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标题: 澳洲加息，（中期）房价大势已定 [打印本页]

作者: maqianyi 时间: 2-12-2009 16:51
标题: 澳洲加息，（中期）房价大势已定
减息：上涨。
加息：稳定或者下降。
大势已定，不排除个体差异。

[ 本帖最后由 maqianyi 于 2-12-2009 19:04 编辑 ]

作者: 西皮二黄 时间: 2-12-2009 16:57
我还是看涨...

作者: maqianyi 时间: 2-12-2009 16:58

原帖由 西皮二黄 于 2-12-2009 16:57 发表

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我还是看涨...

长期看涨没有问题。
你查查2004年-2008年4年的悉尼的房价均值。你会发现有趣现象。
这4年是澳大利亚的利息高得离谱的几年。
澳大利亚如此急迫加息，说明政府已经意识到房价的飚升是不合理的。
我不认为所谓的房价由购买力决定。。。。
金融危机下，失业率这么高的情况下，按理来说老百姓购买力下降！可是你看看澳大利亚这1年的房价是怎么样的？暴跌还是飚升？
利息，直接决定房价。没有什么其他乱七八糟的理由。就是利息。当然，我是说大势，不讨论单独的样本。

[ 本帖最后由 maqianyi 于 2-12-2009 17:03 编辑 ]

作者: 想念天空 时间: 2-12-2009 17:01
长期偶也看涨。

但是当前：加息+1月补贴继续减少+年底年初，明年年初估计会淡一些。

作者: steven_sa 时间: 2-12-2009 17:08
但愿狠狠淡一下

作者: maqianyi 时间: 2-12-2009 17:09
我也长期看涨。明年长登SYDNEY，应该先买房。
但是我只是猜测一下短期，或者中期的走势。

作者: jfding 时间: 2-12-2009 17:42

原帖由 maqianyi 于 2-12-2009 16:51 发表

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减息：上涨。
加息：稳定或者下降。
大势已定，不排除个体差异。

根本是供求。利率是次要

作者: alphabeta 时间: 2-12-2009 17:46
标题: 回复 #7 jfding 的帖子
利率严重影响供求。除非所有买房的都一次性付清了。但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧。

作者: joy55 时间: 2-12-2009 17:53
根本是供求决定了房价，我继续看涨，立此存照，一年后重翻此贴，房价肯定涨。

作者: mo 时间: 2-12-2009 17:58

原帖由 alphabeta 于 2-12-2009 17:46 发表

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利率严重影响供求。除非所有买房的都一次性付清了。但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧。

国内的炒房团来澳洲买房, 就是一次付清的, 因为他们根本贷不到款.

作者: alphabeta 时间: 2-12-2009 18:00
标题: 回复 #10 mo 的帖子
看清楚，我不否认无数国内过来的一次性付清买房，只是说华人再能兴风作浪，还没到能影响全澳所有城市所有区域房价的实力。

作者: desperado 时间: 2-12-2009 18:08

原帖由 alphabeta 于 2-12-2009 18:00 发表

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看清楚，我不否认无数国内过来的一次性付清买房，只是说华人再能兴风作浪，还没到能影响全澳所有城市所有区域房价的实力。

考虑杠杆原理啊

作者: maqianyi 时间: 2-12-2009 18:48

原帖由 jfding 于 2-12-2009 17:42 发表

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根本是供求。利率是次要

你研究一下澳大利亚政府对住房供给和需求的控制就知道了。

作者: maqianyi 时间: 2-12-2009 18:58

原帖由 joy55 于 2-12-2009 17:53 发表

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根本是供求决定了房价，我继续看涨，立此存照，一年后重翻此贴，房价肯定涨。

不要说1年吧，还是说一个比较实际的，比如3年。
另外，如果你这个话是在2003年说的，那就有点意思了。你看看2003年后5年SYDNEY房价的均值，嘿嘿。
中期来看，我觉得肯定是稳定的了。澳大利亚政府最近3个月急迫加息，为什么？
另外，你去看看几个大城市的新住房开工率和过去1年这些城市的房屋价格涨幅度你就会发现一个很有趣的现象：
房价涨得高，新房建设量也高。。。。为什么呢？澳大利亚政府必须保证需求比供给多一些，但是缺口不能过分大。长期供给缺口过大，除了房产市场崩溃，没有第2条路。
另外，有朋友认为供给决定价格，没有错。
但是，我觉得需求不单是说有多少人要住房，还有一个是：有多少货币？货币量对房子是否过量？如果过量了，那对房子的需求也暴涨！这个需求虽然不是说那么多货币要去住在房子里面，但是它对房价的推动作用与真实的住房需求完全无差异。
看了这段话，请再看看我套红的这句话，希望你们不要认为这是自相矛盾。

3年以内澳大利亚政府会控制住，稳中带升或者稳中稍降，手段就是2个：1：新房建设量，这个是控制供给。2：利率，这个是控制货币对于房子的需求。
但是要象过去1年中这样飚升那基本不可能的，最起码我觉得概率太小。除非想再搞出一个澳大利亚的“次贷”。
至于更远的，哎。我水平太差，3年以内我还猜猜，3年以后我都猜不到了。

[ 本帖最后由 maqianyi 于 2-12-2009 19:06 编辑 ]

作者: susan166 时间: 2-12-2009 19:43
跌吧,快跌吧

作者: 退休养老的人 时间: 2-12-2009 20:53
50万左右的房子肯定是涨，但是100万左右的房子就应该不会涨了

作者: 不接电话 时间: 2-12-2009 20:55
就是因为房价要看涨, 所以利息要涨.

作者: 妮南 时间: 2-12-2009 21:42
据说11月、10月份两月的房子成交量下跌。

作者: zushala 时间: 2-12-2009 22:13
房价还要看供求关系. 大势还是涨. 不过12年以后就不知道了. 我看现在大兴土木得厉害.

作者: icebear 时间: 2-12-2009 22:23
移民人少了，买房子的人少，估计就该跌了！

作者: keane.li 时间: 2-12-2009 23:46
没有必要以过去一年内的飙升速度来衡量将来涨跌情况，就算达不到飙升，7年翻一番的速度已经挺可观了。而这个规律好像已经持续一段时间了，具体多久谁找资料来分享一下。

利率对房价的抑制作用只能是暂时的，只要需求存在，它的作用就有限。而且购买行为推迟，只能带来报复性增长。所以不要放大利率对房价的抑制作用，它是政府针对所有投资行为的杠杆，也不是针对地产一项。

再说，不管普遍的购买力如何，就算以5％的速度温和增长，对新移民置业来说还是负担很重的。所以说到底，这个负担总归是在加重的。根本决策就是早买，多赚。等着澳洲房子跌，只有在梦里啦。

作者: 笑傲江湖 时间: 2-12-2009 23:55
估计市值会继续上涨。不过通货膨胀也会加速。所以，实际的上涨会有限。只能预测12个月不降。

作者: maqianyi 时间: 3-12-2009 04:36

原帖由 keane.li 于 2-12-2009 23:46 发表

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没有必要以过去一年内的飙升速度来衡量将来涨跌情况，就算达不到飙升，7年翻一番的速度已经挺可观了。而这个规律好像已经持续一段时间了，具体多久谁找资料来分享一下。

利率对房价的抑制作用只能是暂时的，只要需 ...

"利率对房价的抑制作用只能是暂时的，只要需求存在，它的作用就有限"
理论没有错。
不过你可以先去看看澳大利亚政府在控制房屋供给方面做的工作。你如果仔细研究了这个方面的数据的话，你会发现：澳大利亚政府一直在控制供给与需求的缺口，让这个缺口不过大。
另外，“预期房价上涨所以加息”，我觉得应该这么说更准确：“预期房价会非正常上涨于是加息”。
过去1年的价格飚升，完全在于过低的利率。过低的利率导致相比与房子而言货币量太多了，于是？就会有什么结果？低利率是为了应对金融危机，必须让有能力的人进场通过买房从银行贷款，否则，银行不敢轻易放贷，金融危机下，银行乱放贷款出去那就是直接拉高烂帐，因为银行把大多数企业当成快破产来设想，甚至银行之间互相拆借都有困难了。君不见，金融危机下有多少银行也破产了。所谓的金融危机下流动性枯竭就是这个道理-不敢贷款出去。但是不放贷又是慢性自杀，因为：用户存款利息怎么给（不可能让澳联储干印钞票来给存款用户支付利息吧。）！于是只能依靠低利率来吸引有能力的潜在买家买房子这样才能把房贷贷出去，银行才能正常运转，另外，房子销售出去了以后能维持整个地产行业的就业和运转，否则绑在地产业上面的那么多劳工失业了企业破产了的话，工党估计3年都干不完就要下台。。。。现在应该明白过去1年为什么房价会逆市大涨了吧--为了对抗金融危机，2害相权，只能这样降低利率从而放任房价非正常暴涨，等到整个金融业都熬过了最难的1年以后再控制房价。过去的1年，利率太低导致货币太多了，于是，使用货币计算的房价会有什么变化呢。结论很清楚吧。

至于说是新移民数量太多自住需求太高推高房价格，我不是完全赞同。难道过去1年的移民数量比过去5年相比，多到可以把房价1年推高20%的地步吗？看看政府在各城市的新屋开工批准量，你能发现什么呢？需求，不完全是有多少人要住房子。还有货币对房子的需求。当然，南澳的房子暴涨是有移民太多这个因素的，南澳的5。5分州担保导致大量的移民蜂拥而至。。。。。。。。。。。
我不是说房价会暴跌，我也觉得长线，如果以10年来看，肯定是上涨的。澳大利亚房产周期8-10年价格翻番，你真的因为这个是自然经济规律吗？？？。。。。呵呵。我不这么认为。我倒认为这个是澳大利亚政府的长期宏观调控的结果。至于为什么政府要这么做，那可以写另外一篇论文来说明了，这里我写不下。
但是房价象过去1年那样的疯涨，是绝对不可能再维持个3年，哪怕是1年我猜也不可能。如果1年涨20%，而且还是复合增长，长期以10年计算，你们算算房价格有几个跟斗了：600%的涨幅，呵呵。历史已经多次证明，而且还会在将来证明，10年房价平均涨600%的任何经济实体都会崩溃。这个是铁律。（天朝的经济原本就完全不是市场经济，而且它的经济大崩溃也是一个可以预见的将来我们可以看到的。所谓的hard landing，我看应该是very hard landing了,也许就是crashing.）
我还是那句话，澳大利亚加息周期刚开始，在未来的中期范围，也就是大约3年时间，澳大利亚政府会让房价平稳。房屋的供给量会在一个合适的范围内跟上移民的需求量的。
另外，多说一句，澳大利亚是目前当今世界唯一一个加息的大的经济体。澳大利亚急吼吼的连续加息，说明它已经认识到问题的严重性了。现在经济衰退基本已经躲过去了，于是回头收拾飚升的房价和预期的高通涨。房价暴涨是低利率的副作用，而低利率是在金融危机下保持金融系统流动性的必须手段。
放心了，房价格翻番，还是在8，9年一个周期。而不会是4年一周期。

[ 本帖最后由 maqianyi 于 3-12-2009 05:00 编辑 ]

作者: xyouc 时间: 3-12-2009 08:37

原帖由 alphabeta 于 2-12-2009 17:46 发表

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利率严重影响供求。除非所有买房的都一次性付清了。但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧。

也太小看那些tg了吧？人家游泳池里都有千万现钞，嘿嘿。

作者: qian403 时间: 3-12-2009 09:57

原帖由 alphabeta 于 2-12-2009 17:46 发表

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利率严重影响供求。除非所有买房的都一次性付清了。但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧。

字母表兄台，看了你那么多的帖子，这句算是我见过的你说的最幼稚的话了！还有什么事天朝的贪官干不了的？

[ 本帖最后由 qian403 于 3-12-2009 10:02 编辑 ]

作者: chubbycat 时间: 3-12-2009 10:01

作者: alphabeta 时间: 3-12-2009 10:52

原帖由 qian403 于 2009/12/3 09:57 发表

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字母表兄台，看了你那么多的帖子，这句算是我见过的你说的最幼稚的话了！还有什么事天朝的贪官干不了的？

你觉得oz gov是傻子，由他们在oz为所欲为么？他们在天朝当然可以为所欲为。在oz这种蛮夷之地，强龙压不过地头蛇，多少还得小心点。

作者: qian403 时间: 3-12-2009 10:58

原帖由 alphabeta 于 3-12-2009 10:52 发表

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你觉得oz gov是傻子，由他们在oz为所欲为么？他们在天朝当然可以为所欲为。在oz这种蛮夷之地，强龙压不过地头蛇，多少还得小心点。

OZ会阻止天朝的贪官把钱送过来买房子？不太可能吧。

作者: sliuhao 时间: 3-12-2009 11:21
买自住房的人，是需要把全款付清的，这是一个承重的债务
但是投资的人，是不一样的，他们头几年只需要付利息，而且加上退税和房租，
利息只有增加2%以上，他们才会真正考虑。
一个有趣的现象：你们去inspection的时候，登记photo id的时候，
中介有时候会问你投资还是自住，你注意一下有多少人回答投资；
所有投资的人都在谈论退税的问题 - 很多高收入的人很喜欢这一点

所以，这个房价真的很难说。

作者: alphabeta 时间: 3-12-2009 11:42

原帖由 qian403 于 2009/12/3 10:58 发表

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OZ会阻止天朝的贪官把钱送过来买房子？不太可能吧。

你太小看这套体系了。并不是所有的人所有的组织都唯利是图的。一个国家需要的是均衡发展。

你能想象全oz的居民都不得不租房主是天朝贪官的房子（按照你的想法，天朝贪官的钱oz人民应该无限量欢迎，所以天朝贪官们想买下oz的房子应该所向披靡没有任何阻拦）？那oz gov早下台了。

作者: qian403 时间: 3-12-2009 11:45

原帖由 alphabeta 于 3-12-2009 11:42 发表

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你太小看这套体系了。并不是所有的人所有的组织都唯利是图的。一个国家需要的是均衡发展。

你能想象全oz的居民都不得不租房主是天朝贪官的房子（按照你的想法，天朝贪官的钱oz人民应该无限量欢迎，所以天朝贪 ...

俺要是OZ GOV,俺一定是开门欢迎贪官送钱，等钱送来后贪官没啥利用价值了，把门一关，把天朝贪官给拦在外面，然后天朝贪官的房子收归国有救济OZ百姓去了

另外事实上。OZ并未针对类似天朝贪官出台购房限制。所以天朝贪官操作起来，不是没有可能。

[ 本帖最后由 qian403 于 3-12-2009 11:47 编辑 ]

作者: sliuhao 时间: 3-12-2009 12:11

原帖由 qian403 于 3-12-2009 11:45 发表

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俺要是OZ GOV,俺一定是开门欢迎贪官送钱，等钱送来后贪官没啥利用价值了，把门一关，把天朝贪官给拦在外面，然后天朝贪官的房子收归国有救济OZ百姓去了

另外事实上。OZ并未针对类似天朝贪官出台购房限制。所 ...

澳洲房价上涨，受益最大的是本地有房的人。
70%的维州人有住房，30%的房子掌握在投资人手上，比较原来只有10%...
澳洲人不在乎贪官购房，他们是活雷锋把钱往澳洲送呀。
什么叫移民？澳洲看重的不是移民的这一代，他们看中的是你的下一代呀。这帮贪官不会在澳洲有什么作为，最多就是养老死去
下一代接受澳洲教育，最终也会接受澳洲价值成为澳洲一代。贪官就是活雷锋呀，对于澳洲。

知道这边长大的华人小孩为什么不说中文么? 一个他们本来的第一语言是英文了，不同的语言对思维有不同的影响；第二，即使能说，他们也不能说，说中文也就意味他们和别人不一样，边缘文化和人群，再说了，这也不是他们的价值和文化，让他们说中文，他们会觉得embarrassed和shame的.我朋友的孩子给他说，you are original from China, i am not.
这种移民社会注意的是你的价值观，而非来之于哪里.同时也说明了为什么第一代的中国移民最难溶入这种社会....

作者: 勇敢的心888 时间: 3-12-2009 12:37
房价怎么跌？

年底租房到期，可自己造的房子还需要半年，中介寄来信说要涨10%多的房租
去他他们商量能不能租半年，他们理都不理。

一次涨租10%多，你以为房价能跌？

作者: alphabeta 时间: 3-12-2009 12:54

原帖由 qian403 于 2009/12/3 11:45 发表

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俺要是OZ GOV,俺一定是开门欢迎贪官送钱，等钱送来后贪官没啥利用价值了，把门一关，把天朝贪官给拦在外面，然后天朝贪官的房子收归国有救济OZ百姓去了

另外事实上。OZ并未针对类似天朝贪官出台购房限制。所以天朝贪官操作起来，不是没有可能。

当初海外投资者只准买新房，不是限制是什么？你有房但拿不到来oz的签证的话，一样不能住，连卖起来都麻烦，不是限制是什么？

作者: aareon 时间: 3-12-2009 13:09
讨论这个没什么意义。。。但是明年初，求也许会下降一些。。

作者: Bourne 时间: 4-12-2009 13:56

原帖由 sliuhao 于 3-12-2009 09:11 发表

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同时也说明了为什么第一代的中国移民最难溶入这种社会.... ...

为啥要融入白人的社会啊？

作者: Bourne 时间: 4-12-2009 16:38
支持楼主，好贴留名

作者: Newid2012 时间: 4-12-2009 17:59

原帖由 alphabeta 于 2-12-2009 17:46 发表

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利率严重影响供求。除非所有买房的都一次性付清了。但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧。

太搞笑了,好多人理解错了

他说的是 "但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧"

注意那个"买完"后面的那句话

作者: tttkoo 时间: 4-12-2009 18:08

原帖由 joy55 于 2-12-2009 17:53 发表

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根本是供求决定了房价，我继续看涨，立此存照，一年后重翻此贴，房价肯定涨。

我飞苍蝇。

作者: maqianyi 时间: 4-12-2009 18:08

原帖由蓝蓝于 4-12-2009 17:59 发表

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太搞笑了,好多人理解错了

他说的是 "但我想天朝的贪官再厉害，也没法一次性付清买完全澳洲的房子吧"

注意那个"买完"后面的那句话

做几个计算就OK了。
澳大利亚，2100万人。住宅市场，如果以4个人一个家庭住一个房子，大概有525万套房。
每一个房子，价格，均价多少？可以合理的估算，大概在40-45万之间。
就算40万好了。
40万X525万=21000亿澳大利亚元。
这个是一个大概估算，这个数量级别应该相差不大。
折合人民币：126000亿元。12万亿人民币。
这个是一个是什么概念呢：去年1年，整个中国投入的信贷货币就有10万多亿。
中国的利益集团，你根本想象不到他们多有钱。个人觉得，如果单就算有钱，单算钱的数字，中国的利益集团是完全可以轻松把澳大利亚的所有土地连同住宅都买下来，而且不用贷款。
关键是：金融系统不是这么简单的计算可以概括的。这么多钱，你怎么变现，怎么转移，哪里有这么多澳元给你兑换？。。。。。。。。等等。。。操作起来这是不可能的。
这几年在地产市场上面，中国的亿万富翁多到你做梦都想不到有多少。

[ 本帖最后由 maqianyi 于 4-12-2009 18:10 编辑 ]

作者: 妮南 时间: 4-12-2009 18:44
澳洲住房的空置情况几乎看不到，人均住房面积居第一。

以后随着人口增多，看来更多的人会挤在一起。

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