FreeOZ论坛

标题: 从失业率看该在什么时候买房 [打印本页]

作者: gemei 时间: 10-3-2009 20:50
标题: 从失业率看该在什么时候买房
事业率最高点在明年中，估计明年下半年也能是房价的谷底，是不是该等到那时候再买呢？
最近了解了一些正在买的房屋，觉得稍微便宜一点的房子总归有一定的缺陷，欢迎大家来谈谈看法。

Jobless rate to rise
Mr Hogan said ANZ had raised its unemployment rate forecast to 6.5% by the end of the year and 7.5% by the middle of 2010.

Pacific Brands last month announced job losses of as many as 1850 staff as the company prepares to shift most of its remaining production to China. Holden, Lend Lease and Lonely Planet are among other companies to reveal plans to scale back output and reduce employment to cope with slumping demand.
"The job ads data is becoming bleaker by the month," Westpac economist Anthony Thompson said in a note to clients.
"We have recently revised down our employment outlook, projecting jobs growth to deteriorate from (the) current trend pace of 1% a year to -1.4% a year at the end of 2009, lifting the unemployment rate to 6.5%.
"But the evidence from our preferred leading indicators of labour demand are pointing to risks of an even bleaker outlook."
The Australian Bureau of Statistics will release unemployment figures for February on Thursday, with economists expecting the jobless rate to rise to 5% from 4.8% in January, which would be the highest since April 2006.
Analysts are predicting the economy shed 20,000 jobs last month, compared with a gain of 1200 positions in January.
The tumbling jobs data, along with weak NAB business conditions reading revealed today, paint a grim picture for the labour market this year.
The NAB business conditions index shrank to minus-20 in February, the lowest since June of 1992, when the nation was last in recession, following a minus-11 reading in January.

作者: xndctz 时间: 11-3-2009 10:31
我只能说，从历史上来看，失业率对房价影响微乎其微
但至于这次经济危机带来的失业率是否会影响房价，根本无法预测，我们只能拭目以待

作者: 妮南 时间: 11-3-2009 11:45
失业率增高、经济危机爆发，会出现不少人无力继续支付银行贷款还不得不低价出售。

我一朋友的合伙企业，在这个时候不得不挂出牌子要出售工厂和厂房。

对有实力买房的人应该说是好机会。

作者: ingeer 时间: 11-3-2009 12:41

失业率对房价影响微乎其微

這算是講笑話嘛。。。能否給點數據來看看？

作者: msolucky 时间: 11-3-2009 13:03

原帖由 xndctz 于 11-3-2009 10:31 发表

 登录/注册后可看大图

我只能说，从历史上来看，失业率对房价影响微乎其微
但至于这次经济危机带来的失业率是否会影响房价，根本无法预测，我们只能拭目以待

像是房屋中介的口气，真是可笑啊。

就像国内媒体说国内股市。

作者: 火点寒冰 时间: 11-3-2009 13:15
还是那句话,看楼主买什么价位的房子,价格在50万以下的,是工薪阶层的首选,所以个人以为价格变动不大,如果楼主想买60多万以上的,估计年底是好时机.

另: 50万以下的,自己凑个20万的首付,贷款30万30年,每周也是380多刀,和一家人Take一个房子的价格差不多,何苦租房子呢?

作者: 格美 时间: 11-3-2009 14:08
如果只还利息，房子是银行的，和租房子是一样的吧，若算上首付的利息收入损失呢？

至于自己的房子安心啦，生活质量啊，心态上问题啦，先不考虑，只算账面得失。

就按现在的利率算，30万贷款，只还利息是每周302。 20万的首付存银行的活期每周的利息收入是163，合计代价是465。租房子只有380，而且房子折旧不管，其他费用不管。

如果是投资的话，房租的收入大于480的话，还是值得的，租客付租金换取等待房子上涨的时间。房子上涨5%，由于贷款杠杆作用，20万的本钱收获2万5，收益率12.5%。

[ 本帖最后由格美于 11-3-2009 14:14 编辑 ]

作者: 春风吹又生 时间: 11-3-2009 14:30
应该经济是谷底的时候房价也是谷底吧？

作者: 乐天 时间: 11-3-2009 15:13
30\40万的房子好像沒怎麽便宜。

作者: 小河 时间: 11-3-2009 15:42
30万左右的房子现在都要抢，听说还要加钱才抢得到

作者: jiangnan75 时间: 11-3-2009 21:30
那政府的补助岂不是水中捞月？

作者: urskathy 时间: 11-3-2009 21:39

原帖由 火点寒冰 于 11-3-2009 13:15 发表

 登录/注册后可看大图

还是那句话,看楼主买什么价位的房子,价格在50万以下的,是工薪阶层的首选,所以个人以为价格变动不大,如果楼主想买60多万以上的,估计年底是好时机.

另: 50万以下的,自己凑个20万的首付,贷款30万30年,每周也是380多刀 ...

认同.
不过一定要在还贷不成为压力的情况下.

作者: hidec 时间: 11-3-2009 22:17

原帖由 jiangnan75 于 11-3-2009 21:30 发表

 登录/注册后可看大图

那政府的补助岂不是水中捞月？

政府的补助都补给了房屋中介和卖房的人了。

作者: xndctz 时间: 12-3-2009 11:42

原帖由 火点寒冰 于 11-3-2009 13:15 发表

 登录/注册后可看大图

还是那句话,看楼主买什么价位的房子,价格在50万以下的,是工薪阶层的首选,所以个人以为价格变动不大,如果楼主想买60多万以上的,估计年底是好时机.

另: 50万以下的,自己凑个20万的首付,贷款30万30年,每周也是380多刀,和一家人Take一个房子的价格差不多,何苦租房子呢?

正解

失业率和经济危机，对房地产肯定是有影响的，我说微乎其微主要是结合悉尼的特殊状况，特别是对低价房的影响是很小的。
因为50万以下是一个比较特殊的层面，因为太多太多的人选择了这个价位，导致严重供不应求的状况。
所以光用失业率是根本解释不了这个问题的。因为影响房价的因素实在太多太多……
但失业率到底什么时候达到高峰？究竟会不会冲击到50万一下的房地产市场？
我们作为凡人，除了拭目以待，站在一旁观望，还能怎么样呢？

.

[ 本帖最后由 xndctz 于 12-3-2009 12:20 编辑 ]

作者: xndctz 时间: 12-3-2009 11:50

原帖由 春风吹又生 于 11-3-2009 14:30 发表

 登录/注册后可看大图

应该经济是谷底的时候房价也是谷底吧？

很难说，影响房价的因素太多了。

作者: xndctz 时间: 12-3-2009 11:52

原帖由 hidec 于 11-3-2009 22:17 发表

 登录/注册后可看大图

政府的补助都补给了房屋中介和卖房的人了。

没错，其目的并不是补助穷人买房，而是为了挽救房地产市场。

作者: xndctz 时间: 12-3-2009 12:05

原帖由格美于 11-3-2009 14:08 发表

 登录/注册后可看大图

如果是投资的话，房租的收入大于480的话，还是值得的，租客付租金换取等待房子上涨的时间。房子上涨5%，由于贷款杠杆作用，20万的本钱收获2万5，收益率12.5%。

最后这句话说到点子上了

，20万的本金只收获了2万5。
所以只是投资的话，一定要多贷款，少首付，这是第一大原则。
以前大多数投资者都是100％贷款，贷款时间尽可能的拉到最长，所以他们根本没有本金的损失。所谓贷款杠杆才得到了最大程度的利用。
但是，自住房是完全不同的概念，不能这样操作。

`

作者: gemei 时间: 12-3-2009 20:26
个人认为，就业率对自住房产市场的有很大的影响，特别是白人，他们基本是每月收入除了还贷，其它全部花光，我部门一个同事是美国人，她12-13万的收入，每个月喊着没钱了，盼着赶快发工资，一旦失去就业，这批人的房产还贷很成问题。

看看美国就知道了，为什么有1美元一栋house? 澳洲也好不到那里去，去年报道今年会有40-50万人因还不起房贷而无家可归。

话又说回来，如果不得已，一般人不会跌价销售自己最大资产，最起码自己的买价。

个人认为，为什么上半年30左右房子抢者买，可能的原因是初次购房者奔着政府的补贴而去，这项补贴到今年6月30号结束，下半年的情况就很难预料了。

作者: xndctz 时间: 12-3-2009 22:33
没错，白人都不是省钱的主。
特别是这一带白人，他们购房的平均年龄比上个世纪的白人晚了10年左右。

1美元的house就不要拿出来说了，没什么参考价值，全是媒体流传误导，看下面这个帖子
http://house.focus.cn/msgview/608/149312272.html

“为什么上半年30左右房子抢者买，可能的原因是初次购房者奔着政府的补贴而去，这项补贴到今年6月30号结束，下半年的情况就很难预料了。”
没错，政府补贴的作用很大，下半年的情况确实很难预料了。

作者: kobees 时间: 13-3-2009 01:05
据我观察，50万以下价格没降反倒升了，但房源增多，多是卖方想趁市场好套现，6月以后，具体再看了，如果利息继续降，房租不跌，50万以下的市场影响应该不是很大。

作者: Dreamhouse 时间: 13-3-2009 01:15
我自己的感觉是

价位较高的房子（100万），
房源比几个月比较多

价钱则不是跌很多

作者: zxart 时间: 13-3-2009 02:00
失业率的提高是个渐进的过程，时间跨度越长，对社会造成的伤害越大，我觉着这轮危机没有3年好不了。

作者: aurose 时间: 13-3-2009 10:27
标题: 回复 #6 火点寒冰的帖子
万一没工作了呢。。

作者: Fernando 时间: 13-3-2009 11:27
50万以上的房子确实会跌，而且已经在跌了
30-40万的不会跌，谁都知道这个价位买来住比租核算

作者: 格美 时间: 13-3-2009 11:42

原帖由格美于 11-3-2009 14:08 发表

 登录/注册后可看大图

就按现在的利率算，30万贷款，只还利息是每周302。 20万的首付存银行的活期每周的利息收入是163，合计代价是465。租房子只有380，而且房子折旧不管，其他费用不管。
...

呵呵，谢谢江上加分哈，总算有人鼓励俺码字了。

如果50万以上的房子大家都觉得已经降价了，那么，50万以下的房子又有啥理由不降呢？俺会关注这个不降价的时间会有多长。

如果50万以上的房子价格稳定了，才能真正判断50万以下房子的走势。

作者: boatzo 时间: 13-3-2009 12:11
标题: 回复 #7 格美的帖子
这要看380能否租到价值50万的房子

作者: 格美 时间: 13-3-2009 12:16

原帖由 Fernando 于 13-3-2009 11:27 发表

 登录/注册后可看大图

50万以上的房子确实会跌，而且已经在跌了
30-40万的不会跌，谁都知道这个价位买来住比租核算

好建议，大家一起来算算和租金的比较：

40万的房子，首付10万，贷款30万。5.25%的利率，贷款的利息30×5.25%除以52周，就是302快，如不买房，首付款存银行，有利息收入，买房子后就没有了，利率按活期4.24算，是82快，这样买房的代价是383。

结论：

1）周租金在380以上的房子，如能在40万以下购入，可以和租金打平手，还需考虑房子折旧、保险、社区服务费用。
2）房子在还掉本金前，所有权是银行的，与租房是平等待遇。（心里安全感先不考虑）
3）周租金在300的房子，若房子价格还是40万，则每周补贴80快养房子。房子每年只需上涨4500左右可以弥补损失。

作者: 格美 时间: 13-3-2009 12:20

原帖由 boatzo 于 13-3-2009 12:11 发表

 登录/注册后可看大图

这要看380能否租到价值50万的房子

是的，正是要考虑，租金和房屋价值的关系呢。

作者: boatzo 时间: 13-3-2009 12:23
标题: 回复 #27 格美的帖子
对IT工作家庭,10万存款的利息要交税,如果个人收入税率高,例如%35,那么82刀就变成54刀了. 还有政府的7000刀, 如果支撑两年, 相当于每年补贴3500, 和4500差不多

另外,买房子损失要仔细算, strata挺贵的,一个季度400-500, 水费一个季度200, 还有居委会的费用200一个季度. 一个季度900差不多. 摊到一个星期很多钱60-80之间. 还要看房子几年新, 新房折旧损失挺大. 旧房子每年折旧损失少.

所有这些都是基于房价\利率不变的情况下. 其实房价\利率\租金最重要.

[ 本帖最后由 boatzo 于 13-3-2009 12:32 编辑 ]

作者: beysup 时间: 13-3-2009 12:28
房子的价格和地理位置关系很大，同样是40万，可以买个4 bedrooms的大house，也可能只够买一个two bedrooms的apartment

作者: 格美 时间: 13-3-2009 12:29
谢谢加分。

boatzo，你太厉害了，好好好。

作者: boatzo 时间: 13-3-2009 12:39
标题: 回复 #31 格美的帖子
我一年前买了个unit,所以算得比较细.
我总结下来这一年买房子赚了,主要是因为利率降的太快, 幸好当初我没有用固定利率

作者: 格美 时间: 13-3-2009 12:45
标题: 回复 #32 boatzo 的帖子
谢谢你给俺提醒补充哈，俺开始进入算账阶段了

作者: goldensun 时间: 13-3-2009 12:59
如果自住的话,要看远点
贷款买房的话, 10年后贷款利息还是差不多那个数, 当然会变, 但平均起来无非就是6-8%, 但是房租却会每周增加100-200,

作者: 格美 时间: 13-3-2009 13:10
标题: 回复 #34 goldensun 的帖子
有道理，等俺汇集到一起，再来算算。

作者: boatzo 时间: 13-3-2009 13:23
标题: 我也算一算
买37万的房子自住的话,首付74000, 贷款29.6, 贷款30年, 本金和利息一起还的结果.
1.看看损失多大
   1)74000的存款利息5.2%(贷款利率,存款利率4%),每年3848, 每周74, 税后 74x40%=44.4
   2)strata 420, water 196, council 200 每季度, 换成每周816/13 =62.8
   3)repayment 810 每两周, 每周405
   4)房屋折旧,这个很难算,房子已经30年以上了,要请教专家算折旧,我就先按不折旧算了.
   5)合计 405+44.4+62.8= 512.8
2.利益
   1)节省租金, 330-390之间 (domain的广告价), 取个中间, 360每星期.
   2)偿还本金, 大概50%, 202.5
   4)合计: 562.5
所以这样的房子, 不算折旧,价格不变,比租房子每周多20-80的好处, 如果按照360租金算,多50. 如果不算个人所得税上的好处要减去29.6的税务好处.

不知道算得是不是合理,大家研究

[ 本帖最后由 boatzo 于 23-3-2009 10:11 编辑 ]

作者: 格美 时间: 13-3-2009 15:35
标题: 回复 #36 boatzo 的帖子

哇，你太厉害了，仰望下。

对滴对滴，俺还没有考虑存款收入还要交税，还有个人所得税的抵减。

作者: 西皮二黄 时间: 13-3-2009 16:12
ls各位坚持太强了！pfpf
学习了~

作者: gemei 时间: 13-3-2009 18:39
高手如林啊，但是各位大多从买房出租角度分析，问题如果不愿意出租，只想自己住，从这个角度提提思路，算算账如何？

作者: boatzo 时间: 13-3-2009 21:53
标题: 回复 #39 gemei 的帖子
我算的是自住，只计算了租金的节省。如果投资的话要看投资抵税，和家庭年收入税率关系非常大。

作者: 妮南 时间: 13-3-2009 22:18
经济危机时代，对某些人来说也可能是机遇。

比如，原本计划只能买一个二居室的Unit，现在可以考虑买更好一点的房子。

作者: guigua 时间: 13-3-2009 22:24
学习.....................

作者: xndctz 时间: 14-3-2009 14:26
标题: 回复 #36 boatzo 的帖子
利息税和广告费都考虑到了

如果是投资房的话，房屋折旧的那块也是可以用来抵税的，而且相当可观。
还有就是要考虑通货膨胀，房价和租金的增长等因素
基本上现在算下来，40万左右的房子，租和买，差不多了。
ps，存款利息有5.2吗？我好久没有存钱了，但好像听说没这么高把？

作者: xndctz 时间: 14-3-2009 14:28

原帖由 gemei 于 13-3-2009 18:39 发表

 登录/注册后可看大图

高手如林啊，但是各位大多从买房出租角度分析，问题如果不愿意出租，只想自己住，从这个角度提提思路，算算账如何？

很简单，按照自住房计算，然后把租房收益去掉就OK了。

作者: catparrot 时间: 14-3-2009 14:44
前提不失业

作者: 小仙女 时间: 14-3-2009 14:52
房子的价格还是要看房屋的供给和需求。美国不就是新移民的进入，房价蹭蹭的往上涨嘛～

作者: guigua 时间: 14-3-2009 17:41

原帖由 小仙女 于 14-3-2009 14:52 发表

 登录/注册后可看大图

房子的价格还是要看房屋的供给和需求。美国不就是新移民的进入，房价蹭蹭的往上涨嘛～

如果没有中国、印度、韩国移民，澳洲会怎样？

作者: catparrot 时间: 14-3-2009 18:02
哥们
澳洲最大的移民国，不是中国什么的
是英国

作者: 火点寒冰 时间: 14-3-2009 18:16
标题: 回复 #23 aurose 的帖子
回答朋友的问题,有没有工作对于咱们来说,无外乎都要房子住,无论是自己租的还是自己买的,即使我失业了,我照样要掏钱租房子.

至少现在市场50万以下的房子基本很难找到了,不信去 domain 看看,我search hornsby, Marsfield, Carlingford,把价格定在 350000 ~ 500000,看看能找到几个房子?又有几个不是 under contract的?

各位只看到了房价的涨跌,但没有看到钞票的贬值程度,房子一样也是商品,但现在有什么商品价格在降的?附带一句,今天去麦当劳才发现以前 5.9刀的Big Mac套餐(我可能记得不准确),最新价格已经是6.25了.

作者: shadow 时间: 14-3-2009 18:33
标题: 回复 #39 gemei 的帖子
既然要算经济收益, 还得结合现在的资本市场, 现在的情况是, 房市尚未明显下跌, 但股市已经腰斩, 从6000多跌到3200, 3300 了. 虽然何时经济开始复苏尚不可知, 也许2010年底, 但股市的复苏往往早于经济的复苏, 所以在现阶段算买房的机会成本不能简单的和银行存款利率比较, 如果把首付只存一年定期, 一年后分布买入股票或基金, 从现在的指数到6000点, 客观上存在100%回报率的想象空间, 即便回不到6000点, 几年时间回到5000点, 还是很可能的, 那也是60-70%的回报率.

作者: jqi 时间: 14-3-2009 19:55
标题: 回复
先不说租金和利息的问题，买了房就稳定了，可以安安稳稳的住下去了，没有人会赶你走，租房不稳定一旦房东要买房或其他什么原因不租给你了，你就得乖乖的走人，现在房子多难租啊，而且房东还会经常给你加房租，利息有涨的时候还有降的时候，也可以选择固定，所以即使还款比房租多我也买房，虽然付利息但是最后房子是你的。你租20年房如果那天房东说不租了，你得乖乖走人，房子还是人家的，你连一个瓦片都拿不走。

作者: gemei 时间: 14-3-2009 20:04

原帖由 xndctz 于 14-3-2009 14:28 发表

 登录/注册后可看大图

很简单，按照自住房计算，然后把租房收益去掉就OK了。

我个人的思路稍有不同，自主房我会选择价格适中，价格稳定，环境适合自己的口味，而投资房要交通绝对便利，价格要暴涨暴跌的地区，周围环境要适合租房人的口味。

对投资房，我个人不太在意租金收入如何，当然如果在悉尼，租金方面要考虑一下，我跟人比较偏好房屋价值的上涨。

作者: gemei 时间: 14-3-2009 20:12

原帖由 boatzo 于 13-3-2009 21:53 发表

 登录/注册后可看大图

我算的是自住，只计算了租金的节省。如果投资的话要看投资抵税，和家庭年收入税率关系非常大。

哈哈，对了，谢谢分享，不过对费用部分在补充一点：

1），房屋的日常维修费用
2），房屋的保险费用
3），水，电，煤的开通和一些基本费用
4），有限电视的费用

作者: guigua 时间: 14-3-2009 20:12

原帖由 jqi 于 14-3-2009 19:55 发表

 登录/注册后可看大图

先不说租金和利息的问题，买了房就稳定了，可以安安稳稳的住下去了，没有人会赶你走，租房不稳定一旦房东要买房或其他什么原因不租给你了，你就得乖乖的走人，现在房子多难租啊，而且房东还会经常给你加房租，利息有 ...

同意，拖家带口的，就图个安定，中国人不喜欢漂泊的感觉，而这是各位复杂的经济帐不考虑的因素，所以个人认为如果是自己的第一套房，大可不必算计太多太复杂，非专业人士也算得累心，自己觉得差不多合适就行了

作者: boatzo 时间: 14-3-2009 21:54
标题: 回复 #53 gemei 的帖子
越算越细了，我提两点：
1、如果自己做饭多，注意大风力油烟机能否安装，好不好安装的问题
2、华人家里有老人的话，考虑一下卫星电视能否安装。
买Unit这两项要注意，很多unit装不了这两样

作者: xndctz 时间: 15-3-2009 10:05

原帖由 gemei 于 14-3-2009 20:04 发表

 登录/注册后可看大图

我个人的思路稍有不同，自主房我会选择价格适中，价格稳定，环境适合自己的口味，而投资房要交通绝对便利，价格要暴涨暴跌的地区，周围环境要适合租房人的口味。
对投资房，我个人不太在意租金收入如何，当然 ...

其实恰恰相反，投资房的最大回报在租金这一块，而不是房价的上涨。

作者: gemei 时间: 15-3-2009 19:19

原帖由 xndctz 于 15-3-2009 10:05 发表

 登录/注册后可看大图

其实恰恰相反，投资房的最大回报在租金这一块，而不是房价的上涨。

个人认为如果不是商业楼盘，靠租金收入赚不了多少，而且还是辛苦钱，而且还要看房子所在的位子，

比如在墨尔本，40万左右的房子，一般周租金在360元左右，那么一个月也就1440-1500收入，而你40万资金的机会成本是，不用说高收益的投资，就按照平均利息5.2%，那么月利息成本是40万X5.2%/12=1733.33，这还不包括房屋和设备维修费用，保险费，税收，土地使用税等等。

同样，我们再以悉尼为例，房租收入相对高一点的地方，同样40万房子在悉尼月租500做左右，一个月收入2000左右，同样利息是1733，其他费用按照baotzo的计算每月大约62.8x4=251.2，那么总的费用就是1733.33+251.2=1984.42,这些还不包括，房屋维修，保险，广告，中介代理费，还有房屋空置时间。

如果房子不涨价，不考虑投资抵税问题，我没有算出来，靠租金是怎么赚钱的。而且如果选择把40投资到其他地方，比如股市等

作者: gemei 时间: 21-3-2009 20:34
按照目前的租金水平来看，靠房租赚钱太难了，最近看了些房产，价钱降了不少，而且好多人还在持币观望。

作者: xndctz 时间: 22-3-2009 18:52
标题: 回复 #57 gemei 的帖子
对，没错，靠租金是不能挣钱的。
但是房地产的投资是长线投资，短线投资在澳洲是肯定行不通的。
这也是为什么很多人都说中国的房地产不适合投资的原因，因为在中国似乎大家都热衷于短线炒房。实在不值得提倡。

作者: xndctz 时间: 22-3-2009 18:59
而在澳洲，如果你短线操作，肯定会得不偿失，这也是澳洲经济比中国经济稳定的一个例证。

作者: darkchocolate 时间: 22-3-2009 19:53
任何商品的价格是要靠供求关系来决定的!!!
如果寄希望于经济危机买到便宜房，只是在掩耳盗铃，难道你的钞票不贬值？难道你就不失业？
如果你的回答是能，那和中国经济能够再经济危机中独善其身的论断一样无法让人信服。

世上没有神，只是种种的不公导致了诸多所谓的神。

作者: xndctz 时间: 22-3-2009 21:18
标题: 回复 #61 darkchocolate 的帖子
没错
影响房价的因素实在太多，但供求关系是排第一的
大多数人都是在看房价的数字的上升和下降，但是没有看到纸币的贬值

作者: gemei 时间: 22-3-2009 22:01

原帖由 xndctz 于 22-3-2009 18:52 发表

 登录/注册后可看大图

对，没错，靠租金是不能挣钱的。
但是房地产的投资是长线投资，短线投资在澳洲是肯定行不通的。
这也是为什么很多人都说中国的房地产不适合投资的原因，因为在中国似乎大家都热衷于短线炒房。实在不值得提倡。

对了，买房一定要升值才能赚钱，而不是靠租金赚钱，这就是我的观点，

回到你的话题，何为长线，何为短线，这些都是相对而言，既然兄台谈到国内房产，我们就谈国内，以上海，北京为例，房产一个起伏周期大概12年左右，在过去12年中上海房产是最火的时候，一般房产价值都翻了4倍左右，那么我们在看看股市从800点到6100点，那是翻了7倍多，还不要考虑短期涨跌因素，按这个算，投资房产可就亏大了。

按兄台你的经验，澳洲房产投资周期是多长时间，给我们广大入门者个建议，长线估计要持有房产多久才能赚钱？

作者: gemei 时间: 22-3-2009 22:15

原帖由 darkchocolate 于 22-3-2009 19:53 发表

 登录/注册后可看大图

任何商品的价格是要靠供求关系来决定的!!!
如果寄希望于经济危机买到便宜房，只是在掩耳盗铃，难道你的钞票不贬值？难道你就不失业？
如果你的回答是能，那和中国经济能够再经济危机中独善其身的论断一样无法让人信 ...

好了，请兄台你分析一下，房子的需求市场是如何来的？这个市场的主要消费者是谁？

是的货币会贬值，但是货币汇率会波动的很快，操作空间大的很，而且在贬值之前我换汇了，再者赚钱在澳洲，货币贬值和你在澳洲投资买房关系不大；最后每个打工者都有可能失业，既然怕失业，那投资房产就更要谨慎，稍微不注意你就会多付10几万，好几年的劳动白辛苦。

经济不景气，大家会失业，房价会跌，这就是市场经济规律，个人未买房的东子等等，最少要等到明年在决定何时买房，想投资房产的朋友最近最好不要介入房产市场，而且买房要找房价波动大的区。

作者: gemei 时间: 22-3-2009 22:27

原帖由 xndctz 于 22-3-2009 21:18 发表

 登录/注册后可看大图

没错
影响房价的因素实在太多，但供求关系是排第一的
大多数人都是在看房价的数字的上升和下降，但是没有看到纸币的贬值

这个论点对未入门者是个不错的建议，

但对投资者来说，这种想法可能有点太业余了，有了波动才有机会，越是波动幅度大，越是大的赚钱的机会。

作者: xndctz 时间: 23-3-2009 10:16
标题: 回复 #63 gemei 的帖子
当然了，房价升值很重要，特别是想挣大钱胃口大的TZ
房价升了，难道房租会不动么房租的收益好了，房价会不动么都是一回事

国内这么短的时间，房价翻了几番，确实对短期投资者有巨大的好处，但对经济的影响对普通老百姓生活的影响都不好，实在不值得提倡。

作者: xndctz 时间: 23-3-2009 10:21

原帖由 gemei 于 22-3-2009 22:27 发表

 登录/注册后可看大图

这个论点对未入门者是个不错的建议，
但对投资者来说，这种想法可能有点太业余了，有了波动才有机会，越是波动幅度大，越是大的赚钱的机会。

越是大的赚钱的机会，越是存在巨大的风险。gemei胆识过人

作者: xndctz 时间: 23-3-2009 10:41
但是对于大多数老百姓而言，都是只是希望稳中求升，而不是在大起大落中狂捞一把，因为毕竟大家的风险承受能力都不是太高。
对于这样的人，不知道有什么好的建议呢？

作者: amsun 时间: 23-3-2009 11:00
gemei的观点比较适合那些专业投资者，而且是口袋有闲钱的人
一般人这样操作还是风险太大，稍有闪失或者预测不准就完蛋了

作者: amsun 时间: 23-3-2009 11:09

原帖由 gemei 于 22-3-2009 22:15 发表

 登录/注册后可看大图

好了，请兄台你分析一下，房子的需求市场是如何来的？这个市场的主要消费者是谁？
是的货币会贬值，但是货币汇率会波动的很快，操作空间大的很，而且在贬值之前我换汇了，再者赚钱在澳洲，货币贬值和你在澳洲 ...
经济不景气，大家会失业，房价会跌，这就是市场经济规律，个人未买房的东子等等，最少要等到明年在决定何时买房，想投资房产的朋友最近最好不要介入房产市场，而且买房要找房价波动大的区。

“经济不景气，大家会失业，房价会跌”。
然后你独善其身，便宜房子都让你买了，可能吗？？
现在想买房的，赤壁观望的人一大堆，房价真的跌了的话，你想捡便宜，难道别人不想吗？？
大家都来捡便宜了，房价还会跌吗？
确实是掩耳盗铃的说

作者: 格美 时间: 23-3-2009 12:21
各位兄弟们，你们的论证能不能加点具体的数据或阶段。

看跌的，多长时间第一步跌到哪里，第二步到哪里，最后跌到地狱第几层，幅度是多少？

看涨的，多长时间涨多少，再长时间涨多少，涨到天上的那个位置？

作者: darkchocolate 时间: 23-3-2009 19:48
联邦银行的新政“提供六个月的延期还贷时间，特殊情况下最长可延至12个月”。

这12个月是可以挨过明年了吧。明年买房又不是时机了。可随着危机的深入谁能预测明年何种利好的新政又会出台哪？

“神” 啊你给看看后年的形势吧!!!

事实上很难从失业率来预测房屋市场的涨跌。失业率不是决定有房价的因素，而是判断社会是否走向动荡的指标（7%的失业率是所有西方国家公认的社会动荡的预警指数）

如果社会都不安了...，祝你投资成功

[ 本帖最后由 darkchocolate 于 23-3-2009 21:53 编辑 ]

作者: 格美 时间: 23-3-2009 20:59
标题: 回复 #72 darkchocolate 的帖子
失业率不是决定卖房的因素，很赞成啊。

失业率是影响买房的因素哦，失业率高了，卖房的人少了，市场供求关系就改变啦。

对下跌或上涨的判断不是占便宜哈，否则，就不存在自由市场了，这点不可笑不起来咯

如果一定以为买跌就是占便宜，是无视市场的涨跌具有周期这一特点吧。

作者: jinrh 时间: 24-3-2009 13:17
没有标准答案！

作者: boatzo 时间: 24-3-2009 14:17
标题: 各国政府都在印钞票
美国开始大印钞票了,各国政府都在印钞票,如果不买些保值商品,光靠工资是不行的.黄金\石油\房产, 还好, 比现金强

作者: newbeecool 时间: 24-3-2009 17:08

原帖由 boatzo 于 24-3-2009 14:17 发表

 登录/注册后可看大图

美国开始大印钞票了,各国政府都在印钞票,如果不买些保值商品,光靠工资是不行的.黄金\石油\房产, 还好, 比现金强

同意，但还要注意短期价格趋势，从长期看固定资产还是能抵御通胀的。

作者: gemei 时间: 28-3-2009 22:37

原帖由 darkchocolate 于 23-3-2009 19:48 发表

 登录/注册后可看大图

联邦银行的新政“提供六个月的延期还贷时间，特殊情况下最长可延至12个月”。

这12个月是可以挨过明年了吧。明年买房又不是时机了。可随着危机的深入谁能预测明年何种利好的新政又会出台哪？

“神” 啊你给看看 ...

哈哈，看看美国现在的失业率是多少？现在美国的房价又如何啊？

作者: gemei 时间: 28-3-2009 22:43

原帖由 amsun 于 23-3-2009 11:09 发表

 登录/注册后可看大图

“经济不景气，大家会失业，房价会跌”。
然后你独善其身，便宜房子都让你买了，可能吗？？
现在想买房的，赤壁观望的人一大堆，房价真的跌了的话，你想捡便宜，难道别人不想吗？？
大家都来捡便宜了，房价 ...

我并没有说经济下滑对我们有影响，我是在同大家探讨如何选择最佳时机买房，房价一定会跌，而且现在正在跌，跌幅还不小。

当然像你这样已经有房的人，哈哈，不希望你的房价跌，很正常，可以理解，不过不用那么激动。

作者: gemei 时间: 28-3-2009 22:47

原帖由 amsun 于 23-3-2009 11:00 发表

 登录/注册后可看大图

gemei的观点比较适合那些专业投资者，而且是口袋有闲钱的人
一般人这样操作还是风险太大，稍有闪失或者预测不准就完蛋了

即使不是专业的投资者，也没有必要那么大手的花钱啊，明显房价在跌，还要冲进去，那是同样风险很大。

作者: gemei 时间: 28-3-2009 22:52

原帖由 xndctz 于 23-3-2009 10:41 发表

 登录/注册后可看大图

但是对于大多数老百姓而言，都是只是希望稳中求升，而不是在大起大落中狂捞一把，因为毕竟大家的风险承受能力都不是太高。
对于这样的人，不知道有什么好的建议呢？

现在不是稳中求升的时候，而是要保住老本时候。明显的现在房价在跌，还要冲进去，如果这样就什么建议就不需要了。

作者: gemei 时间: 28-3-2009 23:02
当然房价长期是看涨的，但是有些还没有自主房的，或者准备进入房产投资的，为什么不找准机会，以更低的价钱买进呢？

而且目前澳洲房价个工资比是9倍多，而美国和英国的房价在峰值是也就是工资收入的7倍多，在看看美国和英国的人口总量是澳洲的多少倍，还有现在美国和英国的房价跌成什么样了，澳洲的房价还往什么地方涨？

[ 本帖最后由 gemei 于 28-3-2009 23:17 编辑 ]

作者: gemei 时间: 29-3-2009 11:04

原帖由 xndctz 于 23-3-2009 10:16 发表

 登录/注册后可看大图

当然了，房价升值很重要，特别是想挣大钱胃口大的TZ
房价升了，难道房租会不动么房租的收益好了，房价会不动么都是一回事

国内这么短的时间，房价翻了几番，确实对短期投资者有巨大的好处，但对经济的影响 ...

兄弟，你太牛了，“国内这么短时间，房价翻了几番”，你知道12年是什么概念吗？人生有几个12年啊，这12年是在中国经济发展最热的年份，如果你这波没有赶上，下次你就60左右的人了。

而且我们看看中国的这波房价上涨是建国以来的首次，购房主力是建国以后出生（1950‘s) 到1970's这个年龄段的人，并不是这个年龄段的人都有这个实力，好多人也是看着房价涨干瞪眼。

好多人一生都碰不到一次，大部分人一生能有这么一次，幸运的人或许还能碰下一次。

房地产价格上涨对经济有多大的影响，中国这几年发展就是以房地产为龙头，没有房地产，中国的经济不可能有那么热，房地产行业的发展可以带动40几个行业的发展，从民生角度来看，其他任何行业都比不上房地产对国民经济的贡献，所以中国政府到目前为止还不敢让房地产垮了。

当然房价会和股票一样，有上涨就有下跌，如果你买在高位，哈哈如果形势好可能下个周期才有翻身的机会，如果形势不好，那就难说了。

[ 本帖最后由 gemei 于 29-3-2009 11:15 编辑 ]

作者: amsun 时间: 29-3-2009 22:42
多说说澳洲把，中国和澳洲完全不一样，没有可比性。
中国的房地产过热，是因为整个经济上涨速度过快，一直以10％的速度上升。
当然是首次了，中国房地产开放市场才多久的事

作者: 格美 时间: 30-3-2009 11:15
标题: 回复 #81 gemei 的帖子
你说的俺很赞成。事实上，高价房，澳洲已经在跌了，目前没有波及到低价市场，未来几个月的变化难料。

但是，在房价已经下跌的事实上，考虑通货膨胀的因素，失业率最高的时候，就是进入市场的时候。若等失业率回复上升了，再考虑进入市场，这时候，行情已经上去至少10%。

作者: xndctz 时间: 1-4-2009 09:28
标题: 回复 #84 格美的帖子
没错，但问题就是失业率最高的时候，一般打工族都怕自己的饭碗不保，不敢下手。
有钱的TZ就得抓住机会了。

“经济危机，对于有些人来说，是一场灾难，但对于有些人来说，却是一个机会。”
这句话也是从本论坛上看来的，现在想来，很有道理。

作者: 格美 时间: 1-4-2009 11:41
标题: 回复 #85 xndctz 的帖子
是滴，我的思路和你一致。

失业率最高的时候，只要政府的政权是稳定的，是好的进入机会。看到经济好转的迹象，就可以下手了。

现在观察失业率的趋势还是很必要的哈。

作者: 格美 时间: 1-4-2009 11:57
标题: 回复 #82 gemei 的帖子
gemei说的这部分也有道理，房市每12年波动一个周期，而人生也只有限的几次机会落在合适的周期中。（真正买房子的年龄群是26岁～60岁），这也反面说明了，看准了周期下手一定要坚决。

如果在高位买房子，需要12年才能回到买入的价钱，而在周期底部买入的人，只要6年就可以赚钱了。

即使错过了底部，晚了2年买入，那么你赚钱的时候，高位买入的人还在先给银行打工，后面涨的才是自己赚的。

自己住的当然没有关系啦，大多数人至少要给银行打10年的工，这时候差不多新周期开始了，房子一定是保值的。

[ 本帖最后由格美于 1-4-2009 11:59 编辑 ]

作者: ilovefamily 时间: 1-4-2009 11:58

原帖由格美于 11-3-2009 14:08 发表

 登录/注册后可看大图

如果只还利息，房子是银行的，和租房子是一样的吧，若算上首付的利息收入损失呢？

至于自己的房子安心啦，生活质量啊，心态上问题啦，先不考虑，只算账面得失。

就按现在的利率算，30万贷款，只还利息是每周30 ...

20万首付，可不是小数呢。。。估计一般家庭能凑到10万就不错了。。。

作者: 格美 时间: 1-4-2009 12:07
标题: 回复 #88 ilovefamily 的帖子
就是就是。余下的贷款都是给银行打工哈。（确实不能否认，有些有眼光的人，能够买到租金收入大过利息的房子，可这是眼光赚的钱，另外算，俺一笔笔的算账。）

这一圈下来有个感觉，买房租房，就是房客和房东在对赌房价是否上涨，银行才是那庄家，无论房子的涨跌，它都是赚钱的。

想好了，以后就看好银行股了

作者: ilovefamily 时间: 1-4-2009 12:09

原帖由 boatzo 于 13-3-2009 13:23 发表

 登录/注册后可看大图

买37万的房子自住的话,首付74000, 贷款29.6, 贷款30年, 本金和利息一起还的结果.
1.看看损失多大
1)74000的存款利息5.2%(贷款利率,存款利率4%),每年3848, 每周74, 税后 74x40%=44.4
2)strata 420, w ...

忽然想到个问题，如果有小孩家庭租房的话，会拿租房补助的
而且我认识买房的朋友，好像开支里还有保险一项

作者: fgyzj 时间: 1-4-2009 12:20

原帖由 ilovefamily 于 1-4-2009 12:09 发表

 登录/注册后可看大图

忽然想到个问题，如果有小孩家庭租房的话，会拿租房补助的
而且我认识买房的朋友，好像开支里还有保险一项

Yes, if you bought your own home, you wouldn't get rent assistance from GOV.

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/bbs/)