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标题: 自住和投资房相关税率具体有多大区别？ [打印本页]

作者: handtomouth 时间: 29-3-2011 21:11
标题: 自住和投资房相关税率具体有多大区别？
朋友情况如下：
adelaide有一套house,房子年龄40+，自住两年，现因工作原因搬到更远一点的郊区，郊区房价很便宜比较新的town house才20万出头，因为计划要在那边工作5年，而租金也不便宜，所以想贷款买房，原来的房子出租每周300，现在的房子准备首付4万，其他贷款，问题如下：
1. 新买的房子是以投资房买还是以自住房买，税率有何区别？
2.计划新买来的townhouse如果自己住，是不是贷款利息等新房屋的开支就不可以从ADELAIDE出租的房子的租金中claim？
3.如果第二套房子以投资房的名义买，但还是自己居住，此房的相关贷款利息是不是就可以claim回来一部分？
多谢！网上好像还找不到相关的帖子，请各位专家解答，谢谢

[ 本帖最后由 handtomouth 于 29-3-2011 21:15 编辑 ]

作者: handtomouth 时间: 30-3-2011 17:02
继续顶一下，请教

作者: 妮南 时间: 30-3-2011 17:41
你可以选择自住，以第一套房子再次贷款，第一套房子就转投资房了，以后可以享受negative gearing，也就是贷款利息支出、房屋维修、物业、水费等开支可以抵掉你的房租收入。

自住房与投资房的印花税率好象没相差太多吧。只是第一套自住房可以享受首次购房补贴，若第一套是投资房就不能享受。（若是你享受了购房补贴，你就需要在第一套房子自住一年后再出租）

作者: 妮南 时间: 30-3-2011 17:54
若在郊区买个房子，20万+，而租房子租金估计1000刀/月。

要估算一下自己有没有还贷能力？若再买一个房子，你还需要增加20万+的贷款，每个月得比现在多还款约1500刀。

作者: bg1pdq 时间: 30-3-2011 18:17
如果投资房的地价超过30万，需要交 Land Tax。

作者: 金鱼和农夫 时间: 30-3-2011 19:04
第一套只住了两年，贷不出多少钱。第一套转投资，第二套自住，买新房尽量多付钱，老房的还款改成interest only,把最多的利息留在第一套里，六年内搬回第一套卖掉第二套，这样两套房子都不用交capital gain.

只有真正出租的那套房子上产生的利息可以claim,不管你用什么名义买的。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 30-3-2011 19:18 编辑 ]

作者: handtomouth 时间: 30-3-2011 22:07
单纯地价据说很便宜，好像才7万多，应该不会有Land Tax，谢谢，也祝你卖房成功！

原帖由 bg1pdq 于 30-3-2011 18:17 发表

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如果投资房的地价超过30万，需要交 Land Tax。

作者: handtomouth 时间: 30-3-2011 22:12
谢谢Rondy，关键是朋友的第一套房子贷款已经还清了，你的意思是以第一套房子抵押贷款，贷出的钱买第二套房子吗？如果这样到是个好主意。

原帖由 Rondy 于 30-3-2011 17:41 发表

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你可以选择自住，以第一套房子再次贷款，第一套房子就转投资房了，以后可以享受negative gearing，也就是贷款利息支出、房屋维修、物业、水费等开支可以抵掉你的房租收入。

自住房与投资房的印花税率好象没相差太 ...

作者: handtomouth 时间: 30-3-2011 22:21
谢谢“金鱼和农夫”，朋友的第一套房子贷款还清了，所以手上也没多少闲钱，第二套想多付钱很难，可不可以像楼上RONDY所说的用第一套房抵押贷款出的钱付第二套？这样第二套房尽量多付点现金，以自住房名义买和居住，第一套房的房租收入可以用相应的维修和利息支出claim回来一部分。请问这种做法可行吗？

原帖由 金鱼和农夫 于 30-3-2011 19:04 发表

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第一套只住了两年，贷不出多少钱。第一套转投资，第二套自住，买新房尽量多付钱，老房的还款改成interest only,把最多的利息留在第一套里，六年内搬回第一套卖掉第二套，这样两套房子都不用交capital gain.

只有真 ...

作者: 圆满的考拉 时间: 30-3-2011 22:37

原帖由 handtomouth 于 30-3-2011 22:21 发表

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谢谢“金鱼和农夫”，朋友的第一套房子贷款还清了，所以手上也没多少闲钱，第二套想多付钱很难，可不可以像楼上RONDY所说的用第一套房抵押贷款出的钱付第二套？这样第二套房尽量多付点现金，以自住房名义买和居住，第 ...

可以

作者: 金鱼和农夫 时间: 30-3-2011 22:49

原帖由 handtomouth 于 30-3-2011 22:21 发表

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谢谢“金鱼和农夫”，朋友的第一套房子贷款还清了，所以手上也没多少闲钱，第二套想多付钱很难，可不可以像楼上RONDY所说的用第一套房抵押贷款出的钱付第二套？这样第二套房尽量多付点现金，以自住房名义买和居住，第 ...

照你这样说，既然两套房子有差价，从第一套房子里面百分之百的贷出第二套房款都有可能，前几年甚至可以贷到110%，连税费都贷出来，现在可能不行了。没有贷款的房子拿来作投资还不如空关着呢，现在要交收入税，卖的时候要再交一遍，房租抵不上税的。

作者: handtomouth 时间: 31-3-2011 10:59
那从经济的角度看，怎样才合算呢？不买第二套房，只租房，这样用租金可以claim回来一部分税收，跟买新房哪种合理呢

原帖由 金鱼和农夫 于 30-3-2011 22:49 发表

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照你这样说，既然两套房子有差价，从第一套房子里面百分之百的贷出第二套房款都有可能，前几年甚至可以贷到110%，连税费都贷出来，现在可能不行了。没有贷款的房子拿来作投资还不如空关着呢，现在要交收入税，卖 ...

[ 本帖最后由 handtomouth 于 31-3-2011 11:00 编辑 ]

作者: 金鱼和农夫 时间: 31-3-2011 14:47
不懂你的意思，你自己付房租给别人是一点都不能claim的。自己住的房子跟投资没关系，只有为了投资房本身的投入才算。

作者: 我无聊 时间: 31-3-2011 14:58
建议refinance第一个房再用全款买第二个房,以后所有第二个房子的维修费算在第一个房子上.第一个房在转投资是做一下估价,以避免自住期间的增值附加税.就这样,很简单

作者: handtomouth 时间: 31-3-2011 20:14
谢谢您的指点，根据现在了解的信息，第一套房REFIANCE的钱买第二套房，但实际上第一个房子所收的租金是不可能抵扣第一套房子融资所产生的利息的，只能增加第二套房贷款的金额。

原帖由 我无聊 于 31-3-2011 14:58 发表

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建议refinance第一个房再用全款买第二个房,以后所有第二个房子的维修费算在第一个房子上.第一个房在转投资是做一下估价,以避免自住期间的增值附加税.就这样,很简单

作者: handtomouth 时间: 31-3-2011 20:29
谢谢各位的回复，现在基本搞清楚如下几点：
1、第二套房无论是自住还是投资，STAMP DUTY都一样，所以也无所谓那一种，但如果选择投资房的方式购买，银行贷款的额度可能会给得多些，如年薪5万，自住房可能银行只能给25万的贷款额度，而投资房则可以给35万的额度。
2、第一套自住房出租后，理论上，第一套房贷款的利息支出、房屋维修、物业、水费等开支可以抵掉第一套房相应的房租收入，如果第一套房没有贷款，则这部分费用自然也不能抵扣。
3、鉴于朋友第一套自住房已还清贷款，建议朋友第二套房以投资房方式购买，但实际自己自住，具体可以以自己的工资收入或第一套房refinance来向银行申请贷款，如果住3-5年后搬回城里，此房则对外出租。至于第二套房因为自住，没有租金收入，不能抵扣相关的贷款利息，可以考虑在前几年少还些贷款，后几年多还些，这样后几年对外出租后该房租金可以抵扣相关利息费用。
以上只是个人总结，欢迎各位继续发表高见！

作者: steven_sa 时间: 31-3-2011 20:51
标题: 回复 #6 金鱼和农夫的帖子
确定两套房都不用交CGT？恐怕不是这样的吧

作者: 金鱼和农夫 时间: 31-3-2011 22:25

原帖由 steven_sa 于 31-3-2011 20:51 发表

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确定两套房都不用交CGT？恐怕不是这样的吧

本来我想说非常确定，不过我自己都说了，ATO的接线生都不可全信，还是自己看了自己理解最好。

看看这个连接，正式的说法还真没找到，一定要把那个package从头到尾找了。
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

其中的几个条件：
1。The property must have been your main residence 他已经住了两年符合这个条件
2。出租不超过6年
3。出售时仍然是他的main residence, 而且他没有其他物业。这一点就是我说为什么必须卖掉第二套搬回去，第二套从来没有出租过当然没有CGT, 第一套只要符合这几个条件也可以免除。如果他的计划是以后第二套房子要继续出租，这个条件就不存在了。

你看我理解得对不对？

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 31-3-2011 22:50 编辑 ]

作者: ubuntuhk 时间: 1-4-2011 00:39
真复杂啊

作者: handtomouth 时间: 1-4-2011 18:09
我也越看越糊涂了，好复杂啊！关键我朋友说第二套房那地方好像人口也不多，可能5年后房价涨得都不多，或者索性没有涨，那是不是连买的必要都没有？
关键是我朋友喜欢弄花养草，如果在租的别人的房子后院种花养草肯定不方便，呵呵！

作者: 妮南 时间: 1-4-2011 18:24
真的比较复杂，看来买第二套房也要考虑一下得失。

关于房产中CGT，可不可以理解成投资房产产生的利润，计入到你本年度的纳税收入中？

作者: unamedplayer 时间: 2-4-2011 02:18

原帖由 金鱼和农夫 于 31-3-2011 22:25 发表

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本来我想说非常确定，不过我自己都说了，ATO的接线生都不可全信，还是自己看了自己理解最好。

看看这个连接，正式的说法还真没找到，一定要把那个package从头到尾找了。
http://www.ato.gov.au/corporate/co ...

My understanding is that although the 2nd property didn't generate income, it will still incur CGT when sold. Any accountant here care to clarify this issue?

作者: laoganma 时间: 3-4-2011 21:16

原帖由 金鱼和农夫 于 31-3-2011 21:25 发表

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本来我想说非常确定，不过我自己都说了，ATO的接线生都不可全信，还是自己看了自己理解最好。

看看这个连接，正式的说法还真没找到，一定要把那个package从头到尾找了。
http://www.ato.gov.au/corporate/co ...

不明白，第二个房子卖的时候，已经不是唯一房产了，还是要交增值税的吧。

作者: 蓝色热带鱼 时间: 16-4-2011 21:52
标题: 同一时间点,只能有1套房子算自住

原帖由 unamedplayer 于 2-4-2011 01:18 发表

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My understanding is that although the 2nd property didn't generate income, it will still incur CGT when sold. Any accountant here care to clarify this issue?

同一时间点,只能有1套房子算自住

作者: 西皮二黄 时间: 16-4-2011 23:05

原帖由 蓝色热带鱼 于 16-4-2011 20:52 发表

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同一时间点,只能有1套房子算自住

不是能重叠半年吗？记得在哪里看到过...

作者: 金鱼和农夫 时间: 17-4-2011 00:05
第二套房子从头到尾都是自住房，因为既然同时期里第一套是按投资报的，就没必要客气了，当然把main residence留给第二套房，问题点不在你手上有几套房，而在你是不是管它叫家。而第一套本来在出租期是有CGT的，只不过符合以上的条件可以豁免。

西皮说的六个月是指买新房卖旧房的时间差，这六个月里两边房子都不能出租，超过6个月就必须在其中一套上报超过时间的CGT.

作者: aareon 时间: 17-4-2011 00:12
至少有一套卖的时候要交CGT. 政府不是傻子

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