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标题: Victoria房屋过户过程无责任简介 [打印本页]

作者: oreokit 时间: 23-12-2009 17:08
标题: Victoria房屋过户过程无责任简介
本人今天RP大爆发！！

申明：这个过程是2年多前我走的程序了。可能相关政策有了变化。这个帖子只是给一个简介，让大家知道房屋过户的大致程序以便自己觉得是否DIY或找专业律师或过户师。

如果要DIY的话请不要照着我写的去做。可以去买 Real Estate Conveyancing Kit，对每个州都有的。www.legalkits.com.au.
一般大点的Newsagency就有卖。他包括了买和卖的过户过程以及所有表格。听浅显易懂的。

另外如果我表达得不清楚请见谅，我发现我用中文解释事情的水平似乎真的不行。
有难理解的地方请告诉我，我会解释修改的。如果有说错的地方也请懂的筒子们指出。

先给一个高度的房屋过户总结（high level overview）

1. 卖家在准备卖房之前30天要得取一份房产证（Certificate of Title ）和填写一份卖家申明（Vendor’s Statement）以备在房屋买卖合同签订之前交给买家。
2. 卖家准备卖房合同让买家签。
3. 买家检查房产证和卖家的Section 32 以确定卖家有权卖房，并检查房产的地点，大小，建造权和划区（land Zoning）.
4. 买卖双方讨论，当卖家接受买家的Offer后，买家付10%左右的定价
5. 买家如果需要的话申请贷款（贷款步骤比房屋过户要烦上很多，这里咱就不说了）
6. 买家填一系列的表到不同的政府部门获取有关城市税率，地税和划区的信息。
7. 买家向卖家书面提出一系列的问题（Requisitions）已取得卖家对房屋质量的保证。
8. 买家写地产过户文件（the transfer of land），把它发给卖家已取得签名。这份文件会在Settlement的时候还给你。
9. 在取得水费，城市税后，买家准备和卖家的分割单。卖家只支付到Settle那天的费用。更具这些费用，买家更改要付给卖家的房款。
10. 在Settle之前卖家检查买家的房款更改（Adjustment），并表示同意或再议。
11. 如果更改被接受，卖家给买家Settlement的时间和地点。买家要保证在这个时间之前拿到钱。
12. 卖家准备所有过户需要的文件。
13. 卖家和买家讨论何时买家可以搬进房子（大多是Settle当天）
14. 双方参加Settlement，买家给钱，卖家给过户文件。
15. 卖家取钱
16. 买家去State Revenue Office交印花税并将Transfer of Land上交到Land Registry,付产权局（Titles Office）登记费。
17. 卖家通知所有相关部门房屋已经被卖出
18. 买家通知当地政府（Local council）,房屋已经被买入。

这是一个简略过程。我会下面慢慢说从6-18的过程。其实很简单的，都有表的。只是一个填表寄信的过程。

法律规定，房屋过户只能由买家本人或合法律师，过户师来操作。律师，过户师的要价在400-800刀不等- 两年前的价了。比较麻烦的case还是请专业的来做。

作者: 西皮二黄 时间: 23-12-2009 17:39
LZ真的太强大了，PFPF...

作者: oreokit 时间: 23-12-2009 17:43
标题: 回复 #2 西皮二黄的帖子
我要证明自己是有文化滴银！
下面的翻译比较麻烦，我明天再发。
喘口气先。

作者: y2kgo 时间: 23-12-2009 20:14
哎。。。
想当年偶买房子那天天气很好
很适合睡觉早上看完房子在车上睡了个午觉
然后下午就去写张支票给中介
这样就买了
没想到中间还这么麻烦

作者: 牧马人 时间: 23-12-2009 20:16
澳洲的房子离我还很遥远，但是还是必须

作者: oreokit 时间: 24-12-2009 09:16
标题: Step 6: Request Certificates
在签好房屋买卖合同，落实贷款之后。作为买家第一步要做的就是获取有关部门关于你所买地产的服务证以确定不同与此房产相关的费用。

在Victoria,你可以去 www.land.vic.gov.au 网站订所有的证（好像只能定一次）。
一般要定的证包括：

Land Information Certificate (Local Council)
是当地政府发的，含有
       城市税，
       地产估价，
       欠费，
       卫生部对次地产的警告等

Building Approvals Certificate (Local Council)
也是当地政府发的，
       含有过去7-10年内地产上所申请过的建筑许可；
       建筑许可的最后检查和批准；
       准住证（Certificate of Occupation）的日期和号码；
       地产是否会被淹没；
       地产是否容易受火灾
       地产是否容易受白蚁侵害
       任何相关的建筑法规。
       关于游泳池围栏和火警探测器的要求

Rates/Information Certificate (Water Works)
是当地水厂发的，包括了：
       下水和河道建设
       下水服务费
       污水处理服务费
       年度公园费
       欠费

Land Tax Certificate
       欠税
       当年的土地税率
       总共欠费
       基本土地价值（不算房子）

VicRoads Certificate
主要是告诉你是否在你的房产旁边会有修建公路（freeway）。
但他不会告诉你是否会在房产附近(eg. 3 blocks down)修建公路。这个需要打电话去问Local council.

其他的证还包括了
       Planning certificates
       Heritage Victoria Register
       Housing Guarantee Certificate
       Contaminated Site Register

他们用得很少就不一一讲了。

作者: MacroJ 时间: 24-12-2009 09:21

作者: oreokit 时间: 24-12-2009 09:37
标题: Step 7: Requisitions on Title
同时，买家就可以向卖家在21天内提正式的Requisitions on Title，其实就是一系列有关房产质量，保证之类的问题。
是一个很法律化官僚的过程。
买家试着通过这个提问来将所有房产可能有的问题和坏处都推到卖家身上，而卖家则用十分Vague的方式来回答问题以避免责任譬如（None to the vendor’s knowledge）.
在第6步request certificate时发现的问题如欠费等在此就可以提出要求更改解决。

这些问题很多都是标准的譬如房子是否有贷款等等。
那个Conveyancing Kit 里面有两份Requisition on Title questions，一份是一般房屋的，另一份是对于公寓房一样的Strata Title Requisition.

具体的问题我不记得了，很多都是明知故问的，走个过程而已。
不过如果你买的房子有物业的话，可以通过这个Requisition on Title 来问卖家要 Body Corporate Certificate，里面会有物业费等等的信息。
这个物业证自己订的话要50刀左右呢，能让卖家出就卖家出了。

这一系列问题一般都是由卖家律师代为回答的，大多时候他们只是发一份答案回来，所以在发问题时自己要留一份。

[ 本帖最后由 oreokit 于 24-12-2009 11:12 编辑 ]

作者: oreokit 时间: 24-12-2009 09:59
标题: Step 8：Prepare the Transfer of Land Document
The Transfer of Land表格是这个所有过程中最重要的文件之一。
在Victoria,一共有三种Transfer of Land:
T1: 一般用，包括正常的房屋买卖，亲属间过户等等。
T2: 附加在地产权上的限制 (create a restrictive covenant and create or reserve easements)
T3: 用在特殊情况下譬如还不出贷款银行强行卖房之类。

一般是用T1的。现在所用的T1表格我已经附在这个帖子上了。
其实很简单的，
只要填上
所买的地的信息（Land)，一般是： Volume xxxxx Folio xxxxx
Estate and interest写： all my estate in fee simple (单人卖家）或 all our estate in fee simple （夫妻卖家）或 All its interest in fee simple (一帮人卖或公司卖）
Transferer: 卖家的名字
Transferee: 买家名字，地址（此地址是将来地产登记局给你发房产证的地址）
加买家签名和买家见证人签名。

然后将此表发给卖家。卖家会检查后在上面签名，然后在Settle的时候交还给买家。

作者: y2kgo 时间: 24-12-2009 10:50
偶滴天哪
看着都觉得头晕

作者: oreokit 时间: 24-12-2009 10:53
标题: 回复 #10 y2kgo 的帖子
其实实际操作起来很简单的。
大多Certificate都会写没有问题。
Requisition on Title也只要抄抄模板。
Transfer of Land 的表也很好填。
下面只要一个分割单就基本完事了。

作者: angel8791 时间: 24-12-2009 11:07
Thanks very much LZ! Very useful and helpful information! Merry Christmas and Happy New Year to LZ and all of the Freeoz TZ!

作者: oreokit 时间: 24-12-2009 11:09
标题: 回复 #12 angel8791 的帖子
Owww. How sweet!
Merry Xmas and Happy New Year to you too!

作者: procoder 时间: 24-12-2009 12:01

作者: crystalsea 时间: 25-12-2009 13:47
标题: Merry Christmas!
Many thanks to you!

作者: oreokit 时间: 25-12-2009 16:35
标题: Step 9: 分割单
在完成Transfer of Land之后，买家就要准备一份分割单来计算到底要给卖家多少钱。
一般来说，是房款减去定金后在将卖家少付或多付的城市税，物业费，水费（因为里面包括了年度计算的公园费，和季度计算的好多服务费）等等计算进去。
主要是要保证卖家只对此处房产负责到交割那日。
在Conveyancing Kit里也有一张现成的计算表，不用是会计就可以比较简单的做分割单。

分割单做好后邮给卖家，卖家检查后或赞成同意，或再次提出修改。

作者: oreokit 时间: 25-12-2009 16:42
标题: Step 10-14: 交割（Settlement)
到这里，交割前所有程序就完成了。
卖方会通知交割的时间和地点。

在那天，买房给卖方交割单所写的房款，并收到以下主要文件：
- 房产证：注意房产证上的地号：Volume xxx Folio xxx 要符合你买的地号。
- 贷款清除证（Discharge of Mortgage): 注意贷款号
- Transfer of land：检查地号和有卖方所有的签名

其他文件还包括了：
-Statement for Goods transferred
- Housing Guarantee
- Power of Attorney
- Nominee Declaration
- Withdrawal of Caveat

一手交钱，一手交货后房子就买好了。2分钟的事情，非常非常的不刺激。
在完成后，卖家会打电话给Agent,你就可以去拿钥匙了。
组织计划得好的话，当天就可以吧搬家搞定了。

下面就是去房产局登记缴税。

[ 本帖最后由 oreokit 于 25-12-2009 17:54 编辑 ]

作者: oreokit 时间: 25-12-2009 16:53
标题: Step 16 - 18: 登记等
在拿到所有文件后，第一个要做的就是去State Revenue Office 缴税，这个要在买房90天内做。
主要需要带文件：
-The transfer of Land
- a copy of full contract of sale
- Goods statement
交完税后，他们会给你在Transfer of Land 上打上一个大章

如果要申请First homeowners grand 的话记得要将Transfer of Land 给复印一下。
然后拿着打上章的Transfer of Land 到 The Land Registry Office 去登记。地方和State Revenue Office 很近的。
主要需要的文件：
- The transfer of land （打过章的）
- Notice of Acquisition
- The Certificate of Title
- Seller's Discharge of Mortgage
在付上个一百多刀的手续费他们就给你一张有你的名字的新的房产证。

然后所需要做的就是去通知当地政府，水厂那处房产改东家了！

完

作者: zlsiva 时间: 25-12-2009 20:52
难道占到一次沙发么