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标题: 气愤！！竟然遇到卖方毁约，这个怎么办？5天的cooling off days马上结束了。。。。 [打印本页]

作者: 大虾米 时间: 16-9-2008 10:28
标题: 气愤！！竟然遇到卖方毁约，这个怎么办？5天的cooling off days马上结束了。。。。
前面看中了一个房子，与中介谈好了价钱后，让律师看了合同，修改了部分条款，然后签署了合同，并交了定金。但是合同里面有5天的cooling off days。

现在在这5天cooling off days里面，我忙着跑贷款等，没想到我的律师告诉我：对方律师声明他的客户不同意签约。。。真玛丽隔壁的想骂人，不同意签约怎么不早说，忽悠我啊，律师费我都交了，7456

咨询律师，我的合同是否有效？回答无效，因为合同没有交换。。。

再FT一次：难道我签署的合同只约束我自己吗？5天之内我withdraw，我定金上交；5天之后withdraw，罚款大大。那：5天之内卖方withdraw，难道对他们没有任何约束吗？

简直是郁闷的一塌糊涂！！！请教大小虾快过来帮忙啊：

1.我的定金能拿回来吗？但是与中介签了一个sale note，没有列出卖方withdraw的时候我的定金上交，只是提醒了价格，冷静期，我如果withdraw，定金上交等信息；

2.中介难道不是代表卖方出价的吗？怎么还会有卖方反悔这一说？如果遇到这么无耻的JS，怎么对付他们？

我现在还没怎么考虑自己的利益，只是特别气愤这种现象，原先觉得澳洲中介市场应该比较规范，怎么是这样子，所以一定要讨个说法

唉，另外，想给大家提个醒，也不知道怎么提醒，好像防不胜防啊

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 10:45
cooling-off period是对于purchaser而言的吧，vendor应该不能够withraw的啊~

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 10:46
标题: NSW的情况
COOLING OFF PERIOD

(4)  Every contract for the sale of residential property (less than 2.5 hectares) has a cooling off period of five working days the cooling off period ends at 5.00pm on the fifth working day).  This means that after entering into the contract the purchaser has five working days in which to “cool off”.  The seller is locked into the contract and cannot withdraw from the sale.  If the purchaser finds that for any reason he or she does not want to proceed with the purchase they can rescind the contract within the five day period.  If they do rescind the contract they forfeit to the vendor 0.25% of the sale price.  The contract is then at an end and neither party has any further claim against the other.

The purchaser can waive the cooling off period by having the contract explained by a conveyancer or solicitor and a certificate signed by that conveyancer or solicitor and the certificate handed to the seller’s conveyancer.  The certificate is drawn under Section 66W of the Conveyancing Act and is commonly called a “Section 66W certificate”

The cooling off period can be shortened by the use of the S66W certificate whereby it will be stated that the purchaser has agreed to shorten the period to whatever number of days has been agreed.  It can also be shortened by a condition in the contract.

There is no cooling off period if the property is sold at public auction or on the same day as the property was listed for auction sale.

信息来源：  the Australian Institute of Conveyancers NSW Division

[ 本帖最后由 beckyzhou 于 16-9-2008 10:52 编辑 ]

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 10:50
lz，你的律师ms不够老道哦~

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 10:57
这里有个帖子，一个卖家想变卦去咨询的。。。http://reic.com.au/forums/thread/3803.aspx
回复里有说到：
“Vendors don't have a cooling off option because the vendor always has the upper hand as against a purchaser in a real estate transaction. “。。。。。。“If you want the property back you will now have to negotiate with the purchaser, but it may cost you a lot more money.”

我觉得lz一定要，也可以争取到应得利益的~

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 11:03
但是有一点我不是很明白~可能是影响问题的关键了~
你说没有exchange contract? 确定么？
因为cooling-off period 是在exchange contract后生效的啊~

正常顺序：
Exchanging contracts and paying a deposit --〉Cooling-off period ---〉Settlement

[ 本帖最后由 beckyzhou 于 16-9-2008 11:06 编辑 ]

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 11:04
如果律师对这些步骤都颠来倒去讲不清楚，那就是你不够走运了。。。

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 11:09
看到lz其他帖子，应该是NSW的
NSW Office of Fair Trading电话13 32 20，你可以去咨询

作者: 大虾米 时间: 16-9-2008 11:55

原帖由 beckyzhou 于 16-9-2008 11:03 发表

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但是有一点我不是很明白~可能是影响问题的关键了~
你说没有exchange contract? 确定么？
因为cooling-off period 是在exchange contract后生效的啊~

正常顺序：
Exchanging contracts and paying a deposit ...

大侠，是这样：
我们单方面与中介签了合同（中介说已经经过卖家同意），然后交了定金。
但后面应该卖家和中介签合同，但他们拖着不签（中介给的理由是：卖家有2个，一个同意，一个不同意）

所以卖家和中介签的合同就没有送达给律师，也就是合同没有交换；进一步：合同没有生效，5个cooling off days没有作用（我的律师说的）

所以结果就是这么悲惨，有点想被耍了一把
律师和我的想法是一样的，可能同时有另外一家打算签约，他们可能在找好的买家。。。但我完全可以撤销合同和定金

所以我现在觉得问题可能出在中介，对他们应该采取什么措施？简直是无中介不恶啊！！！！
注意注意！！千万不要相信中介的话！！！

作者: 大虾米 时间: 16-9-2008 12:00
beckyzhou，还在线吗？

如果情况是这样，我还怎么去争取对方签约啊？刚刚对房子培养了感情。。。

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 12:00
所以说你选的律师不老道。。。
没有交换合同，cooling-off period就还没开始呢。。。

你这种情况我没有碰到过，
你们如果单方面跟中介签了合同了，那看看条款是怎么写的~
如果你判断合同有问题，那就拿着合同打电话给Office of Fair Trading，看看有什么方式可以追究那个中介了。。。
但是这个事情，你的律师绝对有责任的。。。

作者: 大虾米 时间: 16-9-2008 12:10

原帖由 beckyzhou 于 16-9-2008 12:00 发表

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所以说你选的律师不老道。。。
没有交换合同，cooling-off period就还没开始呢。。。

你这种情况我没有碰到过，
你们如果单方面跟中介签了合同了，那看看条款是怎么写的~
如果你判断合同有问题，那就拿着合同打 ...

是的，我的律师也说过：现在合同没有生效，所以我不要担心定金的问题，完全可以拿回来。
但就是不知道中介有什么责任，我想打上面的电话看看，怎么讨个说法。。。
现在中介还在纠缠，说肯定会签约等等，他还在努力等等，但给我的感觉就是在拖，等第二个买家签约。。。

作者: zycbob 时间: 16-9-2008 13:07
律师费要回不来了么？7千大元啊

作者: milkzhang 时间: 16-9-2008 13:39

原帖由 zycbob 于 16-9-2008 13:07 发表

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律师费要回不来了么？7千大元啊

律师费要7千吗? 不是一般700就够了吗? 而且一般律师收费都是以完成一次买卖来算. LZ等于还没有完成,下次再买应该不用再付费.

作者: 大虾米 时间: 16-9-2008 14:33

原帖由 milkzhang 于 16-9-2008 13:39 发表

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律师费要7千吗? 不是一般700就够了吗? 而且一般律师收费都是以完成一次买卖来算. LZ等于还没有完成,下次再买应该不用再付费.

律师费没多少，只是前期小交
只是这个中介的问题郁闷，想怎么投诉一把

作者: coconut 时间: 16-9-2008 14:44

原帖由 大虾米 于 16-9-2008 11:55 发表

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大侠，是这样：
我们单方面与中介签了合同（中介说已经经过卖家同意），然后交了定金。
但后面应该卖家和中介签合同，但他们拖着不签（中介给的理由是：卖家有2个，一个同意，一个不同意）

所以卖家和中介签 ...

给中介涮了，一般应该是由中介斡旋谈好价格后，卖家先签，买家后签，然后开始算 Cooling-Off，Cooling-Off 结束后再交定金。

你这整个流程都反了，合同应该是无效的，因为卖家压根没签，定金是可以拿回来的。最好的结果是让中介赔偿律师费的损失，中介如果不肯恐怕也没办法，算交学费吧。

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 14:55
标题: 回复 #16 coconut 的帖子
所以说lz的律师不老到啊~ 让中介给签着鼻子走了~

作者: zycbob 时间: 16-9-2008 15:14

原帖由 大虾米 于 16-9-2008 10:28 发表

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...忽悠我啊，律师费我都交了，7456 ...

我以为律师费是$7456

作者: beckyzhou 时间: 16-9-2008 15:16

原帖由 zycbob 于 16-9-2008 15:14 发表

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我以为律师费是$7456

作者: 大虾米 时间: 16-9-2008 15:52

原帖由 beckyzhou 于 16-9-2008 15:16 发表

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我，我，我
是气死我了~~~

有点点好笑了哈

谢谢各位啦，以后签约前还要先问问对方是不是签约了，ft

作者: flyspirit 时间: 16-9-2008 16:13
是哪个律师和中介？LZ能不能报一下？

作者: 大杨树 时间: 16-9-2008 20:57
就算卖家签了，他一样可以把房子再卖一遍。

作者: 青山 时间: 16-9-2008 21:55
我当时签字的时候，加了一个条件，卖方必须在当天下午两点之前签字，不然我的签字就作废。

作者: chxu3549 时间: 17-9-2008 19:52
只要卖家没签字，随时都可以撤，是你的律师有问题啊

作者: maaboo 时间: 17-9-2008 20:07
关注一下……怎么这么不讲信用？
另外买房子一定要咨询律师么？

作者: jayne 时间: 17-9-2008 20:20
In this case you have ground to sue him but at the same time you will need lots of money to hire a lawyer(Just like that $7456)

作者: 清鸟 时间: 17-9-2008 20:38

作者: beckyzhou 时间: 17-9-2008 21:02

原帖由 maaboo 于 17-9-2008 20:07 发表

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关注一下……怎么这么不讲信用？
另外买房子一定要咨询律师么？

买卖双方都必须通过律师或者conveyancer进行房产交易

作者: Microhard 时间: 17-9-2008 21:15

原帖由 maaboo 于 17-9-2008 20:07 发表

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关注一下……怎么这么不讲信用？
另外买房子一定要咨询律师么？

一般都要通过律师，也可以自己弄。

作者: sydneyabcdefg 时间: 17-9-2008 21:41
这个买房子的人像个白痴然后上来卖中介和买方一通。被自己的律师和中介耍了一通还不知道。

作者: 大虾米 时间: 18-9-2008 10:38
感谢上面各位的回复，除了下面这个白痴：sydneyabcdefg。

先答复一下大家关心的问题：
1. 一般流程确实如beckyzhou 所说的，卖家先签，然后买家再签，这样cooling off days是从买家签字算起5天内。5天内，可以跑贷款和房屋检测，当然房屋检测可以提前做，贷款也要提前了解各个银行和broker说推荐的产品。如果5天之内办不完，可以要求延期。

2.像卖家没有签约，而买家与中介先签约的情况非常少（偶不幸遇到了一个，555），因为一般中介与买家签约时确定的价钱是经过卖家同意的，所以应该中介先与卖家签（但我这个中介解释是因为卖家有2个，一个同意，另外一个没有同意，所以。。。）

3.这件事情还在进展中，据中介称是在与卖家协商，说合同肯定能够签。后面结果出来后，我会上来报告给大家。当然，如果出现反面结果，我也会把中介曝光。

4.律师的问题：律师在看合同给我们提了一些意见，很重要。但确实他也没有提醒我们中介和卖方应该签约在先，但提醒我们签约后一定要中介把对方的合同原件拿过来的。后来律师也建议我们撤合同，并且告诉我们不会有任何损失的。所以律师的问题可小可大，暂时先不曝光吧。

5.律师费的问题：一般律师费1000元以下。我这次只是交了小定（后面买房也可以再次咨询这个律师，没有关系）。我提到的7456是气死我了的意思，不是律师费，谢谢大家挂念。

6.这件事情总起来有得也有失，呵呵，有点阿Q啊。。。所以现在心情平复一些。写上面的内容主要是给后续买房的人做一个提醒。但其实说真的，即算在合同上面要求卖方在限制时间内签约，如果人家不签，我们也没有办法，但毫无疑问，我们的定金是没有损失的；损失的无非是一些时间和精力。

最后特别感谢beckyzhou！相信生活中应该也是很乐于助人的人！

分割线===========================================
最后说一下这个人：sydneyabcdefg
你不觉得你怎么说的这几句话很欠扁？很白痴吗？希望你发言之前脑袋清醒一点，不要这么不招人待见！

作者: beckyzhou 时间: 18-9-2008 10:45
标题: 回复 #31 大虾米的帖子
不用谢啦~

第一次买房五味交杂的感觉我也经历过
经验是慢慢积累的~
祝你接下来一切顺利咯！

作者: 基努里夫斯 时间: 16-10-2008 10:04
标题: 多写写感受，然后来人借鉴
万事开头难啊！都保重吧

作者: jsseashore 时间: 16-10-2008 11:14
这与律师没有任何关系，因为这根本就是无效合同～～

[ 本帖最后由 jsseashore 于 16-10-2008 22:36 编辑 ]

作者: zgy 时间: 16-10-2008 11:19
好像和国内的程序不太一样.
国内的青岛是这样的: 中介通过各种渠道收集房源, 想买房的人找中介. 中介可以根据买方的要求推荐几套房屋.如果买房买方有意,就进入看房程序. 如果看好了房,买卖双方就进行价格协商. 如果价格能协商一致,买卖双方立即签订房屋买卖合同,同时买方支付卖方定金5000-10000元.合同中约定若干天后付首次房款40-60%.
在付首次房款前,买方毁约,定金归卖方;卖方毁约,则由卖方加倍退还定金给买方.

作者: 大虾米 时间: 16-10-2008 11:21

原帖由 jsseashore 于 16-10-2008 12:14 发表

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楼主的经历我也遇过，有些中介经常拿着几份合同去向卖方交差，然后让卖主选择其一，然后再把其他的定金退了。其实这样无非是想多赚点钱。这只有在市场是卖方时才会发生。我遇到过两次类似事件。一次是要签的时候，中 ...

谢谢！没想到一上来就看到了新回复。
也报告下进展：
1.房子定金已经退了。中介几次推脱卖家在度假，在休息，在。。。所以卖家不肯签约。无良中介是：Better building；
2.房子继续在看，但不是特别迫切了，因为对现在房地产市场感到比较迷茫，不知道后面会升还是降，毕竟是一大笔投入，所以慎重点看看再说。。。
今年的澳洲真的是不可能的事情都可能发生了，汇率，降息，房地产升幅放缓。。。所以也许房地产大幅缩水就在眼前。个人观点哈

作者: beckyzhou 时间: 16-10-2008 11:27

原帖由 大虾米 于 16-10-2008 11:21 发表

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谢谢！没想到一上来就看到了新回复。
也报告下进展：
1.房子定金已经退了。中介几次推脱卖家在度假，在休息，在。。。所以卖家不肯签约。无良中介是：Better building；
2.房子继续在看，但不是特别迫切了，因 ...

钱拿回来就好。。。
better building是不是burwood那边的啊？

作者: jsseashore 时间: 16-10-2008 11:42

原帖由 大虾米 于 16-10-2008 12:21 发表

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谢谢！没想到一上来就看到了新回复。
也报告下进展：
1.房子定金已经退了。中介几次推脱卖家在度假，在休息，在。。。所以卖家不肯签约。无良中介是：Better building；
2.房子继续在看，但不是特别迫切了，因 ...

钱拿回来就好。（其实楼主付出了很多时间，还付出了感情－－对房子的），真是恨这些中介！！！不过听说现在的市场真的不怎么样，持币为王，等形势明朗再买也行。

作者: steven_sa 时间: 2-1-2009 12:44

原帖由 大虾米 于 16-10-2008 12:21 发表

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谢谢！没想到一上来就看到了新回复。
也报告下进展：
1.房子定金已经退了。中介几次推脱卖家在度假，在休息，在。。。所以卖家不肯签约。无良中介是：Better building；
2.房子继续在看，但不是特别迫切了，因 ...

所以，塞翁失马，焉知非福，LZ的房子这欠没买到未必就是坏事啊，房价涨跌皆有可能，不过在目前这样的市道中，大家可以推测一下，上涨有多大概率，下跌的概率又是多少，还是多等等看吧。

作者: aareon 时间: 2-1-2009 20:00
定金肯定可以拿回来的，其实在交10%之前，买方是很被动的，因为卖家可以反悔，你反悔的话，定金就没了。

作者: steven_sa 时间: 2-1-2009 20:13
我记得前阵子出了个非正式的OFFER后，卖房中介把我们约了去，开始是让我们加价，坚持没加，最后中介拿了一份合同让我们签，上面房东还没签，说是签了后让房东从几份里面去挑一份，到后面还要再签一个FORM 1,只有签了那个才算进入COOL PERIOD，只有那时房东才不能反毁，在这之前房东说了算。

不过房子最终没买成，因为房东挑了个无财政条件的报价。我在我的合同上注明了如果银行未能贷到足够的钱我免责。

作者: Elica 时间: 23-1-2009 20:25
受教了,无良的中介只知道赚钱

作者: shadow 时间: 24-1-2009 11:48
标题: 回复 #42 Elica 的帖子
中介赚钱，天经地义阿。又不是搞慈善或社区服务，做生意而已，只要是在法律许可范围内，追求生意利润的最大化，那就无可厚非。
楼主也许被中介利用知识、对市场和顾客的了解及信息的不对称等优势在此次交锋中落败了，不过中介也并没有给买方造成经济损失。至于“无良”与否，不知背景事实，无法下结论，但貌似中介并没有做什么过分的事，而且换个角度，对卖方而言，中介是不是帮他卖了更高的价或是找了更好的客户呢，对新的买家而言，是不是也是终于买到了称心的房子了呢？对他们而言，中介还是不是“无良”呢？
况且，要求，不仅是中介，甚至是更大的公司具备更高的社会责任感，还任重道远。
对于楼主而言，谈不上恨不恨，除非这里恨解释为遗憾。
不过大家站在自家的利益角度出发，也无可厚非，只不过不建议过早下结论。

作者: 西北农夫 时间: 24-1-2009 12:30
看到最后才看明白，楼主签的那不叫合同，是一份OFFER而已。中介和房东的行为很正常。

一般这样的OFFER有几个买家同时出的，卖家同意哪家就在哪份上签字，接下来才转入准备买卖合同阶段，买卖合同一定是买家与卖家定的，而且通常卖家先签字。

我买房时这样的OFFER签了几份，前几次因出价低都没成，出OFFER是要交点定金，不会是10%,只要500到1000刀。

作者: steven_sa 时间: 24-1-2009 12:39
LZ签的应该是合同，只不过是LZ先签字而卖主最后没在上面签字罢了（如果是OFFER的话还要请律师先把关？？呵呵），想想我前段时间也应该是做了一回和这同样的事（白纸黑字写的是买卖合同文本，如果连合同文本和OFFER都分不清，未免也让人太小看了吧）不过我当时是还没交定金。

[ 本帖最后由 steven_sa 于 24-1-2009 13:41 编辑 ]

作者: 我是老人 时间: 24-1-2009 18:12
如果你已经小定，卖家反悔的事情非常少见。

中介的责任比较大。他不该告诉你在5天冷静期。因为合同没交换，没生效。你没冷静期。

不烦了。

后面肯定有更好的房子等着你。就当积累买房经验好了。

作者: cien98 时间: 7-2-2009 21:53
学习了，看来以后买房一定要小心，还要小心那些无良中介忽悠我们。

作者: Fernando 时间: 9-2-2009 03:16
10年房价更低呢，存着现金买更好的house吧

作者: crystalsea 时间: 19-2-2009 13:23
标题: my leagal fee is 3750, really angry
the lawyer refused to tell me because she said can't estimate beforehand. Then I received the letter after all completed, really shocked! But have to pay, who can win a case with lawyer.

I will get a contact number from you guys if I have to go into the property market again!

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