墨尔本买了房的TX们，看看这老头说的有谱吗？怎么感觉在忽悠呀？

largo

[转自金凯平BLOG]

周六，我和几位前来澳洲考察的朋友一起吃饭，落地窗外阳光明媚，大家一边吃着东西一边兴致勃勃的聊起自己来澳洲置业的故事，同行一位资深房地产顾问老徐给我讲了他朋友林先生在澳洲的置业实况。
    林先生，江苏启东人。06年他通过网络及其他渠道对澳洲房产投资做了个深度探究，尤其对澳洲房产中“土地永久性，私有性”这一特点很感兴趣，对在澳洲进行房产投资有他自己独特想法。

区域选择
    他在澳洲初试水的第一栋房子：一个位于东南区45万澳元的连体别墅。这栋房子距离墨尔本中央商务城区20公里以内，一般初次进行房产置业的投资者都会选择在这里，因为这是墨尔本房地产市场中最为活跃的地方，但也恰恰因被大批投资者看好，使得该区一栋二手花园洋房售价就高达80万澳元左右，那么要做投资可能就不是最理想的地方了！所以林先生此次想寻找一个更为理想的投资区域：房子的花园要大，土地面积要大！

    在咨询一位资深房地产销售顾问后，距离墨尔本中央商务城区20公里左右的西南区进入他的视线。

    该区30-40万澳元的价格就可以购买到一处占地面积比较大的全新花园洋房，最重要是：墨尔本所在的维多利亚州政府投入了大量的资金，包括建造新的学校，购物中心，开辟新的地铁线路等等一系列公共的配套设施。因人口密度小，小孩就学，交通等都很便利！

    对比东南区，这里的房屋增值空间大，增长的可持续性比较强，同时从人口组成的比例来看，平均年龄在33岁左右，主要以澳洲当地的白领为主，文化层次比较高，社区比较有活力！各大房地产开发商对此地都很重视。

    这么具有潜力和吸引力，林先生当然不会错过，他一口气买下了威斯本语法学校对面，位于西南区23公里的范围内的三套花园洋房。

    同时再次和他的房产销售顾问确认了几个问题：澳洲土地的永久性，私有性？如果做投资，房子造好后是否就可出租？

    得到的回答都是：“YES”

购入资金的新方式

    房子林先生是看好了，那付款的方式呢？

    林先生的第一套连体别墅，他是全额买下没有一分贷款的，这也是中国人传统的观念：不花银行的钱，不贷款！所以包括考察等费用，整个房子总的花费近50万澳元左右，而这次的三套独立花园洋房每套是25万澳元，他采用了房产销售顾问给的建议：以贷款的方式购入。

    在看清澳洲房产政策以及了解相关的情况后，林先生进行了80%的贷款额度，并选择了还息不还本的还款方式，即贷款100万澳元还款8万，每年8%的比例。

1.价值25万澳元的花园洋房，80%的额度，首付款及一些手续费用共6万澳元。

2.实际贷款数额是19万澳元。

3.每年还款数为19*8%为1.52万澳元

4.每周还款为292澳元

5.按墨尔本现在的出租价格来看，这套花园洋房的租金在260澳币元左右

6.林先生每周实际还款的数额不足50澳元

预期投资回报

    林先生一套房子的价格是25万澳元，五年内可增值到约50万澳元，每套的价格几乎是翻一番，那么三套就是150万澳元（按6.5的汇率，约合人民币975万）！以近18万澳元的现金（三套房子的首付金）购买，除去他所支付的利息差额与其他费用，可预见其收益还是很丰厚的！

    06年9月购房到现在的实际情况是：林先生的每套房子已增值到30万澳元左右，短短一年多的时间，三套房子已经增值了15万澳元。

    以上是林先生在澳洲房产置业的操作过程。

    其实照澳洲房地产市场现在的实际情况来看，林先生无疑于打了一个很漂亮的地产伏击战，因为根据维多利亚州官方的最新统计，维州去年的房屋建造量是38600套，而人口增长量为77000人，相差数量近一半，从数据上来看房产是供少于求！

    再看墨尔本现在房屋的出租情况：空置率为1.2%，一套房子几乎同时有5到10个人在等着，谁的信用好，付租情况好，就出租给谁，所以基本不用担心房子出租的问题。

    由于土地是不可再生的资源，维州政府对开发商开发土地的量是有严格限制的，供应源有限，可供开发的土地少，这也在一定程度上成为房价上涨，租金上涨的因素之一。

    国家对土地的释放量有限，人口的增长量和房屋的建造量又存在明显的差距，土地就成了稀缺资源！在澳洲，政府允许海外人士购买新房（旧房不出售给海外人士）的比例为1/2，即100套房子中50套可为海外人士购买，一般得到政府的认可的即可购房，以澳洲现在的情况来说，基本都可获批！而获批者可贷款资金的额度高达80%，定金付10%，与其他后期款项总数为总款的20%即可买到一套房子！

    老徐告诉我说，前段时间林先生陆陆续续在澳洲又买了很多不错的地块，在澳洲地产投资连连获益的他，为了自己孩子留学澳洲方便，已经开始办理澳洲移民了！呵呵，说得上这林先生还真是一个精打细算的投资者！

    因为大多数人几乎都是先移民到澳洲之后再准备购房入住或投资的，要想住到自己的房子里恐怕要半年甚至一年后了，这期间，大多数要靠租房过一段日子，但现在澳洲的租房很紧张，空置率很低，因此租房的价格也是比较高的，尤其今年的租金更是比去年同期增长了近10%的增幅，这样一来经济上要受一些损失。所以像林先生这样先投资房产，再移民，无论从经济或是便利上来考虑都是一个很不错的选择：移民澳洲之后就可以直接入住了，省去了租房找房的烦恼！

    虽然澳洲国土辽阔，资源丰富，但随着开发不断的进行，土地变得越来越稀有，从紧密的供求关系，精细的资金数据，综合分析之后，大胆的进行选择，抓住现有的机遇，在投资之路中一定能获得不错的回报！

青山

很有迷惑性。90%说的都是真话，但是有一句有问题的话就是要命的。
“林先生一套房子的价格是25万澳元，五年内可增值到约50万澳元”。
25万的房子应该在墨尔本西南区，5年翻一番，基本上是没有可能的。
尤其在现在利率不断上涨的情况下。

我也在那边买的房子，租金/房价比比较高是事实，不过在利率上涨的
年代，那边房价很难上涨。

妮南

大家都听信这样的话，那就会急于购房，投资者还想一口气吃个胖子。

不信这样的话，根据自己的情况适当考虑是何时应该买房。

ddd

agree with you,it is a dream that 5 times

Allen2005

玄。上周末我这个楼一室一厅带车位的拍卖，房主最初要27-30W，到了现场改成26-30，来看的人寥寥无几，只有一两个人出了价，最高25W,再没人问了。还不知道卖了没卖呢，这还是ST KILDA，ALBERT PARK边上的房子，离市区5-7KM?更不要提西南20KM以外了，这些话说给有闲钱的听听也就罢了，真要是拿吃喝的钱去做这个，怕到时候哭都来不及。

XT

“老徐告诉我说，前段时间林先生陆陆续续在澳洲又买了很多不错的地块，在澳洲地产投资连连获益的他，为了自己孩子留学澳洲方便，已经开始办理澳洲移民了！”

这句话露马脚了。非公民或PR在澳是不许买地和有地皮的民房的。只有城中心的一些高层建筑，外国人才能买。没听说过有先买几块地，再办移民的。

zlsiva

拿这个做投资不太现实。。。自己住还是一个选择，毕竟没啥首付，只能挑这么便宜的

dlcat

这个金还在吹他那块地产啊.够有恒心的.

milan

澳洲也有炒房团吗？

ingeer

說什麼好呢? 這社會就是這樣, 有錢人不斷得'投資'房產, 炒高房價, 然後大把卷走辛苦工作的百姓的血汗錢, 還在這邊披著羊皮lobbying...  希望Rudd政府再出點猛藥刺醒一幫還在做夢的偽投資者們...

largo

看到老金到处鼓吹翻炒Melbourne的房产很长时间了，他自己好像搞了几个小区，在上海深圳忽悠那些有钱人到OZ炒房子。当时就觉得他说的这些故事里，水分不小。他的Blog里尽是某某某买了多少房子，赚了多少多少钱。天，OZ的法律真的这么不健全？OZ的银行真的都是慈善机构？OZ的人真的都是白痴？OZ的地上真的都是黄金吗？

hoopoos

先把房价炒起来，然后卷了钱走人，留下普通百姓被套，哈哈，怎么跟股市一样？

ecolina

原帖由 XT 于 5-3-2008 20:02 发表

                               
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“老徐告诉我说，前段时间林先生陆陆续续在澳洲又买了很多不错的地块，在澳洲地产投资连连获益的他，为了自己孩子留学澳洲方便，已经开始办理澳洲移民了！”

这句话露马脚了。非公民或PR在澳是不许买地和有地皮的 ...

no...before I thought the same as you...but now I know, if you don't have a PR, you still can buy properties...only you need is a letter from your employer

ecolina

原帖由 青山 于 5-3-2008 19:37 发表

                               
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很有迷惑性。90%说的都是真话，但是有一句有问题的话就是要命的。
“林先生一套房子的价格是25万澳元，五年内可增值到约50万澳元”。
25万的房子应该在墨尔本西南区，5年翻一番，基本上是没有可能的。
尤其在现在 ...

agree!! it's not possible to double your property's value in 5 yrs now...you have to wait much much longer...but I agree that property's value is not going to fall down...

rogerk

在上海的时候,去看过这里样的房产介绍会,那里面的人不要太会忽悠哦,还好我们当时就要来了,没被忽悠进, 不过的确有不了解的人当场就有交定金的.

tttkoo

问一句话:
只有澳大利亚公民才能买带地皮的房产吗? PR呢?

denverlin

原帖由 tttkoo 于 6-3-2008 16:19 发表

                               
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问一句话:
只有澳大利亚公民才能买带地皮的房产吗? PR呢?

我认为，只有钱才能买房子，pr和公民都不是钱，不能拿来买东西。

澳洲桉树

这个世界就是这样，林先生这样的中国人到澳洲炒房子，澳洲好多财团通过地下钱庄到中国炒房子，总之大家都了解自己的房子的价值，都觉得别人的房子更有价值。

挖按

在深圳，收到过几次澳洲房产展览的手机短信，不过没去参加。

kidd

澳洲房地产真的这么有钱途吗？不是90年代日本人已经把澳洲房产炒了一统了吗？留下这么大的利润空间鬼子就撤了？

tttkoo

有同学真幽默,当然得用钱买,但是我的问题是买房者的身份.比如外国人可以直接买花园别墅吗?

laowantong

外国人(TR/PR)可以直接买house(=花园别墅).
TR需要AU政府机构批准

laowantong

这老头要不忽悠,他从哪里赚钱?

新丁

外国人别说买房子了，我听到那些房地产开发公司信誓旦旦的说外国人不但能买房子，还可以贷款！！
真是很奇怪了。
哪位了解的能出来解解惑啊？

从零开始

我周围的好几个朋友都买房了。基本上买旧的house居多。申请了80%的银行贷款。忘了说了，他们都是TR。

格美

看不见的风险是：5年是否翻倍。

看得见得知出是：
1）每个周  “林先生每周实际还款的数额不足50澳元”  5年13000。
2）已经支付的手续费10000。
3）首付5万，按6.5%的利息收入（考虑税收、涨息，取约数），5年利息损失是18504。
4）修理、维护、保险 不计。

= 5年后房子若 价值 30万 基本上平手。

青山

外国人可以买新房子，但是不能买旧房子或者土地。

原帖由 新丁 于 7-3-2008 15:09 发表

                               
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外国人别说买房子了，我听到那些房地产开发公司信誓旦旦的说外国人不但能买房子，还可以贷款！！
真是很奇怪了。
哪位了解的能出来解解惑啊？

青山

TR估计在这里按当地人计算了。
不一定是外国人就不可以买，关键是如果没有澳洲的居住签证，应该是不可以买旧房的。

原帖由 从零开始 于 7-3-2008 22:42 发表

                               
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我周围的好几个朋友都买房了。基本上买旧的house居多。申请了80%的银行贷款。忘了说了，他们都是TR。

freshfish

忽悠........

tttkoo

这么说吧，假设我是PR，问题是：
1。可以买APARTMENT吗？贷款呢？
2。可以买二手HOUSE吗？贷款呢？
3。可以买新HOUSE吗？贷款呢？