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标题: off-set account是必须的吗？ [打印本页]

作者: Fernando 时间: 16-10-2008 09:17
标题: off-set account是必须的吗？
一般有off-setaccount可以把闲钱放在里面抵扣利息
，但是account管理费或者package的费用都不低，利率也稍高。

而没有off-set account的home loan利率和管理费都能低一些。那是不是可以考虑
redraw？
平时把余款都还到homeloan里面去，这样也一样减少利息。在需要用钱的时候可以把钱redraw出来。如果两三年才redraw一次的话，就算出50块redraw一次问题也不大，ongoing的费用看上去比有off-set account的要低一些。

各位都是怎么选贷款的？

作者: AnaCoppola 时间: 16-10-2008 09:25
标题: 回复 #1 Fernando 的帖子
听上去有道理哦，搬凳子过来看大家的选择。

作者: atelier 时间: 16-10-2008 09:27
如果投资的话，还是offset好！！！

作者: beckyzhou 时间: 16-10-2008 09:27
我没有选off-set account，目前redraw过2次，一次买车，一次旅游~
反正有闲钱就多还点，不到急需，不会redraw。。。

作者: cello 时间: 16-10-2008 09:59

原帖由 Fernando 于 16-10-2008 08:47 发表

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一般有off-setaccount可以把闲钱放在里面抵扣利息
，但是account管理费或者package的费用都不低，利率也稍高。

而没有off-set account的home loan利率和管理费都能低一些。那是不是可以考虑
redraw？
平时把 ...

我当时选offset是因为没有什么额外费用，而且还是fix rate,如果实际成本高了我也不选。也许投资的话确实有点优势

你这么快就忙着买房子了？

作者: sailor601 时间: 16-10-2008 10:00
我选的(稀里糊涂的)就是REDRAW的. 从里面拿过钱,几次而已,真不知道要收费的.

我现在的问题是,当时和银行定的是3年固定利率,3年内允许多还1.5万,那曾经多还又REDRAW了的计算在多还的金额内吗? 谢谢

作者: 我要气死你wwcc 时间: 16-10-2008 10:19
如果借的钱不多，只有20-30来万的样子，不建议用Offset Account，用的钱比你可以省下的钱还多

作者: cello 时间: 16-10-2008 10:25

原帖由 我要气死你wwcc 于 16-10-2008 09:49 发表

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如果借的钱不多，只有20-30来万的样子，不建议用Offset Account，用的钱比你可以省下的钱还多

能存的钱比借的钱更影响这个决策吧？如果借很多，以至每个月的钱都还贷款了，没什么余钱的话，就更没必要offset了。相反借得不多的，每月还贷款钱给了以后还有不少剩下的，有个offest也许能省一些

作者: beckyzhou 时间: 16-10-2008 10:28

原帖由 cello 于 16-10-2008 10:25 发表

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能存的钱比借的钱更影响这个决策吧？如果借很多，以至每个月的钱都还贷款了，没什么余钱的话，就更没必要offset了。相反借得不多的，每月还贷款钱给了以后还有不少剩下的，有个offest也许能省一些

对有些自制能力较差的人来说，省不下的，支取无度倒很有可能。。。

作者: 小葵 时间: 16-10-2008 10:34
有的人选OFFSET 主要是考虑到免税吧。

作者: Fernando 时间: 16-10-2008 10:46

原帖由 cello 于 16-10-2008 11:25 发表

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能存的钱比借的钱更影响这个决策吧？如果借很多，以至每个月的钱都还贷款了，没什么余钱的话，就更没必要offset了。相反借得不多的，每月还贷款钱给了以后还有不少剩下的，有个offest也许能省一些

我借得很少，那还得更少，有闲钱可以放offset，但是如果先还掉，有需要了再redraw出来呢？看上去也是一样的

作者: cello 时间: 16-10-2008 11:02

原帖由 Fernando 于 16-10-2008 10:16 发表

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我借得很少，那还得更少，有闲钱可以放offset，但是如果先还掉，有需要了再redraw出来呢？看上去也是一样的

offest就是比如你刚一发工资入账，那就立即帮你省利息了，如果是传统的，只有你把钱从储蓄账户转进去repay了才开始省利息。当然你在储蓄账户也有利息收入，不过这个收入要交税，offset的“省利息”你没有收入不用交税，这就是楼上说税的问题。这个还款快几天，以及把你每一分钱余钱都最大程度的用来抵消利息，就是offset的好处。如果要为这个好处多交更多的利息，或者更多手续费，那倒不一定值得。要看个人的具体情况了

作者: Fernando 时间: 16-10-2008 11:11
westpac有个smartpay，工资直接进repayment的账户的
不过不知道是不是一进去就能抵扣利息的，这个还要问问

作者: cello 时间: 16-10-2008 11:16

原帖由 Fernando 于 16-10-2008 10:41 发表

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westpac有个smartpay，工资直接进repayment的账户的
不过不知道是不是一进去就能抵扣利息的，这个还要问问

这个smartpay，能让你每次刚发的工资的全部都立即抵消利息吗？还是只是不用你操作，每次repay自动进行，但比repayment多出来的那部分按照存款来算

作者: jsseashore 时间: 16-10-2008 11:29
偶也端个板凳听听

作者: sailor601 时间: 16-10-2008 11:37

原帖由 sailor601 于 16-10-2008 11:00 发表

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我选的(稀里糊涂的)就是REDRAW的. 从里面拿过钱,几次而已,真不知道要收费的.
我现在的问题是,当时和银行定的是3年固定利率,3年内允许多还1.5万,那曾经多还又REDRAW了的计算在多还的金额内吗? 谢谢

趁热闹,有人帮助回答这个问题吗?
多谢

作者: ingeer 时间: 16-10-2008 13:25
不知道到底什麼是OFFSET 帳戶，說說我自己的情況

------ 1) repay和redraw
我的貸款沒有寫是OFFSET，但是可以有unlimited extra replayment 和 redraw. 比如說我貸了15w, 年率 9.0% 每個月還$888, 然後帳戶開好後，進去一看，balance是 :
第一天：$150,000 Dr (即 -$150,000) Available

0.0  (這個就是你extra repay的錢, 可以用來redraw的)

一切正常, 馬上去自己存錢的銀行開始repay, 轉了$5000過去(每日Internetbanking限額5k..), 第二天(澳洲本地銀行轉帳一天)一看balance是:

第二天： $145,000.00 Dr Available: $5,000.00

你的balance減少了，並且有$5,000的redraw limit, 通過貸款銀行的Internet Banking, 可以把Available 的錢再轉出來, 比如我又轉了$1000塊回原來的存款帳戶，這樣過了一天balance是:

第三天：$146,000.00 Dr Available: $4,000.00

以此類推...

---- 2) 利息是怎麼樣計算的？
澳洲的絕大多數loan(我不能說所有, 因為我也不知道)都是按天算利息的, 計息金額為你的Balance, 就是(你貸款的總額 - 每月扣款額的累計 - 你extra repay的錢)  比如如上我說的例子裏

第一天的利息是 $150,000 * 0.09 / 365 = $36.98
第二天的利息是 $145,000 * 0.09 / 365 = $35.75
第三天的利息是 $146,000 * 0.09 / 365 = $36.00
。。。以此類推

--- 3) 銀行如何扣款?
然後到了每月要還錢的時候了，發生了什麼事呢？
按上面利息的算法，銀行在你的帳戶裏暗藏了一個當月累計利息 = Sum(利息第1天 .. 利息第N天) 。。一直到每月扣款的那一天
假設這個累計數額為$800, 因為你有extra repayment了，所以利息額比預計額$888會小,$888是在你完全沒有extra repayment的基礎上計算出來的

這樣，過了扣款日後你的balance會是:

Balance: $146,800 Dr  Available: $3112

在上面的結果中 Balance(New) = Balance(old) + Interest(Accrued)
      Available(New) = Available(Old) - 月還額

大家只要注意Balance就可以了，這個數字是你真正欠的錢; Available 當然是越大越好，可以沖掉每日計算的利息額(%9, 如果去存款拿利息，首先銀行的存款利率一般都比貸款低2%，它們靠這個賺錢的，其次你賺的利息還要交稅。。) 而且在需要用錢的時候可以隨時取出來花

大家先貸款的時候要注意各種手續費，最要關心的就是extra repayment和redraw的手續費，一般如果這2樣中任何一樣要收錢，基本可以不用考慮了，黑就一個字。。

[ 本帖最后由 ingeer 于 16-10-2008 14:28 编辑 ]

作者: someonehappy 时间: 16-10-2008 14:10
Don't know much about this, but, it sounds like a mathematic question, if the rules/rates/fomulas are all known, then there always comes one set of certain answers. But the answer will be a little bit complex, because it depends on many other informations, like how much money do you want to put into the offset-account, how often will you redraw/transfer money from the account/loan, how much will you redraw/transfer, etc.

All in all, this is an accounting/financial problem that should better be solved by professional people.
Just call leo, make life easy. (Not commercial!!)

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