否极泰来，金融危机其实就是个转机 - 房产篇

freeflygo123

15th April 周三公差去了一趟昆士兰工业小城 - Gladstone，接机的小姐和项目经理开口谈及的都是金融危机下的工业小城阴云弥布。深受打击的铝厂，水泥厂和矿业可谓是栽员滚滚。在回 Brisbane的飞机上，同座的就是一位南非工程师，刚在Gladstone铝厂工作才三周就被雷了，正在赶去西澳面试一个新的工作岗位。看来金融危机的确存在，而且在诸如Gladstone，Rockhampton，Mackay等工业，资源城市蔓延。

不过按照辨证法理论，物极必反，否去泰来，金融危机其实就是转机，现在的栽员滚滚，过不了2-3年，也许就是财源滚滚。

谷底金融危机下的一切动产和不动产都是Discount，房子便宜，股票便宜，基金便宜，利息还特别便宜，什么涨? 租金涨了! 如果你有份工作，你手上可操控的现金流不是少了，而是多了。

让我们看看投资在房市上的可行性，回报分析和展望。

四月四日星期六下午，观察了一Sunnybank Hills 三房二卫的小地(310平米)小房，开价$339K，第一次Open House，等我看房的时候，已有30多位已签到爆满，基本上都是些冲着政府$14000的首购房屋津贴的第一次买房者。据房产经纪声称已收到几个 offer了。随着六月三十日第一次买房$14000的房屋津贴期限的临近，在距离Brisbane CBD 12 - 15公里南区，近火车站，近格里菲斯大学附近的Budget Suburbs 诸如 Salisbury，Coopers Plains，Sunnybank Hills,，Archerfield和Rocklea 标价在$350K以下的已经纷纷告罄。

假设在Hot Market我们以原价$339K买下此物业，租金大约为每周$350，由于空置率几乎为零，所以自己管理。汇丰银行的三年定息为4。99%。不计买房时的律师费和印花税，大致回报分析如下:

房价: $339K
租金: 每周$350 = 每年$18200，Gross Yield = 5.37%
三年定息: 4。99% interest only
房龄十年的折旧: $6000/first three year
Council rates: $1800/year
维修费: $500/year
高收入的税率: 40%

全年利息支出: $16916
全年Council rates: $1800
全年维修费: $500

全年总费用支出: $19216

全年租金收入: $18200
年终退税: $2400 ($1800 for 30%税率)

全年总收入: $20600
全年净收入: $1384 ($784 for 30% 税率)

由此可见Professional Investor买此等低价位房产基本上是Positive Cash Flow。这些Buyer's Power会进一步推动房产市场向前发展，也会给First Home Buyers增添难度。还有跟美国不一样的是在澳洲房产没有破产保护，还不起贷款也不能将物业交给银行啪屁股走人，房产被拍卖了，银行收回所有拍卖所得后还要继续追讨物业降价的差额，而且是一追到底。这样就避免了像美国那样房子卖不出去，一跌到底的多骨米牌效应。

澳大利亚的金融财经和实体经济远没有深受金融危机重创的美英那么差，澳洲四大银行的现金比仅次于中国的四大银行(16%) 为8。5% - 9%。澳洲四大银行的放贷标准也是全世界最安全的。如果中国首先从2010年走出金融危机的阴霾，那么澳洲的经济在2010下半年也会开始向好的方向发展。

展望Brisbane的房市，2009年平稳，2010年期待3% - 5%小幅增长，2011 -2012年期待20%的大幅度增长。

金融危机其实就是个转机，在这个千载难逢的时候，朋友，你得火眼金睛，抓住机会，骑上幸运的骏马，向着明天，向着阳光奔跑。

Note: 本人不是房产经纪，也绝不Push you to buy。看着舒服就给点掌声，看着不舒服就当是个文字游戏，开心最重要。谢谢!

chengy

顶顶顶，专家呀，可惜没有钱，怎么办？

chengy

是不是还有股市篇呀？

lisa2008

有几个问题问下LZ，关于投资回报的计算
1. LZ是不是假定买这套房子是一次性付全款的模式来计算的
2.租金350/W是你的估计，还是实际可以租到的租金水平。Gross Yield 5.37%的租金水平可不低啊
3.房龄折旧这块（$6000 first 3 years)在投资回报中怎么体现

frankiehuang

经鉴定：广告贴！

格美

在楼主的计算基础上得出一个毛咕咕的概念：

价格339K 的房子，如果租金低于324/周，买房租房就是平手。

felix7

枪手帖，现在买房投资必赔，房价就要跌了！所以说，澳洲的危机刚刚开始，房价下跌的时候达到顶峰！

男咕噜

1：06，07年的时候，报纸电台天天讲，房价还会涨，租金还会涨，请大家抓紧买房

2：08年5月至今，报纸电台又成了利率特别低，政府补助，房子还是稀缺资源，请大家抓紧买房


反正这个事吧

在和建筑相关的人事眼里

老百姓啥时候买房子，买第几套房子，都是明智的选择

只不过

local的中介呼吁买house，买现房
新房代理呼吁买期房，买雅博文
做贷款的呼吁只要来借钱，买鬼屋都成

lisa2008

这还是在没有贷款，不考虑折旧的前提下

lisa2008

报上的文章，多是和卖房子有关的人写的，因为都有利益在里面
真正买房子的人写出来拿去发表的，很少很少

格美

^_^，

还有还有～～～～，339K的房子能够在一年12月里面，连续3年一天不空着出租收入326。

格美

补充一下大致帐目：每天的租房是49.86。

hkyeka

POSITIVE CASH FLOW,还是有点危险

lisa2008

原帖由 格美 于 24-5-2009 14:28 发表

                               
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^_^，

还有还有～～～～，339K的房子能够在一年12月里面，连续3年一天不空着出租收入326。

前提还是不用中介代劳省出中介佣金，自己直接出租

williamcheng

"全年总费用支出: $19216

全年租金收入: $18200
年终退税: $2400 ($1800 for 30%税率)"

不知这个年终退税是怎么算出来的？既然总支出只比租金相差1000元，怎么会退2000多呢？难道是租金不报税？

格美

倒过来还原成税前额。

因为银行贷款利息和租金收入是负数，亏钱的，这部分亏损额可以抵减工资收入的税收。

如果是现金收入不交税的人，或者不够交30％的工资总额台阶的话，这部分的利益也是享受不到的。（也就是楼主的案例中，如果是低收入者， 那么买房子从数字上看就是亏损的）

清风不写字

原帖由 格美 于 25-5-2009 10:41 发表

                               
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倒过来还原成税前额。

因为银行贷款利息和租金收入是负数，亏钱的，这部分亏损额可以抵减工资收入的税收。

如果是现金收入不交税的人，或者不够交30％的工资总额台阶的话，这部分的利益也是享受不到的。（也就 ...

可以抵税的部分应该是（利息及其他支出19216 -房租收入18200）=1016 然后乘以 边际税率（40%）吧，不明白楼主说的这个2400是怎么来的？

[ 本帖最后由 清风不写字 于 25-5-2009 11:06 编辑 ]

阿土伯

这个”全年净收入: $1384 ($784 for 30% 税率)“太勉强了。如果银行稍微加息的话，这个positive可能就变成negative。当然，如果房子升值的话，倒是可以考虑。

freeflygo123

Yes but it becomes neutral and then it will become positive after 2-3 year.

Most properties were negative before finanical crisis. It should be very happy for this kind of investment. This property has been sold in one week.

felix7

原帖由 aaron_li2k 于 25-5-2009 02:15 发表

                               
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这个”全年净收入: $1384 ($784 for 30% 税率)“太勉强了。如果银行稍微加息的话，这个positive可能就变成negative。当然，如果房子升值的话，倒是可以考虑。

房子升值银行会加息很多的！况且澳洲的泡沫就要碎了！