williams landing值得投资吗？

iamgufeng

人在国内，想投资墨尔本的房子，问了这里的澳信房产，house力推pointcook附近的两个项目：saltwater coast、williams landing。4/2/2户型，最低是50万一栋起价，按贷款七成，只还利息，以利息6%，租金$500计算，扣除中介费、物业费、市政费和水费，勉强打平，不用贴钱。但是，个人还是有挺多疑虑：
1、pointcook离city这么远，又在西南区，从location和居住人群看，是否是很大的短板，限制其发展成好区，增值空间有限。
2、感觉pointcook类似于国内一线城市的新开发区，虽然ZF大力规划投入，但要从蛮荒之地建设成住宅区，得建大量的配套和交通，需要很长的时间才能真正适合居住。尤其是学校，新区的中小学一般硬件条件非常好，但师资力量跟不上，要很长很长时间的积累，当前最好也就属于中流水准。
3、现在50万的起价，和几年前比差不多翻了一倍，是否已经被透支挺多泡沫了，以后还有多大的升值空间呢？如果这里能涨到80万，东南区的岂不都得150万以上，好象远远超出普通人的承受能力了。
4、中介的报价和租金预估，感觉水分很多。记得坛子里有说40多万能拿下，租金的话，就靠出租给附近大学的学生，这么多新房子，能不断档，租到$400就很幸运了吧？
啰嗦了这么多，还请各位有经验的TX多给些建议，指点迷津，谢啦！

妮南

考虑自住可以，PC的居住环境还不错。若是想投资出租，不容易有稳定的租客。
升值空间不好说，前5年升了很多。华人投资移民的不少，或说是在国内被广告诱惑，但是来了之后各种配套设施也逐步跟上了，目前学校还不如Werribee，但房价比werribee贵。

iamgufeng

谢谢妮南的回复，我们也是被国内中介的广告给诱惑的，呵呵。
今天周末去澳信看了展示，对williams landing有更详细的了解。类似以前的point cook，这也是个新建的town，今年底会建成一个新火车站，就在aircraft和hoppers crossing中间。对着火车站在建造town centre，还有据说是猫本最大的shopping centre，建成后会吸引附近众多区域的人过来消费。
宣传的代理项目就在这些centre周边，所以离火车站很近。中介说这是最大的卖点，和成熟的昂贵的东南区比，这里以后也会有更好的增值空间。
询问为什么realestate上查到差不多面积4房只要40多万，这个项目得50万起步。答曰，一是离火车站近，二是开发商比较大。开发商是Cedar Woods，项目网站（http://www.williamslanding.com.au/）
有个疑问，如果人在猫本是否能直接向开发商要到好些的价格呢？

妮南

新火车站年底将落成，新的购物中心不清楚。

若要投资的话，5年之内只有往里面投入钱，租客不容易找。是否会有很大升值空间？墨尔本的很多房产都不容易出现象过去的10年那样的升值幅度，买房保值是肯定的，租金会上涨。

若人在墨尔本的话，若想买房一般直接在domain和realestate上找现房，亲自去查看房屋与周围环境，还不会考虑从开发商手中买房。。

妮南

再补充一点，point cook附近没有大学，不要指望能把房子出租给学生。尤其是在墨尔本，交通便利的1室或2室的公寓或unit最容易出租。而这种4房的house，租金要在500刀/周，通常没有家庭愿意支付这样的租金和租住这么大的房子。若有这钱还不如贷款买自己的房子。

dragonzz

投资wl要看你怎么看了，总的来说不是很合适，
就租金上来说，500/m一般家庭不会租的，肯定会选择更方便一点的地方，重要的便宜一点租金的房子也容易找。
所以就要看升值潜力了，wl靠近新的火车站，以后也会有新的shopping center，只有在打算长时间持有的话或许可以考虑，但还是考虑成熟的区比较保险一点。
大学还是有的，维多利亚大学，比较小而已。

alanrrll

主要考虑房子出租问题, 因太多新房落成, 所以找租客有点压力.

但待火车站今年年底建完后, 应该会有改善

其他方面都是非常值得投资的

alanrrll

原帖由 dragonzz 于 17-7-2012 13:44 发表

                               
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投资wl要看你怎么看了，总的来说不是很合适，
就租金上来说，500/m一般家庭不会租的，肯定会选择更方便一点的地方，重要的便宜一点租金的房子也容易找。
所以就要看升值潜力了，wl靠近新的火车站，以后也会有新的s ...

还有墨尔本大学的兽医科

iamgufeng

项目终于立完，又能来逛论坛了。多谢各位的观点和建议，非常中肯，受益匪浅，呵呵。
投资嘛，肯定是要考虑回报的，特别还是按揭，这么高的利率，租金不高而且不好租，每年得贴补不少进去，这亏本买卖不做也罢，所以基本放弃williams landing。
从投资角度看，还是选择市中心的公寓或者好区的house，这样才能获得正向现金流？

iamgufeng

有个Camberwell的townhouse项目，realm，开发商也是Cedar Woods，80万起价，中介说是租金能到800~900刀/周，还不愁租，这样一年下来有1W多的进账。个人还是怕中介忽悠，什么都按最理想的算，实际操作就可能出亏损。
另外，不太懂国内中介是怎么拿佣金回扣的，同样这个盘的房子，到墨尔本来买，会便宜点吗？

妮南

总觉得国内的投资者与我们生活在澳洲的人想法不一样，上次看到新闻说是墨尔本一新建公寓，好象是在Dockland，买家多数是中国人。似乎有点一拥而上的味道。

象你上面在Camberwell的公寓，租金在800-900刀/周，谁能住得起？就是city 那种400-500刀/周的小公寓房出租也只是能招到短租客，租客更换频繁。且公寓房的物业管理费相当高。

在澳洲定居的人，若要投资会买交通便利的一室、二室、三室的房子出租，哪怕是旧点的房子，也很容易招到租客。

alanrrll

原帖由 iamgufeng 于 24-7-2012 21:45 发表

                               
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有个Camberwell的townhouse项目，realm，开发商也是Cedar Woods，80万起价，中介说是租金能到800~900刀/周，还不愁租，这样一年下来有1W多的进账。个人还是怕中介忽悠，什么都按最理想的算，实际操作就可能出亏损。
...

价格应该一样, 因开发商会单独发Commission给Agent, 而从自己的利润中扣除

iamgufeng

可能是两地信息不对称以及只能买新房的限制原因吧，国内中介也就代理那几个楼盘，所以大多数人必定挤一块儿了。就象Dockland的大拇指形状的区块，中介也说以前主推两栋公寓，很快就卖完了，主要就是国内的投资者。现在是向我推荐旁边一个写字楼，五六层楼高，紧临collins street，投资回报率比公寓还高一些。
从投资的角度，个人更倾向于二手房。
一是新房定价偏高，一般开发商会把今后3~5年的增值给赚走。国内知名些的开发商是明着说的。
二是二手房可以参考周边房子的真实数据，能比较准确地评估出投资回报率。
三是没有区域和楼盘的限制，只要冲着好的回报率去，虽然辛苦些，但总是能挑出性价比高的来。

妮南姐，是否可以这样理解，在澳洲做房产投资，公寓会比house更合适，而且是租金不要太高的公寓。
不过也听到过一种说法，澳洲房产最值钱的是地皮，house有地所以更有升值空间。难道是如果自住，house更好，地大房多住得舒服，地皮增值还多？

妮南

http://www.domain.com.au/Search/ ... elbourne&page=1
参考以上墨尔本市中心公寓的租金，租金是挺高的，物业管理费也很高。

海外投资者好象是只能限购新房，可以理解为什么都去买了Dockland的公寓楼。Docklank是位于墨尔本市中心旁边的一个区。

海外人士都买那种高层公寓，可以理解是被中介所推荐。看似租金回报高，但是不见得能找到常租客，且物业管理费也非常高，你就是不住在那里也得交各种费用。我们普通住房一年下来，物业费（公寓或unit要交）、水费、土地税（house要交）、市政管理费、维修费等下来也得3000-5000澳元。那这种高层公寓的物业费就更了不得了，有的一个季度就是好几千。

咱现在也不能下结论投资墨尔本的新公寓是值得还是不值得？反正，5年以内难以有回报。

你若是在新区投资新的house，也得等10年才能看到收获。

墨尔本的平均家庭收入现在约7万/年，税后约5-6万。你可以计算一下，有多少家庭能承担得起700刀/周的租金？再则，超过10万年收入的家庭多数还会考虑买自己的房子。