选择时机置换房产

davis555

国内房地产受调控影响持续下跌，对于移民澳洲的朋友目前不是卖国内房产的时机。除了深圳下降30%以外，受地震影响成都也大概下降了30%，当然国家有银根松动的迹象，考虑到政策的滞后性，09年房地产也很难好转，本人预计2010年下半年房地产行业会复苏。由于，08年许多土地流拍，2010年底到2011年的实际有效供应量会明显不足，所以，如果你有时间可以考虑在2011年中卖房，会得到比较理想的价格。本人于上个月，买进成都南城商品房1处，购买价格与去年同期相比实际下降30%，计划2011年卖出。另外，年初短登澳洲，实地考察6个城市，房产的实际租金回报率大概在3～4%之间，当时和墨尔本的朋友聊天，认为澳洲房产会随着全球市场下跌，买房不如租房。考虑到需要时间熟悉澳洲当地房产市场，顺便等待人民币升值，把握两国房地产市场周期变化，将国内房产选择时机置换成澳洲房产，呵呵，仅供参考。

Sally_Zoe

"实地考察6个城市，房产的实际租金回报率大概在3～4%之间，当时和墨尔本的朋友聊天，认为澳洲房产会随着全球市场下跌，买房不如租房..."

这个我非常同意....

clark_su

认同澳洲房产会下跌
但不认同目前是购买国内房产的较好时机，国内房产价格虽然有所下降，但仍有高估，估计到明年下半年可能会是较佳买点。

davis555

原帖由 clark_su 于 5-10-2008 10:29 发表

                               
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认同澳洲房产会下跌
但不认同目前是购买国内房产的较好时机，国内房产价格虽然有所下降，但仍有高估，估计到明年下半年可能会是较佳买点。

本人不是建议大家国内买房，只是探讨置换的适当时机。国内房产地域性差别很大，在上海、北京、杭州3万～4万/平米的房产在成都、长沙等内陆大城市只要6000～7000/平米，还有就是下跌的时间不同，所以不探讨国内买房时机，哈哈。

joy55

还要等2年

浪花

这主意不错！
李嘉诚也是靠这个发家的！

solid

国内房子跌，澳元也在跌。2年后，国内市场好了，澳元也涨了，里外里不都是一样？

xn0848

  对楼主的这个话题也很感兴趣 本人目前正等待准签 预计明年年底长登MEL 之前肯定要把国内的房产卖掉并换成澳币 所以最近对国内澳洲房价和人民币澳币汇率很关注 看到楼主以前有关汇率的预测贴惊为天人 现在又开了个房价贴赶紧就追来啦！

目前最希望的事情是：
1、明年北京房价不大跌，能出手卖个好价钱。
2、明年澳币汇率跌到4.5，换多多的澳币来MEL坐吃山空1年。
3、MEL房价持续低迷2年以上，等我找到工作再出手买房。

请问楼主有啥好建议吗？谢谢！

davis555

原帖由 xn0848 于 6-10-2008 14:48 发表

                               
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  对楼主的这个话题也很感兴趣 本人目前正等待准签 预计明年年底长登MEL 之前肯定要把国内的房产卖掉并换成澳币 所以最近对国内澳洲房价和人民币澳币汇率很关注 看到楼主以前有关汇率的预测贴惊为天人 现在又开了个 ...

建议北京房产2010年底卖，呵呵我北京的房子也打算2010年底或2011年中卖。
个人认为近期比较难期待5以下
全球房产近2年都不会好，只是每个城市不同，社区差别也很大，近期还是租房合适
仅供参考

davis555

2009年上半年大陆房地产销售复苏，多个城市销售激增，2008年的库存大概今年年底前会消化完，有部分区域开始涨价，而2008年和09年上半年开发商推迟开发，实际2009年底和2010年供应量不足，预计2010年房价会继续上涨，最近有些大城市开始出现新的地王，大开发商担心土地储备，怕踏空，加上今年银根放松，地价推动房价，所以，本人维持原判断，2010年底出售大陆房产，机会较佳。由于大陆各个城市差别大，仅供参考，风险自控。

lisa2008

原帖由 davis555 于 21-6-2009 11:50 发表

                               
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2009年上半年大陆房地产销售复苏，多个城市销售激增，2008年的库存大概今年年底前会消化完，有部分区域开始涨价，而2008年和09年上半年开发商推迟开发，实际2009年底和2010年供应量不足，预计2010年房价会继续上涨， ...

单从投资房产来讲，收益主要考虑三块，一是租金，一是增值，一是汇率变化。横向比较中澳两国房产投资（不是自住啊），例如拿北京和悉尼比，在租金回报上，综合考虑全面成本（如贷款，维护，管理，折旧，税费等）和收益，北京有显著优势。增值性方面，北京中高端房产已经明显开始上涨，悉尼这边还不明朗。汇率变化会是一个变数，现在澳元人民币汇率5.51，2010年是什么情况不好说，不过人名币有很大的增值压力。所以，对于LZ这样有房产在北京的，推到10年再卖掉，然后换AUD再到这边买房子应该是一个比较不错的选择。

davis555

2009年北京房地产上半年销售同比完成113%，比2008年全年销售额还多8%，存量下跌30%，近来新拍土地频现地王，新一轮房地产升势又起。这一轮是在实体经济不振的情况下，货币投放过多，上半年新增7万亿信贷，只能留入股市、房市。其中豪宅市场尤其明显，此一轮房地产上涨将没有实体经济支持，完全是货币政策影响。另各个省份年初为拉动内需，纷纷出台拆迁政策，人为推动房地产需求，年初的政策年中开始体现。等这一轮大规模拆迁结束，下一步房地产如何走势，个人保留谨慎乐观，如果2011年实体经济走出上升走势，那么房地产会平稳发展，否则将酝酿更大的泡沫。

davis555

成都房产比去年9月已经上涨15%～20%，相比较全国大城市成都房产性价比还是很好

不接电话

最近国内的房子涨的很快. 我知道上海的房子比春节的时候涨了20%. 已经到了08年年初的高点了. 澳洲的房价相对还是比较稳定, 不会大起大落. 只要汇率合适, 换换是不错的主意.

davis555

年底总结，09年5月份房地产提前启动，超出绝大多数房地产业内资深人士的预计，当然与中国10万新增贷款增加流动性有关。所以08年10的预测适当修正，也把换房时间提前1年，2010年上半年之前大家应该可以在国内卖个高点，本人北京房产打算提前兑现，泡沫吓人。
澳洲经过实际一年多的观察，没有发现下跌，反而在悉尼许多地方价格上涨，当然比起国内要温和许多，许多区域新房年度上涨10%以上，看来在澳洲买房自住随时可以出手，出租率一般都在98%以上，许多地区在100%，一套房子放出来，20～30人来竞租，比国内热太多，但是扣掉各种费用，大概回报率在4%，当然热点地区房租也在上涨，预计随着继续加息，房租房价最终还会上涨。
仅供参考，风险自负！