[转帖] 北京住房痛苦指数 高出纽约近九倍

chubbycat

北京住房痛苦指数 高出纽约近九倍<br>
***** 2007-01-15 10:30:22<br>
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　　据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为 1878.32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米，由此计算，北京市2 006年10月的“住房痛苦指数”应为：<br>
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　　北京市住房痛苦指数＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00<br>
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　　东京与北京<br>
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之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。<br>
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　　据国外媒体报道，十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。<br>
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　　目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20 平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等)，加停车位售价约为3 000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。<br>
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　　2005年日本人的人均收入为34510美元(合27万6000元人民币)，月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。<br>
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　　所以可以得出：东京人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1<br>
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　　但这个数字可能偏高，实际应当小于1。<br>
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　　而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为：<br>
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　　将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：<br>
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　　北京市住房痛苦指数＝6485元(2005年底北京商品房均价)÷874元＝7.42<br>
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　　这样一来，2005年东京人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。<br>
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　　巴黎与北京<br>
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　　自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小(同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%)，可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。<br>
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　　如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%(当然，这个算法不会如此简单)，年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?<br>
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　　法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24, 770美元，月收入为2064美元。<br>
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　　以此计算：巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47<br>
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　　即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。<br>
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　　然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。<br>
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　　距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数” 仅为1.66。<br>
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　　法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。<br>
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　　实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。<br>
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Allen2005

都是开发商吹出来的。我一个建筑行业的朋友告诉我，现在在北京不要买房子。房子空得很多，而且越来越多，价格倒月月涨10%，大家都在饮鸠止渴，泡沫消灭不过是迟早的问题。不过对国家经济有多大冲击就难说了，希望不要象日本那样，房地产崩溃导致长达几十年的经济萧条。

chubbycat

纽约与北京<br>
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　　在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300%。<br>
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　　我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。<br>
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　　由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。<br>
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　　首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。<br>
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　　也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车轮子上的国家，但中国还是一个自行车轮子上的国家，两国经济上的差距是显然的。<br>
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　　并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。<br>
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　　美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。<br>
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　　美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。<br>
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　　有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。<br>
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　　纽约的平均房价为：45.3万美元÷220平米＝2045美元/每平方米。<br>
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　　美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。<br>
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　　以此得出：纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65<br>
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　　算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍(同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌)。<br>
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　　此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。<br>
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　　可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的：如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?<br>
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　　参照物不同所导致的结果会相差竟会如此之大。<br>
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　　还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价 ”需要打折。<br>
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　　中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。<br>
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　　美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。<br>
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　　因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。<br>
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　　这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。<br>
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　　伦敦与北京<br>
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　　英国的土地面积小于四川，但人口有8千万，因此人口密度大于我国的四川省。<br>
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　　在英国，普通地区的房价为200英镑/平方米，伦敦地区则要贵一些，约合400～600英镑/平方米，一处4 80平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/平方米；伦敦地区均价为1000美元/平方米。<br>
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　　2005年英国人的人均收入为28,350美元，以次换算，月收入为2362美元。<br>
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　　如此算来，伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元÷2362元＝0.38<br>
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　　这个数字同样让人难置信。因为2005年北京人的“住房痛苦指数”为4.41，高出伦敦人十多倍。<br>
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beysup

澳洲有几个在市内买房子的，都是suburb，北京的郊区的房子，肯定比天安门边上便宜。中国很多中小城市的房价才1000/平，干吗要去北京，什么鬼地方。

lijun1227

在中国，特大的公司的总部，差不多都在北京嘛，这就是高价的基础。澳洲也一样的。

lijun1227

短期内爆涨，当然是人为因素多了点，但北京上海这种大城市，现在价位，也属reasonable（澳洲人喜欢说的一个词）。城市就这么大，人口又那么多，以悉尼墨尔本的房价参考的话，就知道了。之所以很多人说中国房价问题，其实是因为，中国的工人收入无法与这里的工人收入处于可以类比的水平线上。<br>
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新加坡，这么手掌大一块地，如果不能规划好的话，那些政府官员应该买块豆腐撞死了。

gongxg

中国只要是没有空地的国家，要想盖房就得征农田或拆迁。几千年的发展，如此众多的人口，加之土地的合理规划和利用还不到位，往往先开发，后规划。在这点上新加坡做得很好，虽然国家不大，人口多，土地资源少的情况下，对土地科学合理的开发和利用做得到位，使国民均可“居者有其屋”。美国今年的房价也下滑了，房市如股市，世界如此。美国土地资源丰富，很多原始土地，黑油油的，真肥沃。那星星点点的别墅座落在宽广的平地上，显得很孤独。也许美国楼市的涨幅没中国的利害。只有三亿人口，买了租给谁？只能炒来炒去，不少是跟风炒，前段时间有些炒到凤凰城的，糊了。中国这二、三年的楼价象发馒头似的，一下子可翻一翻。够劲。看来象失控似的。慢慢涨还属正常，短时间内爆涨，理由何来？这不是人为造成的泡沫吗？

satguy

住房痛苦指数+上学痛苦指数+吃饭痛苦指数+养车痛苦指数+看病痛苦指数+.......生活在中国就象天天坐过山车，非常刺激的说~

lijun1227

什么都要的话，在哪都会痛苦的。

chubbycat

灌水 and catching fish haha

lijun1227

your living attitude is quite positive, very good.

lijun1227

cat，你应该不会只有灌水happy吧。哈哈。