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标题: 乱评澳洲房地产走势 [打印本页]

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 10:07
标题: 乱评澳洲房地产走势
申明：我不是金融顾问，以下所有的东东都是我个人见解，不能构任何的金融投资建议书。本人不为任何损失和责任负责。可以转载但是要注明出处(http://www.freeoz.org 和 http://www.phoen8x.com)以及作者。
disclaimer: I am not a financial advisor. Below are just my personal opinions only. It does not constitute a financial statement in any form. I cannot be held responsible for any loss or liability as a result of reading this opinion. Please include http://www.freeoz.org , http://www.phoen8x.com and the author if you want to use this article somewhere else.

最近的房地产市场走向受各方面得影响而变得非常不明朗。一直到2007年下半年，澳洲房地产整体还是大体看好。各大城市房价呈上升趋势。但是从2007年11月开始一系列的事件让买房者三思。我们先看看这次到底是那些因素在影响购房决定。

1。世界金融大势
美国次贷风暴还没有过去。到底有多少坏帐还是不清楚。早期估计的四千亿美元恐怕还是乐观的。现在公布的损失大概是这个估计的三分之一左右。这次风暴的最直接的后果就是借贷紧缩。简单的说就是借钱难，银行借钱难度增大。澳洲银行受次贷影响微乎其微所以还是能够借到钱，但是借钱的成本（利息）也上升了。所以就有了一月份银行在澳洲央行没有加息的情况下单方面加息。美国的经济前景不好，个大银行资金都自己留着备用。理论上来说中国经济也会在一定范围受影响。至少出口相关行业会受影响。中国国内通膨厉害，美元疲软，相对来说美国的通膨会更高。美国的官方利息却一跌再跌，已经和通膨差不多了。再跌就是在送钱给贷款人。中国今年将继续维持收紧政策。目前中国的利息相对通膨还是太低。中国的经济直接影响澳洲的经济。

2。澳洲利率的上升。澳洲经济过热，失业率持续下降已经有一段时间了。澳洲央行加息的主要标准是通膨。目标通膨是2-3%，现在都已经到4%了。上个月澳洲央行差一点就直接加息0.5%。后面利息肯定还是要上升的，这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。

未来会如何？我认为主要看两点。
第一是利息上升的作用。众所周知澳洲的经济主要靠中国对矿产的需求。澳洲利息不断的攀升真的有用吗？我觉得用处不大。主要原因还是通膨的源头是外需而不是内需。内需可以通过加息来抑制，但是加息对外需的作用是非常小的。除非中国经济发展减缓，不然澳洲的经济还是一样热。在这个利息不断上升的过程中最大的受害者是NSW和VIC。为什么呢？NSW和VIC是以金融、服务和工业为主的省份。对利息比较敏感。这两个省份的失业率可能会逐渐上升。相对来说矿产省份，如WA，对利息基本没感觉。加息是吧？我会把成本转给买家的。工资高？没问题，中国买单。这是利息的作用。当然了利息上升会使借贷成本上升。这里借贷包括了房屋贷款和私人贷款（比如信用卡等等）。负债率高的家庭会被迫卖掉或是租房住，但是有钱人才是消费的主力。这一小群人的强大消费能力不会受利息影响。该买的他们还是会买。所以房地产价格受影响的地区应该是中低收入家庭为主的地区。高端地区会有一定影响但是一时半会还不会太明显。

第二点是资金的流向。股市不振，资金流向就只剩下海外、房产和存款。房地产通常被认为是比较安全的投资。在股市动荡的时候，钱进入房地产还是有很大的可能性的。还有一点大家都忽略了的变化就要开始了。这就是个人养老金账户的改革。以前个人养老金账户不可以贷款购买资产，但是这一个规定已经被修改。这些养老金账户将是巨大的潜在投资者来源。但是这个变化对房价的促进可能不会太快，毕竟保守的投资者比较多。

综合来看我认为目前悉尼和墨尔本的房价会受较大的冲击。特别是所谓的mortgage belt区域。中高档区域也会受到一定影响，但是比mortgage belt要好点。当中国的发展放慢，矿产热过了以后西部省份房价下跌就是必然了。

作者: ozqq 时间: 25-2-2008 10:33
热烈欢迎老妖来FREEOZ！弱问一下mortgage belt是啥意思？

作者: 妮南 时间: 25-2-2008 10:39
在国内的消费者是“看涨不看跌”，越是涨价越有人争先购买。

在澳洲，大部分消费者非华人，老外的消费观念与中国人又不一样。充分预算一下，不必为房子使自己未老先衰。

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 10:43

原帖由 ozqq 于 25/2/2008 10:33 发表

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热烈欢迎老妖来FREEOZ！弱问一下mortgage belt是啥意思？

http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_belt
意思就是说这个地区的购房者占所有居民的百分比高。对利率非常敏感，一点点的上升就会使很多人破产。通常是低收入地区。

作者: white 时间: 25-2-2008 11:01
欢迎!

作者: lihui6576 时间: 25-2-2008 11:12
标题: 浅淡两句
关于房地产走势分析，我个人认为老妖的分析宏观部分有一定规律。但结论是错的，澳洲人的消费观念与习惯于中国人不同，澳洲人个人存款很少，所有个人大项消费靠银行贷款，升息必然导致贷款成本的提高，在澳洲本土没有大幅涨工资前，对房地产是一定有影响的。其时现在以到有价无市的起点了，我认为将来20个月内房地产走势是下滑的，在20个月后澳洲第一次降息后将迎来澳洲房地产的上升。

作者: kingsking 时间: 25-2-2008 11:13
标题: dddddddddd
ddddddddddddd

作者: ecolina 时间: 25-2-2008 12:56

原帖由 lihui6576 于 25-2-2008 11:12 发表

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关于房地产走势分析，我个人认为老妖的分析宏观部分有一定规律。但结论是错的，澳洲人的消费观念与习惯于中国人不同，澳洲人个人存款很少，所有个人大项消费靠银行贷款，升息必然导致贷款成本的提高，在澳洲本土没有 ...

Very a

gree!!

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 13:39

原帖由 lihui6576 于 25/2/2008 11:12 发表

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关于房地产走势分析，我个人认为老妖的分析宏观部分有一定规律。但结论是错的，澳洲人的消费观念与习惯于中国人不同，澳洲人个人存款很少，所有个人大项消费靠银行贷款，升息必然导致贷款成本的提高，在澳洲本土没有 ...

嗯。我的结论是对房市有冲击。但是低端的下滑会大过中高端，东面受影响大过西面。不知道这个结论有什么问题？
一起探讨。

作者: luoyi727 时间: 25-2-2008 13:53
我觉得每次升息西部都有很多人破产，而东部和所谓的富人区很少受到影响，说鬼佬不喜欢存钱也是对的，但是要注意到高端市场的人的购买力和抵抗风险的能力也强，不管升息的结果是房价停滞还是下滑，目前还不好说，而且即使下滑也可能是部分地区，不可能是全部，而且还有房产类型的区别，house下滑可能会少点，因为地是稀缺的阿

[ 本帖最后由 luoyi727 于 25-2-2008 14:05 编辑 ]

作者: chxq89 时间: 25-2-2008 13:53
标题: 回复 #1 黑山老妖的帖子
1，富人对价格的敏感性弱。只要喜欢就想得到，正确。
2，自住和投资房对利率的反应弹性是不同的，投资房感觉敏感。
3，澳洲是贫富差距不大的国家，整体来说利率对需求会产生较大的影响。
4，中国因素主要是对资源的需求，这个是长期影响。

作者: 格美 时间: 25-2-2008 16:02
看出来了，黑山老妖是不看好房地产的。正好没有房子。

作者: 青山 时间: 25-2-2008 16:29
欢迎老妖，呵呵。

我觉得对于澳洲人来说，要看什么样的富人。澳洲贫富分化小。我们经常说的所谓富人，其实也是工薪阶层。真正对利率不敏感的，应该是资产阶级。而中产阶级哪怕你年收入20万，恐怕也不敢说对利率不敏感吧。20万每个月税后大概也就不到1万2。如果贷款80万，月还款就要6000左右。估计这些人其他开销，一个月6000未必打得住。所以即使是这些人，对于利率，一样是敏感的。他们应该不会因为撑不下去而卖房，不过会严重影响他们买房的热情。所以中产阶级区，价格下跌可能性不大，不过利率再涨，会有价无市。

作者: lihui6576 时间: 25-2-2008 17:21
任何事情都是有客观规律的，升得快，跌得也快。经济规律告诉人们没有只升不跌的经济活动，美国，欧洲经济已经下滑，中国经济已到拐点。澳洲经济近年主要靠资源出口，对他来讲：澳洲提息，货币快速值都是有利得，一旦中国和东南亚经济从拐点走向下滑，澳洲的风险会快速爆发。富人区也好，穷人区也好，那里升得快就跌得快。

作者: 妮南 时间: 25-2-2008 18:03
国内房价上涨一定程度上是被某些人炒上去的，近五年来靠炒房发财的人太多了。

澳洲房价上涨一定程度上与经济发展、收入增涨有关，购买主力还是消费者。

但愿房价下跌，这样我们更多的人可以考虑买房。

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 18:35
补充一下，我所说的东面和西面是指澳洲的东面和西面。
还有，为啥都是看的，没有人加分呢？我还光着脚呢。

作者: Fernando 时间: 25-2-2008 19:06
最主要的问题是就业。有了工作，买个房子还是容易办的，只要别像青山说得那样一贷就是80万。
今天中国同事说，最近Seek上面IT工作忽然少了，让他们想起了911那会儿。

[ 本帖最后由 Fernando 于 25-2-2008 19:33 编辑 ]

作者: 老大卫 时间: 25-2-2008 19:07
我想最近怎么坛子里妖气冲天.原来是老妖驾到了.
欢迎啊.
加分先!!!!!!!!

作者: goldensun 时间: 25-2-2008 19:53
从sydney来说
加息对低收入阶层影响比较大，
对低收入的自住房还贷者压力尤其大

加息对投资房没有大影响。sydney现在房租上升很快，恐怕房租的增长超过利息的增长了

作者: chxq89 时间: 25-2-2008 20:21
标题: 回复 #13 青山的帖子
1，中产阶级会按照中产阶级的标准来买房的，他们同意会把买房的预算和自己的收入挂钩，加息一样对他们产生打击。只有那些绝对的富人不会在乎价格的。
2，无产阶级永远是买不起房的。
3，所以高利率永远打击的是中产阶级。

作者: ubuntuhk 时间: 25-2-2008 20:29
欢迎老妖来和大家分享心得。

我的经济不太懂，属于无产阶级，不过也梦想着哪天能攒够首期买套house，我比较自私地希望工资年年涨，房价等到我买房了之后再涨

，谁扔的臭鸡蛋。。。，我闪

作者: flyday 时间: 25-2-2008 20:32
标题: 回复 #21 ubuntuhk 的帖子

不过, 靠工资, 苦啊

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 20:44
中低收入的人群多但是消费能力，特别是对discretionary spending，不强。
他们的消费主要是必需品消费，这种消费是非弹性的。不管多贵还是要吃饭吧？
真正能够压缩的消费是奢侈品消费，但是现在的利息水平对有钱人的作用目前还是不明显。

悉尼、墨尔本等东海岸城市的打工者对工资的bargaining power不大。只有西岸的矿产省份因为劳工紧缺所以有较大的bargaining power来争取较大的增长。所以同样加利息，还是东海岸的人倒霉。而且金融业和服务业的萧条使得东海岸失业率上升是必然的。今天alco就已经在讨论裁员了。

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 20:51

原帖由 老大卫 于 25/2/2008 19:07 发表

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我想最近怎么坛子里妖气冲天.原来是老妖驾到了.
欢迎啊.
加分先!!!!!!!!

妖气冲天和我没有关系。^_^

看到你的照片了，以后碰上说不定能认出你来。

作者: chxq89 时间: 25-2-2008 21:21
标题: 回复 #23 黑山老妖的帖子
所以我们只讨论中产阶级，有实际购买力的人群。这些才是研究对象。

澳洲绝大多数的人口分别在东边，这是对经济起决定作用的因素。如果东边的人都感觉到压力，那就说明的确有压力了。

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 21:39

原帖由 chxq89 于 25/2/2008 21:21 发表

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所以我们只讨论中产阶级，有实际购买力的人群。这些才是研究对象。

澳洲绝大多数的人口分别在东边，这是对经济起决定作用的因素。如果东边的人都感觉到压力，那就说明的确有压力了。

现在是2speed economy。东面和西面明显是两个速度。
东面有压力已经不是一会半会了。之前几年NSW基本处于recession。不是靠减税大家生活会很苦。再加利息西面可能还没感觉到，在东面这额外的压力可能就是那最后一根稻草。
现在的情况下一味加息达不到最好的效果，但是澳洲央行的利率却是紧跟通膨。这是一个弊端。这次肯定是要牺牲了大部分人。

作者: Microhard 时间: 25-2-2008 22:06
when will the houses' price be going down?----i am hunting houses!

作者: 黑山老妖 时间: 25-2-2008 22:19

原帖由 Microhard 于 25/2/2008 22:06 发表

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when will the houses' price be going down?----i am hunting houses!

Which city?

作者: mite 时间: 25-2-2008 22:49
代回答 - 他在MEL

作者: Consultant 时间: 25-2-2008 23:00

原帖由 黑山老妖 于 25-2-2008 10:07 发表

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申明：我不是金融顾问，以下所有的东东都是我个人见解，不能构任何的金融投资建议书。本人不为任何损失和责任负责。可以转载但是要注明出处(http://www.freeoz.org 和 http://www.phoen8x.com)以及作者。
disclaime ...

妖兄也来了阿，欢迎欢迎阿。
不过对于您的这个见解，到不敢苟同，我记得您也是同意供需矛盾才是房产市场的决定因素。对于悉尼现在这样一个尖锐的矛盾中，房价怎有不升的道理呢？假如房价不升反跌，外加租金上扬这个不争的事实，到时候，大家就会觉得原来再比现在的房租每周添加百十来块，就可以供一套房了，那么会不会有很多人开始买房呢？当这部分人越来越多的时候，难道房市不会有所影响么？

作者: 4ever 时间: 25-2-2008 23:26
老妖出手，果然不一般
哈哈

作者: 黑山老妖 时间: 26-2-2008 07:56

原帖由 Consultant 于 25/2/2008 23:00 发表

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妖兄也来了阿，欢迎欢迎阿。
不过对于您的这个见解，到不敢苟同，我记得您也是同意供需矛盾才是房产市场的决定因素。对于悉尼现在这样一个尖锐的矛盾中，房价怎有不升的道理呢？假如房价不升反跌，外加租金上扬这个不争的事实，到时候，大家就会觉得原来再比现在的房租每周添加百十来块，就可以供一套房了，那么会不会有很多人开始买房呢？当这部分人越来越多的时候，难道房市不会有所影响么？

好久不见了。XD还好？能够和你再度讨论真高兴。

我认为供需矛盾还是存在。这个是不争的事实。
但是投资者会力求在风险和回报中取得一个自己觉得合适的平衡。利息的快速上升是一个很大的风险，投资者会观望。租金上扬能不能赶上利息的上升呢？现在看来还不行。利息上升1%就是在房价的基础上增加了1%的支出（如果是100% lending）。现在unit租金回报大概有4-5%吧？1%的支出需要租金在现有基础上增长25%才能平衡。算上negative gearing也要有15%以上的增长。如果利息上升到10%呢？这是投资者。
我们再看自住房的购买者，除去还有个人、家庭和感情因素不算。如果现在买不起的，你觉得利息上升了他们就能买的起了？现在租着呢，以后还是继续租啊。只有等利息下来了有可能入市。当然了买房不贷款的不算。
供需矛盾是两面的。在需求方和供方共同认可价格的前提下才有交易。这个供方同时包括了银行。银行提供的是贷款，价格就是利息。买房就是向两个供货商买进一个package，房子和贷款。房子只是equation的一半。
上次我们讨论这个问题的时候是半年前了吧？那时候利息是小头，房价是大头。现在两边一样大了，而且贷款这头还在变大。

[ 本帖最后由黑山老妖于 26-2-2008 07:58 编辑 ]

作者: 黑山老妖 时间: 26-2-2008 07:59

原帖由 4ever 于 25/2/2008 23:26 发表

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老妖出手，果然不一般
哈哈

你女儿还是一样可爱哦。

作者: chxq89 时间: 26-2-2008 08:31
标题: 回复 #32 黑山老妖的帖子
1,如何计算出利率和租金是1：25的相关性？这个问题很严重，
2，东边的生活真的是这样艰难？
3，总的判断澳洲的房价已经到了顶点，下跌已经开始。利率这是一把利剑，房地产市场的下跌代表者一个长的周期开始。

作者: luoyi727 时间: 26-2-2008 10:42
无论如何自住房子的话，什么时候都能买，无论利息到多少，投资房貌似现在时机也不能说坏，至少好租阿

作者: 青山 时间: 26-2-2008 11:58
嗯，所以我觉得下跌应该不会很明显，不过上涨估计短期内会受抑制。
另外，有关投资房，如果房价不上涨，投资房其实是亏的。
目前墨尔本东区house的租金，也就够支付一半贷款利息的。
好租也没用。如果房价不涨，投资房产的热情肯定要下降。

原帖由 luoyi727 于 26-2-2008 10:42 发表

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无论如何自住房子的话，什么时候都能买，无论利息到多少，投资房貌似现在时机也不能说坏，至少好租阿

作者: luoyi727 时间: 26-2-2008 12:37
青山错了，据说negative gearing这个东西是澳洲发明出来的世界上独一无二的，推出之前，澳洲房地产一片萧条，推出之后借奥运东风，一发而不可收拾，投资房没有人会指望租金收入，看重的是亏欠能和其他收入抵消省税，然后房产升值赚钱

作者: 青山 时间: 26-2-2008 14:16
亏钱再能抵税，也是亏钱啊。何况抵的是应纳税所得额，而不是全额抵税。
如果房价不涨，投资房肯定是亏的。

原帖由 luoyi727 于 26-2-2008 12:37 发表

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青山错了，据说negative gearing这个东西是澳洲发明出来的世界上独一无二的，推出之前，澳洲房地产一片萧条，推出之后借奥运东风，一发而不可收拾，投资房没有人会指望租金收入，看重的是亏欠能和其他收入抵消省税， ...

作者: luoyi727 时间: 26-2-2008 14:24
是的，但是投资房考虑的是个综合效果，少缴税+ 房子升值，其中又以升至最为重要，房价不升反跌就惨了

作者: aareon 时间: 26-2-2008 15:54
其实也少交不了多少的。。

作者: icesnoopy76 时间: 26-2-2008 18:27
澳洲供需矛盾地区差异性特别大, 不能一概而论

作者: 妮南 时间: 26-2-2008 18:50
不管怎么说，咱是看跌不看涨。涨了就不买，跌了再买房。

作者: Microhard 时间: 26-2-2008 19:48

原帖由 黑山老妖 于 25-2-2008 22:19 发表

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Which city?

mite is right---i'm in Mel

作者: Consultant 时间: 27-2-2008 00:03
[quote]原帖由 黑山老妖 于 26-2-2008 07:56 发表

哈哈，妖兄客气了，兄弟我也很高兴能够和故人再论此道。

妖兄说的一点不错，现在从投资者和自住者角度来讲，买房都会是一个不小的负担。自住人士不必多言，这种压力与风险是不能不考虑的。对于一个现金流并不好的投资者来讲现在进入，的确风险会大。不过从一个投资人士的角度来考量，如果通货膨胀和供需矛盾无法在悉尼得以很好地解决，房地产的保值和增值就不会是纸上谈兵。现在整个悉尼已经缺乏了37000余套住房，据预测这种矛盾会在接下来的3年中愈演愈烈，这个数字将超过60000，同时租金也会上扬35%（以上预测见Australia property investment 9/2007）。如果说租金的上扬是必然，那么利息会不会在三年内在持续居高呢？我们假设3年之中，利息再次贴近18%，那么到时候会是什么样的光景呢？房地产跌到谷底，穷人们将会再一次的聚集在政府门口，因为届时的租金回报我相信至少也将达到8%，由于有房的投资人士们很可能会最大限度的把这一负担加在租客的身上，那么受苦的一定还是劳苦大众们。我相信到时候政府不能再向20年前一样再次的释放大量的土地建造commition house了吧？难道降息以刺激房市？我们劳苦大众还不是一样只有干瞪眼得份？总不能强制租金下调吧？
以工党以前的事迹来看，他不应该让同样的故事在上演第二次吧？当然了，还有另为一种情况，那就是经济继续走高，我们的收入在三年之中可以提高30%左右，那么如果以当时的收入与当时谷地的房价进行比较，会不会有很多人考虑买房呢？那么如果利息在这三年之中没有持续走高呢？在其中一年开始调头的时候，我相信也就是房价真正起步的时候了。所以我依旧相信房市的上扬将是必然，应该在能力允许的范围之内，尽早购置物业。

现在很多人还在议论房价会降或正在降，认为还没有达到低谷，可是从各大媒体的数据显示自10/2006后，悉尼整体的房价正在缓慢的上升，虽然没有ad和mel那样迅猛，可去年仍以平均每个季度增长2.3%的速度平稳前行（以上数据可参见rpdata news）。

我们买不起，不代表别人买不起; 我们买不起house,不代表我们买不起unit；我们买不起东区，北区，也不代表我们买不起南区，西区; 我们自己买不起，也不代表家人就买不起。总之，买不起房，负担不起贷款，房价的上扬，不是我们可以解决的问题，而是市场去解决的问题。

以上均为个人浅见。

作者: 青山 时间: 27-2-2008 00:58
我觉得关键在央行升息上。以升息来控制通货膨胀，只能起有限的作用，比如外部原因造成的油价上涨，你再生息，它也降不下来。不知道澳洲中央银行代表谁的利益，不过这时候升息，总感觉是在帮有钱人保住财产，而不完全是正当的调控手段。

作者: newaussie2008 时间: 27-2-2008 05:38
老妖我和你一起来FREEOZ了. 足迹怎么了?

作者: 黑山老妖 时间: 27-2-2008 08:00

原帖由 newaussie2008 于 27/2/2008 05:38 发表

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老妖我和你一起来FREEOZ了. 足迹怎么了?

足迹还是足迹。
你还是你。
只不过我就是我了。

作者: 黑山老妖 时间: 27-2-2008 08:24

原帖由 Consultant 于 27/2/2008 00:03 发表

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[quote]原帖由黑山老妖于 26-2-2008 07:56 发表

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哈哈，妖兄客气了，兄弟我也很高兴能够和故人再论此道。

妖兄说的一点不错，现在从投资者和自住者角 ...

我相信以一个投资者的角度来说如果一个投资不赚钱是不会投入的。如果长期赚，钱短期赔钱那么我们会根据我们的预期投资期限来计算最后回报是不是值得。我想你也有一个spreadsheet来算这个。
如果真的是利息18％（希望不要）利息和8％的租金回报＋负扣税，你会不会投入？我觉得我不会。因为表面上看（没用计算器和spreadsheet），每年cashflow亏6％是非常大的损失。我不能承受。如果我们保守点来算10％利息，5％租金回报＋负扣税。那么每年亏了3％（如果40％税率，未加额外费用），同时房价在跌。你会不会投入。
以上是借钱买房的投资者。如果是用cash买房。存款利息就有～9％，这可是无风险的。5％的回报你能看的上？而且没有了杠杆房产投资并不是很attractive。
再来说说自住房。是的如果自己住的真的要买，那么肯定是要买的。只要1)银行能借钱给你，2)自己能够支付利息。这里面利息不可变动（国家定的），那么就只能变房子的价格。买房的房价目标低点就是必须的。或是搬远一点喽。

以上这些都是假设利息高。当然了我们都知道利息也有周期。在利息周期的底部，利息低房价高。但是我们已经过了底部了。后面就是利息涨房价跌了。等周期转回来房价自然还是会涨的。

近期房价会跌还是房价总归会涨，这是短期和长期的差别。

现在讨论的是短期持币以待还是入市的问题。我觉得持币以待还是比较保险的选择。我暂时看不到任何降息的理由。你说呢？

作者: 黑山老妖 时间: 27-2-2008 08:30

原帖由 Microhard 于 26/2/2008 19:48 发表

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mite is right---i'm in Mel

前几年墨尔本升的太快。
可能今年持平或是下降的可能大点。

作者: ziggi 时间: 27-2-2008 10:00
标题: 好贴！
这个帖子太及时了！我从去年下半年开始准备买房，看了好几个不同的区的房子。后来就赶上涨息，现在虽然还在关注，但是真的不敢轻易出手了。而且还想再观望一下看看房价是否会降。我的这种心理是否能代表一部分买房者的心理呢？
以前看过悉尼North Rocks的房子，看的时候留了电话。没想到最近Raine & Horne的中介给我打了好几次电话，问我是否还在看房，想不想买parramatta的房子。我说不想，那里离我单位太远了。过了几天又打过来，问我想看哪里的房子？还建议我去他们公司的网站看看。还说再过一阵还要给我打电话。我不知道这是不是房市冷清的信号呢？感觉去年下半年看房的时候，中介都牛得不得了，差不多的房子一问，都说under contract了。没想到今年形势就有了变化。

作者: yangtown 时间: 27-2-2008 10:35
标题: 回复 #50 ziggi 的帖子
我的LD昨天也收到中介电话，是Epping的，以前可没有这个现象，中介都牛得不得了，真是此一时彼一时

作者: ziggi 时间: 27-2-2008 10:40
标题: 回复 #51 yangtown 的帖子
是啊！

你们也打算观望观望吗？我是想再看看走势如何。

作者: aareon 时间: 27-2-2008 19:04
要买了自住的话，有好的就买了。价格目前还算ok。。投资的话可以再观望。

作者: Microhard 时间: 27-2-2008 21:01

原帖由 黑山老妖 于 27-2-2008 08:30 发表

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前几年墨尔本升的太快。
可能今年持平或是下降的可能大点。

it's hard to wait

作者: Consultant 时间: 27-2-2008 23:47
[quote]原帖由 黑山老妖 于 27-2-2008 08:24 发表

"我相信以一个投资者的角度来说如果一个投资不赚钱是不会投入的。如果长期赚，钱短期赔钱那么我们会根据我们的预期投资期限来计算最后回报是不是值得。我想你也有一个spreadsheet来算这个。" 我绝对认同妖兄这个观点！投资谁不是为了赚钱呢？我在周一又买了一套投资房，为什么，当然为了以后的利益。

投资和回报比是考量一个投资项必需参考的，这也是一个专业人士必做的功课。首先，我非常看好悉尼地产的发展。其次，在过去的几年中也正像我们所预测的一样稳步前进的同时伴随着房租的迅猛发展——只不过，大部分人不能够认同这个事实罢了。最后，在自己能够承担的范围之内选择自己的项目进行投资才是明智之举，没有人会明知不可为而为。利息的持续走高，的确在一定程度上限制了房价的攀升，可是同时难道不是为那些没有买到房子的朋友们，提供了机会么？

春江水暖鸭先知，毕竟我是在这个市场里的，这个市场的种种变化，我相信还是比大家更了解的多一些。现在各个媒体都有报道悉尼房市已经启动，只不过没有ad和mel来得那样迅猛，可是哪一个市场的变化不都是从点滴积累到破堤而出么？可是大家却都在说，现在市场不好，为什么呢？因为对于市场外的人们来讲，在这个市场里变化5%-10%大家是感觉不到的阿！或许有的朋友会说，我的邻居，我的朋友刚刚卖了房，房价就是跌了，那么您的朋友，您的邻居是在那里呢？是不是那些没有很大变化的地区呢？回首10年前，大家不觉得很像么？为什么2000-2003年房价飞涨，不就是因为到了房子已经涨了4年的时候大家才有所察觉才一窝蜂似的进入市场么，导致了房价的激增么？不买房的理由本来就有很多，而且在近50年中也一直没有停息过。可是这都不能阻止房价的上扬阿！

另外，对于一个房地产的投资，我认为重要的不是timing而是time。你可以等到一个非常好的时机进行投资，或许我比你早买了一年，比你多付出2-3%地投入，可是10年20年后，我们收益会差很多么？更何况，又有几个人能够真正能够选择一个正确的时机呢？会不会到时候又出现在等等，再看看的想法呢？可就因为这再等等，再看看，又有多少机会被错过呢？人总是这样的，在失去一个机会的时候，更多的倾向于后悔而继续失去下一个机会。

妖兄啊，我相信你很可能对于一些suburb地了解会比我多一些，对于各个投资项目的了解也比我们都多一些，也很可能关注悉尼地产的时间比一般人更久一些，但是过去很多在房地产上赚到钱的却有很多是啥也不懂得人啊！这是为什么呢？理性的分析当然是必要的，可即便我说现在有一个房子的租金回报在6.5，贷款利息在8.25，负扣税后基本打平，又有几个人能真正的有所行动呢？妖兄是否也曾经有过，由于犹豫而错事良机呢？所以我依旧认为，再充分的考量自己的能力和需求，选择合理的投资项目后，及时的投资是不会有错的，毕竟至少在房地产投资上风险是可以被量化的。

[ 本帖最后由 Consultant 于 28-2-2008 00:10 编辑 ]

作者: mite 时间: 28-2-2008 00:30
至少在房地产投资上风险是可以被量化的
===>

请再详细说说谢谢

BANK里的FINANCIAL PLANNER都说买基金MANAGEMENT FUND更有回报

[ 本帖最后由 mite 于 28-2-2008 00:31 编辑 ]

作者: yangtown 时间: 28-2-2008 07:09
标题: 回复 #55 Consultant 的帖子
好象只需要注意承受力就可以了，不需要太注重时机？

作者: kaile 时间: 28-2-2008 07:52
向各位大牛们学习，先顶后看。

作者: kaile 时间: 28-2-2008 07:56
如果是用cash买房。存款利息就有～9％

请教老妖，到哪家银行存款有近9%的利息？

作者: jinxinjin 时间: 28-2-2008 08:15
楼上的几位都是专家，我们平民也来凑一下热闹。

1。世界金融大势.

中国的经济直接影响澳洲的经济。对，很对。很多人一直讲中国的经济是泡沫，

格林斯潘也讲中国的股市泡沫的问题，可是都不对。

经济理论对一个新兴的，蓬勃的，什么主义的中国不起作用。中国是一个不按牌理出牌的国家。

所以它的任何东西都是一个未知数。但是很多人都看好它。

2。澳洲利率的上升。

“这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。“

理论我不懂，让我看看我身边的人，有哪些人在买房。他们是第几次买房。

首先看看澳洲的主流人群，当地人，他们手上有多少房子。

太穷的人，他们不买房，等政府的。

那就要算算每年的移民数量了，再看看建房的速度了。

看来受苦的就是移民了，父母没有很早冲进澳洲的房产市场，我们只能等着接盘吧。

作者: 黑山老妖 时间: 28-2-2008 11:12

原帖由 kaile 于 28/2/2008 07:56 发表

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如果是用cash买房。存款利息就有～9％

请教老妖，到哪家银行存款有近9%的利息？

现在没有。等到贷款利息到10%，存款利息可能就有9%了。我上面只是举例而已。

作者: 黑山老妖 时间: 28-2-2008 11:32

原帖由 Consultant 于 27/2/2008 23:47 发表

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"我相信以一个投资者的角度来说如果一个投资不赚钱是不会投入的。如果长期赚，钱短期赔钱那么我们会根据 ...

嗯。timing the market 和 time in the market的争论。没有结果。
time in the market说投资最好的时机是任何能够承受的时候，只要是长期持有必定上升。
timing the market说只要时间算好，我只需要几天就可以达到几年的效果。
哪个对？Who knows.
你做得比较专一。专一的好处就是有耐心一心等它涨。
而且你是做这一行的，碰到的机遇和看到的信息会比我们普通人多很多。我们无法和你比的。

作者: 美丽开始 时间: 28-2-2008 16:32
想问个问题，造房子的话，建筑材料是不是也是和房产成一定的关系，房价高的时候，材料价格也高，那就不是造房子的时候，房价低的时候，材料价格也自然低，是不是这样的？

作者: 梦唐 时间: 28-2-2008 17:35
先顶一下！

看来oz和国内情形有点一样啊，去年房价上涨到了一个疯狂的地步，谁也未料到，11月剑锋一转，在很多人还在为房价一天一个价，抢房子比买把白菜还随便时，银根紧缩，喀嚓一声，二手房不能贷款，二手房买卖首先陷入困境，一手房头两月还稳起，可是未料原来熙熙攘攘的市场禁落得个冷冷清清不见了人影，熬不住地放下身段了，又是降价折扣，又是送这样送那样。据我知道的，在成都，去年万科卖6000多的，今年卖4000多，朋友去年在中海兰亭7000多买的，我们昨天收到开发商的短信，5000元起价，89平米挑高5.8米，实得124平米的使用面积，而我的一套房子昨天刚刚买了，比起去年8.9月份至少少卖了5、6万（当然我还是很满意了，毕竟买得早，还是赚了一大笔，人不能太贪心）。反正我个人认为，任何投资都是有风险的，你现在赚了不代表过去会赚，将来会赚，入市的时机太关键，就看你有没有这个远见，能够赚钱的，都是比别人快一步的人，当然有的人天生就有财运的除外。

原来打算到oz只要找到工作，就准备买房的，现在OZ房地产的行情无疑对我们新移民来说是个好消息，打算把钱存在银行，OZ的存款利息真高啊，

利息应该购租房子了吧。这样我们压力会小很多，是否可以好好体验一下OZ的生活呢！

[ 本帖最后由梦唐于 28-2-2008 15:37 编辑 ]

作者: tingo 时间: 28-2-2008 19:42

原帖由 Consultant 于 27-2-2008 23:47 发表

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[quote]原帖由黑山老妖于 27-2-2008 08:24 发表

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"或许我比你早买了一年，比你多付出2-3%地投入，可是10年20年后，我们收益会差很多么？

既然10年20年后收益相当，那为什么要多付出这2－3％呢，以现在的行情晚一年置业节省下这2－3％可以买一辆更好的车了...而房子在这么高利率不断攀升中也不会1年就涨多少, 更有可能的情形是持平或跌...请专家指点一二

作者: Consultant 时间: 28-2-2008 22:22

原帖由 黑山老妖 于 28-2-2008 11:32 发表

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嗯。timing the market 和 time in the market的争论。没有结果。
time in the market说投资最好的时机是任何能够承受的时候，只要是长期持有必定上升。
timing the market说只要时间算好，我只需要几天就可以 ...

妖兄客气了。
其实我现在考量的问题并不是房价的问题，而是大家思维模式的问题。
举个很简单个例子，比如说真的能够时间算好，只需要几天就可以达到几年的投资效果，如果这么一个产品投放在市场里，能有几个人真正能够抓住呢？我敢说不会超过5%。因为我们的思维模式注定了我们的行为模式。无论是什么样的投资，最重要的是敢于投资，即使失败我们起码得找了经验和教训。而不是畏首畏尾，举足不前，最终一无所得。这样的例子，我见得太多，很多人都说我们懂，我们再看看，再等等，可是日复一日，年复一年，越等越等不到，因为他们根本不懂。我们除了惋惜，真的做不了什么。

作者: 黑山老妖 时间: 28-2-2008 22:38

原帖由 Consultant 于 28/2/2008 22:22 发表

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妖兄客气了。
其实我现在考量的问题并不是房价的问题，而是大家思维模式的问题。
举个很简单个例子，比如说真的能够时间算好，只需要几天就可以达到几年的投资效果，如果这么一个产品投放在市场里，能有几个 ...

你的观点我同意。
我还是比较认同time in the market这个看法。当然了，在一定的范围内我还是会time the market a bit。
You have to be in it to win it.

只不过我们讨论的范围不一样。
你看，你只做房地产，于是房地产就是全部投资。不买房就没有投资。
我不止做房地产，除了房地产还有其他可以投资。于是我要考虑opportunity cost。
就算我现在不买房也不投资其他的东西，我把钱放在offset account里面其实就是>10%的税前回报了。
你说是不是？

[ 本帖最后由黑山老妖于 28-2-2008 22:41 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 28-2-2008 22:39

原帖由 tingo 于 28-2-2008 19:42 发表

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既然10年20年后收益相当，那为什么要多付出这2－3％呢，以现在的行情晚一年置业节省下这2－3％可以买一辆更好的车了...而房子在这么高利率不断攀升中也不会1年就涨多少, 更有可能的情形是持平或跌...请专家指点一 ...

这个很简单，我今年没买，不等于我明年不买，但也绝对不等于我明年会买。大多数人都不知道什么时候才是最低点，也没有人知道，因为我们不是先知，所以我们只会傻傻的买，傻傻的等，只要风险可以控制。我们也希望房子不要涨，因为只有这样，大家才有可能进入市场，买到房子。可是就算房子不涨，在跌，又有谁去买呢？通常人们的行为是买高不买低的阿。

作者: Consultant 时间: 28-2-2008 22:54

原帖由 黑山老妖 于 28-2-2008 22:38 发表

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你的观点我同意。
我还是比较认同time in the market这个看法。当然了，在一定的范围内我还是会time the market a bit。
You have to be in it to win it.

只不过我们讨论的范围不一样。
你看，你只做房地产 ...

其实是一样的阿，投资的道理相同，我相信不敢做的人，在那里都是不敢做投资的。当然了，投资项目的选择也是见仁见智的，我从没有说过只有地产投资才是投资。我认为重要的是去做，而不是等待。

作者: yangtown 时间: 29-2-2008 07:43
标题: 回复 #64 梦唐的帖子
这样我们压力会小很多，是否可以好好体验一下OZ的生活呢！

作者: 黑山老妖 时间: 29-2-2008 08:05

原帖由 Consultant 于 28/2/2008 22:54 发表

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我认为重要的是去做，而不是等待。

作者: 妮南 时间: 29-2-2008 10:21

原帖由梦唐于 28-2-2008 17:05 发表

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先顶一下！
原来打算到oz只要找到工作，就准备买房的，现在OZ房地产的行情无疑对我们新移民来说是个好消息，打算把钱存在银行，OZ的存款利息真高啊，利息应该购租房子了吧。这样我们压力会小很多，是否可以好好体验一下OZ的生活呢！

...

假如你把国内的钱拿到澳洲来存到银行，不是一个好办法。一方面，若是夫妻收入没达到标准的话，影响到你在澳洲的福利；另一方面，银行利息也计入个人收入，假如年底你要退税的话，银行利息也要纳税的。

作者: chxq89 时间: 29-2-2008 10:58
1，思维定式是个严重的问题，人们总是按照原来的思维做判断。这样就会产生思维惯性，而且这种思维惯性往往是错的。
2，世界上往往只有少数人赚钱，也就5%人群，无论是在中国还是在其他国家。
3，房地产是周期性行业，我们只有不在周期的顶部买入就可以避免长期套牢的风险。所谓周期是一个长周期。

作者: tingo 时间: 29-2-2008 11:05

原帖由 Rondy 于 29-2-2008 10:21 发表

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假如你把国内的钱拿到澳洲来存到银行，不是一个好办法。一方面，若是夫妻收入没达到标准的话，影响到你在澳洲的福利；另一方面，银行利息也计入个人收入，假如年底你要退税的话，银行利息也要纳税的。

假如所得纯利息>政府福利+利息税呢? 是否要把钱TRAFER过来...

作者: tingo 时间: 29-2-2008 11:16

原帖由 chxq89 于 29-2-2008 10:58 发表

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3，我们只有不在周期的顶部买入就可以避免长期套牢的风险。所谓周期是一个长周期.

很有道理的说...但是通过什么渠道才能知道是否在周期的顶部呢?...

作者: mengyh01 时间: 29-2-2008 12:39

原帖由 Rondy 于 29-2-2008 08:21 发表

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假如你把国内的钱拿到澳洲来存到银行，不是一个好办法。一方面，若是夫妻收入没达到标准的话，影响到你在澳洲的福利；另一方面，银行利息也计入个人收入，假如年底你要退税的话，银行利息也要纳税的。

谢谢RONDY！我想知道对福利是怎么影响的，大不大？我原来的理解就是利息收入会并在总收入中计算税金，福利是根据总收入来计算的，对吧，但是我不知道我们过去会有多大的收入，所以这个影响我也没法预计，所以没考虑。另一方面也有观望的态度在里面，如果有合适的机会，还是会下手购房的，总的原则是贷款不能超过50%，当房奴不能当得太难受，否则来OZ就没有什么意义了，原本是为了简单的生活，良好的环境的。

作者: mengyh01 时间: 29-2-2008 12:41
不好意思哈！才发现是用LG的帐号回的。

作者: 妮南 时间: 29-2-2008 13:10
标题: 回复 #76 mengyh01 的帖子
何时你要准备在澳洲买房了，何时再把钱从国内挪过来，这比较理想。

你在澳洲的银行存款太多，肯定影响到你的福利申请，centrelink不只是根据你目前的个人收入来定。但是你在头两年不申请福利，同时工资收入不高，那就影响不大。

作者: chinese 时间: 29-2-2008 14:56
如果年收入超过7万的话，就把人民币换成澳币存在中国就好。

作者: chinese 时间: 29-2-2008 14:59
老妖的意思是，如果自住房就看自己个人的经济能力，量力而行就可以；如果是投资房，那还是等等看，因为暂时来看，即使银行利息也会好于贷款投资？是这个意思吗？

作者: 黑山老妖 时间: 29-2-2008 16:18

原帖由 chinese 于 29/2/2008 14:59 发表

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老妖的意思是，如果自住房就看自己个人的经济能力，量力而行就可以；如果是投资房，那还是等等看，因为暂时来看，即使银行利息也会好于贷款投资？是这个意思吗？

作者: tingo 时间: 29-2-2008 21:45

原帖由 chinese 于 29-2-2008 14:56 发表

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如果年收入超过7万的话，就把人民币换成澳币存在中国就好。

为啥啊? 不太明白的说...年收入7万是澳币还是人民币啊?...

作者: a_lian 时间: 29-2-2008 21:48
标题: 国内的钱如果不转去澳州,等想买房再转,到那时会计算什么海外收入的税吗?
是不是也要计税的?

作者: tingo 时间: 29-2-2008 21:51

原帖由 chinese 于 29-2-2008 14:59 发表

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老妖的意思是，如果自住房就看自己个人的经济能力，量力而行就可以；如果是投资房，那还是等等看，因为暂时来看，即使银行利息也会好于贷款投资？是这个意思吗？

请问难道自住房不需要选择合适的入市时机吗? 在现在的行情购置自住房不也是白给银行交银子吗?

作者: 梦唐 时间: 29-2-2008 23:11
标题: 回复 #78 Rondy 的帖子
谢谢RONDY！明白了，可以先换成澳元存在中国，要买房的时候再打过来是吗？这样就不会多交税也不影响福利是吗？

作者: ziggi 时间: 1-3-2008 16:37
标题: 回复 #73 chxq89 的帖子
“房地产是周期性行业，我们只有不在周期的顶部买入就可以避免长期套牢的风险。所谓周期是一个长周期”。

澳洲的房地产市场已经热了很久了，这个上升周期什么时候会有所变化呢？另一方面，也有很多人说移民还在涌入澳洲，对房地产的需求是不会减少的。这个有什么解释吗？

作者: jinrh 时间: 1-3-2008 17:32
未来的事情无法预料, 看来现在房产是一个"悲惨"

作者: aareon 时间: 1-3-2008 22:48
标题: 回复 #84 tingo 的帖子
那你租金上涨就不是交银子了吗？

作者: chinese 时间: 1-3-2008 23:13
其实我也不是很明白其中的道理，只是分析老妖的意思而已

总体来说，随着通货膨胀、货币的贬值，或者换句话说，经济的发展，一切事物的价格都是向上行的。在人的有生之年，甚至是多少代人来看，房价的走势是螺旋上升，也就是房价超长期来看是上涨的，但是短期和中期就有可能下降或者持平。所以，如果是投资目的，首要考虑是收益的最大化，而非长期化；但是自住目的，既不必过多计较短期利益，因为毕竟几年内你不会把房子卖掉，并希望靠它暴富，你的目的只是想要有个自己的房子住而已。当然了，就理财角度来说，即使自住房也要考虑房价的周期，毕竟在短周期顶部买房要多付出银子，如果肯忍耐没有自己的房子的痛苦，那么也可以等到短周期的底部来到。

作者: chinese 时间: 1-3-2008 23:16
其实由于种种原因，澳州政府对房价的控制能力远比中国政府强，能够平抑房价同时保持经济状态的平稳，但是中国就不行，池子大了没办法。

作者: amywu930 时间: 2-3-2008 12:55
"如果年收入超过7万的话，就把人民币换成澳币存在中国就好。"

那汇对风险呢? 以前1:4.7左右,现在1:6.5,如果房产,利率有变化,汇率应该也不是固定的吧?

作者: tingo 时间: 3-3-2008 19:20

原帖由 aareon 于 1-3-2008 22:48 发表

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那你租金上涨就不是交银子了吗？

就是说1)即使租金上涨也比你现在买房交的房贷少 2)把首期款先存入银行, 趁着现在高利率挣个一年的高利息, 这一少一多总体感觉是现在这个阶段(房贷利率不断攀升中)不要购置房产...我也是自己瞎合计也不知这样到底合算不, 欢迎踊跃发言...

作者: aareon 时间: 4-3-2008 09:23
标题: 回复 #92 tingo 的帖子
要是自住的话现在买也可以的，比起去年今年的房子没大的波动。你租金是交的没房贷多出来的多，可是这房子是你替人家在供。关键还是看个人的赚钱能力够不够供了。

作者: yangtown 时间: 4-3-2008 11:17
标题: LZ澳洲房地产投资负扣税
澳洲前任总理基廷在80年代曾经取消负扣税机制，当时是迫于房地产市场萧条的压力。后来是什么时候又开始实行负扣税？？上堂历史课

[ 本帖最后由 yangtown 于 4-3-2008 11:18 编辑 ]

作者: huazhb 时间: 4-3-2008 13:47
我举个例子: 我有8万元首付,借32万,买了40万得房子. 假定贷款利率7.79, 25年期限.
这样,我第一年还了利息24775, 本金4329.
现在假定我没有买房而是租房, 那我得8万元放银行, 利息有5600(7%利率). 假设不交税
我每个月房租1500, 一年是18000元,去调5600, 还有12400
这样我第一年损失24775-12400 = 12375
所以关键是房子要涨,不涨就亏12375一年.
第二年差不多

作者: frankliang50 时间: 4-3-2008 14:22
标题: 楼上的兄弟，别忘了方案一，你有套房了啊。
楼上的兄弟，方案一，你最终回有套房产啊。那是固定资产啊。呵呵。
方案2，是省钱了，可你替别人供着房呢。

作者: huazhb 时间: 4-3-2008 14:26
呵呵,探讨探讨.
我的前提是房子要涨. 如果房子不涨, 你付的利息可都是净亏损. 假设你现在买房,我5年后用和你相同的价格买和你一样的房子, 你净亏5,6万.
方案二我可是已经把利息和本金分计算的.所以不是替别人供房. 其实是这样的,方案一你选择把钱给银行,因为你要付银行利息,方案二年纪选择把钱给房东,因为你要付房租. 现在的问题是你付给银行的钱(我指利息,不包括本金)多, 还是你付给房东的钱多. 就我目前比较下来,同样的居住条件是付给银行的利息多.
探讨探讨

[ 本帖最后由 huazhb 于 4-3-2008 14:31 编辑 ]

作者: aareon 时间: 4-3-2008 15:01
象美国现在这种情况就是。。房子暴跌。。那确实是白给银行了。。

作者: ziggi 时间: 4-3-2008 15:28
标题: 回复 #97 huazhb 的帖子
有道理！付房租并不一定就代表替别人供房，好像这两个概念总是混在一起。你支付房租，但是银行支付你存款利息。反过来，如果买了房，你不用支付房租了，但是要付银行大笔贷款利息，外加其他杂费（strata, council, water）。所以到底怎样合适还是应该好好算一算。
忽然觉得，如果用这些钱去投资基金什么的是不是回报比较高？

作者: aareon 时间: 4-3-2008 20:06
标题: 回复 #99 ziggi 的帖子
话是这么说。。不过中国人还是愿意买房。

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