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标题: 如何用房子生财七大方法 [打印本页]

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:27
标题: 如何用房子生财七大方法
如何用房子生财七大方法（1）
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【路边社9月28日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报导)任何想要生财的人都不应该忽略住房所能带来的机会。把你押在房子里的钱解锁，你会发现很多不可能的事情都会变成现实，比如说可以购买股票、债券、或者再买一套投资房，让资产越滚越大。当然，你也可以用它来支付私校学费、买辆新车或是出国度假，只是这样不会使你变得更富有，不过改善一下生活方式罢了。

从本期起，路边社会陆续向您推出用房子生财的7种方法，虽然它们不一定适合您，也可能存在一定的风险和弊端，但至少会帮助您在财富之路上向前迈进一步，请留意我们的系列文章。

一·将住房出租
这可以说是用房子生财最简单的办法了，你只需要一个多余的卧房，当然最好能有独立的卫生间，这样就可以每年多收入1万多元。如果你的房贷是30年还清，那么在30年里，你等于多收入了30-40万，这不是一个小数目。你可以选择长期出租，或者如果你住在旅游区的话，周末租给来度假的人。

不管怎样，你的租金收入都要交税的。如果你也提供饭食，你要把它分开，因为饭食这部份是不用交税的。出租房相应的费用是可以扣除，比如说按揭贷款的利息，但这意味着将来你要把房子卖掉时，你出租的这部份要交资本利得税（Capital Gains Tax）。比如说，你家里住房的35%长期出租，那么当你卖房子时，资本增值部份的35%要交税。但如果你出租房子的时间不超过6年，你就不需要付资本利得税，只要你曾经住在这套房子里，而它是你的主要住宅。

另外一个赚钱的办法就是把住房整套出租，然后自己租一套小房子住。比如说，你把你的大House整套出租，每周租金收入450元，自己另租一套公寓，或与朋友合租，每周支付租金200元，那么你每年可获得净收入$13000元。同时作为房东，你还可以将相关的费用扣除，比如说按揭贷款的利息等。(未完，待续)

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:28
如何用房子生财七大方法（2）
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【路边社10月6日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报导)
二·利用房屋产权投资

你可以利用压在房子里的钱改善你的长期财务状况，具体做法就是以房子作抵押从银行贷款出来，这笔钱可用来投资地产、股票或是管理基金，这会对你的财务状况产生怎样的影响呢？让我们从下面的例子来看一下：

Steve和Karen是一对夫妇，他们共同拥有一套房子，价值$450,000,房屋贷款已经还掉$230,000,还剩$220,000，他们决定采纳财务师的建议，尽可能早日还清房子，同时开始构筑长期财富。

目前房子的债务状况是51%,他们打算把债务水准提高到67%，这就使他们手上多了$80,000元的启动资金，借款的时候他们选择的是只付利息的那种，这样对现金流不会造成太大压力。抽出的$80,000元用于投资澳洲股票基金，第一年，他们把所有的投资收入和税务返还投到房子里，偿还贷款$24,047,现在房子的债务剩下$195,953。

随着房子的债务降低，他们进一步从房子中抽钱出来，购买更多的基金份额。

假设年度的投资回报是8.5%，房贷利息是7.5%,那么他们在8.8年之后就可以还清房贷。此时他们的基金价值为$410,352,投资贷款有$300,000,当房子还清的时候，他们可以把所有额外的现金流、投资收入和税收返还投入到基金中去。是一边还房子一边投资，还是等房子完全还清再腾出手来投资，20年后的差别就非常明显了，详见下表。Steve和Karen多创建了$218,313元。

高精度图片

这一策略的前提就是你的投资回报率比房贷利率高，但是不管怎样要谨慎为好，记住：你的债务不能超过房子价值的80%，当你决定使用这类办法时，最好能够有足够的保险，比如说收入保护保险和疾病保险等。

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:29
如何用房子生财七大方法（3）
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【路边社10月15日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)
三、在家里经营生意

把生意开在自己家里既节约租金又方便，而且最起码使你能更好的平衡工作和生活。今天的技术意味着实际上你在哪里开店都是行得通的。

当然在你开始筹划的时候有很多事项是需要注意的，包括如何注册和税务事宜等。如果需要更多资讯，请参阅网站www.business.gov.au

在自己家经营生意，首先要看这个生意否需要专门的空间，需要多大的空间，这一点非常重要，因为在税务上有严格的要求。如果你的生意确实需要你在家里专门划出一块地方用于经营，比如说理发师的家庭沙龙，或是摄影师的家庭工作室等，这就意味着你可以相应扣除贷款利息、水电费等等。当你把房子卖掉时，虽然它是你的住家，经营生意的这部份也要支付资本利得税。

如果你要申报家庭生意的运营开销，计算的基础是看房子的面积有多少用于经营。举个例子来说，如果你住房面积的10%是作为生意用，你可以扣除10%的贷款利息、市政厅的收费和保险费等。除此之外，还有很多可以申报扣除的运营费用，包括电费、电话费、设备、家具和电灯折旧以及清洁费用等。

小窍门：运营费用该如何计算呢？税务局说，你要记4个星期的日记，看你在一个财政年度里是如何使用你的家庭办公室的，以此作为一个标准模式类推。另一个办法就是你每次使用的时候都做好记录。

把房子打理好再出售

如果你打算卖房，让你的房子在众多竞争对手中脱颖而出是很重要的，不但可以使房子卖得快一些，而且还可以帮你发笔小财。

在售房前把房子收拾好并不会花很多钱，要先从清理杂物开始，把不需要的东西扔掉或送人，这也会使你日后搬家容易一些。想保留的东西要把它们收好，藏到车库里，或至少放进橱柜里。如果有明显的漏洞，比如说水龙头在滴水，墙上的一个裂缝，瓷砖松动了，要把它们修好，潜在的买家会认为这预示着严重的问题。

地产公司McGrath的行政总裁John McGrath说，通常投资$5,000元换一套家具或做些园艺，在拍卖时可以收获$25,000元。

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:29
如何用房子生财七大方法（4）
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【路边社10月22日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)

四、寻找最好的房屋贷款
如果90%的房屋贷款都是四大银行提供的，它们是最好的房贷吗？不一定。Infochoice的一项研究发现，超过60%的其它贷款机构提供的按揭贷款利率要好于CBA，Westpac, ANZ和NAB，四大银行的平均可变利率为5.78%，然而根据Infochoice,有的金融机构提供的贷款利率要低0.5%左右。

是90%的澳洲人都错了吗？有些可能错了，但有些没错。你看，储备银行的数据显示，大多数买房的人并没有按广告上的标准利率支付房贷，而是享受着0.5%至0.7%的折扣。

所以向四大银行贷款是不是完美的，这并不是一个简单的是与非的问题，利率和贷款的特征都是需要考虑的。人们往往对在哪家银行存钱很在乎，可是对从哪儿借钱就不那么上心了。当金融危机来袭时，倒是小的信贷联合(Credit Union)和建筑协会(Building Society)比较少受到海外波动的冲击，因为它们的资金来源主要是来自国内的储蓄账户。

所以，当你选择房贷时要考虑哪些因素呢？灵活是必需的，在一个利率会不断上升的市场，一定要问你的贷款是否可以由固定和可变两部份组成，很多便宜的房贷是不允许你转成固定利率的，除非你重新申请一遍，或支付高于平均水平的贷款建立费。

不算不知道，一算吓一跳：如果你贷款30万，贷款机构给你0.7%的折扣，那么你就能节省$38,000元利息，如果选择两周还款一次，而不是一个月还款一次，那么你还能节省$37,000元利息。

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:30
如何用房子生财七大方法（5）
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【路边社10月29日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)

五、装修使房子升值

澳洲人喜欢装修,这是有几分道理的，装修自己的房子，不但可以拥有更舒适的生活方式，还可以用来赚钱。当你卖房子的时候，它是唯一一项不用交税的投资。

但是这并不意味着你要在房子上大把花钱，装修的目的是要使房子增值的程度超过装修成本，为了做到这一点，你必须仔细策划。

首先，你要做一些简单又经济的工作，例如：

● 重新油漆
● 抛光地板
● 一个一个房间的查看，看看哪里需要修理。
● 整理花园

如果你认为再多做一点更能充分发掘房子的潜力，比如重新安排室内布局，建个阁楼等等，你最好先征求一下专家的建议，对很多人来说，找到合适的建筑设计理念是一个好的开始。这通常包括两步：第一步是获得一份报告，建筑师们会告诉你，对你的房子来说，怎样才是最佳的设计理念，并配有图纸、选用何种建筑材料的建议，成本概算以及市政厅的评估等。

接下来的第二步，你拿着这些信息询问地产代理，要求他给你一个评估：装修后的房子能值多少钱。

如果最后的结果是房子增值的部份还不如你的成本高，那么就值得重新考虑一下删减你的计划,最简单的办法就是选用更为便宜的材料,一个完美的厨房水池可能要花2000元，但如果你家不属于豪华住宅的范畴，卖房时你是很难把这笔钱收回来的。

把精力放在比较基本的方面，比如说将厨房、浴室和户外区域升级，加一个储藏室等，尽量使它简单实用而不是太花哨，虽然这是你的家，但有朝一日你可能想要卖它，只有儅它符合大多数人的口味时才能卖个好价钱。避免把钱花在游泳池等设施上，保养和安全等带来的麻烦事会令很多人摇头。

小窍门：好的灯光会令你的家光彩照人，增添几盏造型新颖的灯，投资不多，会给房子加分不少。

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:30
如何用房子生财七大方法(6)
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【路边社11月5日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报道)

六、将地分割加盖一套房子
如果你家的地很大，自己也不太用得着，把它割开再盖一套房子出售，可以使你稳赚一笔，虽然要花些时间、精力和成本，但也是值得的。

通常说来，把地分割是指把现有的土地分成几块小的，在每一小块地上盖独立住宅。如果这个利用后院赚钱的法子听起来不错的话，你就要开始行动了。

第一步是去市政厅获得许可。大多数市政厅都有土地分割最小面积的限制，什么样的房子能建、什么样的房子不能建，以及房子占土地面积的比例等等因素。

与市政厅商量分割土地的事可能是复杂的，耗时耗力，涉及到各项咨询和许可费。如果你与邻居或环境组织发生了争执，可能还要牵扯法律问题。但如果你走过了这些过程，你就会发现，获得的利润也许使你几年都不用工作了。

常见的做法是，你可以把原先的一块地分割成两块，在新分割的地上盖一套新房给自己住，把原先的旧房卖掉，在现在房价飞涨的行情下，不但可以卖个好价钱，而且因为是出售自住房，还可省下资本利得税。最后的结果是你不但获得一大笔利润，而且还住在新房里，除了损失一部分后院外，其它什么也没失去。

但要走到这一步也不是那么容易的，你需要克服的第一个障碍就是获得割地许可，为此你需要提供新房的设计图。

这就意味着首先要雇一个建筑设计师，花费大约1万元，新房要花1年时间建好，在旧房还没卖掉之前，你要付两笔贷款，儅你把旧房卖掉后，虽然只需付一笔贷款了，但还要支付租金。但相信我，最后你会发现不管怎样都是值得的。

作者: chubbycat 时间: 14-11-2009 01:30
如何用房子生财七大方法（7）
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【路边社11月12日讯】(路边社记者张茹澳洲墨尔本编译报导)
七、招租寄宿学生
你只需要一闲空房并乐于与他们分享你的生活，你会发现招租一名寄宿（Homestay）学生是非常盈利的，当然挣钱不应该是你唯一的目的。

按照教育部或教育机构的安排，招租一名寄宿学生，每周的收入通常是一个学生$180-$310元，虽然你要为学生提供一日三餐，但是你会发现，实际的成本比你的收入要低得多。

你所要做的是：为学生提供适当的居住条件，通常是每个学生有单独的房间，为他们提供睡觉和储藏设施，至少要有一个书桌和台灯。他们要能够使用洗衣机，有些则是期待你能为他们洗衣服。

当然，也许你非常情愿为他们做这些家务事。

除了提供食宿外，你还要教他们英语和澳洲文化，通常招收寄宿学生的家庭可能是单亲家庭，他们往往更需要额外的收入，或者是退休的夫妇，当孩子们都长大离开家之后，招寄宿学生可以重拾家庭的欢乐，聊慰寂寞之心。

如果你对此有兴趣，去Google上搜索“homestay for students”,你会看到很多机构安排寄宿学生，在Homestay Network网站www.homestaynetwork.com.au上有这么一段话,“我们要为学生寻找一种家庭生活，想像一下如果你自己的孩子在海外上学，你希望他得到一种什么样的住宿、伙食和生活方式，你就知道该如何做了。”

小窍门：
招租寄宿学生与一般的招租不同，收入是完全免税的。税务局文件ATO ID 2001/381这样说道，“在Homestay计划下，纳税人为学生提供食宿所得的一切收入免税。”（全文完）

作者: van_tong 时间: 14-11-2009 02:12
改行了？

作者: williamcheng 时间: 14-11-2009 22:31
不错，不错

作者: pipiman 时间: 14-11-2009 23:15
另外一个赚钱的办法就是把住房整套出租，然后自己租一套小房子住。比如说，你把你的大House整套出租，每周租金收入450元，自己另租一套公寓，或与朋友合租，每周支付租金200元，那么你每年可获得净收入$13000元。

由于供求等的关系，越是贵的房子，收租回报越低，150万的房子，周租1000都不到，30万的房子，没准运气好能租出300一周来
好比是把10万的宝马租掉租掉自己去租1万5的现代开，这也叫每年净收入？！
如果宝马是公司配给你的，那么这么做是省钱了，如果宝马是自己贷款买的，那这叫犯傻

不算不知道，一算吓一跳：如果你贷款30万，贷款机构给你0.7%的折扣，那么你就能节省$38,000元利息，如果选择两周还款一次，而不是一个月还款一次，那么你还能节省$37,000元利息。
无聊的我还真算了一下，明显是不对的，2周一还和一月一还绝对查不出那么多，除非银行按信用卡利息问你收

另外关于所谓花点装修的钱，可以多卖很多钱，远远多过装修的钱的投入
这一点我觉得也是不太现实的
卖房子，不是买水果，因为西瓜整个卖就99C一公斤，切开就1.99一公斤
买家也不傻，知道买了之后花3000能搞定的东西，凭什么多花30000让你搞好他来买
当然因为房子最后只有一个成交价，就是最后装修了卖掉的价格，而如果不装修能卖多少的价格不存在，所以一切由中介说了……

作者: 冰翡翠 时间: 14-11-2009 23:21
怎么我每次看到这个标题第一时间看到的会是”如何用房生子...“

作者: shaly 时间: 14-11-2009 23:30
lz开始严肃起来了

作者: liwus 时间: 15-11-2009 00:07
仔细看完了，很有道理...
近段时间疯狂看房中.......

作者: 想念天空 时间: 16-11-2009 10:57

原帖由 pipiman 于 14-11-2009 23:15 发表

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另外一个赚钱的办法就是把住房整套出租，然后自己租一套小房子住。比如说，你把你的大House整套出租，每周租金收入450元，自己另租一套公寓，或与朋友合租，每周支付租金200元，那么你每年可获得净收入$13000元。

...

前两点同意。

最后关于装修的，我觉得作者说得还是有道理的。我看到好多房子，因为装修，大家抢破头。只要装修好，人们就可能忽略了朝向、周边和位置等其他因素，更容易下决心买。喜欢的人多了，价格自然就上去了。所以人们看到一个房子卖出来不可思议的价钱，常常就会无奈地说：装修是硬道理啊。

作者: 退休养老的人 时间: 16-11-2009 15:38
要想让房子来为你赚钱，那不应该在澳洲作，应该回中国去投资买房，呵呵，今年半年就可以涨近50% ，过去的几年里在中国炒房子就没有不赚钱的，而且都是翻倍的赚，在澳洲太可怜了，交税不说，还赚不了多少，给中介到是赚取了不少

作者: bshp4700 时间: 16-11-2009 16:07
澳洲房产带来的附加价值不仅仅是增值环境的影响占了一部分，就相当于你住在像国内婺源那样环境的地方附近却有大型商场沃尔玛高尔夫球场等一系列配套设施。这些给你带来的价值其实已经相当你的房子的增值价值了。

作者: pipiman 时间: 16-11-2009 16:54

原帖由 想念天空 于 16-11-2009 10:57 发表

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前两点同意。

最后关于装修的，我觉得作者说得还是有道理的。我看到好多房子，因为装修，大家抢破头。只要装修好，人们就可能忽略了朝向、周边和位置等其他因素，更容易下决心买。喜欢的人多了，价格自然就上 ...

前两点，那是硬伤

所谓装修增值
说到底，毕竟房子最终的成交价格只有一个
也许你装修能卖78万，装修花了3万，结果却只卖了80万
更多时候只是中介的忽悠以及自己的心理作用
以为不装修最多卖72，3万，一装修就卖了80万罢了

没有人是傻子
就因为你刷白了墙壁加了几盏等，房子采光的缺陷就被忽略了？
真是很多人抢的房子，不装修照样很多人抢

作者: 想念天空 时间: 16-11-2009 17:31

原帖由 pipiman 于 16-11-2009 16:54 发表

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前两点，那是硬伤

所谓装修增值
说到底，毕竟房子最终的成交价格只有一个
也许你装修能卖78万，装修花了3万，结果却只卖了80万
更多时候只是中介的忽悠以及自己的心理作用
以为不装修最多卖72，3万，一 ...

所谓投资有风险，装修投资也是如此的。

装修就像化妆，或者整容？韩国美女还是有市场的。在auction的房子（中介有信心卖上好价的）里面，装修好的房子还是占大多数的，素面朝天让大家慧眼识珠的还是少数。不是特别好的装修，稍微粉刷+品味家具也是会吸引眼球的。至少我到目前为止看了大约100套房子（实地看过的），是这么认为的。

作者: pipiman 时间: 16-11-2009 18:20
就好比你卖2手车

你会卖之前把车洗干净，吸尘，因为这个投入也就几十块钱
但是卖相好很多

但是有什么脑抽会卖2手车之前给车加装全套6碟CD和低音炮的？你为此花了2000，在买家眼里，这些一文不值

卖房子当然也是
卖之前拾掇一下，洗个地毯，清洁下厨房和厕所是必要的，再说也就2，300块钱的事

会花几万去装修了再卖的
去买所谓的品味家具？

这个装修的投入必然是得不偿失的

或者如你所说的化妆啊，整容啊
整容美女当然有市场，但是容貌只能保证她今晚去酒吧有人买单，而想钓上阔少，那就不是容貌的问题了
如果是妓女或者一夜情，当然简单的遮掩一下是很大的优势
找老婆难道把这个摆在首位么？因为整了点小容，出身背景学历脾气都不考虑了？

小小装修，立马大大增值
人家采光结构户型位置都不考虑了

这个世界没有傻子的

作者: stone66 时间: 16-11-2009 19:24
炒房挣钱还是回国内好，澳洲其实这个比例很底

作者: ringsun 时间: 19-11-2009 18:08

原帖由 stone66 于 16-11-2009 19:24 发表

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炒房挣钱还是回国内好，澳洲其实这个比例很底

那可不是咋地

作者: 资深贷款经理 时间: 14-12-2009 15:14
我也赞同底下几位对装修提高房价的办法，不可取

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