子卖了还这的贷款，贷款压力小了，余钱还是想办法投资，有可能再买投资房，既然现在有一套占用资金不多的，房价还在上升的房子，为 ...

现金,现金,现金,,,投资的第一规则就是可以最低成本兑现,即使你根本不打算卖掉.

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jiajia007 + 10 谢谢！更不明白了。

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Manly
18#
发表于 22-9-2009 10:49:40 | 只看该作者
鸡蛋最好不要放在一个篮子里。传统的投资智慧就是，三分一债券，三分一股票，三分一房地产。无论澳洲、中国都好，过去10年都是房子发疯的年代，这样的10年能够持续，几率比10年前小很多。

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jiajia007 + 10 谢谢！只是觉得买房是最简单的。

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felix7
19#
发表于 22-9-2009 11:11:56 | 只看该作者
国内房价虚高的利害，60周年后可能要大跌，所以最好保国内的卖掉，先不急着换澳币，我就都换成欧元，利率有利的时候再换成澳币！

同时问一下，谁知道把国内大笔资金拿出国怎么弄，外汇管制一年一人只能5万美元或是等同货币，我要弄出来的远远超过这个数目！
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Manly
20#
发表于 22-9-2009 11:53:45 | 只看该作者
我采用过的一个方法：跟老公从深圳银行提款，之前办通行证去香港，随身带着超过百万人民币过关。一早在香港开好户口（绝对要用外资的，中资例如中国银行会让你写下所有个人资料，外资不管），到时候把现金存进去就是了。

现在国内开始降低外籍人口把钱转移出境的限额，我有个老外朋友才卖了房子，现在正在犯愁怎么把钱运出去呢，这两个月才突然降低的，看来要关门打狗。
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samchen
21#
发表于 22-9-2009 12:21:50 | 只看该作者
香港上环兑换店那么多，每家每天来往中港的货币都是几百上千万。香港前几年警方监督过一家洗黑钱的兑换点，一个月内他们的货币来往就是上百亿。这些地下钱庄在广东江浙很流行的。深圳前几年查处过一家，很多深圳的国企都是走他们来兑换钱。
所以，楼上的兄弟，你那个办法是最笨的。你带百万人民币过关，一旦查到，你就麻烦了。坐牢都难说，你的钱损失一大半是极有可能的。
去香港，在上环，沿着电车道走，过了先诗就到了。
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鹰扬天下
22#
发表于 22-9-2009 12:23:42 | 只看该作者
一个字卖，
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Manly
23#
发表于 22-9-2009 14:31:16 | 只看该作者
我们有个朋友是经常过关的，借用了他那辆车，海关有点关系，走皇岗，根本不用下车，钱就放在车上。

还有一部分就用了地下钱庄，但是地下钱庄也有一定的风险。我们把钱转出来后没多久就有一家大的被打了。
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格美
24#
发表于 22-9-2009 16:52:49 | 只看该作者
不打算在国内呆了，和国内的关系也不紧密，比如经常回去，还是把钱放身边比较好，千山万水的，房子处理起来也不是容易的事情，前前后后至少3个月。
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浪花
25#
发表于 22-9-2009 17:00:21 | 只看该作者
60万完全可以买两套了。
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gracewang
26#
发表于 22-9-2009 21:05:03 | 只看该作者
如果澳洲买房钱不够 又很少回国 那还是把国内卖了吧
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柳七
27#
发表于 22-9-2009 21:14:03 | 只看该作者

回复 #20 felix7 的帖子

简单，多找几个亲戚朋友，借用他们的身份证给你电汇到你的澳洲账户。
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大杨树
28#
发表于 23-9-2009 11:23:57 | 只看该作者
原帖由 大杨树 于 22-9-2009 10:44 发表

                               
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现金,现金,现金,,,投资的第一规则就是可以最低成本兑现,即使你根本不打算卖掉.

卖.
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felix7
29#
发表于 23-9-2009 13:33:45 | 只看该作者
原帖由 柳七 于 22-9-2009 11:14 发表

                               
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简单，多找几个亲戚朋友，借用他们的身份证给你电汇到你的澳洲账户。

你国内的解决了，国外不是自己名字汇款要收收入税的你就没想过？30%呀！
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zxart
30#
发表于 23-9-2009 13:41:17 | 只看该作者
原帖由 pipiman 于 21-9-2009 23:37 发表

                               
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澳洲利息6.99%，这个很好接受，过去几个十年的平均值都不止这个吧

但是凭什么北京房子30年后就不能值500多万呢，这个500万不是今天的500万的购买力啊
你现在觉得500多万数字挺大，谁知道30年后的500多万是什 ...


我支持你，中国的人口红利仍在继续，说我那小区，02年19W的房子，09年6月卖150W！这就是中国的大城市，他是一个黑洞，北京的房子按照现在的价格，今后5年再翻一番也很正常。

[ 本帖最后由 zxart 于 23-9-2009 13:48 编辑 ]
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