买房和房屋维护常见问题解答

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这是本人在新足迹论坛上的原创，拿来与 freeoz 的朋友分享，相信会对大家有帮助。

接到一个短消息，询问买房的一些问题，在这里根据我所了解的回复，希望对买房的朋友有所帮助。也欢迎朋友补充指正。

问：看到你的帖子，对房屋结构比较了解，想请教些问题。单砖的屋子（外砖内木）有什么缺点？一般能用多少年，需要想木板一样维护吗？希望不吝指教。谢谢！
答：单砖的房子，或称Brick veneer，是这里最常见到的房屋构造，优点是施工迅速，因为是里面的木框架承重。没有什么大的缺点，以前的老双砖的房子比单砖的保温隔热更好。
比起木板房（weatherboard）,这种房子不需要什么维护。如果没有树根、积水、房屋底下通风良好，正常使用的话，一百年没有问题。
木板房需要注意的是每五至十年要重新油漆（3000-5000刀，如果请外面的人做的话），同时每年定期检查，如果有腐朽的地方须立即修复，防止水进一步进入将木头朽坏。同时应注意保持首层地面以下的干燥通风。
双砖房应注意墙体接近地面部分的排水，如有裂缝出现，须及时查找原因。

作者为澳大利亚注册建筑师 (registered architect in Victoria), 澳大利亚建筑师协会会员，作者保留版权，未经书面许可不得转载，复制。

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问：什么是Special Building Overlay?
答：这边很多房屋有Overlay, 像是Heritage Overlay, Development Contribution Overlay, Vegetation Protection Overlay, Special Building Overlay等等，对房屋影响不等。

房子上有Special Building Overlay (SBO),白话说就是地势低，如果发大水会积水。这个应在Section 32 上列出，不过我也遇到过卖方隐瞒过此事实的情况。有任何的Overlay都是很讨厌的事情，很多房屋改动都需要申请许可。有意思的是，发水的时候有SBO 的房子因为要求地面做得高，屋内没有进水，相反附近没有SBO的房子反而进水被淹，这是我在Glen Waverley遇见的事情。所以即使您要买的房子没有SBO,但附近的房子有SBO的话，您也要对此事留意。


问：什么是 Subfloor Ventilation？
答：Inadequate subfloor ventilation 首层地板下通风不足是许多老房子常有的问题，可能导致地板下潮湿以至引起木材朽坏，潮湿还容易吸引白蚁。如果木板间有缝隙，地板下的潮气还可能透过地板进入室内，使房间内有不好闻的气味，影响居住健康。外墙靠近地面处会有通风口，这是为了保持房子底下干燥通风而设的，您要注意尽量避开它们种花种草，不要堵住影响地板下通风。

解决办法包括增加通风口的面积，还有人加装风扇强制通风（1200刀左右）。最经济的办法是如果有subfloor access door, 可以考虑白天将它打开，晚上关闭，或是加装一个screen。如果没有subfloor access door的话，可以考虑装一个，300刀左右。

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问：买房子还有什么注意的？
答：
1．        Section 32 上的日期，了解屋主何时准备买房的，即房子已经卖了多久了；
2．        有无Planning Overlay, 即规划有无特殊要求，古迹等；
3．        有无申请Builing Permit, Planning Permit;
4．        是不是Owner Builder 近年建的房子；
5．        Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；
6．        Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；
7．        房屋主要房间的朝向，特别是客厅，最好朝北开窗；
8．        周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。
9．        直接与公园相邻的房子容易被小偷进入和在围墙上涂鸦；
10．        有一些房地产开发商将大块土地分成小块，修建道路，作成小区的样子或是retirement village，但这种看上去像是house的房子不是一般的Torrens title，有自己的body corporate,须留意。
11．        高压线附近的房子比周围同等情况的房子便宜，但我从不建议朋友购买。你买的时候便宜，将来卖的时候也便宜。对于大马路上的，铁道线旁边的房子也是一样的道理。这两种房子的噪音加上震动会给您的生活品质大打折扣。

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问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管理和施工质量。如果在六年之内出售，需向买方出示购买的保险。

一般而言，因为不是专门从事建筑行业的人，我见过的一些Owner Builder 都在设计上和施工上有这样那样的问题。一个例子是二层卫生间防水做得不好漏水，需要重新做。但也不排除一些业内人员因为是自己的房子做得比较用心的可能。

问：Title上的Caveat, Covenant对我有何影响？
答：Caveat 表示他人可能在此房屋上有权益，例如夫妻离婚，如果房子是在妻子的名下，丈夫可能会请他的律师在产权上加个Caveat。

Covenant 是土地最初分割或之后加上的对土地使用的限制，例如只能在土地上建一栋房子，或是只能建砖的房子，或是不可将土地用作 Quarry 等（很搞笑吧！）

问：Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置有什么要注意的？
答：土地的朝向和形状很有讲究，最好是规则长方形土地，长边南北向，道路在南侧。这样后院朝北。土地最好能够宽一些，60英尺，或是55英尺或是最常见的 50英尺，而且最好是平整的。Easement 上建任何东西都要许可，通常的Easement 是六英尺宽，了解Easement 对未来的加建或改建可能有的影响。

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问：能否将车库改建成房屋，自住或出租给学生，有哪些地方需要注意的，需要申请什么手续？
答：根据这里的建筑规范，居住人的房屋和车库分属于两类建筑，Class 1和Class 10。因此有不同的要求。如果要将车库改成住房，至少要请Building Survoyor颁发Occupancy Permit并向Council备案才可以。
但是这样做是要满足一些前提条件的：
1. 规划方面，
a. 满足房屋的Setback退边界的要求；
b. 满足停车的要求；
2. 建筑构造方面；
a. 满足住宅最低层高2.4m 净高的要求；
b. 满足采光的要求，有足够的开窗面积；
c. 满足保温隔热的要求；
d. 满足其他建筑构造要求。

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问：请教一下，如何在合同中查出房子的建筑面积甚至使用面积，我觉得这个很重要，是house.
答：与中国的公寓相比，这个问题在这里不认为是重要问题，重要的问题是土地的面积和上面有无限制（Overlay，Covenent和 Easement)。大多数人买房子为土地而支付的钱要大大多于为房子而支付的钱，这就是为什么好区的一块大地上的一栋破得快倒的小房子可以卖出很贵的价钱。所以法律没有要求合同中一定要有房子的建筑面积，但是土地面积一定是有的。如果您一定要查房子的建筑面积和使用面积，您可以根据图纸估算一下。准确的面积Council可能有，但您可能要花钱。

ggtjll

多谢分享

binbenban

谢谢！
这篇帖子发得真是太及时了
目前刚有个不成熟的想法--和朋友合买一块地然后造2个房子

拜读了LZ的帖子后，这是我的理解
1.overlay - 买地的时候要注意是否有SBO，否则造屋时需要申请许多许可
2.Covenent - 如果地有只能建一个房子的convenent，那就不符合我们的要求了
3.Easement - 此地上如有Easement，那么它的位置就非常影响是否此地适合建造2个相似面积的房子了。比如，位置如果不是靠边又不是太靠中间，那么一块地就很难平均分，可以这么简单地来理解吗？

买地还有别的需要注意的吗？

罗卜扛大包

楼主原来是专业人士，谢谢分享！

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1.overlay - 买地的时候要注意是否有SBO，否则造屋时需要申请许多许可
2.Covenent - 如果地有只能建一个房子的convenent，那就不符合我们的要求了
3.Easement - 此地上如有Easement，那么它的位置就非常影响是否此地适合建造2个相似面积的房子了。比如，位置如果不是靠边又不是太靠中间，那么一块地就很难平均分，可以这么简单地来理解吗？

答： 1. SBO 的要求相对简单，建屋时地面的高度要达到要求的高度即可；
2. 是的，如果上面有 single dwelling covenant ，就不能建两栋房子。
3. Easement 的位置和大小会影响建房子，最好在买之前咨询一下设计师。

au-sh

谢谢分享!! 怎么加分?

wanping

学习了,谢谢

鹰扬天下

好贴，顶一个

berryjuice

楼主很专业，态度也很专业。谢谢分享。

qianquan2002

真是好帖，学习到很多，谢谢！

依然逍遥

谢谢LZ，收藏了，以后好有用。

ljalee

好贴要顶.

honggezi

向专家学习！！

zhaoxiajun2006

请问大家，body corporate最近要向所有owner收费（在本来费用基础上额外征收300），因为有4个owner(一共18个owner) 欠费约4000 一直未交，现在又要修东西，所以缺钱， 向所有owner收费，这种做法对吗？

[ 本帖最后由 zhaoxiajun2006 于 21-2-2011 18:59 编辑 ]