求解：房贷等额的可以改成等本金吗？

angelar8

我可能也描述的不太准确，简单说就是如果目前的房贷是每周还款是固定的，比如是500刀。那么如何改成：当利率降低的时候，希望每月少还一点，而不是利息少了，本金多了，结果还是500一周。

由于明年才解开fix,哭~~~~，所以想知道，等浮动了后，会不会每周能少还一点。

需要到银行申请吗？

还请各位专家TX解惑，分分感谢！！

MICHELLE07

我有过类似的想法，我的利率是浮动的，几次下调后，在符合合同规定最低还款额的前提下想少还一点
直接问的银行，没拒绝，但不主张这么做，说利率低了，可以多还本金，是好事

如果坚持，也许可以做一下variation

问银行吧

浮云云艾米莉

Fix 的是利率又不是每周还款额。。。

就算是variable 也是每周还这个数额，然后多出来的还本金

但是还本金的钱因为不是银行硬性规定的所以是可以拿出来的呀。登陆网银，自己的贷款帐户 ，选择transfer, 就会显示你能拿多少钱。显示给你看的是你每年累积多还的本金。

难道就我一个人没事经常把多还的钱拿回来么。。。。。

周星星1832

EmilyS 发表于 14-10-2013 20:54

                               
登录/注册后可看大图

Fix 的是利率又不是每周还款额。。。

就算是variable 也是每周还这个数额，然后多出来的还本金

me too
经常没钱了

浮云云艾米莉

周星星1832 发表于 14-10-2013 21:10
me too
经常没钱了

哈哈哈，原来我不是一个人

虽然拿的原因不一样。。。。。。

angelar8

谢谢解答啊！

我就是按银行的要求每周还多少就还多少，自动扣款的。也没有另外多还，这样也能取出来钱？

还是希望能根据利息降低有减少。

浮云云艾米莉

angelar8 发表于 15-10-2013 12:45
谢谢解答啊！

我就是按银行的要求每周还多少就还多少，自动扣款的。也没有另外多还，这样也能取出来钱？ ...

去网银一查就知道了。。。5分钟的事情。。。

有余钱就可以拿，没有就不可以

angelar8

查了，available是0。大概是没有多还所以没有可以拿。

还是等fix结束后，需要去银行问问怎么做才能每月少还一些。希望可以改。

有人改过吗？

MICHELLE07

angelar8 发表于 15-10-2013 12:45

                               
登录/注册后可看大图

谢谢解答啊！

我就是按银行的要求每周还多少就还多少，自动扣款的。也没有另外多还，这样也能取出来钱？ ...

我的＂多还＂是这么来的：
合同规定最低还款额比如每月1200，折成每周300，一年下来会多还４周，就是说规定最少还款14400，实际还15600，这1200就可以REDRAW。(请大家确定)

至于利率下调，会导致继续按原定等额本金还款，出现提前还清的情况。银行不反对修改条款但不鼓励。因为利率上升一点点估计也不是马上调整的（我的个人理解），所以合同签定的还款金额是基于当时的利率，最终还清不是30年（or so）。银行说按目前的利率，我们家的贷款会在20年左右还清。

要改变还款额需要向银行申请修改合同，会收一点手续费。我认为是可行的。
建议去问一下银行，可能的话来分享一下好吗？
欢迎补充。

ubuntuhk

EmilyS 发表于 15-10-2013 13:26

                               
登录/注册后可看大图

去网银一查就知道了。。。5分钟的事情。。。

有余钱就可以拿，没有就不可以

是offset账号吗？还是利息+本金的还法？

我咨询的Borker建议我们如果买房只做还利息的offset账号，有余钱就打到offset账号，相当于还本金了，需要用钱了就从offset账号取。

angelar8

ubuntuhk 发表于 15-10-2013 14:08

                               
登录/注册后可看大图

是offset账号吗？还是利息+本金的还法？

我咨询的Borker建议我们如果买房只做还利息的offset账号，有 ...

我的是P+I的方式。

angelar8

格菲 发表于 15-10-2013 14:03

                               
登录/注册后可看大图

＂多还＂是这么来的：
合同规定最低还款额比如每月1200，折成每周300，一年下来会多还４周，就是说规定最 ...

嗯，明年和银行沟通过，会来更新的。

MICHELLE07

ubuntuhk 发表于 15-10-2013 14:08

                               
登录/注册后可看大图

是offset账号吗？还是利息+本金的还法？

我咨询的Borker建议我们如果买房只做还利息的offset账号，有 ...

offset帐户应该适用于both IO 和 P+I

多余的钱存到offset里：
在IO的情况下，本金不动，每月利息少还；
如果是P+I，就可以多还本金部分。

关键是银行愿意给你IO吗？自住房？

MICHELLE07

每份贷款合同的REDRAW条款应该是不一样的, 可能会有一些限制, 有些人的REDRAW额度来自TA之前手头松的时候
多还的，不必重新贷款，提出来就可以了
(不知道有没有会根据利率变动，允许提出来？？）

REDRAW比修改合同或者REFINANCE什么的简单容易多了

当然最方便还是OFFSET，但OFFSET不能改变真正的本金金额，只影响利息成本

REDRAW和提前还款可以改变本金。

Serin

ubuntuhk 发表于 15-10-2013 14:08

                               
登录/注册后可看大图

是offset账号吗？还是利息+本金的还法？

我咨询的Borker建议我们如果买房只做还利息的offset账号，有 ...

我觉得自住房的话主要还是看何种还贷方式省钱和省力。投资房一般应该是I only的比较多，因为有减税、租金和房产本身的升值预期，对现金流有利。但是买的是自住房，如果I only相对P+I会产生一些额外的限制和成本的话，那么就不一定划算了。

两种方式只要都有盈余可以拿来抵充贷款的利息的话，那么利率相同的情况下，花费应该也是一样的。

MICHELLE07

Serin 发表于 15-10-2013 15:39

                               
登录/注册后可看大图

我觉得自住房的话主要还是看何种还贷方式省钱和省力。投资房一般应该是I only的比较多，因为有减税、租金 ...

第一段说得很对
请问Serin＂那么利率相同的情况下，花费应该也是一样的。＂ 是指什么花费？

Serin

angelar8 发表于 15-10-2013 12:45

                               
登录/注册后可看大图

谢谢解答啊！

我就是按银行的要求每周还多少就还多少，自动扣款的。也没有另外多还，这样也能取出来钱？ ...

取钱（redraw）一般只能在有多还（repayment）的情况下，如果没有多还的话应该不能把已经还的钱取出来，这其实相当于提高贷款额度了，即使可行也可能有很高的手续费和利息。

固定利率的贷款通常会限制repayment的金额，比如一年只能多还1万或者2万，或者完全不让你多还。浮动利率的一般不会限制repayment。当然如果有offset帐号的话，把余钱全存里面可以抵消相应的贷款金额所产生的利息。

Serin

格菲 发表于 15-10-2013 15:47

                               
登录/注册后可看大图

第一段说得很对
请问Serin＂那么利率相同的情况下，花费应该也是一样的。＂ 是指什么花费？

恩，没说清楚，就是产生的利息。

假设本金为N，利率相同，I Only和P+I的当月还款利息都为I，P+I的当月还款本金是P。实际存入的金额为M，可以是存入offset帐号或repayment。只要M大于P+I的金额，那么下一次计算利息的时候，实际计算利息的本金金额都是N+I-M，无论你用哪种还款方式。但是对I Only的还款方式来说，可以再次被提出的钱（通过redraw或offset直接提）是M-I；对P+I的还款方式来说，可以再次被提出的钱是M-P-I。所以这种情况下，I Only比P+I在现金流上有更大的优势。

ubuntuhk

Serin 发表于 15-10-2013 16:05

                               
登录/注册后可看大图

恩，没说清楚，就是产生的利息。

假设本金为N，利率相同，I Only和P+I的当月还款利息都为I，P+I的当月 ...

是不是可以这么理解，只要银行许可（即便是自住房），IO的方式更灵活一些（当然要自己自律，记得定期存一些钱到offset账户，当还本金）。

guangyang

ubuntuhk 发表于 15-10-2013 18:08

                               
登录/注册后可看大图

是不是可以这么理解，只要银行许可（即便是自住房），IO的方式更灵活一些（当然要自己自律，记得定期存 ...

是的，Offset Account 加Interest Only最灵活，而且是可以应用在自住房的，至少我们是（bank of queensland),且以前也看过别人如此

浮云云艾米莉

ubuntuhk 发表于 15-10-2013 14:08

                               
登录/注册后可看大图

是offset账号吗？还是利息+本金的还法？

我咨询的Borker建议我们如果买房只做还利息的offset账号，有 ...

offset是另外一回事情啦。

我之前的意思是，如果monthly repayment在数量上多还了，直接进home loan的账户看，会显示你多还的余额，然后就可以直接转账转出来

多余的钱放offset当然是很好的做法

ubuntuhk

EmilyS 发表于 15-10-2013 19:55

                               
登录/注册后可看大图

offset是另外一回事情啦。

我之前的意思是，如果monthly repayment在数量上多还了，直接进home loan的 ...

monthly repayment多还，哈哈，第一次意识到可以这样做

nil

IO也就几年功夫而已。。。只不过让头几年感觉能喘口气。

myzoeli

angelar8

Serin 发表于 15-10-2013 15:49

                               
登录/注册后可看大图

取钱（redraw）一般只能在有多还（repayment）的情况下，如果没有多还的话应该不能把已经还的钱取出来，这 ...

我的问题就是：如果抵消了一部份利息，是否每周要还的总额还是不变，只是其中本金增多了。

而我希望的是，每周要还的总额可以减少，估计就相当于国内的等本金的那种还款模式吧。

angelar8

或者干脆转成IO？ P+I的应该可以转成IO吧？

MICHELLE07

angelar8 发表于 17-10-2013 19:13

                               
登录/注册后可看大图

我的问题就是：如果抵消了一部份利息，是否每周要还的总额还是不变，只是其中本金增多了。

而我希望的 ...

我明白你的意思，改成IO会少还，看看合同条款有什么要求和银行的批准条件