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标题: 怎么着，租房子的脑子就进水了吗？！ [打印本页]

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 9-12-2009 20:42
标题: 怎么着，租房子的脑子就进水了吗？！
看了几乎所有的关于买房子还是租房子的回帖，似乎99%说该买房子，租房子的一辈子没出息，随便一个就可以说说他自己买房子，倒房子的发家史，
来教育我这个刚来澳洲还租房子的！

大道理我不懂，我只根据我自己的情况：

租房：
目前租一超大的双人房，每周170含分摊费用。

如果现在买房子：
比如50万刀的，不管贷款多少，资金成本平均6%计算（本人会计出身），每年3万刀
每周600刀。

比较：

每周600-170=430刀
每年430 X 52= 2万多

也就是50万的房子，4-5年涨到60万
混个白玩，不算赚！

但是赚个有房子，有产阶级，心情好，生活质量好，享受剪草收拾花园保持房子锻炼身体的乐趣了！
而且可以每天都做房子明天就涨到100万的美梦！

租房子的赚个压力小，灵活机动，适合打游击，但是享受不到上述乐趣！

房子真的一定过4-5年就涨到60万吗？有人会说：60万太少，7年一翻，4-5年最少80万！
如果是那样，恭喜房主了！

可是我的理解，未来无法确定，明天的事情你都无法预测，何况4-5年
但是买了后实实在在的经济负担可是确定的，不管你工作与否，账单会如期而来！
买房子容易，养房子累啊！

[ 本帖最后由国际民工NZ-OZ 于 9-12-2009 21:50 编辑 ]

作者: zzoz 时间: 9-12-2009 20:47
这个..租的房子就不收拾打扫了啊？房子一两个月不收拾打扫这还住的下去吗...
如果租的是带院子的house，貌似一般租房合同上也会规定多久要剪一次草的

作者: 退休养老的人 时间: 9-12-2009 21:15

租金都给别人了,养房子还贷款那是给自己了,再说不能一辈子租房的,等到老了赚不动钱的时候有房子就比没有房子强多啦

作者: tttkoo 时间: 9-12-2009 21:28
租一间屋子和别人共用卫生厨房170月每周，能和独用哪怕是俩室一厅600元比？

楼主真的是会计？或者果然是会计？

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 9-12-2009 21:38

作者: desperado 时间: 9-12-2009 21:39
别扯什么生活质量，买了房也还是要出租。

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 9-12-2009 21:44

原帖由 desperado 于 9-12-2009 22:39 发表

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别扯什么生活质量，买了房也还是要出租。

作者: dack 时间: 9-12-2009 22:37
楼主真是会计？你的算法不对，你买个50万的房子，自己住一间，其他分组出去的利润没计算。虽然我也是赞成租房的。
我的算法是这样的，不过投资还是自住（自住相当于租给自己），假如一栋买需要100万（整数好计算）的房子，出租租金x元一周。投资回报率=x×54/100万。这是一次付清的算法，如果贷款，投资回报率更低一些。这个投资回报率如果低于你其他的投资渠道就不值得。以普通人只能存银行来看，投资回报率至少不应该低于5.4%（ubank 网银利率），可以推算出如果100万的房子周租金低于1000就是不合算的。这还没考虑出租的空置率。
我不是会计，是电工。

作者: ritz 时间: 9-12-2009 23:42
标题: 回复 #8 dack 的帖子
如果算投资回报率的话，不能单算租金收入啊，还要算资产增值
澳洲目前的状况，资产增值的部分要比租金收入大很多

作者: fatfish_cc 时间: 9-12-2009 23:53
好像买房子很不容易啊。

50万的房子，贷款40万会不会负担太重？

作者: whoami 时间: 10-12-2009 00:08
lz忘了一个重要的事情---------通货膨胀

若干年后租金会随之不断上涨，而随着逐渐还贷，home loan 的付出越来越少

最浅显的道理，买房子总有一天还完的时候，而租房子租金会越来越高，等你退休以后用什么来付高昂的rent？

别跟我说你投资股票比房产收益高，你能保证用付home loan 和 rent 的差价炒股的收益比投资房产大，不是不可能，不过你得有那本事.......

BTW 我的自住房从来不 share 给别人，不想挣那份钱也操不起那份心

[ 本帖最后由 whoami 于 10-12-2009 01:19 编辑 ]

作者: ritz 时间: 10-12-2009 00:25
标题: 回复 #10 fatfish_cc 的帖子
http://www.moneymanager.com.au/h ... nts-calculator.html
还贷计算器
40万，25年，年利率按7.25%算的话，每个月要还 $2891.23

作者: fatfish_cc 时间: 10-12-2009 00:30

原帖由 ritz 于 10-12-2009 01:25 发表

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http://www.moneymanager.com.au/h ... nts-calculator.html
还贷计算器
40万，25年，年利率按7.25%算的话，每个月要还 $2891.23

每个月3000，如果一个人工作，应该压力挺大的...

作者: fatfish_cc 时间: 10-12-2009 00:35

原帖由 ritz 于 10-12-2009 01:25 发表

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http://www.moneymanager.com.au/h ... nts-calculator.html
还贷计算器
40万，25年，年利率按7.25%算的话，每个月要还 $2891.23

澳洲利率太高，25年，不如改成10年，利息省很多钱

作者: dack 时间: 10-12-2009 07:32

原帖由 ritz 于 10-12-2009 00:42 发表

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如果算投资回报率的话，不能单算租金收入啊，还要算资产增值
澳洲目前的状况，资产增值的部分要比租金收入大很多

房屋增值这部分个人认为有很大的投机成分，不应该算在投资回报率里面。虽然从道理上讲总体上应该是上升的。就算要计算，也不能用近几年的房价增长幅度来算，而应该用房租增长幅度来算。
以前学的“价格是围绕着价值上下波动的”，在这里租金就是价值，而房价就相当于价格，所以计算投资回报率用租金增长幅度计算收益我觉得比较合理。
个人认为现在的价格已经在价值上面了。不适合购买。
房地产其实是两件事，房产和地产。其中的房产不会升值，只会折旧贬值，地产才会升值，澳大利亚其实并不缺地，所以目前的增值速度是不正常的。真不明白国内房价怎么能长得这么快，土地只有70年使用权而已，再怎么增值都是政府的。所以房子折旧，土地也要折旧，凭什么涨啊。
大多数中国人在买房这件事上从来都不是理性的。

作者: 西皮二黄 时间: 10-12-2009 08:11
其实各位都是从投资的角度来分析的。
从另一个方面来说，LZ现在肯定没孩子，有了孩子就不会这样算帐了，你总不能让一家n口都挤在一个超大双人房吧？

而且，LZ的假设也不对。170每周的双人房，和50万的house怎么比啊？

作者: 格美 时间: 10-12-2009 08:33
房是要买的，但找时机很重要。
钱少，投资我选股票，但稍稍有点积蓄了，还是考虑分散投资，买房子。一来，可以抵御通货膨胀，二来，房子有贷款的杠杆作用。

作者: seth_chen 时间: 10-12-2009 08:39
这个问题，幸亏我3年脑子没进水，买了套杭州的房子
当时自己刚毕业没多久，积蓄就3w，问父母借了17w，付了最低首付

不然现在澳洲的首付从哪来呀

作者: AnaCoppola 时间: 10-12-2009 09:07
这种白菜萝卜的问题有什么好争的。。。。

反正买了房受益在家里偷偷数钱的人lz也不会知道，当然受到经济危机冲击大输一把的lz也不会知道。

作者: Fernando 时间: 10-12-2009 09:11
租房和买房，打工和做老板，永远有争论啊

作者: jiajia007 时间: 10-12-2009 09:12
真是找着被教育呀。

作者: desperado 时间: 10-12-2009 10:37

原帖由 fatfish_cc 于 10-12-2009 01:35 发表

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澳洲利率太高，25年，不如改成10年，利息省很多钱

一次付清省更多，一分钱都不让银行赚。

作者: fatfish_cc 时间: 10-12-2009 12:24

原帖由 desperado 于 10-12-2009 11:37 发表

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一次付清省更多，一分钱都不让银行赚。

澳洲的利率实在太高了...

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 10-12-2009 14:30

原帖由 jiajia007 于 10-12-2009 10:12 发表

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真是找着被教育呀。

作者: bshp4700 时间: 10-12-2009 16:00
从自己心理角度看，自己拥有的房子会给自己带来一定的安全感。就算是欠银行的钱自己也活的没有任何负担 50岁的时候就知道房子的重要性了！

作者: 资深贷款经理 时间: 11-12-2009 12:21
说来说去，还是买房好。。哈哈

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2009 13:58
结论：买房好！

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 11-12-2009 17:23
买房子容易，随时可以买，但觉得养房子累！

作者: 西皮二黄 时间: 11-12-2009 21:05

原帖由 国际民工NZ-OZ 于 11-12-2009 18:23 发表

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买房子容易，随时可以买，但觉得养房子累！

租的房子其实一样累～
我现在租房，每次我看到乱七八糟的后院真恨不得重新开发一下，但这都不是我的，我只能忍着，呵呵～

作者: keane.li 时间: 11-12-2009 23:41
跟别人share不share，这个是个人喜好，看你要过多舒服的日子，过好日子，就要交成本，对吧。但如果非要说买房租房经济不经济，我叫帮你算笔小帐。

你自有100,000，贷款400,000买个500,000的房子，贷20年，利息6%。总共还银行利息287,000，月还2600+。20年后，你房子值多少钱？翻个倍有没有？随便房子折旧还是不折旧，还是倒了，能不能翻个倍？值多少？1M，对吧。你的支出是多少？634,000+。现金流是356,000。

你租房子20年，房东不收你房钱，你10万块按20年6%计息，现金流最终是320,000+。

可变的地方：
1，贷款利率会浮动，可能上去可能降低。而且贷款利率上升，存款利率也会上升。但是存贷款是有利差的，你存款利率总会比贷款低。
2，假如非常不幸，租房要花钱。贷款上升的时候，购房需求减少，租房需求增多，会推高租房价格。贷款利率下降，购房需求增加，房价上涨，租房价格也要涨。为什么翻来覆去都涨房租？因为资本价值，别人有资本，就要让资本创造价值。
3，在20年中，你或者单身，或者结婚生子，需要搬多少家？考虑过住到一个地方的开办费么？这个是有成本的
4，如果租房花钱，你的成本绝对不是每月1000×12×20的，你的资金也是有价值的，你的租金第一周交出去就被剥夺了它的价值（利率），而且是被剥夺了20年少1周；第二周交出去就剥夺的利率，利率被剥夺了20年少2周。这个有等比尝债公式可以算的。如果你很幸运可以按年付房租的话，那么你20年的房租成本大约是年租金的34倍。

现在就是看你能不能不付房租，或者你打算是1个人住还是几个人住，住个1间还是住1栋的问题了。

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 12-12-2009 12:27
"你自有100,000，贷款400,000买个500,000的房子，贷20年，利息6%。总共还银行利息287,000，月还2600+。20年后，你房子值多少钱？翻个倍有没有？随便房子折旧还是不折旧，还是倒了，能不能翻个倍？值多少？1M，对吧。你的支出是多少？634,000+。现金流是356,000。"
=======================================
按照你说的：支出是500000+287000=787000才对啊

作者: keane.li 时间: 12-12-2009 13:07
兄台，劳动最光荣，请不要侮辱民工

还有20年房子翻个倍，过份不过份？是不是少了点？

[ 本帖最后由 keane.li 于 12-12-2009 14:10 编辑 ]

作者: onejerry 时间: 12-12-2009 15:23
这会计当的。。。。很简单的一个计算，却太禁不住推敲了

直接后果就是：依据不准确，决策很有可能就错了。

作者: mimiyaya 时间: 12-12-2009 16:47
这不是买房好，或者租房好的问题。
是找一个适合自己的问题。适合总是最好的。
有多少能力，做多少事情，满足现在的生活，生活才会有滋味。
每个人的生活都是自己选择的。
当你有100万的时候，你可以买一套100万的房子，也可以买一套50万的，拿剩下的50万去周游世界。不论怎么选择，是自己选择的，就会觉得是值得的。
当没有钱的时候，身边有爱你支持你的人，也是你的财富，何必去何必别人比较。
如果连爱你的人都没有，那就好好珍惜自己。好像有点扯远了。。。

作者: ymf990107 时间: 13-12-2009 21:30
虽然我也喜欢租房，但如果楼主真是会计，我就去当木匠

作者: vihand 时间: 14-12-2009 09:11
个人感觉，租房没有买房划算，租房的价格每年都在升哦，我现在的房子最近退租了，涨了50元/week。至于房贷，好像没有涨这么快的吧。另外，一间房你能租一辈子？小孩怎么办？父母过来怎么办? 这些都是问题。

LZ千万不要有吃不到葡萄的心态哦

作者: hunt_easter 时间: 14-12-2009 10:06

原帖由 ymf990107 于 13-12-2009 22:30 发表

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虽然我也喜欢租房，但如果楼主真是会计，我就去当木匠

木匠也不是相当就能当的

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 25-12-2009 11:19

作者: sparkzhu 时间: 25-12-2009 20:54
没稳定之前肯定是租房子啊，谁说一来就买房啊？

作者: 妮南 时间: 25-12-2009 21:22
按照近十年房价一再升值的形势下，买房绝对比租房好。

后十年、二十年，仅以房价升值的角度来看买房和租房哪个更好，就难以下结论。

作者: fatfish_cc 时间: 25-12-2009 23:23
当然是买房好，这是毫无疑问的问题——在房价不是很离谱的情况下，比如国内的北京、上海。

付月供买房子，相当于融资租赁——付了25年房租之后，房子变成自己的。
付房租给房东，相当于纯粹租赁——付了25年房租之后，房子还是房东的。

房东买房相当于批发（需要承担一定的风险，具有适当的资金投资）；房东把房子出租，相当于把批发买来的东西零售出去（零售的顾客对象，一般不需要承担风险，只需要少量资金，或者懒得跑腿儿自己去批发市场...）
——显而易见：
1，做批发生意，肯定是有利润的；
2，如果只在一个地方短期呆（几天，几个月），或者暂时资金不够，可以选择零售的方式——虽然要承担较高的费用，相当于住旅馆；
3，如果要在一个地方呆很多年，自然不再适合住旅馆，不再适合零售，自己直接去批发市场批发吧，那个价格便宜啊。

[ 本帖最后由 fatfish_cc 于 26-12-2009 13:45 编辑 ]

作者: ubuntuhk 时间: 26-12-2009 12:32
我也觉得适合自己的就是最好的，找个好时机（房价比较低的时候），有了足够的首期，就可以买房，我相信长期来说，通货膨胀会导致房价和租金上涨，有一套自己的房子还是更安稳和有保障一些。

作者: fljrc 时间: 26-12-2009 19:45
我顶楼主，我也是会计出身，资深的，这里敢说比我干会计早的可以比一比，我在中国和新西兰都买过房，我才到澳大利亚2个星期。根据我的理解，买房子在长线应该一定涨，但不一定租就不合适,学经济的都知道有一个计算题是考试的必考题，买一套物业合适还是租合适。不同的条件结果是不同的。
如果你50万买一个房子，有40万贷款，每星期需要还银行大概700元，你可以计算一下究竟买还是租合适。房子涨的部分很大一部分是银行利息。
如果有人在2001年以前在中国有房子，在2009年以前在新西兰有房子，也许你可能明白房地产不是总是涨的。可能是包袱，看看世界上除了中国和澳大利亚以外其他国家的房地产情况吧。以我买房的经验，结论是；？？？

当然我会在悉尼继续买房子的。但不一定是为了增值，是为了自住。我也有志于从事房地产方面的工作，是为需要卖房的人们卖房，为需要买房的人群寻找房源，毕竟好的房地产中介公司这个平台是买房和卖房的双方都需要的。
而不是鼓励大家大家去投资房地产得到高回报，当然，如果有人这样认为，我也没有足够的理由反对，毕竟有人在这种情况下得到好处。
慢慢我再展开说。

[ 本帖最后由 fljrc 于 27-12-2009 07:17 编辑 ]

作者: Fernando 时间: 26-12-2009 22:52
第一次看到会计说养房子累

作者: stone66 时间: 27-12-2009 21:47
标题: 回复 #43 fljrc 的帖子
比较有道理，买房长期是对的，但不是任何时间买房都是对的，当然能把握的人都是牛人，偶只有吐口水的本事

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 28-12-2009 06:51

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 28-12-2009 06:59

原帖由 fatfish_cc 于 26-12-2009 00:23 发表

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当然是买房好，这是毫无疑问的问题——在房价不是很离谱的情况下，比如国内的北京、上海。

付月供买房子，相当于融资租赁——付了25年房租之后，房子变成自己的。
付房租给房东，相当于纯粹租赁——付了25年房租 ...

暂时先租房子，用不上10年，我肯定可以CASH BUY一个房子了
如果现在买，正如你说的，我要还25年

作者: 青山 时间: 28-12-2009 07:20
我觉得按照20年翻番计算，应该算比较谨慎可靠的。说10年翻番的，有点夸大。

原帖由 keane.li 于 12-12-2009 14:07 发表

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兄台，劳动最光荣，请不要侮辱民工

还有20年房子翻个倍，过份不过份？是不是少了点？

作者: 青山 时间: 28-12-2009 07:21
这话就不靠谱了，如果你10年就能cash buy一套房子，那么你现在贷款买房子，绝对不会有压力。

原帖由 国际民工NZ-OZ 于 28-12-2009 07:59 发表

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暂时先租房子，用不上10年，我肯定可以CASH BUY一个房子了
如果现在买，正如你说的，我要还25年

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 28-12-2009 07:41

原帖由青山于 28-12-2009 08:21 发表

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这话就不靠谱了，如果你10年就能cash buy一套房子，那么你现在贷款买房子，绝对不会有压力。

目前的市场再度大涨的可能不大，做高位平台的可能大些，因为利率的提高和或将改变移民政策，都会房地产市场造成影响
虽然不大会出现下跌的情形，但是房子不涨，单纯从经济上考虑，持有就属于亏损

另外，刚来3个星期，需要观察和熟悉MEL

作者: orioncons 时间: 29-12-2009 22:31
楼上，有没有从NZ过到OZ来有些年头的朋友。

想问一下，持NZ的PP申请澳洲的PR和PP 麻烦吗？
有没有人申请过，经历这个过程的？

作者: Fernando 时间: 30-12-2009 07:29

原帖由 国际民工NZ-OZ 于 28-12-2009 07:59 发表

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暂时先租房子，用不上10年，我肯定可以CASH BUY一个房子了
如果现在买，正如你说的，我要还25年

多数homeloan每个月都可以提前还款，很多homeloan有100％ offset act
如果你不用10年就能cash 买一个房子，那还不如现在买，有钱就放offset act，7，8年就该还清了。

澳洲的税务制度存钱很亏，利息看似很高，但是要缴税。收入高一点的（比如号称10年能cash买房子的），能损失40％的利息。比如一年利息有2万，到手只能有1万出头。而提前还款，offset act是省利息的。假设省3000块的利息，实际相当于省了5000块左右的税前收入。

把税的问题考虑进去，如果闲钱的年投资回报率只有10％左右，那就是白投资了，不如直接去还贷。如果能达到15％以上，投资还有点意义。如果连10％都没有，那和房贷比就亏了

作者: angelashao 时间: 30-12-2009 18:59
标题: 回复 #52 Fernando 的帖子
你好。请问澳洲银行房贷提前还款手续复杂吗？国内是比较复杂的。

作者: jhomeloans 时间: 30-12-2009 22:07
标题: 回复 #53 angelashao 的帖子
澳洲房贷提前还款手续一般都很简单的，非常容易。

作者: netstat_an 时间: 31-12-2009 10:57

原帖由 fljrc 于 26-12-2009 20:45 发表

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我顶楼主，我也是会计出身，资深的，这里敢说比我干会计早的可以比一比，我在中国和新西兰都买过房，我才到澳大利亚2个星期。根据我的理解，买房子在长线应该一定涨，但不一定租就不合适,学经济的都知道有一个计算题 ...

还是这位哥们说的理性。

国内稍微大点城市过来的，哪个不被这10年房价的涨势吓坏了，肯定说买房合算的。

作者: felix7 时间: 1-1-2010 13:00
保守的人肯定说买房合算。实际上最稳妥的方法是50万的房子，贷款40万，offset 账号里放40万。房产平均增值率是7%左右，都别和我抬杠，我说的是平均。不信的查50年的数据。随便干个什么生意年回报率15-20%都不是太难吧！长得快是经济过热，高点进入你不亏谁亏！

年轻人买房了，估计10年内就没有现金流了，反正我认识的很多富有的老外发家史中最重要的都是没有在年轻时买房。他们给我的理财建议也是不要买房。

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 2-1-2010 08:05

原帖由 Fernando 于 30-12-2009 08:29 发表

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多数homeloan每个月都可以提前还款，很多homeloan有100％ offset act
如果你不用10年就能cash 买一个房子，那还不如现在买，有钱就放offset act，7，8年就该还清了。

澳洲的税务制度存钱很亏，利息看似很高， ...

有道理！

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