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标题: 为什么要只还利息 [打印本页]

作者: aprilpoon 时间: 7-3-2009 13:36
标题: 为什么要只还利息
我基本是个金融白痴，所以请不要见笑

房贷可以选择本息一起还或者只还利息，如果只还利息的话总的利息要比本息同还多很多。我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚，说他们那些靠投资房产发财的老板们都是只还利息的。

那从投资回报的角度究竟为什么要只还利息呢？

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 13:47

原帖由 aprilpoon 于 2009-3-7 11:36 发表

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我基本是个金融白痴，所以请不要见笑

房贷可以选择本息一起还或者只还利息，如果只还利息的话总的利息要比本息同还多很多。我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚 ...

他是忽悠你的.
为什么只让你还利息呢?因为这样你可以多贷款,你就可以买更大更贵的房子,这样他就可以多拿提成...如此而已

作者: 男咕噜 时间: 7-3-2009 14:02

原帖由 kingsking 于 7-3-2009 14:47 发表

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他是忽悠你的.
为什么只让你还利息呢?因为这样你可以多贷款,你就可以买更大更贵的房子,这样他就可以多拿提成...如此而已

不赞成.

作者: aareon 时间: 7-3-2009 14:04
其实按照你自己实际情况，是无所谓的。比如5年的只还利息，你可以多还多少都可以，当然要看不同的产品，这样等于也降低了利息。跟你本金加利息没大区别。但是投资房的话一般都是只还利息的，因为一般人家10年后就卖了。

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:05
标题: 美国为什么有次贷,就是这样.
比如你,月入只有5000,除去消费你可以用3000购房和还贷.
如果你用每月等额还款法,也就是每月既还本金也还利息,则20年还完的话,按6%的利息,假如,你可贷41.87W
但按只还利息的方法,你可贷60W.

你买的房子是大了,但你的成本也大了.

别人为什么借你钱,是因为他要你的利息,如此而已.如果你认为你能负担这个利息,或是房价可以一直涨,你以后负担得了
就可以这样做,

财务杠杆这个东西是中性的,既加大你的风险,你加大了你的潜在收益.如此而已.

见下面的excel算法

[ 本帖最后由 kingsking 于 7-3-2009 12:06 编辑 ]

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:10
如果你认为房价会涨,且你能承受这个风险,尽可以多贷款.

但是我要提醒你,任何投资都是有风险的...
不存在没有风险的投资.要想了了...

当然如果你的资金没什么别得更好的用处的话,是可以贷多些的

作者: lisa2008 时间: 7-3-2009 14:15

原帖由 aprilpoon 于 7-3-2009 14:36 发表

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我基本是个金融白痴，所以请不要见笑

房贷可以选择本息一起还或者只还利息，如果只还利息的话总的利息要比本息同还多很多。我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚 ...

他说的没错，因为他讲的是投资房不是自住房。投资房经济杠杆作用越大，越能以小博大，在房价的大升势之中赚钱的速度越快，因为你等不到还完房贷就早已把房子出手了。
如果你是自住，打算还清全部贷款之前不售出，他讲的就不适合你。

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:18
LZ的帖子说:

我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚，说他们那些靠投资房产发财的老板们都是只还利息的。

那从投资回报的角度究竟为什么要只还利息呢？

你的朋友已经假定投资房产一定能赚钱,如果有这个假定的话,那当然贷得越多越好,甚至推迟利息的支付更好.
但是我说过,任何投资都有风险,不存在预期收益率高过国债,且不存在风险的投资(我们假设国债的风险为0),
如果投资房地产一定会赚钱的话,且赚得钱高过利息,那我问你,
银行为什么不直接买房产,而要把钱贷给你来买房产呢??

这就是问题了,房地产不是总是一直涨的,这也被历史证明了,
所以投资之前要想清楚了..任何投资都有风险,不存在没有风险的投资...

作者: aprilpoon 时间: 7-3-2009 14:25
标题: 回复 #7 lisa2008 的帖子
问题是我们的确是自住，但打算先买UNIT几年后如果情况好再转HOUSE，那应该怎么办呢？

作者: lisa2008 时间: 7-3-2009 14:31
标题: 回复 #8 kingsking 的帖子
部分同意Kingsking关于风险的说法。但是，no risk, no money.
关于银行直接买房产，事实上很多大的投资银行都有房地产基金，摩根士丹利3、4年前就一直在上海买楼。房地产不是一直在涨这话非常正确，但相对而言，一个大的升势一般会持续几年甚至更长，看准的话做投资也不错。有资金、入市早是关键。现在房价再跌，也没有跌回到03年的水平。

作者: 男咕噜 时间: 7-3-2009 14:33

原帖由 kingsking 于 7-3-2009 15:05 发表

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比如你,月入只有5000,除去消费你可以用3000购房和还贷.
如果你用每月等额还款法,也就是每月既还本金也还利息,则20年还完的话,按6%的利息,假如,你可贷41.87W
但按只还利息的方法,你可贷60W.

你买的房子是大了,但 ...

比如你,月入只有5000,除去消费你可以用3000购房和还贷.
如果你用每月等额还款法,也就是每月既还本金也还利息,则20年还完的话,按6%的利息,假如,你可贷41.87W
但按只还利息的方法,你可贷60W.----------------错了,假如你家庭月入5000,银行只会贷给你30万,和利率无关.5000*12*5=30万

只还利息比本金加利息还款要少支付一些,这样一来就增加了你的现金流.你可以去进行其他的投资.

财务杠杆这个东西是中性的,既加大你的风险,你加大了你的潜在收益-------------------风险是指可能存在的收益或损失,他包括潜在收益.你的原文犯了概念不清的毛病.

如果你认为房价会涨,且你能承受这个风险,尽可以多贷款------顺序错了,应该是房价涨了,你才能多提款.才有再贷款的可能.
当然如果你的资金没什么别得更好的用处的话,是可以贷多些的--------

只学巴菲特（投资不学巴菲特，纵是英雄也枉然）---------扯虎皮,做大旗.
投资界,巴菲特是老大;取法其上,得乎其中;所以只学巴菲特-------还是让历史来评价吧

[ 本帖最后由男咕噜于 7-3-2009 15:39 编辑 ]

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:36
只学巴菲特（投资不学巴菲特，纵是英雄也枉然）---------扯虎皮,做大旗.
投资界,巴菲特是老大;取法其上,得乎其中;所以只学巴菲特-------还是让历史来评价吧

晕，有很多人都在学习巴菲特，难道都是做大旗？？？

我又没说我学巴菲特学得好？？？

[ 本帖最后由 kingsking 于 7-3-2009 12:39 编辑 ]

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:37
标题: http://www.ludai.com/shimeshi/syjr/5316.html
风险就是一种遭受损失的可能性。风险可以通过识别，分析，应对来进行管理。风险可以从一般引起的原因，发生的可能性（概率），影响的方面，造成的损失（换算为金钱）几方面进行分析。风险的期望值为可能性与i损失的乘积。

风险就是危险发生的意外性和不确定性，包括损失发生与否及损失程度大小的不确定性。风险具有不同的表现形式，如地震、火灾、洪水等自然风险；雇员的恶意行为、不良企图等道德风险；疏忽大意、重大过失等人为风险；供求关系变化、价格上涨等市场风险，此外还有技术风险、政治风险等等。

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:38
标题: http://baike.baidu.com/view/156901.htm
　　风险 risk
　　概念：某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。
[编辑本段]定义
　　风险有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。
　　若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。

作者: lisa2008 时间: 7-3-2009 14:39

原帖由 aprilpoon 于 7-3-2009 15:25 发表

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问题是我们的确是自住，但打算先买UNIT几年后如果情况好再转HOUSE，那应该怎么办呢？

我个人认为现在澳洲房价还会跌，如果是我的话也不会在这时候投资。我认为你们自住的话以成本最小化为原则是对的，不论本金还是利息。

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 14:41

原帖由 aprilpoon 于 2009-3-7 12:25 发表

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问题是我们的确是自住，但打算先买UNIT几年后如果情况好再转HOUSE，那应该怎么办呢？

主要看你资金利用效率，如果你能用钱赚到比利率高的钱，那你就多贷吧．
反之，你就要少贷．

这是从投资角度来讲．
比如我钱给你，你一年能赚１０％，我利率只收５％，你应该多贷，反之则应该少贷．

作者: 男咕噜 时间: 7-3-2009 14:45
"若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。"---------------懂了就好.

作者: daxiao 时间: 7-3-2009 14:51
我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平时钱都放到OFFSET里, 这样利息随着帐户里的钱越多就交得越少, 如果我又看中其他房子了, ,就把该帐户里的钱转走, 这房子就变为投资房可以卖了.
我也是金融小白, 不知这么打算有没有可行的地方, 欢迎指点.

作者: kingsking 时间: 7-3-2009 15:01

原帖由 daxiao 于 2009-3-7 12:51 发表

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我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平 ...

对ＯＺ的情况不了解，所以帮顶．
但投资与风险的关系是一样的，即任何投资都有风险（潜在的损失，狭义的风险定义），和潜在的收益．潜在损失与潜在收益是成正比的．
offset是什么，不是太懂

作者: 男咕噜 时间: 7-3-2009 15:18

原帖由 daxiao 于 7-3-2009 15:51 发表

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我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平 ...

cba有这种贷款方式,叫做line of credit,很好用,可以咨询一下.

作者: guigua 时间: 7-3-2009 15:25

原帖由 kingsking 于 7-3-2009 16:01 发表

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对ＯＺ的情况不了解，所以帮顶．
但投资与风险的关系是一样的，即任何投资都有风险（潜在的损失，狭义的风险定义），和潜在的收益．潜在损失与潜在收益是成正比的．
offset是什么，不是太懂

呵呵，我是金融大白，挺崇拜您的，感情您是国际大拿，若也是澳洲的就更好了，哎.......

作者: guigua 时间: 7-3-2009 15:34

原帖由 daxiao 于 7-3-2009 15:51 发表

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我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平时钱都放到OFFSET里, 这样利息随着帐户里的钱越多就交得越少, 如果我又看中其他房子了, ,就把该帐户里的钱转走, 这房子就变为投资房可以卖了.
我也是金融小白, 不知这么打算有没有可行的地方, 欢迎指点.

小白你好，我是大白，也在困惑这个人人都在用的OFFSET，有以下问题：
-OFFSET里的钱产生的活期存款利息肯定 < 贷款的利息，所以OFFSET的唯一好处是抵消大部分(我不知道有多大比例)贷款利息，并且我可以随时支取OFFSET里的钱应急使用，是这样吗？

-例如房价$50W，若我付完首付20%，手里还有$10W存款，我也不喜欢其它投资方式，那么这$10W放在OFFSET账户里好，还是干脆也当作首付交出去，毕竟我贷的款越少，我的总还款利息就越少，也就是说，我不想过多的让银行挣到我的贷款利息

咋样，我的问题够大白吧？

作者: daxiao 时间: 7-3-2009 15:52
标题: 回复 #19 kingsking 的帖子
搜来的.
Offset
A home loan with a linked offset account, gives you the flexibility of using your income and savings to reduce the balance of your home loan, thus saving you interest.

The best offset products allow 100% of your savings to be used to offset the balance of your home loan. Accordingly, the balance of your offset account is deducted from your loan amount, before calculating interest.

Home Loans with an Offset account are best suited to borrowers who have excess funds available to them but also require the flexibility to use them at any given time.

Offset accounts can be used in the same way as a Line of Credit as long as the lender calculates interest on a daily basis. While an attractive proposition, it is important to bear in mind that Home Loans with an Offset account are at times priced with a slightly higher interest rate.

http://www.creditchoice.net.au/index.php?page=offset

作者: daxiao 时间: 7-3-2009 15:54

原帖由 男咕噜 于 7-3-2009 16:18 发表

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cba有这种贷款方式,叫做line of credit,很好用,可以咨询一下.

LOC听过, 似乎和OFFSET差不多, 只知道如果是投资房用这个, 自住房可能转为投资房用OFFSET, 但我只知其然, 不知所以然, 继续GOOD GOOD STUDY

作者: daxiao 时间: 7-3-2009 16:03
标题: 回复 #22 guigua 的帖子

小白冒S回答,不知对不对
1,是的,但一般帐户的利息收入还要上税, OFFSET的不要.
2,如果你一定确定及肯定现在的房子是自住房可以这样, 如果有可能转为投资房, 还了本金的10W是不能流动的, 就是肉包子打狗了(好象不太贴切

) 还有, "The best offset products allow 100% of your savings to be used to offset the balance of your home loan. Accordingly, the balance of your offset account is deducted from your loan amount, before calculating interest." 也就是说, 这10W交首付和放OFFSET, 利息都是按30W算.

作者: guigua 时间: 7-3-2009 16:03
自住房半年后通过中介出租算是转为投资房？要补交啥钱？

作者: 男咕噜 时间: 7-3-2009 16:10
loc基本想当于信用卡.
假设你的贷款额度是30万,那末你的帐户里就欠银行30万.超过额度的,按信用卡利息计算,不足额度的,按贷款利率计算.
假如你都还清了,你可以随时提取30万出来.
年费大约300刀,利率比一般贷款略高,但很方便.
没有规定还款数额和频率.

作者: guigua 时间: 7-3-2009 17:09

原帖由 daxiao 于 7-3-2009 17:03 发表

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小白冒S回答,不知对不对
1,是的,但一般帐户的利息收入还要上税, OFFSET的不要.
2,如果你一定确定及肯定现在的房子是自住房可以这样, 如果有可能转为投资房, 还了本金的10W是不能流动的, 就是肉包子打狗了(好象不太贴切) 还有, "The best offset products allow 100% of your savings to be used to offset the balance of your home loan. Accordingly, the balance of your offset account is deducted from your loan amount, before calculating interest." 也就是说, 这10W交首付和放OFFSET, 利息都是按30W算.

明白了，10W交首付和放OFFSET, 贷款利息都是按30W算，没区别，但我却得到了灵活性：10W offest可以随时应急使用、无利息税、一旦我以后要卖掉自住房，10W还是我的

我用网上的贷款计算器模拟了一把：
贷款40W，贷款利率5.05%，30年，还$498 weekly，同时还本金和利息，总共要还37.6W的利息，那么使用OFFSET(里面已经有了10W)的话，相当于我只贷款了30W？若我明天再往OFFSET里存5W，则我总贷款额马上减少到25W，相应的贷款利息也会随之降低(反之立即增加)？这样的话感觉象随时可以提前还款了，而且还有灵活性，对吗？具体到$498 weekly能减少多少？

作者: 冰翡翠 时间: 7-3-2009 19:30
标题: 解惑贴！

作者: gemei 时间: 7-3-2009 19:33
楼主：这里“只还利息”指的是只还利息的账户，至于你是否只还利息，是可以根据自己的情况而定的。把这个概念明确了，再理解后面的概念就容易些了。

1）选择这个账户账户的代价是你需要付相对高些的账户年费。或许利率也好高些，这些都要和银行谈，谈好后开始计算这些额外的钱的数量，在来比较你是否需要。

2）总的来说，interest only 的每月要求的还款总额要少些，（就是你必须交给银行的那部分）你只要不把这少还的部分给消费掉，而是按时存到你 off-set 的帐号中，效果和不是 interest only 的效果是一样的。

前面daxiao 和咕噜男说的不错，就是这个意思。

3）好处是这里面你的钱可以灵活支配，万一有个不时之需可以拿出来应急。所以要比较多付的年费和利息是不是值得。

4）自住或投资都可以选择这类账户，但投资房的话，选择这个帐号的好处更明确些。

[ 本帖最后由 gemei 于 7-3-2009 20:39 编辑 ]

作者: goldensun 时间: 7-3-2009 23:06
自住或投资都可以选择这类账户，但投资房的话，选择这个帐号的好处更明确些

自住房，我就是用的Interest Only ，本质上和非Interest Only没区别，但多了灵活性，主要是开始两年手头拮据，可以少还钱，两年后工资涨上去了，手头宽松了，就可以多存钱到Offset帐户里，从而减少利息支出

投资房，考虑到退税，就是要到损失最大化，买完房子后支出利息越多越好，因为政府给你付损失的40%，40%指你的最高税率，这么说是因为很大部分投资房产的，最高所得税率达到40%

作者: steven_sa 时间: 7-3-2009 23:27
其实中介说的没错，只选择只还利息你有一个比较大的选择余地（当然并不是说你还了利息，其余的钱就用到其他地方去了，其实是要存入OFFSET帐户里）。
例如：你目前要买个40万的房子自住，但若干年后有可能会转为投资（只是说有可能）。
   1、自己首付8万，贷32万，还款假设20年，利率是5%（便于计算）。
   2、你应当同时开设一个OFFSET帐户（作用就是把你手头多余的钱存进去，相对于你归还贷款本金，但这笔钱你还是可以随时提出来用的，比如你提20000块买车，你的贷款本金又会相应增加20000块了，但房贷的利率比直接办车贷低很多哦。）如果你OFFSET帐户里没一分钱，一年你还银行1万6千块的利息，万一你一年多攒了8万块钱，放进你的OFFSET帐户里，那你一年就只要还利息1万2千块，你每月存钱进去，付银行的利息就会相应减少一些。
   3，如果十年后，你的房子一直在自住，并且不打算转为投资房，面你OFFSET帐户里的钱也存到了32万，那么你就不用付银行的利息了，当然，如果这个贷款有年费就另说了，你可以选择就后一次全总还清银行的钱。
   4、如果你五年后，收入增加了，帐户里存到了16万块，想买过一个新的50万的房子自住，而把手头的房子做投资房，那么你可以把OFFSET帐户里的钱提出10万来去付首付，并把多余的6万块也提出来放到你新的房子的贷款里去，这样，你原来的老房子的贷款又会变为32万了，是不是又要多付银行的利息呢？当然是要付了，但是投资房有个很重要的有利因素就是税收的抵扣，你的老房子出租了，一年租金假设1万5，你银行要还利息却是一万六，假设房子每年还有其他费用5000块（维修，COUNCIL费，水费什么的），算下来你一年要亏六千块，这样的投资是不是不合算？记住，这六千块亏损可以抵扣你当年的个人收入，也就是说如果你今年税前收入80000块的税的话，现在只要按74000块进行征税了。
   5、这样算来花了8万块一年下来还是两手空空，不合算，其实如果房子如果在后面的三到五年内增值4万，你的投资收益就是50%，当然如果下跌了那也没办法了

。你用8万块控制了一套40万的房子。这就是人们常说的用银行的钱去赚钱，当然投资房也要看房产大势了，不是说投了就有赚，但这个原理就是这样。
我这样说不知道你理解了没有，本人不是中介，自己到目前也没买房，只是对于这个OFFSET帐户的作用稍稍了解清楚了一下而已。

[ 本帖最后由 steven_sa 于 9-3-2009 23:01 编辑 ]

作者: guigua 时间: 8-3-2009 00:00
不错，LS的通过各种假设、案例解释了OFFSET

作者: aprilpoon 时间: 8-3-2009 16:27
谢谢大家的解惑！可是由于我天资比较差，还是有点晕晕的，不过明了个大概，贷款前一定找专业人事一一问清楚的

作者: mimiyaya 时间: 8-3-2009 16:54

原帖由 steven_sa 于 8-3-2009 00:27 发表

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也就是说如果你今年工资收入要交20000块的税的话，现在只要交14000块就可以了。

就这条我做一个解释，并不是这样的。
如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。
譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。你本人还是要付出4.2K来养这个房。

作者: guigua 时间: 8-3-2009 16:55

原帖由 steven_sa 于 8-3-2009 00:27 发表

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3，如果十年后，你的房子一直在自住，并且不打算转为投资房，面你OFFSET帐户里的钱也存到了32万，那么你就不用付银行的利息了，当然，如果这个贷款有年费就另说了，你可以选择就后一次全总还清银行的钱。

请问，我OFFSET帐户里的钱也存到了32万就不付银行的利息了，我每周还要还啥？本金全在OFFSET帐户里了？
如果这样的话，首付8W后，马上把剩下的32W都放进OFFSET帐户里，这样也不用付银行的利息了，而且我还灵活实用32W应急。实际操作上有啥弊端或其它支出？
“贷款有年费”是啥意思？大概啥数量级？

作者: AnaCoppola 时间: 8-3-2009 17:04
标题: 回复 #36 guigua 的帖子
cba的offset，每年300多年费。

32w是可以灵活救急，不过一旦拿出来用，拿出来的那部分钱就要开始算利息了。

作者: guigua 时间: 8-3-2009 17:40

原帖由 AnaCoppola 于 8-3-2009 18:04 发表

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cba的offset，每年300多年费。

32w是可以灵活救急，不过一旦拿出来用，拿出来的那部分钱就要开始算利息了。

明白了，谢谢

作者: aareon 时间: 8-3-2009 20:31
其实根本无所谓offset account还是不是这个账户，因为就算你用interest only,你多还进去的钱就是你的available funds,而且这部分钱也是抵消你的贷款数额，你随时可以拿出来这笔钱用于其他消费。况且一般来说，offset就是可以即拿即取，如果不是的话也无所谓，也就1到2天时间你也可以把钱转出来了，效果是一样的。你不会为了10块100块还特地从你loan里拿？呵呵

作者: guigua 时间: 8-3-2009 21:24

原帖由 aareon 于 8-3-2009 21:31 发表

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其实根本无所谓offset account还是不是这个账户，因为就算你用interest only,你多还进去的钱就是你的available funds,而且这部分钱也是抵消你的贷款数额，你随时可以拿出来这笔钱用于其他消费。况且一般来说，offse ...

完全可以当活期帐户用吧？存工资、取现金？

作者: aareon 时间: 9-3-2009 20:04
标题: 回复 #40 guigua 的帖子
如果你希望是存工资，一直要取现金的话，还是开个offset账户比较方便。

我说的一般就是指你随便存，有需要取一些大额的钱买比较贵的东西时候很适用。当然了，一般的loan账户也是可以进行B-pay什么的。

作者: guigua 时间: 9-3-2009 20:37

原帖由 aareon 于 9-3-2009 21:04 发表

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如果你希望是存工资，一直要取现金的话，还是开个offset账户比较方便。

我说的一般就是指你随便存，有需要取一些大额的钱买比较贵的东西时候很适用。当然了，一般的loan账户也是可以进行B-pay什么的。

明白，谢谢

作者: steven_sa 时间: 9-3-2009 21:59

原帖由 mimiyaya 于 8-3-2009 17:54 发表

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就这条我做一个解释，并不是这样的。
如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。
譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。 ...

查了一下，确实前面我理解有误，应该是当年个人税前收入减去投资亏损金额，然后再征个人所得税。而不是直接从应征税额中去减除。前面的帖子已修改，尽量不产生误导

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 11:09
大家讲的都挺有道理。
如果是纯粹投资目的，那么只还利息的话，收益回报会更大一些。
要论证这句话，其实只要仔细算一笔账就ok了。
特别是拿以前的真实投资案例计算，这样会让人更加信服。但问题就是很多人不信。

其理论依据是，如果你买一个××万的房子，那么由于通货膨胀的原因，这××万的本金是贬值的。
还有个问题就是，投资房地产和投资股市完全不一样，看短短几年房价的变化完全没有意义。房价的起落周期没有那么小。03年到06年的房价变化完全在地产投资家的预料之中。97年前后的情况也有投资家预测过。
关于银行买房的问题很有意思，呵呵，银行当然不买房了，买房的是人，是银行家，银行干嘛要买住宅房。
房价会跌到n年前么？－－如果真的会这样，澳洲的经济就瓦解了，政府不会让这样的事情发生的。
即使最差的情况下，房地产升值也会保持住＋4％，因为澳洲的通货膨胀率差不多就是这个值。

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 11:18
再加一句
如果你的经济能力只允许你可以买30万的房子，但是非常向往买60万的房子
并期待着有一天，60万的房子可以跌到30万………………
那么如果真的有一天，如你所愿了，所有60万的房子都跌倒30万了，我可以断言，
你还是买不起。

作者: kingsking 时间: 10-3-2009 11:22

原帖由 xndctz 于 2009-3-10 09:09 发表

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大家讲的都挺有道理。
如果是纯粹投资目的，那么只还利息的话，收益回报会更大一些。
要论证这句话，其实只要仔细算一笔账就ok了。
特别是拿以前的真实投资案例计算，这样会让人更加信服。但问题就是很多人不信。 ...

不是，是说如果房地产如果收益很大风险很小的话，银行完全可以买下来，租给别人或用来以后出卖啊（即用来投资）
当然也有网友说了，高盛也有房地产投资基金，据说也是这样做的。

所以说，任何投资都有风险，当然房地产投资风险更小，大多数人投资房地产是赚钱的。
（但小声的说，也是有人投资房产不赚钱的。不多，但还是有一些，如97香港炒楼的明星。：）任何投资都有风险）

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 11:30
银行的业务主要不是这个，呵呵，又贷款，又买房，又卖房，又钞房，还是银行吗

当然，投资房地产肯定有风险，其实也还是不小的风险，所以要多做功课，多研究，要用治学的态度。
当然我也见过很多人，什么都不懂，瞎买房，居然也碰上死耗子了，牛啊！！
不过还是拿澳洲的例子讲更好，国内的情况完全不一样，国内房地产泡沫太大，不适合投资。
澳洲投资房地产，我也见到一些失败的案例，最惨的一个案例是在06年的时候听说的。
有个中国女孩在city做餐厅，挣了一笔钱，大概有几百万。
然后大概在03年的时候，她在悉尼共投资了5套房子，全部是海景。06年的时候，实在压力太大，5套房子全部拍卖，血本无归。
这个案例之所以失败，是因为她的投资方法完全错误，计划完全没有做好。
而且她的投资时间和周期也完全错误，实在是犯下了太多的××
于是她成为了一个悉尼投资房地产的反面典型案例

[ 本帖最后由 xndctz 于 10-3-2009 14:23 编辑 ]

作者: kingsking 时间: 10-3-2009 12:19

原帖由 xndctz 于 2009-3-10 09:30 发表

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银行的业务主要不是这个，呵呵，又贷款，又买房，又卖房，又钞房，还是银行吗
当然，投资房地产肯定有风险，其实也还是不小的风险，所以要多做功课，多研究，要用治学的态度。
当然我也见过很多人，什么都不懂， ...

支持。：）

作者: 格美 时间: 10-3-2009 13:05
标题: 回复 #47 xndctz 的帖子
当然，投资房地产肯定有风险，其实也还是不小的风险，所以要多做功课，多研究，要用治学的态度。

作者: chenyi1976 时间: 10-3-2009 13:30
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 投资房的中介特别是华人中介一般会这样和你说：

付首期，只付利息，可以退税，然后用第一套房子再去抵押，买第二套；这样循环投资，就可以赚大钱。

理论上是没错的。

但有前提：房子一定会增值，而且增值幅度至少要超过你的贷款利息。。。至少每年增值10％以上，扣掉银行收掉你的5％。。。这样不算心狠吧。。。至少要和银行赚得一样多。。。而且5％真的不多。。。32万的5％才1万6。。。每年才1万6增值，而且不是现金，属于N年以后才能兑现的东西。。。前提还是10％的年增值。。。

还有就是增值税Capital Gain，也就是你卖房的时候，政府要收你卖房增值部分的税，躲不掉的。等于你辛苦熬到甩卖的那一天，每年1万6的增值看得心花怒放，等到10年以后，16万的增值，感觉不错，结果被政府收掉8万的税，这个恶心不？中介会说不要卖，留着增值。。。你等上20年就不用付Capital Gain了？骗人的。。。

所以除非房子真的每过5年就翻一番（如果涨幅太小，那就收入和风险就不成比例了）否则七扣八扣，没有什么赚头的。
风险倒是巨大，谁都知道现在房市在跌而不是在涨。

作者: kingsking 时间: 10-3-2009 13:36

原帖由 chenyi1976 于 2009-3-10 11:30 发表

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投资房的中介特别是华人中介一般会这样和你说：

付首期，只付利息，可以退税，然后用第一套房子再去抵押，买第二套；这样循环投资，就可以赚大钱。

理论上是没错的。

但有前提：房子一定会增值，而且增值幅 ...

这就是非盈利组织与盈利组织的区别，盈利组织只谈收益（的可能性）不谈风险，非盈利组织相对中性的。

作者: chenyi1976 时间: 10-3-2009 13:59
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 至于退税的部分，楼上已经分析得很清楚。

“如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。
譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。你本人还是要付出4.2K来养这个房。”

损失6千得情况下，退税才1千8。。。。

假如你一年缴税1万多，希望把全部税款退回来，那么你在房子上的损失就要把你的收入对冲掉才行，也就是得超过3万多的损失。。。考虑一下实际情况就知道了，假设租金2万4（你必须通过中介租的，别想着偷偷租给中国人，偷偷租的话就不是投资房了，也就没有退税这一说了），那么你年还贷＋物业要超过5万4才行。。。每个月要还还款4500。。。这样子的话，贷款人早就不堪重负了，银行也不会贷给你的。

退税，蝇头小利而已，你要把这个蝇头小利赚到手还很困难。。。

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 22:25
这样的计算是不准确的。基本上缴税1万的，可以退回来6k多，但要根据每个人的情况和房子情况来计算。
具体计算方法请参考本版块置顶贴“ Jeff房产投资问答专栏（悉尼）”的第三页。
……    ……
工资收入： $35000/year  税额：＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额：＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week
…… ……

`

[ 本帖最后由 xndctz 于 11-3-2009 10:01 编辑 ]

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 22:30
只有100万的物业，才有可能每月还款和其它费用要4500这么多。
100万以上的毫宅租金只有每周400多？
而且缴税1万多的，没有人会考虑把它全部退回来。这样的假设没有意义。
另外还要考虑房屋折旧费，这个也可以抵税。

[ 本帖最后由 xndctz 于 11-3-2009 00:42 编辑 ]

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 22:49
LZ的问题被扯的很远了，如果LZ愿意，完全可以本金和利息一块付，其实每周算下来，多不了太多的。

作者: xndctz 时间: 10-3-2009 22:51
1
我个人也非常厌恶一些中介(其实不光是华人中介，鬼佬中介坏的不比华人差哪里去)使劲推销他们的投资房。
鼓吹投资房怎么怎么赚钱，不管是哪个区哪个地段，都让你投资，说一定会涨。还说你不买，明天就没有了……
还有就是让你只付利息，然后用第一套房子去抵押，买第二套。循环投资。
这些做法都是非常不负责任的，并且风险非常大。

2
LS的朋友提出，投资房只有房价增值幅度超过你的贷款利息，至少每年增值10％以上，才会挣钱。银行拿增值的5％，个人拿增值的另外5％，各1万6。
这个计算其实没有错误，只是误差太大，计算的过于简单，很多因素没有考虑。而且没有计算回报率。
其实在本论坛版块置顶帖“ Jeff房产投资问答专栏（悉尼）”里面已经计算很详细了，
大家不妨参考一下专业顾问和老大卫的解答。如果你真的愿意了解一下投资房，相信这个帖子会给你很大的启发。
ps：计算在第三页。我在这里就不再重复计算了。我在44楼说过了。

3
关于增值税。增值税没有50％那么夸张，而且你可以改成自住房啊。
如果我没有记错的话，增值税是这样计算的：增值的50％需要缴税，例如房屋增值了20万，
你只需要按照10万的收入缴税，并不是要你交出去10万。而且你投资的时间越久，缴税的比例就越少。
另外，你可以找专业的会计帮你做这块，好的会计师可以帮你省很多钱。不可能有交出去10万这么多。如果那样，谁还去投资房啊。
而且，房价增值其实只是投资房收益的一个部分。

4
房子5年翻一番。－－－如果我没有记错的话，在1985年到1987年，悉尼房价短短两年多时间，差不多是翻了一番。
这次房地产的异常现象(历史第一次也是最后一次)，就是因为投资房政策的改变。
政府在85年取消了投资房退税政策，于是房价大跌，因为没人买投资房了。但是好像是87年，政府又重新开始了投资房退税政策，
于是很多钱一下子拥入了投资房市场，房价翻了一番。
为什么会这样？我想，投资房如果没有赚头，它会有这么大的吸引力吗？
房价到底多少年翻一番？这个问题很难回答，有的房地产公司对他们的答案坚信不移，因为他们要大家掏腰包买房子。
我从来不敢妄下结论，但是如果你研究过房地产规律和投资方法，你会发现即使房地产上升缓慢，你仍然可以得到足够的回报。

5
“风险巨大，谁都知道现在房市在跌而不是在涨”
－－－关于房市现在到底是增是降的帖子，大家讨论了很多。可以参考“我爱我家”版块的几个帖子，结论都是一致的。
房价永远都是涨涨降降，不可能一直涨或者一直降。现在的情况并没有什么反常的。
如果房地产一直降，降到大家都心里痛苦的时候，澳洲经济就×××了。
其实大家心里都有个疑问，就是：经济危机的时候，政府为什么要救房市？我也是慢慢才体会到这个道理的，不容易啊。
另外，投资房地产和投资股市完全不一样，看短短几年房价的变化完全没有意义。房价的起落周期没有那么小。
03年到06年的房价的下跌完全在地产投资家的预料之中。97年前后的情况也有投资家预测过。

最后
我说这些，不是告诉大家投资房一定会赚钱，谁都不敢有这个保证。但是，投资房的存在和被关注，必然有它背后的原因。
如果有中介说某个区的房子升值大，劝你投资，你一定要问问他们为什么会升值？看他们怎么给你解释。
然后你再去问另外一个中介，问问他们对这个区的看法，你会发现，中介其实很可爱，呵呵。

作者: aprilpoon 时间: 11-3-2009 12:57
太复杂了。幸好咱们也没什么钱投资，乖乖买个自己住不亏大就好了

作者: 格美 时间: 11-3-2009 14:29
呵呵，Aprilpoon 我算过了，给个大概的概念，如果每年还给银行的本金不超过1万块的话，现在的利率下，是cover不掉年费滴。就是说，off-set 帐号换取的方便代价不低。如果考虑不远的某天，会有大笔资金要动用，否则还是用传统的本利一起还来的简单些。

作者: guigua 时间: 13-3-2009 21:48
买房时，如果有些多余的资金，除了留够日常开销、律师费等等购房的杂费，有两种选择：
1：只首付20%，把剩下的现金存入OFFSET
2：尽量多地交首付，少贷款
(假设：没有其它投资渠道，不买车、不向银行做其它商业贷款、也暂时不考虑OFFSET资金的应急作用)

另外，买房前，手里至少要有房价多少的资金才能买房？(按20%首付考虑)
首付低于20%是否要买个什么不便宜的保险？
听说还要给银行10%的押金是咋回事？是否就是10%的首付？

作者: aareon 时间: 14-3-2009 08:28
标题: 回复 #59 guigua 的帖子
不到20%的话要交贷款保险,这个目前来说挺没有意思的,因为这个保险担保的是借给你钱的银行,还不是你自己,但是钱是要你出,当然他们也可以通过loan来给你. 10%的押金就是首付,最后是通过银行转给卖家的.

作者: guigua 时间: 14-3-2009 09:02

原帖由 aareon 于 14-3-2009 09:28 发表

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不到20%的话要交贷款保险,这个目前来说挺没有意思的,因为这个保险担保的是借给你钱的银行,还不是你自己,但是钱是要你出,当然他们也可以通过loan来给你. 10%的押金就是首付,最后是通过银行转给卖家的.

谢谢
若首付20%，考虑那些杂费，我至少要准备房价($50以下的房)的多少%的钱？

作者: gemei 时间: 14-3-2009 10:16
标题: 回复 #61 guigua 的帖子
我就考虑把首次置业的补贴当作其他杂费了。

作者: fufalian 时间: 14-3-2009 11:41
只还利息的话，还算是买房吗？和租房什么区别？

作者: aareon 时间: 14-3-2009 12:05
标题: 回复 #63 fufalian 的帖子
只还利息只是产品里的一个选择,又不是30年都给你只还利息, 而且你随时可以还本金进去啊.你要有钱就往里面丢,比本加利还的还多..呵呵

作者: guigua 时间: 14-3-2009 12:12

原帖由 gemei 于 14-3-2009 11:16 发表

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我就考虑把首次置业的补贴当作其他杂费了。

先不考虑首次置业的补贴，其他杂费大概占到房价的多少%？

作者: AnaCoppola 时间: 14-3-2009 12:21
标题: 回复 #65 guigua 的帖子
http://www.commbank.com.au/purchasingcosts/ 你可以用这个算一下，我随便算了一下，如果30万的房子贷25万的话，费用17000+.

作者: guigua 时间: 14-3-2009 13:23
标题: 回复 #66 AnaCoppola 的帖子
谢谢...................

作者: guigua 时间: 15-3-2009 19:50
假设下面两个案例，都是首付20%，贷款30W，30年，10年后房子要出租，自己要买更大的房子。目的是尽量减少银行贷款利息

案例A，本金+利息一起还，使用OFFSET。假设头1年还$400/周(包括$200本金、$200利息)，当向OFFSET里存一定的钱后，以后仍旧还$400/周，但变成了$300本金、$100利息，这就相当于通过OFFSET实现提前还款、减少支付银行利息的作用
Q1：OFFSET的效果是这样吗？

案例B，只还利息，使用OFFSET。还$300/周，随着OFFSET里的钱不断增加，每周需要还的利息都在减少、小于$300/周，也就是说，OFFSET也在实现提前还款、减少支付银行利息的作用
Q2：OFFSET的效果是这样吗？

Q3：如果上述2个案例其它条件都一样，哪个案例最终支付给银行的贷款利息最少？(相差$1~2000视为无差别)

作者: 我是老人 时间: 16-3-2009 10:45
头晕.

作者: 格美 时间: 16-3-2009 11:05
标题: 回复 #68 guigua 的帖子
案例1还没有考虑好，先说案例2.

案例B，只还利息，使用OFFSET。还$300/周，随着OFFSET里的钱不断增加，每周需要还的利息都在减少、小于$300/周，也就是说，OFFSET也在实现提前还款、减少支付银行利息的作用
Q2：OFFSET的效果是这样吗？

--------如果只还利息，你的本金是不会减少的，就是交给银行的利息是不会减少的。但如额外存一笔钱进去，或者每次还款的时候还钱都大于利息，这部分钱是可以减少利息费用的，可以使你的存在offset帐号上的钱的金额相当于提前还款。不过由于这部分钱的支配权还没有给银行，你要每年给银行账户费。

offset的效果，就是用300多的帐号费来买用钱时的方便。

作者: guigua 时间: 16-3-2009 13:33
标题: 回复 #70 格美的帖子
哎，每个人的说法都不太一样，晕，只有自己经历了才知道

作者: 格美 时间: 16-3-2009 13:36
标题: 回复 #71 guigua 的帖子
就是就是，想起国内装修，等啥都晓得啦，房子也装修完啦。

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