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作者: 多多哥哥 时间: 21-8-2008 10:46
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本帖最后由多多哥哥于 30-4-2014 21:06 编辑

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作者: wycg_chen 时间: 21-8-2008 10:59
值得反复推敲，先收藏

作者: erick 时间: 21-8-2008 11:06
好贴！！！

作者: pretty 时间: 21-8-2008 11:37
等着看。。。。。。。

作者: davis555 时间: 21-8-2008 11:47
这个当然

作者: flyspirit 时间: 21-8-2008 12:14
留个脚印看看楼主怎么说

作者: enjoyit 时间: 21-8-2008 12:33
先踩一脚。。。。。

作者: kyu 时间: 21-8-2008 12:37
ti~~~~~

作者: tiantian64 时间: 21-8-2008 12:59
看看罗!!!

作者: kyu 时间: 21-8-2008 13:05
不错。。现在利息很高。。。特别是存款

作者: zlsiva 时间: 21-8-2008 13:29
你的贴子作为一个思路不错,不过你的计算方法有几个问题
1\你是以今后25年的利息都是7%,如果今后25年的利息都这么高的话,我敢保证25年后的房子绝不会只升3倍
2\你没有考虑到恶性通胀的可能性,毕竟25年时间太长了些(美国80年代就碰到过,现在也面临着再次恶性通胀的风险)
3\我觉得楼主的计算不太严谨,比如对利率的估算,对25年后房价的计算,其实是很难界定的,存在太多的变数,对计算的结果产生的误差绝对不止20%,误差超过一倍也很正常的
4\总体来说我觉得投资房产是要比把钱存银行来得好,因为后者能赶中通胀的速度就不错了(基本不可能),而前者由于人口的增加,经济的增长,土地资源的有限,总体上来讲是处于增值的状态,(不过我并不认为现在买房是好的选择,由于各种原因,现在的房价明显太高了,做为投资还不是时候)
不过希望楼主不要删除此贴,这毕竟是一个思路,也是判断现在房价是不是太高的一个很重要的参考,希望能给大家提个醒,别以为买房一定赚

作者: 000567 时间: 21-8-2008 13:33
标题: 回复 #1 多多哥哥的帖子
收藏先。。。

按照楼主的思路，先租房拿存款。等有了一定首付，来避免大额的银行贷款利息的时候，再买房子。。。

作者: nono_2008 时间: 21-8-2008 13:39
100,000*(1.07)25次方 = $542,743.26 是不是没想到? ???????
怎么算的??????夸张拉

作者: sarsline 时间: 21-8-2008 13:54
事实上，按现在很多银行存款每月给一次利息来算，10w存款存25年，7%利息，最后能到60w+

作者: GateW 时间: 21-8-2008 13:59
我听的讲座怎么说每5年就要翻一翻! 砸又改7年了泥?

[ 本帖最后由 GateW 于 21-8-2008 13:18 编辑 ]

作者: 悠悠 时间: 21-8-2008 14:04

作者: kyu 时间: 21-8-2008 14:24
算法没有问题。。２５次方是假设不withdraw

作者: fm_yy 时间: 21-8-2008 14:53
肯定不withdraw了，买房子的首付也是拿不出来的吧

作者: 退休养老的人 时间: 21-8-2008 14:58
这个话题要一份为二的说，买房投资在澳洲很多人是为了退税，他们拿着高收入，为了退税去买房，因为是投资房，可以全额贷款，前3年不用还本只要付利息，说白了是空手套白狼，如果市场好选对地方，3年只付利息就赚个10来万是没有问题的，就算市场不好，对于要退税的人来说也赚了，如果是搂住所说的有一笔现金去买房，那么现在的状况有2种，一种是要买自己住的房，这个就不存在什么其他的想法了，因为你要住，所以必须买，不然白交租金多可惜了；另一种用现金买投资房，这个不完全的看现在银行的存款利息可能比较高，就像小本投资者常希望的年投资回报有6-8%就很满足了，那就会觉得存银行已经有7--8%的利息，而且很稳定，没有风险，非常好，但是在经济投资上最常讲的话题就是：房地产是唯一一个和通货膨涨成正比的的的东西，如果综合考虑还是应该买房投资，至于买什么样的房，在房地产的投资理念应该是要么买最好的，要买买相对差一点的，最好的永远不会贬值，在任何一个楼市不好的阶段，最好的楼盘永远不会受到冲击，相对差的升值空间比较好。呵呵，这个是个人的一点小见解。

作者: kyu 时间: 21-8-2008 15:05
这帖子很有深度

作者: coconut 时间: 21-8-2008 15:08
甲存银行投资                      乙买房投资
10万元首付       $542,743.26             0
每月3251.42       $2,633,886.92             0
房产                         0                   $1,500,000
维护费用                         0                   -$266,751.77
租金收入                         0                $1,755,155.33
负扣税                         0                   $284,944
资本所得税                         0                   -237650
总资产          $3,176,630.18          $3,035,697.57

LZ 注意到了么，二者区别就在资本所得税上，凭什么假设“一定有办法合理地避开对利息所征的税”？

不过，大方向还是赞成LZ的，在自住以外投资买房，对大部分人并不划算。负扣税其实是有钱人的游戏，当你的年收入大大地大于15W时，也就是你有大量的45%的边际税款可供抵扣时，投资买房是合算的。

对于一般人，其实更合适的策略是是尽量买大自己的自住房，年轻时，一家子住得也宽敞舒服，等儿女大了，大房子一卖（自住房收益免税哦），换个小的 Retirement Village，剩余的就拿去 Enjoy Life 吧。

作者: flyspirit 时间: 21-8-2008 15:17
我觉得其中两点有问题

1。所得税避税，我想问问LZ，对于打工的来说，怎么避这个税？你说容易找到避税方法，但实际上很难。

2。出售时资产所得税 = -$237650。退休后出售房产，不需要交所得税。

作者: kingsking 时间: 21-8-2008 15:22
顶,不错.
大家讨论一下,开阔言路.
买房有买房的道理,不买房也不买房的原因.

作者: flyspirit 时间: 21-8-2008 16:12

原帖由 多多哥哥 于 21-8-2008 14:22 发表

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我说的是，银行存款的利息那部分。　你如果想不出办法来，就交税好了，我说的不是工资代扣的那部分税。那是无法避开的。资本所得税。说老实话我没研究细则。如果退休后卖房就免税，那在这个计算中，就是买房划算了。

储户的存款利息银行一清二楚，隐瞒没任何好处。税务局一查一个准。

作者: minutemaid 时间: 21-8-2008 16:32
怎么不算算租房要交多少租呢？

作者: sophiesw 时间: 21-8-2008 17:22

原帖由 minutemaid 于 21-8-2008 15:32 发表

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怎么不算算租房要交多少租呢？

应该是讨论已有自住房的情况下要拿10万来投资的不同结果吧。若是没有自住房需要租房子的话，不但是房租问题，我觉得租房子总不如住自己房子方便舒适，或者说心安理得，不用担心房东不续约，升租金，或者规定能否养宠物等总总规矩。。。这一点不是投资收益多少可以衡量的。

作者: sophiesw 时间: 21-8-2008 17:47
不过是否有详尽的25年前悉尼房价的数据作个对比？
这里有两个真实的例子，40年前以4200镑买下的一个house,现在大约直七十万；25年前以十七万买下一个house，现在约两百五十万。
不过还是楼上有一位说的，地点很重要

作者: RobF 时间: 21-8-2008 20:53
Thanks for sharing your opinion! LZ! Good on you! It's always a good thing to keep thinking.

I have a real example in Sydney. My friend's father bought a property in northern beach 38 years ago at A$17,000. It worthes around $800,000. At least 750K.

And also I agree with "minutemaid", please count rental in the calculation as well.

Looking forward to more discussion about it!

作者: flyspirit 时间: 22-8-2008 10:12
银行几十万利息的税收，是个重要环节，在你的计算中轻描淡写的说很容易避开。但实际上很难。所以我的意思是这部份的税收要加到你的原始计算中。

汇到中国？开玩笑吧。只要把钱存在澳洲银行，利息就要交税，不管最后利息收入去了哪里。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 22-8-2008 09:13 编辑 ]

作者: goldensun 时间: 23-8-2008 11:46
不交税么?
还有退税呢

作者: eastcity 时间: 23-8-2008 12:00
现在悉尼的房价, 澳洲的房价能一直在高位运行吗? 得益于经济的发展才有今天的房价, 大家收入高, 移民多, 价格就上去了, 经济出现衰退会怎么样? 出现大量失业人群房价会怎么样? 美国遇到的问题澳洲也会遇到, 澳洲不是天堂! 澳洲现在的负扣税其实是帮富人抢穷人的钱, 帮有钱人抢新移民的钱.

作者: eastcity 时间: 23-8-2008 12:04
有很多人以为利息降了房价就会往上涨, 我看不一定, 为什么要降息? 那是经济发展出现了问题, 结果就是裁员和减薪, 这样房价会怎么样呢?

作者: megamicro 时间: 23-8-2008 12:15
有深度的帖子，关注中

作者: tanshen 时间: 23-8-2008 12:22
如果房价涨若干倍，那当然买房划算了。如果没有涨多少，当然是存银行划算了。

作者: bio 时间: 23-8-2008 18:07
可以看出一个真理：算账这事，不能相信别人的

作者: freshfish 时间: 24-8-2008 00:38
很好的讨论贴啊........

也说点个人想法，个人以为超过十几年的房价数据基本可以不用参考了，近十多年来由于中国等经济体的快速变化，许多原有的经济方面的理论失灵了，房价的变化也不例外。

中国的房产在十几年前刚售给个人的时候，也是出几千或万把块钱就可以搞定，现在都值几十万了或上百万了，跟OZ的部分房子一个道理，十几年内上涨了几十或上百倍是历史的机遇，OZ几十年，中国十几年。对逐渐稳定以后的房价涨势预测，应该不把这段时间的数据做为重要参考，这种机遇个人感觉不会周期性出现。

个人感觉25年升3倍左右应该算不错了，基数不一样时，上涨的速度和倍数肯定是不同的，10万涨到30万比30万涨到90万肯定不会一样容易。如果3倍升幅我肯定选择买投资房，毕竟把余钱存银行利息税很难避掉，如果存款利率是n，则到手利息的实际利率在0.55n-0.7n之间。若买投资房贷款利率虽然高且租不抵息（利息在1.1n-1.2n之间吧），但存在负扣税和房价上涨超过预期的可能，所以应该比存款有诱惑力........

[ 本帖最后由 freshfish 于 23-8-2008 23:39 编辑 ]

作者: Kino-elf 时间: 24-8-2008 12:48
学习。不过总得先买个房自己住着，总比租的好啊！

作者: Fernando 时间: 24-8-2008 13:09
对未来的预测总是容易引起争论，我们可以参照历史数据，但是历史不会精确地重演。
LZ的思路非常好，大家都希望能看到这样的探讨。有条件朋友可以买一套投资房，再存个10万比较一下。投资要多元化啊，中国股市，香港，澳洲股市都可以投一点放着。

前面关于中国利息的说法有点不对，现在国内利息低不说，而且利息税是固定的20%，暂时来看肯定是不核算的，当然以后形势肯定会有变化。

作者: minutemaid 时间: 24-8-2008 13:55

原帖由 eastcity 于 23-8-2008 11:00 发表

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现在悉尼的房价, 澳洲的房价能一直在高位运行吗? 得益于经济的发展才有今天的房价, 大家收入高, 移民多, 价格就上去了, 经济出现衰退会怎么样? 出现大量失业人群房价会怎么样? 美国遇到的问题澳洲也会遇到, 澳洲不是 ...

历史上房价一般最多也不过跌10%, 30%的已经到头了，而且是全球性的经济大衰退

作者: minutemaid 时间: 24-8-2008 14:01
总体的趋势都是在涨的，而且全球看来房子涨的永远比工资快。除非你一辈子也不买房（就算租房的话房租也是会涨很多的），要不然的话还要算进去租房子期间的房租和等到以后买房子的时候房价涨上去的那一块（如果是在大城市的话很可能这一块就顶掉银行利息了，比如说悉尼东区原来的工人房）。还有就是中国人买房的很多都出租，这也是一种投资。出租能补贴很大一部分的贷款和其他支出，这个也可以算上。

如果是小城市或小镇的话房价虽然不会涨太多但同样房价也相对便宜很多很多，所以不需要贷多少款（30万左右的话甚至一点都不需要贷，看个人了）。

[ 本帖最后由 minutemaid 于 24-8-2008 13:05 编辑 ]

作者: zezebabe 时间: 24-8-2008 15:54

.......好帖。。。。。继续关注中～～～

作者: usherlight 时间: 24-8-2008 16:39
我觉得有一个事情可能是楼主忽略的，如果有１０万元投资的话，可以投资两处房产，几年以后Refinance一下，继续扩张，当然，这都是建立在房价上升的基础上。
具体的数字我没有计算过，我感觉如果房价的走势一直向上的话，数套房产的投资收益加起来，应该不是一个小数目。

作者: rabbit75 时间: 24-8-2008 20:55
mark

作者: flyspirit 时间: 25-8-2008 12:23

原帖由 多多哥哥 于 23-8-2008 10:22 发表

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请这位朋友仔细看一下原文。我是不是已经把利息税计算进去了。

汇到中国，怎么会是开玩笑呢？你到中国银行，KVB，西联，都可以汇款到中国啊。有什么可笑的呢？这是合理合法的啊。

更何况，我已经把利息交的税 ...

            甲存银行投资                      乙买房投资
10万元首付       $542,743.26             0
每月3251.42       $2,633,886.92             0

你这里给出的10万首付所得利息，不就是没有扣税的那个吗？

汇到中国去当然可以，但是和我们讨论的利息免税有何关系？

你的思路是否准确？本身就基于数字，当然我们要讨论数字。否则你认为该讨论什么？

作者: leizhenhua 时间: 25-8-2008 23:44
房地产投资是一个很大的题目，不能简单地像楼主这么计算。下面是自己的观点，供大家参考：

以十万块投资房地产二十五年不会只买一套房子，第一套房子经过几年的升值，就可以再贷款买第二套，然后两套房子再升值，再第三套第四套。。。。。。房地产投资最重要的工具：财务杠杆没有考虑，怎么能公平地和其他方式比较呢？

关于房地产的价格，基本上是供需关系决定的，那么长远看（25年算一个很长的时间了）它一定会超过通货膨胀率。考虑到澳洲的政治稳定（经济目前也稳定，不过随着经济全球化的深入，会越来越受国际的影响），需求增长，以及土地的不可再生性，目前没有任何实质的理由反对房价的长远趋势会稳定上涨。

理论上，任何投资都会比存款强。理由是，银行吸收存款，再贷款给投资人，贷款利率肯定比存款利率高，银行吃的就是这个差价。那么投资的利润高于存款利息不是显而易见的吗？

当然，实际执行房地产投资还有很多功课要做。仅就财务方面，重要的课题包括，现金流控制，税务安排（不仅仅是避税，退税，还有资本利得税等等）。任何好的投资都有赔钱的，任何差的投资都有赚钱的。运用之妙，存乎一心。

来澳洲移民，除了少数很有钱的和依然在为生活挣扎的，大多数经济情况都差不多。包括澳洲本地人，贫富差距不大。我把这叫做资本主义社会的社会主义。我一个土生土长的本地朋友前几年去了趟中国，回来说，从福利制度看，他觉得中国说是社会主义，但更像资本主义，而澳洲说是资本主义，但比中国还要社会主义。

扯远了。澳洲比中国最重要的优势在于，稳定的政治经济环境和成熟的金融体系。好好利用这两个优势，多为自己的未来打算打算。

作者: freshfish 时间: 26-8-2008 00:05
以十万块投资房地产二十五年不会只买一套房子，第一套房子经过几年的升值，就可以再贷款买第二套，然后两套房子再升值，再第三套第四套。。。。。。

这种假设实现了是好，可升值速度很慢或不升怎么有第二第三四套呢........比如刚到OZ时住过的hurstville房东家，03年买的60几万，五年多了现在还是60几万.....

作者: leizhenhua 时间: 26-8-2008 00:51
所以理论和实际之间还有很多功课要做。任何投资都有赔钱的，也都有赚钱的。

Hurstville在哪儿啊？我住阿德，不知道这个地方。五年多了不升值有几个可能，最大的可能是买的时候价钱过高，如果刚好在地产的高峰期买入（比如悉尼2002年）然后就经历了两三年的平缓期或下跌期，再经历一两年的回升期，现在可能刚好打平手。

另外买自住房感性因素比较多，看见dream house了，就冲动，一定要买下来，多花几万块也在所不惜，尤其是auction的时候，价钱一下子哄上去了。结果过一两年，别的房子都升值10%-20%了，自己的房子还是那个价。

还有自住房和投资房的区别很大，投资房要考虑利润最大化，所以房型和地理位置都要从市场需求的角度考虑。自住房就不一样了，只要自己喜欢就行。可是自己喜欢的别人不一定喜欢，适合自己的不一定是市场需求最大的。需求小升值空间就有限。

房地产投资有两条最重要的策略，一个是location，一个是timing。选择的物业要有长远的需求，进入市场的时机要对。要是随便买一个房子就赚钱，那人人都是富翁了。就说大多数澳洲人，我觉得在投资方面他们比我们还要保守，一个是他们的消费习惯，入不敷出，没有余钱投资，另外教育程度不高，能把握投资机会的不多。而这正是中国人的优势。

作者: dahunji 时间: 26-8-2008 10:32
谢谢，要好好看看

作者: RobF 时间: 26-8-2008 13:53

原帖由 freshfish 于 25-8-2008 23:05 发表

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以十万块投资房地产二十五年不会只买一套房子，第一套房子经过几年的升值，就可以再贷款买第二套，然后两套房子再升值，再第三套第四套。。。。。。

这种假设实现了是好，可升值速度很慢或不升怎么有第二第三四套 ...

所以要做功课,location location location

作者: ingeer 时间: 26-8-2008 14:12
這麼多牛人關心銀行利息稅的問題，那麼有沒有人關心物業出售增值稅的問題？同樣是稅，這麼一個horse at the corner好象某些人都視而不見哦？

作者: flyspirit 时间: 26-8-2008 15:05
退休后出售可免增值税

作者: winfy_lee 时间: 2-9-2008 03:18
楼主的想法非常好. 佩服. 回帖的也很牛,也佩服.

有几点个人意见,说得不对当没看到
1. 意见交流贴..每人肯定都觉得自己对,其他人没自己牛的..非常正常的事情,但请不要表现出来的好. 楼主的话题好大. 要说明白,想清楚这个事情得出书了..在这样的交流帖子里来评击楼主思考问题不周全,那是不好的举动. 任何一个人发个帖子,都不可能把这个事情说明白的.
2. 楼主的推论背景定为了25年. 个人觉得有点太长太长了. 25年变数实在太大太大了. 太多不可预测因素会导致推论结果完全不可靠.
3. 讨论中心我认为实际上是买房,还是不买房?对否?
4. 大家目前讨论的都是货币和房价的讨论. 我觉得是否需要很重要的一个构成房价的因素?需求因素?

据我自己简单的思考(以adelaide为背景,其他地方我不了解).
目前我租的一个HOUSE 250周租. 这个房子价值在40万以上. 以目前的利率计算的话,我得出的结果就是我不会买这个house. 因为40万一年的利息最少按8%计算,是32000. 而我租这个房子一年租金52周是13000. 中间的差额,就是"家"的代价. 一个家的重要性在每个人心中有不同的份量.所以这个因素大家就不要考虑了.也不应该在这个帖子里提到.
因为我不买这个house.会导致两个可能性, 我的意大利房东老太太很想加我房租..我已经切实感觉到了. 二,就是以后这个房子有可能下跌.
为什么目前那么高的利息,人们拿着钱放银行比收租金明显要多的时候 ,还是有人买房子? 那是因为人们预期房子价格还要上升. 因为上升赚到的钱可以COVER掉所损失的钱. 如果大家都想着要升,就更多的人抢着去购买,就供不应求了.房价应该上升.
adelaide这两年给我的感觉明显的是人多了起来.人多了起来,自然需要更多的住房.因此房子需求大了,这个因素会引起房价上升.

构成房价升跌的因素还有很多很多.我写出来的只是很小很小一部分.估计大家也会想到很多.把所有因素集合起来,掂一下各自的重量.就可以预测房价是升还是跌了.

我不牛,所以大家补充下思想.

作者: thewall 时间: 2-9-2008 03:52
世上还有比炒房炒饭更有趣的事情

作者: puma1999 时间: 2-9-2008 10:19

原帖由 多多哥哥 于 21-8-2008 09:46 发表

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很多新移民禁不住中介代理的忽攸,在悉尼贷款买房投资,希图成为各种房产投资讲座中所

描述的富翁.事实果真如此吗? 我算了算,觉得真正成功的可能性很小.

我先把前提讲一下:

《如果你认为未来25年内很可能会发 ...

显然误导读者，一个最基本的错误就是25年后的房价是现在的300％。假使8年翻一倍，25年后应大于800％。

作者: winfy_lee 时间: 2-9-2008 10:24

原帖由 puma1999 于 2-9-2008 09:19 发表

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显然误导读者，一个最基本的错误就是25年后的房价是现在的300％。假使8年翻一倍，25年后应大于800％。

你没读人家说了什么,就说误导.

作者: kyu 时间: 2-9-2008 10:46
放在银行里面生利息有时候也是没有办法的办法。。一个月几百块利息。。多多少少有点用处

作者: mengyh01 时间: 2-9-2008 17:29
房子就会永远升值下去吗？未必吧，我们看到的也不过30年而已。我外公在旧社会时做生意买了半条街的房子，一解放就什么都没有呢。

中国房价的飞涨也不过是这10年间的事，2000年以前买商品房亏钱的人多了去了（从当初中介获悉的是，高档价高的房子在当初套现时基本腰斩）我2001年买的第一套房子，房东就是亏了40%卖给我的，这在当时是很正常的事。当然我卖的时候就处在一个房价飞涨的好时机，翻了3倍。我个人不认为这种这种经济的飞涨会一直持续下去。

澳大利亚也是同理，我现在住的房子房东年初买的78万刀，上周隔壁的（地差不多大，房间虽说小一些，但要新得多）房子拍卖，62万起，都没人出价。可把她肠子都悔青了。

任何投资都是有风险的，当一种投资在大多数人看来都百分之百赚钱的时候，离这种投资要亏钱也不远了。

LZ只是提供一种思路，数字本身并不代表什么。

不好意思哈，用LG的用户名回的。

作者: zbpanda 时间: 2-9-2008 20:59
我喜欢楼主的帖子和思路,尽管不一定正确,但是给大家一个思考的方向,当房价的上涨超过CPI的涨幅的时候,当然是投资房合适,就象98年到02年的悉尼的黄金时期.暴涨之后的修正也给现在的很多贷款买房族带来了很多苦恼.
不过最近两年存款的确比买房子收益高.
有自己的合适理财方法就可以了,对于中介的话还是谨慎一点.感谢楼主分享.

作者: rayx 时间: 3-9-2008 01:26
楼主在利息方面描述的太不清不楚了。如果我告诉你利息税是没有办法避的，利息加上你的收入算税，如果一个人正常有fulltime工作的话，利息怎么都会落在15%-30%的区间，这样7%的利率缴完税后，假如按15%的税算，税后利息5.95%，然后再算复利，通常利息收入越多，交的税就越多，除非搞一大堆低收入的人头账户，少缴税。所以楼主在复利方面的算法是大错特错了。如果把税考虑进去，单纯的存款就不知那么诱人了。
存款避税的方法：存到低收入的人名下。如果两个人都是高收入，成立一个trust。存到trust名下。

作者: rayx 时间: 3-9-2008 01:39
个人自住房子在出售的时候免收资本增值税，投资房不免。利息先缴税再算复利，利息越高，交的税越高。假设你现在有钱一次把房款付清，你是想买房呢？还是租房，把钱摆到银行里缴税吃利息。投资房我不想多讲，风险很大。全球资产面临重新定价。如果美元强势，大家就等房价暴跌吧。

作者: arsenal 时间: 14-9-2008 11:51
从资本的用途来分析，存款利率一定低于同期的各种投资平均收益，否则经济不能正常运行了。所以买房子投资长期来看应该是高于存款收益，但在房价某一时段内会出现过高和过低的现象，是由于投机的因素。所以选择买卖时机很重要，有很多参考因素，要综合判断。介绍一个租售比判断的方法，即房屋成本（此处指一手房包含各类杂费）与房屋月租之比正常一般在200-300之间，趋进300就处于高风险区了，高于300就不能投资了。大家可以想一下去年北京的租售比，大都处于300左右，今年下跌是必然的。澳洲的很多地区目前也是这种情况，所以最近在下跌中。
LZ这个帖子很好，很有专业水准，很多回复也很有深度，值得学习。希望大家共同探讨这个话题。

作者: craigie 时间: 14-9-2008 16:21
一个很关键的楼主没考虑到的问题是，贷款25年并不一定要还25年。15年还清会省很多利息。

作者: Henrychen 时间: 14-9-2008 20:39
我很佩服楼主用数字说话，而不是中介用话语来诱导人。

作者: 十二门徒 时间: 14-9-2008 21:03
精品帖子！受益匪浅啊，大家再接再厉！

作者: wyan12 时间: 25-6-2010 00:26
哥们，你太逗了，全是硬伤。如果你想说存款比买房划算，你可以有很多计算方法，你想说买房划算也可以有很多计算方法，但真相只有一个。
就说几个问题吧：
你给我说说有啥办法对存款收入免税？？？一句“相信你一定有办法”就解决了？？？对一般收入者来说，这部分收入往往被征收30%的税额，而且如果你没有投资房你拿什么获得大额扣税？？？给我举个例子
25年内存款利息7%???贷款8.7%？？？去看看过去25年的利息再说话。
卖房的时候就要交那么高的税？？你不是有办法免税吗？那么多的存款税都有办法免，为啥这个税就免不掉了？？？
付扣税的计算基于多少收入和可抵扣费用？？？
房子为啥要持有25年？

投资房是否划算不可一概而论，要算。但是你这种比较毫无意义---你拿理想状态下的存款收益和非理想状体下的投资房做比较有意义吗？

作者: 西瓜飘飘飘 时间: 15-8-2010 09:52
我刚拿下个房子
以目前的市场状况，我真的感觉到房子几乎没太可能有年均8%有涨势
必竟这是澳洲，不是中国
鬼佬的心态不会花一辈子的时间为个房子付出
再涨下去，试想房子均价到七十万，一年的利率够付二年的房租的
房租不可能涨成这样的吧
唉，我也不知道

作者: aareon 时间: 15-8-2010 15:30
时至今日，再看看这个帖子。。要2年前买个投资房。。现在笑不动了。。要放在银行。。傻了。

作者: d.c.world 时间: 15-8-2010 15:44
你再放两年看看，看还能涨多少。

作者: chenlocus 时间: 15-8-2010 16:40
多哥：我认为你说了也白说，这根本不是你的计算有没有问题的事情，而是人们的心态的问题，一种恐慌性的，以为历史必然会持续的先入为主。。。
想买的还是会买，不想买的还是会等待，这就是命运的安排。。。

牛市就是涨到空头绝望，熊市就是跌到多头绝望。。。

[ 本帖最后由 chenlocus 于 15-8-2010 15:42 编辑 ]

作者: wanglong 时间: 15-8-2010 18:56
继续观望中

作者: kiki8 时间: 15-8-2010 22:33
标题: 回复 #1 多多哥哥的帖子
储户的存款利息不会长期7%，低时4%也试过，而且要另外再打税。可买投资房有税务优惠，房价没什么有没有可能升到那么多，以前老一辈的人他们也是喜欢存款利息，很多都没想过到2010年在burwood买间house要上百万，结果就是要。他们经常就会说后悔没买，早知道当初就买啦。
我个人认为无论什么时侯，人都是需要房子，人会越来越多，地也会越来越少，再说供完收租回报也比银行好，以后房子也可以留给自己的子子孙孙收租。我认为如果有能力的话买房比存款利息好。

作者: d.c.world 时间: 16-8-2010 03:55
目前的状况就是租金抵不掉贷款利息。澳洲的房价在全球也都算是天价了，还能涨到哪里去？难道全球的富豪都傻啦吧唧的挤到澳洲来？

老一辈当年没买的确吃亏，因为那时候房价便宜，现在动辄上百万的房子，多少买得起的。

作者: d.c.world 时间: 16-8-2010 03:57
人越来越多的办法好解决，政府会在某些地方提高容积率，建UNIT或者APARTMENT，不要小瞧政府的力量。

地真的越来越少吗？大部分工业区还待改造，都有可利用余地，只不过速度快慢罢了。

作者: kiki8 时间: 16-8-2010 09:47
我觉得现在在这吵是没有意义的，让时间来证明一确。贫富也取决于他们的想法，做法，还有实际的状况。我身边也很多这样成功的例子，我相信自己也会有这样的一天。

作者: Sharon88 时间: 16-8-2010 11:25
对，时间是检验真理的唯一标准。

作者: 西瓜飘飘飘 时间: 16-8-2010 11:33
有不同的意见才是好事
然后不同性格的人就会懂得怎么在生活中取舍
这样就不单调咯

作者: 西瓜飘飘飘 时间: 16-8-2010 11:37

原帖由 chenlocus 于 15-8-2010 15:40 发表

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牛市 ...

平市好，就是二头都有绝望和希望

作者: andyyang 时间: 16-8-2010 11:56
楼主的这种计算是很理智的，前几年天涯的空军经常有这样地计算公式出来，都很相似，但事实上，普通人根本没有比地产投资更好的手段，我今年的澳洲股票就亏20%，而且，看看你周围的吧，从来就没有人靠银行存钱发家致富的，当然，每周不断都存一万的除外

作者: andyyang 时间: 16-8-2010 12:01
顺便在这里问一下，一个周租450刀的house，卖价多少是很正常公道的？

作者: kiki8 时间: 17-8-2010 00:56
标题: 回复 #88 andyyang 的帖子
喜欢你的狗

作者: 水调歌头 时间: 17-8-2010 17:51
标题: 回复 #1 多多哥哥的帖子
我觉得楼主计算的有点儿问题。
1.按楼主的估计，房子25年升2倍，本人计算了一下,一年升值4.5%。30年的数据，平均每年怎么都有7%，和楼主拍脑袋认为“合理”的升值幅度相对比，我觉得我更相信数据多一点。当然未来的30年不会和过去的30年一样，但我还是相信那句老话“历史总是惊人地相似”。
2.楼主的租金收入终值加入了时间价值，挺专业的，可是楼主用的是永不变动的房租。实际情况是，房租年年涨，不换涨得少，一换跳一跳，3%的升幅总有吧。

楼主可否把我提到提到的两点加入你的计算，再做一个结果出来。这样，我觉得对大家更有帮助一点。

作者: sara1106 时间: 2-7-2012 23:43
标题: 回复 #90 水调歌头的帖子
看来还得买房啊！

作者: ESDJK 时间: 3-7-2012 00:05
标题: 回复 #1 多多哥哥的帖子
LZ 厉害, 分析的很详细......
要仔细研究................

作者: tom2007 时间: 3-7-2012 21:03
思路不错

作者: 愚夫 时间: 3-2-2014 11:19
强贴留名，楼主和踊跃参与讨论的各位大侠，都是好人。。。

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