买房卖房，房地产术语专贴---征求信息&汇总

stone66

开一个买房卖房，房地产术语专贴---征求信息&汇总，请有信息的TX在本贴回复，我统一整理一下，share to all, thanks in advance.
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1.房地产基本术语
原贴地址：http://www.freeoz.org/forum/thread-736902-1-2.html
熟话说隔行如隔山，这话如果用到房地产行业上也许一点也不夸张。大家在看房产广告的时候可能会遇到很多在字典上很难找到正确意思的词汇，如“Vendor”，“Fixture”等。即使第一语言是英语的本地澳洲人碰到诸如 “encumbrance”、“easement”等专业词汇时也会感到丈二和尚摸不找头脑。即使自己有过在澳洲买卖房产经历的人，对于一些专业词汇，他们可能也只能说上个大概，或者给你一些道听途说的解释。笔者希望本文所介绍的澳洲房产术语的一些基本知识能对您买卖房产或进行房产投资有所帮助。

一、        vendor 和 purchaser:
房产买卖合同上经常会有两个主体―― “买方“和“卖方”。vendor在大多数字典上是“商贩”的意思，而在房产合同上指的却是“卖方”的意思；而purchaser也就是大家都知道的买方。

二、        Consideration――合同价格／金额：
        在大多数的字典上是 “考虑” 或者 “报酬”的意思，而在房产买卖合同中却是买方purchaser为获得房屋所有权所支付给卖方vendor的价钱或金额。

三、        Deposit：
         就是我们俗话所说的“押金”，其由买方Purchaser支付。在澳洲，房产买卖合同的押金Deposit一般是房产合同价格的10％，如果买卖双方通过协商另有约定，也可以低于房价的10％。另外，从开放商developer手中购买楼花off-the-plan时，一般也要交纳10％的Deposit。这10％的押金并没有直接支付给开发商，而是交给一个由律师管理的基金会。等到了新房建成时，如果买家没有违反合同的任何行为，该基金会还必须向买家支付一定的利息。

四、        Certificate of Title――房产证
房产证主要显示房产的地点，当前所有权情况和房产证的卷／号等信息。另外房产证上还会记载诸如easement地役权（对房产使用权的限制规定），mortgage抵押债权或第三方对房产拥有的债权。房产证原件由政府的房产办公室The Land Titles Office保管，副本由房产所有人或抵押债权人mortgagee，如银行等借贷机构保管。每次房产易手，新的房产所有人的相关信息将会被记录在房产证上。澳洲的房产证记录着房产所有人的历史，大家如果留心，会发现您所购买的房产的前任主人可能会是大家熟知的一位历史名人。

五、        Settlement Date――房产交割日期
也就是房产所有权由卖方Vendor转移到买方Purchaser的日期。这一日期主要是确定新的房产所有人开始交付各种费用，如Council Rate市政管理费和Land Tax土地税等的开始日期。

六、        Default――未履行
在法律上，当事人的Default未履行行为将使其承担一定的法律后果。如债务人在规定期限内未偿还债务或利息，债权人如银行就有可能根据法律拍卖该债务人的房产。

七、        Easement――地役权
地役权就是其他人由于特殊的原因有权使用你的房产，或您自己房产的一部分可能会被限制使用。前者如邻居没有自己的出入通道，那么他就有权使用你的土地出入自己的房产；后者如您在自己的房产内的行为会受到一定的限制。如您在自家院内新建的建筑或其他设施，就不能妨碍邻居家获得光照或影响其视线等。

八、        Encumbrance――房产留置权
也就是所有妨碍您使用或转让房产的障碍或妨碍物，如Easement地役权、Mortgage抵押债权、Lease租约等。在购买房产时一定要查清该房产是否有Encumbrance房产留置权，以免成为鸡肋。

九、        Chattels――动产
顾名思义就是可以与房产分离，并能由卖家带走的东西，一般如家具、灯具和窗帘等。在房产交易过程中，如果希望这些东西留下，可以在买卖双方协商后写入合同。如果合同中没有声明，卖家将有权带走所有动产Chattels。

十、        Fixtures――固属物
很明显就是与房产固定联系在一起，除非破坏房产，否则无法带走的东西。固属物一般包括嵌入式的洗碗机，与房间连在一起的衣柜等。固属物与房产一起销售时，合同上还需要附上固属物的名单表，以防发生纠纷。

买房是件大事，掌握基本的房产术语可以让您获得更大的知情权。当然，每个人都不是面面俱到的行家，如果您对合同条文或购房程序不甚了解或有疑虑，则有必要请求专业人士的协助

[ 本帖最后由 stone66 于 7-3-2009 12:59 编辑 ]

stone66

澳大利亚买房步骤:
一，寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当 然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多﹐ 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在 房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。

二，看房：

1）记住记笔记 因为您要看很多房子﹐做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。

2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威尔士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里 读到。

它包括﹕

一份"title"的复印件 用于显示土地的面积﹐地点﹐ 贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始资料。
计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居 或经商来利用或开发。
房产是否仍有贷款 开销 诸如市政税﹐水费等。
建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。
它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。
其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的 协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。
关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。
3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房 屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在 房屋检查时﹐应考虑的部份﹕

房子内部
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙﹖
－ 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。
－ 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶 是否发霉﹐屋里是否有霉味。
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的 背后﹐可能就有问题。
－ 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是 标明地基下沉。
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)﹐检测电源开关是否正 常
－ 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。
－ 特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。

房子外部
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。
－下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进 车房。
－ 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。
－ 房子的地下通风可好﹖
－ 检查屋檐和水槽的情况。
－ 看看房顶有没有破瓦﹖
－ 检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。

专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约 要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之 处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。

三，谈判过关 谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。

当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子， 那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。 大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价 。

不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。 当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。 在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。 当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。 如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。

四，后期收尾 在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您 乔迁新居前，仍然有不少事需要您 留心。您
将需要做以下这些事： 交换合同 经历"冷静"期 继续转让手续 完成贷款事宜 成交 处理保险事宜


一﹒交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您 的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。 确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。 一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好 一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。 这一过程就是通常所说的"交换合同"。 一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。

二﹒经历"冷静"期 "冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购 房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。

三﹒ 继续转让手续 即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政 厅，自来水公司等。

在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教 您 的律师 您该付多少，或者使用我们的印花税计算器把这笔帐算出来。 其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的 注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之 日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。

四﹒完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。 如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。

五﹒ 成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上 讲，成交是房产交易的完成。 您 的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。 在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产 权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产 权证书。最后，这所房子的钥匙就归您了。 您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。

六﹒ 处理保险事宜一旦房产成交，请 记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样， 如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。 贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是"以新换旧",补偿保险则是"以旧换旧"。 进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的资料。

[ 本帖最后由 stone66 于 10-3-2009 22:08 编辑 ]

stone66

澳大利亚房地产的种类:
一：地产；既用于开发住房的用地及开发种植用地。次类型适合于希望以在澳大利亚进行房产开发及投资农场建设的为由的移民申请人购买。

二：公寓 (Apartment)：大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。适于学生及年轻的技术移民。

三：单元房 (Unit)：私人拥有大楼内单元的财产，但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有，如进行房屋改造及有影响大楼结构的安装都需经大楼管理会同意批准。适于移民自主，或投资用以出租。

四：连体房 (Townhouse)：一般 5- 6 家共同拥有一栋房子，房子的结构是两层，每家人都用有一个自己小小的空间：一个小小的后院，与上下层一套房子，及车库。但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有。

五：独立房（House）: 自己拥有一块独立的土地（崖一般最小标准面积为 502 平方米），及完全属于自己独立房子。这些房子大都是老房子。由于澳大利亚只允许海外人士投资全新的物业，而新批的投资物业已很少建独立房的，因而除非您用其他当地居民的名义才能购买，但一定要处理好产权问题。

六：半独立房（Semi）: 两家各一半土地（二百多平方米），公有一座房子，每套住房内部完全独立。

七：楼花： 所谓买"楼花"， 是指在房产尚未动工前即签下买房合同。
这种房产一般是指公寓 (Apartment)，单元房 (Unit) 或连体房 (Townhouse). 如果打算买楼花， 需要考虑以 下要点：

买楼花的最大好处是能在印花税上省下一大笔钱。 法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果 买楼花， 那幺通常是在房产开工前签订合同的， 所以， 印花税 只需按地皮价征收。 同时， 在一个不断升值的房地产市场， 地产也会随着增值， 从而超过原本签合同时的价 格， 如此， 也能相应地赚一笔。

另一个买楼花的好处是可以按照自己的喜欢来选择， 像灯具， 地 毯， 洗碗机等。 最后， 买楼花还可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。 买楼花签合同时， 只需要交纳一笔定金， 而 余额要等到房子全部建成后才一并付清。 这当中可能有几个月甚至几 年的时间。

不利因素包括将来市场价格的可能回落， 以及房产交付期的拖延。 有时， 拖延可能长达好几年。 显然，一般人无法忍受如此漫长的等待。 此外， 买楼花时也很难想象自己未来的楼宇到底是怎幺样的。 更多的人可能 更愿意买 现成的房子 。

怎样选择自己所要买的房产？

二﹒选择单元房 (Unit) 或连体房 (Townhouse) 指南

1 查访一下所处地域。 看是否符合自己在地理位置上的要求。 选一个与自己生活方 式相吻合的住地也非常重要。 一个常见的衡量标准是视住地与工作地的远近。 当然， 也可以 按某种居住舒适的标准来选择房源。

2 好好研究一番计划中的开发项目。 通常， 房产商会有现场展示， 别错过机会。 仔细看一 下建筑蓝图， 对未来的单元房 (Unit) 或连体房 (Townhouse) 有一个直观的印象， 研究一下用于建筑的材料样品， 找出自己想要的东西， 包括房型 设计， 面积大小或结构布局。 如果施工已经开始， 可以要求到现场看看 。 这能更好感觉房子的特点。 如果房子还未动工， 可以看一下类似的建成房。

3 下一步是检查开发商的历史， 看看他们到底可不可以 信赖。 尽量获取那些已购 房 产 人士对开发商的看法和评价 ， 问问他们对自己住房的质量是否满意。

4 价格是否合理？ 研究一下类似开发项目的价格。 在这之前， 最好能定下自己想要的是 什幺样的地毯、油漆、窗帘等， 然后对开发商的要价就能 心中有数了 。

5 如果一切满意， 那幺， 就取一份售房合同书， 让律师彻底审核一下。 更多信息请见合同 详解。

6 一旦您和您的律师对合同细节都 表示满意， 且 资金也已到位， 那幺， 就准备在合同上签字了， 并交付定金。 定金通常是购房额的10%。

7 接下来就是等待交工了。 只有当施工百分之百完成并且在最后验房后表示满意，才付清余额。

三﹒合同细节 买搂花， 重要的是得仔细过目并全部了解合同内容。 请律师检查合同全文并解释其中的一些要点。 具体要则包括： 检查合同的详细说明和项目规划， 看是否符合要求。

请您自己的建筑师或建房商出面评估这些项目，不失为一个好办法。 看一下建筑设计图，记下您的住房离公共部位有多远 ， 这些公共部位包括楼道、出入口和电梯 。 您当然不想住得离这些嘈杂的地方太近， 同时，您也不会想离这些地方太远而使自己出 入 不方便。

检查完工日期， 看是否包括如果开发商不按时竣工会有罚金的条款规定。

加进一个条款， 讲明如果开发商更改设计， 必须事先通知您。 将建筑质量的保证写进合同里。 保证所有的室内用具都精确载明。 比如， 如果公寓有洗碗机， 那幺， 什幺型号、什幺 品牌都得列明。合同应该规定建筑商 负责所有基本设施的安装 (包括电话和电视天线)。 如果房产在交付前有损坏迹象， 您有权终止合同。 如果您的单元不是独立计表 (水、电、煤气)， 要确保合同载明分摊开销的方式。

在合同上写明准许在房产竣工前有权出售，不失为明智之举。

[ 本帖最后由 stone66 于 10-3-2009 22:10 编辑 ]

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澳大利亚房地产市场运作:

一、房地产开发企业与开发项目

在澳大利亚，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。

澳大利亚的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二手房，或居住，或重建。

在澳大利亚建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。澳大利亚政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。

二、房地产金融体系与住房抵押贷款

澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。

各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取7％—11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％—1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。 澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。

个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。

在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。

三、房地产中介和从业人员

伴随着房地产交易的频繁，澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税，凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和个人，没有不请中介机构和专业人员帮助的，据介绍，一些规模大的房地产开发企业，20％的房子自已卖，80％的房子则通过当地的中介机构卖。

澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证书，以保障中介服务的质量和信誉。澳大利亚政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元，最长坐10年牢。

[ 本帖最后由 stone66 于 10-3-2009 22:12 编辑 ]

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